Решение № 3А-588/2017 3А-588/2017~М-391/2017 М-391/2017 от 26 июля 2017 г. по делу № 3А-588/2017

РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИг. Самара 27 июля 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Астафьевой Д.Д.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело № 3а-588/2017 по административному исковому заявлению ООО «Зеленая роща» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Зеленая роща» обратилось в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью ** *** кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.06.2016 года равной его рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного земельного участка, в отношении которого постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждена его кадастровая стоимость по состоянию на 01.06.2016г. в размере 129 381 658,38 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, установленной на ту же дату в соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненным ООО «<данные изъяты>» в размере 78 750 416,76 рублей, подтвержденным положительным экспертным заключением ООО «<данные изъяты>» Экспертный совет № от ДД.ММ.ГГ., в связи с чем, нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка. Однако, решением Комиссии при Управлении Росреестра по Самарской области заявление ООО «Зеленая роща» о пересмотре кадастровой стоимости отклонено.

На основании изложенного, истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке. Просит заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ.., поддержала заявленные исковые требования, уточнила их и просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной на основании судебной экспертизы.

Представители Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, министерства имущественных отношений, администрации г.о. Самара, администрации городского округа Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области ранее представлен письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставлено на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, разъяснения эксперта ФИО1, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Зеленая роща» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению в соответствии с результатами судебной экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Зеленая роща» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью ** *** кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ. /л.д.№/.

Приложением № 2 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеназванного в размере 129 381 658,38 рублей.

Дата определения кадастровой стоимости земельного участка - 01.06.2016 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ. /л.д.№/.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 23.12.2016г. обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление отклонено.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО «Зеленая роща» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Истцом в обоснование своих требований представлен Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО «<данные изъяты>» по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся спорный земельный участок, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 01.06.2016 года составляет 78 750 416,76 рублей.

В ходе судебного разбирательства представителем заинтересованного лица – администрации г.о. Самара рыночная стоимости спорного земельного участка, определенная в Отчете об оценке, оспаривалась, заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № на дату установления кадастровой стоимости составляет 84 001 653 рубля /л.д. №/.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО №7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим необходимую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела, с осмотром объекта оценки.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что наиболее эффективным видом использования объекта оценки является использование в качестве земельного участка для строительства индивидуальных жилых домов /страница № заключения/.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался /страница № заключения/.

Учитывая ретроспективный характер оценки (01.06.2016г.), эксперт использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся на сайте архивных объявлений: «RUADS.ORG», а также в базе данных ТАО Самара 2015.

В качестве объектов-аналогов эксперт использовал данные о 4-х земельных участках под индивидуальное жилищное строительство, расположенных в Красноглинском районе г. Самары, то есть в районе расположения объекта оценки, максимально сопоставимых с объектом экспертизы по своим параметрам и ценообразующим факторам (условия финансирования, передаваемые права, условия продажи, период между датами сделок (предложений) и оценки, рельеф).

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок. В расчетах применены корректировки на торг, на площадь, на наличие коммуникаций.

Согласовав результаты, и присвоив сравнительному подходу весовой коэффициент 100%, эксперт пришел к выводу, что итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.06.2016 года составляет 84 001 653 рубля.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1. выводы экспертного заключения поддержал и разъяснил, что объект оценки является специфическим, с разрешенным использованием под ИЖС. Причина расхождения стоимости земельного участка, определенной отчетом об оценке и экспертным заключением в том, что в ходе экспертизы аналоги с таким же разрешенным использованием были выбраны в районе п. Красная Глинка и п. Царевщина, что максимально приближено к объекту оценки. В отчете же об оценке оценщик использовал аналоги, расположенные в районах Самарской области (Красноярский район), а не в черте города Самары. Однако, в отчете указано, что аналоги расположены в городе Самара, что вводит в заблуждение. Аналоги, которые находятся на периферии, имеют, соответственно, меньшую стоимость. Объект оценки расположен в специфическом месте, что повышает его стоимость, более привлекательная территория для ИЖС, чем Красноярский район. Отсутствие в отчете корректировки на местоположение аналогов также повлекло снижение стоимости объекта оценки.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения и показаниям эксперта у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, его заинтересованность в исходе дела отсутствует.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз не заявлено.

Представитель административного истца просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной заключением судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости земельного участка, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит определению в соответствии с заключением эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. в размере 84 001 653 рубля.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 23.12.2016 г., в суд - 24.05.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Зеленая роща» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью ** *** кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.06.2016 года в размере 84 001 653 рублей.

Датой подачи ООО «Зеленая роща» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 23.12.2016 года, в суд – 24.05.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 01.08.2017 года.

РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(резолютивная часть)г. Самара 27 июля 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Астафьевой Д.Д.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело № 3а-588/2017 по административному исковому заявлению ООО «Зеленая роща» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Зеленая роща» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью ** *** кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.06.2016 года в размере 84 001 653 рублей.

Датой подачи ООО «Зеленая роща» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 23.12.2016 года, в суд – 24.05.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: