Решение № 3А-114/2025 3А-114/2025~М-41/2025 М-41/2025 от 5 октября 2025 г. по делу № 3А-114/2025

Дело № 3а-114/2025

УИД 33OS0000-01-2025-000073-97


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир 3 октября 2025 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего Кутровской Е.В.,

при секретаре Мерзловой Ю.А.,

с участием представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО1, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ****, **** в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ****, **** равной их рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником объектов с кадастровыми номерами ****, ****. В соответствии с отчетами об оценке **** № **** от 13 марта 2025 г. и №**** от 15 марта 2025 г. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 6 400 000 руб., с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. – 8 285 000 руб.

Между тем кадастровая стоимость объектов с кадастровыми номерами ****, **** утверждена в размере 12 900 091,82 руб., 12 851 110,66 руб., соответственно.

Административный истец полагал, что указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении его прав, влекут увеличение налога на имущество, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости.

ФИО3, представитель административного истца по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом (т.3, л.д. 167).

В судебном заседании представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО1, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО2 поддержали позицию, изложенную в письменных отзывах, согласно которой Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта С.Т.Л. №**** от 8 августа 2025г. Вместе с тем полагали, что определенный экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является недостоверным, поскольку проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований и вынести решение по имеющимся в материалах дела доказательствам, без назначения повторной экспертизы.

Представители заинтересованных лиц филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрации Меленковского муниципального округа Владимирской области в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Заинтересованное лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (т.3, л.д. 167).

Филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда (т.3, л.д. 172).

В соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Исходя из положений ст. 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 401 настоящего Кодекса.

В силу подп. 6 п. 1 ст. 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.

Пунктом 1 ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Частью 1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, подтверждается письменными доказательствами, что административному истцу ФИО3 на праве общей долевой собственности принадлежат:

- помещение с кадастровым номером ****, площадью 500,4 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – помещение 3-его этажа здания гостиницы, с кадастровой стоимостью 12 900 091,82 руб.;

- помещение с кадастровым номером ****, площадью 498,5 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – помещение, с кадастровой стоимостью 12 851 110, 66 руб. (т.1, л.д. 11-18).

Кадастровая стоимость объектов с кадастровыми номерами ****, **** в указанном размере утверждена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области №101-н от 11 октября 2023 г. по состоянию на 1 января 2023 г. (т.1, л.д. 9-10, т.2, 187).

ФИО3 при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о превышении упомянутой кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества над их рыночной стоимостью представлены отчёты **** № **** от 13 марта 2025 г. и №**** от 15 марта 2025 г., согласно которым рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 6 400 000 руб., с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. – 8 285 000 руб. (т.1, л.д. 19-172, т.2, л.д. 1-138).

Административным ответчиком Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области, заинтересованным лицом ГБУ ВО «ЦГКО ВО» были представлены возражения относительно отчетов об оценке **** № **** от 13 марта 2025 г. и №**** от 15 марта 2025 г. Указывалось на то, что в разделе 3.7 отчетов «Анализ фактических данных о ценах сделок и/или предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым может быть отнесен объект оценки» оценщик не в полном объеме произвел исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемых объектов и другие виды использования, необходимые для определения их стоимости, что привело к некорректному подбору объектов-аналогов. В результате произведенных расчетов оценщик получил удельную рыночную стоимость объектов оценки, которая составила 12 789,77 руб./кв.м. и 16 619,86 руб./кв.м. При этом согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки от 23 августа 2023 г. № 08/2023 стоимость предложения объектов функциональной группы 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая объекты многофункционального назначения» во Владимирской области составляет 29 036,59 руб./кв.м. На стр. 111 отчета № 571-03-2025 в табл. 16 оценщик ошибочно применяет поправку на этаж расположения к объекту-аналогу № 4 в размере 0,00 % (1,00). При этом на стр. 106-107 в табл. 13 и на стр. 108 отчета № 571-03-2025 оценщик определяет корректировку на этаж расположения к объекту-аналогу № 4 в размере 0,849. Указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении подп. «д» п.22 ФСО №7. Некачественно проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов, искажению в последующем итоговой стоимости и является нарушением положений ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ и п. 10, подп. «в» п. 11, подп. «б» п. 22 ФСО №7. Административный ответчик и заинтересованное лицо полагали, что в связи с тем, что отчеты содержат нарушения, оказывающие влияние на итоговую рыночную стоимость, они не могут являться надлежащим доказательством указанной в нем величины рыночной стоимости объектов оценки (т.2, л.д. 178-179, 181-182).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости вышеуказанных объектов и проверки отчётов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.2, л.д. 206-208).

Согласно заключению эксперта С.Т.Л. №**** от 8 августа 2025г. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 7 381 000 руб.; рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 9 957 000 руб.

Относительно соответствия отчётов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчете **** №**** от 13 марта 2025 г. отсутствует подтверждение информации в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления на страницах 97,98, 101, 102, 103-104, 105, 114-115, 115-116, 118-119, 120, 121-122, 125, 125-126, 128, 132 отчета. В связи с тем, что невозможно проверить и подтвердить информацию на данных страницах отчета, не представляется возможным подтвердить использование информации, доступной участникам рынка на дату оценки (требование пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО №II). В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию на страницах 97, 98, 101, 102, 103-104, 105, 114-115, 115-116, 118-119, 120, 121-122 отчета, не представляется возможным подтвердить анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов (требования пункта 10г ФСО №7). В связи с тем, что отсутствует подтверждение информации в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления, не представляется возможным проверить и подтвердить расчет корректировки на дату реализации (страница 97 отчета), на торг (страница 98 отчета), на износ (страница 101 отчета), на этаж (страница 102 отчета), на состояние отделки (страницы 103-104 отчета), на тип здания (страница 105 отчета), на площадь (страница 105 отчета). В связи с этим, не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода на страницах 107-108 отчета. Не представляется возможным проверить и подтвердить расчет корректировки на дату реализации (страницы 114-115 отчета), на торг (страницы 115-116 отчета), на площадь (страницы 118-119 отчета), на износ (страница 119 отчета), на этаж (страница 120 отчета), на состояние отделки (страницы 121-122 отчета). В связи с этим, не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости аренды на страницах 122-123 отчета. Не представляется возможным проверить и подтвердить расчет изменения цен (страница 125 отчета), заполняемость арендопригодной площади (страницы 125-126 отчета), операционных расходов (страница 126 отчета), коэффициента капитализации (страница 128 отчета). В связи с выявленным несоответствием не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода на стр. 128 отчета. Также не представляется возможным проверить и подтвердить расчет доли стоимости земельного участка в стоимости комплекса недвижимости на страницах 132-133 отчета. На страницах 138-145 отчета представлены копии документов, не заверенные заказчиком.

В отчете **** №**** от 15 марта 2025 г. отсутствует подтверждение информации в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления на страницах 101, 102-103, 105-106, 107-108, 109, 110, 116-117 отчета. В связи с тем, что невозможно проверить и подтвердить информацию на данных страницах отчета, не представляется возможным подтвердить использование информации, доступной участникам рынка на дату оценки (требование пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО №II). В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию на страницах 101, 102-103, 105-106, 107-108, 109, 110 отчета, не представляется возможным подтвердить анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов (требования пункта 10 г ФСО №7). В связи с тем, что отсутствует подтверждение информации в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления, не представляется возможным проверить и подтвердить расчет корректировки на дату реализации (страница 101 отчета), на торг (страницы 102- 103 отчета), на износ (страницы 105-106 отчета), на этаж (страница 106 отчета), на состояние отделки (страницы 107-108 отчета), на тип здания (страница 110 отчета), на площадь (страница 109 отчета). В связи с этим не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода на страницах 111-112 отчета. Не представляется возможным проверить и подтвердить расчет доли стоимости земельного участка в стоимости комплекса недвижимости на страницах 116-117 отчета. В связи с этим не представляется возможным проверить и подтвердить расчет рыночной стоимости объекта оценки. На страницах 138-145 отчета представлены копии документов, не заверенные заказчиком.

Экспертом сделан вывод о том, что в отчётах об оценке содержатся сведения, которые не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объектов оценки. В нарушение требований ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержание отчетов об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов (т.3, л.д. 2-164).

В связи возражениями Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ ВО «ЦГКО ВО» относительно результатов экспертного заключения №**** от 8 августа 2025 г., экспертом С.Т.Л. даны письменные пояснения, в которых указано на следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. С учетом изложенных обстоятельств, рыночная стоимость, определяемая в заключении эксперта, и кадастровая стоимость, определенная согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета.

В соответствии с требованиями пункта 11в ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект.

В соответствии с требованиями пункта 11г ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Указанный в возражениях диапазон величин приведен для объектов коммерческого назначения, предназначенных для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения. Средняя величина учитывает ценообразующие факторы, влияющие на цены предложений продажи объектов недвижимости, представленных в рассматриваемой выборке, и может изменяться под влиянием других факторов.

Таким образом, без исследования результатов анализа рынка и влияния ценообразующих факторов на цены объектов недвижимости, формировать выводы по объекту оценки некорректно.

В соответствии с требованиями пункта 11д ФСО №7 «каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки».

Формулировать выводы об итоговой стоимости без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах некорректно.

В приложении к возражениям представлены копии материалов, на основании которых производился расчет кадастровой стоимости. Представленные в таблице данные являются предложениями продажи единых объектов недвижимости, цены предложений учитывают стоимость объекта капитального строительства и земельного участка. С учетом особенностей использования результатов оценки итоговая величина не должна включать стоимость земельного участка; не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложений на рынке (требования пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО №11); по всем представленным аналогам необходимо производить корректировки стоимости на торг, на площадь, на местоположение, на земельный участок, на состояние объекта и тд.

Анализ фактических данных рынка предложений продажи во Владимирской области до даты оценки представлен на страницах 31-46 заключения эксперта, проанализировано 8 объектов, рынка предложений аренды во Владимирской области до даты оценки представлен на страницах 47-62 заключения эксперта, проанализировано 16 объектов. Требования пункта 10 ФСО №7, пункта 11в ФСО №7, пункта 22б ФСО №7 выполнены (т.3, л.д. 194-196).

Заключение эксперта №**** от 8 августа 2025 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральных стандартов оценки, содержит полное описание объектов оценки и произведённого расчёта их рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчётов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что экспертиза проведена экспертом ФИО6, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта и её письменных пояснениях не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, о соответствии отчётов об оценке **** № **** от 13 марта 2025 г. и №**** от 15 марта 2025 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение №**** от 8 августа 2025 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта №**** от 8 августа 2025 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость указанных выше объектов недвижимого имущества.

При таком положении представленные в материалы административного дела отчёты об оценке рыночной стоимости, составленные **** №**** от 13 марта 2025 г. и №**** от 15 марта 2025 г., суд не принимает в качестве доказательств по данному делу.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере 7 381 000 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере 9 957 000 руб.

Датой подачи заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости следует считать 18 марта 2025 г., то есть дату обращения в суд.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ****, **** в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ****, площадью 500,4 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – помещение 3-его этажа здания гостиницы, по состоянию на 1 января 2023 г., в размере его рыночной стоимости 7 381 000 (семь миллионов триста восемьдесят одна тысяча) руб.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ****, площадью 498,5 кв.м., адрес (местоположение) объекта: **** назначение объекта - нежилое, наименование – помещение, по состоянию на 1 января 2023 г., в размере его рыночной стоимости 9 957 000 (девять миллионов девятьсот пятьдесят семь тысяч) руб.

Считать датой подачи заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ****, **** в размере их рыночной стоимости 18 марта 2025 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 6 октября 2025 г.