Решение № 2-3677/2024 2-3677/2024~М-2727/2024 М-2727/2024 от 3 декабря 2024 г. по делу № 2-3677/2024

УИД 57RS0023-01-2024-004373-81

Дело №2-3677/2024


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 декабря 2024 года город Орел

Советский районный суд города Орла в составе:

председательствующего судьи Доровых Е.А.,

при секретаре Дорофеевой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения.

В обоснование требований указав, что является собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <...>, общей площадью 51 кв.м.

Постановлением администрации г. Орла №1815 от 17 апреля 2023 г., на основании заключения Орловской городской межведомственной комиссии №1504 от 03.03.2023, многоквартирный жилой №*** по <...> признан аварийным и подлежащим сносу.

Учитывая, что состояние жилого дома создает реальную угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в нем, просил суд, с учетом уточнения исковых требований, взыскать с администрации <...> выкупную цену, за принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: <...>, включая цену за принадлежащую ему долю в праве на земельный участок и общее имущество, в сумме 4500 000 рублей.

Определениями суда, в протокольной форме, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Департамент финансов Орловской области, финансовое управление администрации г. Орла, МКУ «Жилищное управление г. Орла», НО«Региональный фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Орловской области», ООО «Авилон».

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, реализовал свое право на участие в судебном заседании через представителя.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации г. Орла и третьего лица МКУ «Жилищное управление г. Орла» по доверенностям ФИО3 возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку срок расселения многоквартирного дома не наступил. Полагал, что в действиях истца имеет место злоупотребление правом. В случае удовлетворения исковых требований, просил руководствоваться выводами заключения судебной экспертизы по рыночной стоимости спорного жилого помещения.

Представители третьих лиц Департамента финансов Орловской области по доверенности К.Д. и ООО «Авилон» по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, поскольку срок расселения многоквартирного дома не наступил. Полагали, что в действиях истца имеет место злоупотребление правом.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, о причинах неявки не сообщили.

Учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, заключение старшего помощника прокурора Советского района г. Орла Амелиной Е.М., полагавшей, что размер выкупной цены жилого помещения подлежит возмещению в размере стоимости, определенной на основании судебной экспертизы, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Согласно части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Частью 7 статьи 32 ЖК РФ установлено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 статьи 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Частью 8 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 20 Постановления от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел» решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.

В соответствии с частью 1 статьи 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Таким образом, общим принципом действия норм жилищного права во времени законодателем определен принцип прямого действия во времени.

В части 3 статьи 6 ЖК РФ установлено, что в жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 ноября 2009 г. №1368-О-О, положения части 3 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации не могут рассматриваться как не совместимые с конституционными принципами правового регулирования владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями и как не обеспечивающие защиту конституционных прав на жилище.

Установление того, какие отношения существовали между сторонами спора, в какой период возникли эти отношения и подверглись ли они правовой трансформации, относятся к компетенции правоприменительных органов, включая суды общей юрисдикции, которые при этом должны принимать во внимание весь комплекс юридически значимых фактических обстоятельств.

Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2. Указанный закон вступил в действие 28 декабря 2019 г., при этом указанный закон не содержит положения о придании ему обратной силы.

Согласно пункту 8.2 статьи 32 ЖК РФ, граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

На основании заключения межведомственной комиссии №1504 от 03 марта 2023г. в отношении многоквартирного жилого <...> выявлены основания для признания его аварийным и подлежащим сносу.

Основанием для принятия такого решения послужило заключение ООО«ЭкоСтройПроект» об обследовании технического состояния основных несущих и ограждающих конструкций жилого <...> от 2023 года.

Постановлением администрации г. Орла № 1815 от 17 апреля 2023 г., многоквартирный <...> в <...> был признан аварийным и подлежащим сносу.

На момент признания вышеуказанного многоквартирного дома аварийным собственником <...> в <...> являлась ФИО11

Согласно договору купли-продажи от 29 мая 2024 г. ФИО1 приобрел у ФИО7 жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, стоимостью 4500000 рублей.

Право собственности в установленном законом порядке на вышеуказанное жилое помещение зарегистрировано истцом 30 мая 2024 г.

Полагая, что имеются все основания для возмещения выкупной стоимости жилого помещения, истец ФИО1 обратился в суд с настоящими требованиями.

В целях разрешения, заявленных требований, на основании ходатайства представителя ответчика, судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно выводам заключения эксперта №1192/3-2-24 от 30 октября 2024 г. рыночная стоимость жилого помещения – квартиры по адресу: <...> на момент проведения экспертизы составляет 3043170 рублей. Рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, приходящийся на <...> составляет 469013рублей, убытки на аренду жилого помещения сроком на 1 месяц составляют 14333 рублей, убытки на оплату риэлтора за поиск недвижимости составляют 55973 рублей, убытки за оформление права собственности составляют 2000 рублей, убытки, связанные с изменением места проживания – переезда (одного) составляют 14720 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт составляет 277809 рублей.

Поскольку каких-либо сомнений в правильности выводов эксперта или наличие достоверных, допустимых и достаточных доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, судом не установлено, суд принимает заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства по делу. Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в ходе него выводы и ответы на постановленные судом вопросы, составлено компетентным лицом, имеющим соответствующую квалификацию и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы представителя истца о необходимости определения рыночной стоимости общедомового имущества, суд полагает необоснованным, поскольку при определении экспертом выкупной стоимости жилого помещения, при расчете, взяты аналоги объектов - жилых помещений, в которые вошла стоимость общедомового имущества, определить отдельно данную стоимость не имеется возможности, поскольку на рынке данные объекты не являются самостоятельными объектами сделок купли-продажи, а входят в том числе в стоимость 1 кв.м рыночной стоимости жилого помещения.

Принимая во внимание, чтоФИО1 приобрел право собственности на спорное жилое помещение на возмездной основе после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, он имеет право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, размер которого не может превышать стоимость приобретения им такого жилого помещения.

Изложенное исключает сохранение за истцом права на получение компенсации за капитальный ремонт и применение в настоящем споре положений статьи 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", предусматривающей сохранение обязанности за бывшим наймодателем производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации, равно как и возмещение убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления.

В данном случае, размер возмещения может быть определен исходя только из рыночной стоимости приобретенного имущества, что следует из совокупного толкования норм жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Учитывая, что реальная рыночная стоимость спорного жилого помещения, определенная на момент проведения экспертизы по состоянию на 30 октября 2024г., включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, в общем размере составляет 3512183 рубля (3043170 +469013), суд приходит к выводу о взыскании вышеуказанной стоимости жилого помещения в пользу истца ФИО1

Вопреки доводам представителей ответчика и третьих лиц, не влечет за собой отказ в удовлетворении требований наличие в собственности ФИО1 долей в праве собственности на иные жилые помещения, поскольку данное право собственности на них возникло у последнего либо на основании договора дарения, либо в порядке приватизации, либо приобретено родителями с использованием материнского капитала, еще будучи несовершеннолетним. Как следует из пояснений представителя истца в ходе судебного разбирательства, в жилом помещении, расположенном в <...> проживают родственники отца, в квартире, расположенной по адресу: <...>, проживают его мать с братом, а в квартире по адресу: <...>, площадью 31,5 кв.м, проживают его бабушка и отец.

Доказательств недобросовестности поведения истца, вопреки доводам представителей ответчика и третьих лиц Департамента финансов Орловской области, ООО «Авилон» материалы дела не содержат и в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не предоставлено.

Кроме того, следует учитывать, что истец как собственник вправе требовать взыскания в судебном порядке с ответчика возмещения за изымаемое жилое помещение и имеет право на выплату такого возмещения с учетом положений части 8.2 статьи 32 ЖК РФ, в связи с чем, требования, с которыми истец обратился в суд, не могут расцениваться как злоупотребление правом.

Представленными по делу доказательствами, бесспорно, подтверждается, что многоквартирный жилой№*** по <...> непригоден и опасен для проживания, его аварийное состояние, что свидетельствует о наличии исключительных обстоятельств, при которых реализация жилищных прав истца не может быть поставлена в зависимость как от установленных администрацией г.Орла сроков для переселения, так и от реализации мероприятий, предусмотренных статьей 32 ЖК РФ.

Удовлетворение искового требования собственника жилого помещения о выкупе этого жилого помещения предполагает прекращение его права собственности на это жилое помещение с признанием права собственности на него за муниципальным образованием.

С учетом положений статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию оплаченные при подаче иска расходы по оплате государственной пошлины в размере 1730 рублей.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения – удовлетворить частично.

Взыскать с администрации города Орла (ОГРН №***) в пользуФИО1, ДД.ММ.ГГ года рождения, (паспорт:серия №*** №***) выкупную цену за принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <...>, в размере 3512183 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1730 рублей.

После выплаты денежных средств в счет выкупной цены, прекратить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГ года рождения, (паспорт:серия №*** №***) на принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <...>.

Признать право собственности муниципального образования «Город Орел» на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <...>, после выплаты денежных средств в счет выкупной цены.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через Советский районный суд г. Орла в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения.

Мотивированный текст решения изготовлен 18 декабря 2024 г.

Председательствующий Е.А. Доровых