Решение № 2-662/2025 2-662/2025~М-506/2025 М-506/2025 от 24 декабря 2025 г. по делу № 2-662/2025

26RS0№-56


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес>ёвка 12 декабря 2025 года

Грачёвский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Ануфриевой Н.Л.,

при секретаре ФИО3,

с участием истца ФИО2,

представителя истца ФИО1 - ФИО10,

представителя ответчика ПАО «Сбербанк России» - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ПАО «Сбербанк России» о прекращении обременения в виде ипотеки, расторжении кредитного договора, об обязании устранить причины и условия, способствующие ухудшению кредитной истории, взыскании денежных средств, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 обратились в Грачевский районный суд <адрес> с иском к ПАО «Сбербанк России» о прекращении обременения в виде ипотеки, расторжении кредитного договора обязании устранить причины и условия, способствующие ухудшению кредитной истории, взыскании денежных средств, судебных расходов. Свои требования обосновали тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и титульным заемщиком ФИО1, созаемщиком ФИО2 был заключен кредитный договор № в целях покупки жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО7, в лице законного представителя ФИО5 был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости расположенных по вышеуказанному адресу. Вследствие ошибок юриста, регистрация данного договора оказалась невозможной, и ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор, заверенный нотариусом. При этом, в кредитном договоре указана первоначальная дата заключения договора - ДД.ММ.ГГГГ. Оплата истцами была произведена наличными денежными средствами в размере 211 000 рублей, и кредитными средствами в размере 1 300 000 рублей. Однако, решением Грачевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи № <адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО5, ФИО6, ФИО7, в лице законного представителя ФИО6 - расторгнут. Прекращено за ФИО1 право собственности на жилой дом, общей площадью 39,8 кв. м, кадастровый №, и земельный участок, общей площадью 2972+/-19, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: <адрес>. Восстановлены ранее зарегистрированные права общей долевой собственности за ФИО5, ФИО6, ФИО7 на жилой дом, общей площадью 39,8 кв. м, кадастровый № и земельный участок, общей площадью 2972+/-19, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: <адрес>, а именно: за ФИО6 - 1/5 доля в праве; за ФИО5 - 3/5 доли в праве; за ФИО7 - 1/5 доля в праве. Взысканы с ФИО5, ФИО6, ФИО7, в лице законного представителя ФИО5, в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1 300 000 рублей, перечисленные им, по условиям кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ и, в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, с обязанием перечислить денежные средства в размере 1 300 000 рублей на ссудный счет № в ПАО «Сбербанк России», денежные средства, переданные им согласно договору купли-продажи № <адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ наличным путем за покупку объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, в размере 211 000 рублей. При этом, жилой дом, находящийся в залоге ПАО «Сбербанк России», согласно требованиями ипотечного кредитования от ДД.ММ.ГГГГ, не может более служить в качестве залогового обеспечения исполнения кредитных обязательств, т.к. не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, предназначенным для постоянного проживания. Поскольку договор купли-продажи жилого дома и земельного участка расторгнут, обязательства по уплате кредитных платежей подлежат прекращению. Кроме того, согласно условиям ипотечного кредитования, залоговое имущество (кроме земельного участка) подлежит обязательному страхованию, с одновременным страхованием жизни и здоровья титульного заемщика. Однако страхование залогового имущества в настоящее время невозможно, поскольку дом, не представляет собой, какой бы то ни было ценности. Сложившиеся обстоятельства приводят к ухудшению кредитной истории созаемщика - ФИО2 В досудебном порядке ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ направил в ПАО «Сбербанк России» претензию о прекращении начисления ежемесячных платежей и расторжении кредитного договора, а также об устранении причин и условий, способствующих ухудшению кредитной истории ФИО2, ФИО1 Вместе с тем, ФИО5, ФИО7 и ФИО7, в лице законного представителя ФИО5 уклоняются от подачи совместного заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, а также не возвращают денежные средства в размере 1 300 000 рублей. При этом ПАО «Сбербанк России» отказал в расторжении кредитного договора по соглашению сторон. Согласно уточненным исковым требованиям, принятым к производству суда определением Грачевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, просили прекратить обременение в виде ипотеки в отношении жилого дома общей площадью 39,8 кв. м, кадастровый № и земельного участка общей, площадью 2972+/-19 кв. м, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, расторгнуть кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и созаемщиками ФИО1, ФИО2, обязать ПАО «Сбербанк России» устранить причины и условия, способствующие ухудшению кредитной истории ФИО2, взыскать с ПАО «Сбербанк России» в пользу ФИО2 денежные средстве в размере 59 384,58 рубля, уплаченные ею за период с мая по август 2025 года в пользу ПАО «Сбербанка России» по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №, в качестве созаемщика, расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска и ходатайство о принятии обеспечительных мер, в общем размере 17 000 рублей, а также расходы за юридические услуги в размере 50 000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО2 заявленные требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО10 (доверенность) заявленные требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» - ФИО4 (доверенность) возражал относительно удовлетворения исковых требований, согласно письменным возражениям, расторжение нотариально удостоверенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не затрагивает залоговые права Банка (залогодержателя), которое не знало и не должно было знать о возможном расторжении договора купли-продажи недвижимости, право собственности на которую, было в установленном законом порядке зарегистрировано за залогодателем, в связи с чем, при возврате имущества продавцу по сделке в порядке реституции залог сохраняет силу независимо от конкретных оснований, по которым сделка была расторгнута. Согласно условиям кредитного договора, Банк свои обязательства по предоставлению денежных средств выполнил в полном объеме. Истец, согласно п. 12 кредитного Договора, направил их на приобретение недвижимости по своему усмотрению, и обязан их возвратить на условиях и в срок Кредитного договора. В случае утраты залога Истец должен предоставить иное обеспечение исполнения обязательства по договору, что, в случае неисполнения, будет являться основанием для досрочного взыскания суммы задолженности. Обязательства по настоящему кредитному договору до настоящего момента не исполнены. В связи с чем, основания для расторжения кредитного договора, взыскании денежных средств в размере 59 384,58 рублей в счет оплаты ежемесячных платежей, также отсутствуют. Истцами не представлено доказательств, подтверждающих заявленные требования. В удовлетворении исковых требований просил отказать в полном объеме.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> не явился. О месте и времени судебного заседания был извещен надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы гражданского дела, выслушав лиц участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в совокупности ст. ст. 55 и 57 ГПК РФ.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

По смыслу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 4 и п. 4 ст. 29 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 25.7 настоящего Федерального закона.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права (ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с пунктом 53 названного постановления Пленума ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5, ФИО6, ФИО7, в лице законного представителя ФИО5, был заключен договор № <адрес>4 купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Договор удостоверен нотариусом Ставропольского городского нотариального округа <адрес> ФИО8, зарегистрирован в реестре №-н/26-2023-2-1094.

Согласно условиям договора, продавцы продают и одновременно с этим передают в собственность покупателя принадлежащие на праве общей долевой собственности, а именно: за ФИО6 - 1/5 доля в праве, ФИО5 - 3/5 доли в праве, ФИО7 - 1/5 доля в праве, а покупатель - ФИО1 покупает и принимает в собственность вышеуказанную недвижимость.

Разрешение на продажу жилого дома, общей площадью 39,8 кв.м. и земельного участка общей площадью 2972 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, дано с последующим зачислением денежных средств на расчетный счет несовершеннолетнего ФИО7 №.8ДД.ММ.ГГГГ.2381759 и дальнейшим расходованием денежных средств на приобретение жилого дома общей площадью 61,2 кв. м. и земельного участка общей площадью 1200 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, где 1/5 доля в праве будет принадлежать несовершеннолетнему.

Из условий Договора следует, что по соглашению сторон стоимость вышеуказанной недвижимости составляет 1 300 000 рублей (жилого дома - 750 000 рублей, земельного участка - 550 000 рублей). Оплата недвижимости, согласно условиям договора, произведена в следующем порядке: сумма в размере 200 000 рублей уплачена покупателем из собственных денежных средств до подписания Договора наличными продавцу ФИО6, сумма в размере 1 100 000 рублей будет оплачена покупателем за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России» в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1, ФИО2, путем зачисления Кредитором на счет №.

Также из условий договора следует, что до момента полной оплаты стоимости, отчуждаемая недвижимость находится в залоге у продавца.

Из кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1, ФИО2 следует, что сумма кредита составляет 1300000 рублей, процентная ставка 12,7 % годовых, срок кредитования - 300 месяцев. Цель кредитования - приобретение объектов недвижимости: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. В качестве своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаемщики представляют Кредитору, после выдачи кредита - залог (ипотеку), приобретаемых объектов недвижимости.

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк России» со счета ФИО1 на счет ФИО5 перечислил денежные средства в размере 1 040 000 рублей.

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк России» со счета ФИО1 на счет ФИО7 перечислил денежные средства в размере 260 000 рублей. Всего в размере 1 300 000 рублей.

Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ФИО6 и ФИО5 получили от ФИО1 денежные средства в размере 211 000 рублей, за продажу объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>.

После покупки объектов недвижимости в доме начали появляться трещины, была нарушена герметичность, на основании чего, ФИО2 и ФИО1 обратились в Грачевский районный суд <адрес> с исковыми требованиями к ФИО5, ФИО6, ФИО7, в лице законного представителя ФИО5, о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, неотделимых улучшений, прекращении права собственности на объекты недвижимости, возложении обязанности зарегистрировать право общей долевой собственности, взыскании денежных средств, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, морального вреда.

Решением Грачевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, в лице законного представителя ФИО5 удовлетворены частично, а именно:

- расторгнут договор купли-продажи № <адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, удостоверенный нотариусом Ставропольского городского нотариального округа <адрес> ФИО8, заключенный между ФИО1 и ФИО5, ФИО6, ФИО7, в лице законного представителя ФИО5;

- прекращено за ФИО1 право собственности на жилой дом, общей площадью 39,8 кв. м, кадастровый № и земельный участок, общей площадью 2972+/-19, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: <адрес>;

- восстановлены ранее зарегистрированные права общей долевой собственности за ФИО5, ФИО6, ФИО7 на жилой дом, общей площадью 39,8 кв. м, кадастровый № и земельный участок, общей площадью 2972+/-19, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: <адрес>: за ФИО6 - 1/5 доля в праве, за ФИО5 - 3/5 доли в праве, за ФИО7 - 1/5 доля в праве.

- взысканы с ФИО5, ФИО6, ФИО7, в лице законного представителя ФИО5, в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1 300 000 рублей, перечисленные им, по условиям кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ и, в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления на ссудный счет № в ПАО «Сбербанк России»; денежные средства, переданные им согласно договору купли-продажи № <адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ наличным путем за покупку объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, в размере 211 000 рублей, убытки, выразившиеся в уплате процентов по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ за пользование кредитными денежными средствами, и части основного долга в размере 301 748 рублей 37 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; денежные средства, уплаченные им по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ, <адрес>, в размере 240 000 (двести сорок тысяч) рублей; неустойка, в соответствии со ст. 395 ГК РФ, в размере 61 664,01 рублей, за пользование денежными средствами в размере 211 000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; расходы по уплате за техническое заключение экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №Э в размере 50 000 рублей; расходы за юридические услуги в размере 80 000 рублей; расходы по оплате госпошлины в размере 7 451 рублей.

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что земельный участок с кадастровым номером 26:07:080713:27, площадью 2972+/-19 кв.м, принадлежит на праве собственности ФИО1, основании договора купили-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, установлено обременение в виде ипотеки с ДД.ММ.ГГГГ на 300 месяцев с даты фактического представления кредита, в пользу ПАО «Сбербанк России», а также в пользу ФИО6, ФИО5, ФИО7 с ДД.ММ.ГГГГ до момента полной оплаты.

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилой дом, с кадастровым номером 26:07:080713:67, площадью 39,8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО1, на основании договора купили-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, установлено обременение в виде ипотеки с ДД.ММ.ГГГГ на 300 месяцев с даты фактического представления кредита, в пользу ПАО «Сбербанк России», а также в пользу ФИО6, ФИО5, ФИО7 с ДД.ММ.ГГГГ до момента полной оплаты.

Из положений ст. 10 ГК РФ следует, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно ст. 335 ГК РФ, залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 - 367 настоящего Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.

Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

Если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона.

В случае, если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными созалогодателями.

Как следует из материалов дела, Банку был предоставлен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, оснований полагать неправомочность полномочий и недействительности намерений продавца на отчуждение имущества у залогодержателя, а именно у ответчика ПАО «Сбербанк России», не имелось.

Все представленные документы в ПАО «Сбербанк России» в процессе оформления ипотечного кредитования соответствовали требованиям действующего на тот момент законодательства, оснований для отказа в их выдаче не имелось.

На момент заключения договора ипотечного кредитования, право собственности на спорную недвижимость были зарегистрированы за ФИО6, ФИО5, ФИО7 В связи с чем, на тот момент они имели право распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению.

При этом, заключенный между ФИО6, ФИО5, ФИО7 и ФИО1 договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, является гражданско-правовой сделкой, целью заключения которого является переход права собственности о продавца к истцам.

Более того, в целях того, чтобы данная сделка имела соответствующую юридическую силу, были привлечены органы опеки, договор заверен нотариусом, что, в свою очередь, говорит о подготовке к его заключению, а также предполагает за собой ответственный подход сторон к данной сделки на момент ее заключения, что также свидетельствовало о том, что ответчиком данных факт был принят во внимание при одобрении ипотечного кредитования.

При получении недвижимости в залог ПАО «Сбербанк России», действуя разумно и добросовестно, убедилось в отсутствии притязаний третьих лиц в отношении спорного имущества и в том, что залогодатель является лицом, управомоченным распоряжаться спорным имуществом, а также в реальной рыночной стоимости залогового имущества, которое приобреталось заемщиком за счет целевых кредитных средств Банка.

Момент исполнения сделки по договору обозначен датой регистрации и перехода права собственности от ФИО6, ФИО5, ФИО7 к ФИО1

В силу п. 1 ст. 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (п. 2 ст. 77 Закона об ипотеке).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с п. 2 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании Ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 2 статьи 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных указанным кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные данным кодексом, другими законами и договором залога.

Договор ипотеки был заключен в соответствии с указанными требованиями закона, в связи с чем, никаких прав и законных интересов, связанных с предметом залога, на момент заключения договора ипотеки не имелось.

При таких обстоятельствах ПАО «Сбербанк России» является добросовестным залогодержателем.

Оспаривание договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не может затрагивать залоговых прав ПАО «Сбербанк России» как добросовестного залогодержателя, который не знал и не должен был знать о возможном расторжении договора в будущем, поскольку расторгнут он был только на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на которое, было в установленном законом порядке зарегистрировано за залогодателем.

Добросовестный залогодержатель, получивший право залога, вправе рассчитывать на сохранение залога.

Таким образом, расторжение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не затрагивает залоговые права Банка (залогодержателя), которое не знало и не должно было знать о возможном расторжении договора купли-продажи недвижимости, право собственности на которую было в установленном законом порядке зарегистрировано за залогодателем, в связи с чем, при возврате имущества продавцу по сделке в порядке реституции залог сохраняет силу независимо от конкретных оснований, по которым сделка была расторгнута.

По общему правилу ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно условиям кредитного договора Банк свои обязательства по предоставлению денежных средств выполнил в полном объеме. Истец же, согласно п. 12 Кредитного договора направил их на приобретение недвижимости по своему усмотрению (целевое использование), и обязан их возвратить на условиях и в срок Кредитного договора.

В случае утраты залога Истец должен предоставить иное обеспечение исполнения обязательства по договору, что, в случае неисполнения, будет являться основанием для досрочного взыскания всей суммы задолженности.

На основании вышеизложенного, суд считает, что исковые требования о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении жилого дома общей площадью 39,8 кв. м, кадастровый №, и земельного участка общей, площадью 2972+/-19 кв. м, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, не подлежат удовлетворению.

Рассматривая исковые требования о расторжении кредитного договора, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

К отношениям по кредитному договору применяются правила о договоре займа, если иное не предусмотрено правилами о кредитном договоре и не вытекает из существа кредитного договора (пункт 2 статьи 819 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями, обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Только надлежащее исполнение прекращает обязательство должника в соответствии с требованиями ст. 408 ГК РФ.

Договор ипотеки может быть расторгнут судом по инициативе заемщика (залогодателя) при существенном нарушении договора другой стороной (например, невыполнении заимодавцем своих обязательств по передаче денежных средств) и при существенном изменении обстоятельств. В определенных случаях договор может быть признан судом недействительным.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества залогодателя (заемщика или третьего лица) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (за некоторыми изъятиями). В договоре об ипотеке должны быть указаны, в частности, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 1, п. п. 1, 4 ст. 9 Закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ).

По общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ или договором (п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть, в частности, расторгнут при наличии одновременно следующих условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ):

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1, ФИО2 заключен кредитный договор №, сумма кредита составляет 1300000 рублей, процентная ставка 12,7 % годовых, срок кредитования - 300 месяцев. Цель кредитования - приобретение объектов недвижимости: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. В качестве своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаемщики представляют Кредитору, после выдачи кредита - залог (ипотеку), приобретаемых объектов недвижимости.

Банк свои обязательства выполнил, предоставил денежные средства заемщику, однако обязательства по кредитному договору истцами до настоящего момента не исполнены, что подтверждается справкой о задолженности, согласно которой на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору составляет 1 353 772, 44 рубля.

С учетом принципа свободы договора, установленного ст. 421 ГК РФ, предполагающего возможность определения сторонами его условий (при отсутствии признаков их несоответствия действующему законодательству и существу возникших между сторонами правоотношений) они становятся обязательными как для сторон, так и для суда при разрешении спора, вытекающего из данного договора.

Кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен сторонами добровольно, при его заключении стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, в том числе о цели использования заемщиком кредитных средств на оплату приобретаемого недвижимого имущества, переданного в залог Банку.

Условия кредитного договора исполнялись его сторонами в период с мая 2023 года по август 2025, в том числе заемщиком ФИО1 и созаемщиком ФИО2, погашавшими задолженность перед Банком в соответствии с согласованным графиком платежей.

Само по себе расторжение в судебном порядке договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в результате чего было прекращено право собственности ФИО1 на недвижимое имущество, принятое от него Банком в качестве залога, не подтверждает наличие в настоящем деле совокупности условий, с которым п. 2 ст. 451 ГК РФ связывает возможность расторжения договора в судебном порядке.

Кроме того, суд обращает внимание на то что, решением Грачевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с продавцов недвижимого имущества ФИО5, ФИО6, ФИО7, в лице законного представителя ФИО5, в пользу покупателя ФИО1 взысканы, денежные средства в размере 1 300 000 рублей, перечисленные им, по условиям кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ и, в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, путем перечисления на ссудный счет № в ПАО «Сбербанк России», кроме того с продавцов пользу ФИО1 взысканы денежные средства, переданные им согласно договору купли-продажи № <адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ наличным путем за покупку объектов недвижимости, в размере 211 000 рублей.

Судом установлено, а также не оспаривается сторонами, что продавцами недвижимости до настоящего времени денежные средства на ссудный счет в ПАО «Сбербанк России» не перечислены. Однако, право на их взыскание, а также установленный способ погашения данного взыскания были установлены и определены вышеуказанным решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу.

Учитывая изложенное, суд считает, что оснований для расторжения кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1, ФИО2, у суда не имеется.

Аналогичный вывод суд делает и относительно заявленных требований о взыскании денежных средств с ответчика в размере 59 384,58 рублей, уплаченных ФИО2 по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, за период с мая по август 2025 года.

Согласно ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В данном случае истцами неправильно был избран способ защиты права, поскольку данную денежную сумму, уплаченную истцом ФИО2 в пользу ПАО «Сбербанк России» в счет оплаты по кредитному договору, ФИО2 и ФИО1 могут взыскать с лиц, в результате действий которых они их понесли.

Вина ответчика ПАО «Сбербанк России», согласно данному решению, не установлена, по мнению суда, данные убытки истцы понесли в результате действий продавцов недвижимости ФИО5, ФИО6, ФИО7, в лице законного представителя ФИО5, с которых и следовало истцам взыскать вышеуказанную сумму, на основании чего, исковые требования в данной части также не подлежат удовлетворению.

Относительно исковых требований об устранении причин и условий, способствующих ухудшению кредитной истории ФИО2, суд при их разрешении приходит к следующему.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О кредитных историях» (далее - Закон о кредитных историях) данный федеральный закон регулирует отношения, возникающие между субъектом кредитной истории и источником формирования кредитной истории.

Согласно статье 3 названного закона в нем используются следующие основные понятия: 1) кредитная история - информация, состав которой определен данным федеральным законом и которая хранится в бюро кредитных историй; 1.1) запись кредитной истории - информация, входящая в состав кредитной истории и характеризующая исполнение субъектом кредитной истории принятых на себя обязательств по одному договору займа (кредита), а также иному договору или обязательству, предусмотренным этим федеральным законом; 4) источник формирования кредитной истории - организация, являющаяся заимодавцем (кредитором) по договору займа (кредита), представляющая в соответствии с данным федеральным законом информацию в бюро кредитных историй; 5) субъект кредитной истории - физическое или юридическое лицо, в отношении которого формируется кредитная история и которое является заемщиком по договору займа (кредита); 7) пользователь кредитной истории - индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, получившие письменное или иным способом, установленным этим федеральным законом, зафиксированное согласие субъекта кредитной истории на получение кредитного отчета в целях, указанных в согласии субъекта кредитной истории.

В силу пункта 2 части 3 статьи 4 Закона о кредитных историях в основной части кредитной истории физического лица содержатся следующие сведения в отношении обязательства заемщика (для каждой записи кредитной истории): д) о дате и сумме фактического исполнения обязательств заемщика в полном и (или) неполном размерах; е) о сумме задолженности по договору займа (кредита) на дату последнего платежа, в том числе о сумме и длительности просроченной задолженности.

Частью 3.2 статьи 4 Закона о кредитных историях предусмотрено, что в основной части кредитной истории физического лица, хранящейся в бюро кредитных историй, должен содержаться индивидуальный рейтинг субъекта кредитной истории, а также иные сведения, связанные с индивидуальным рейтингом субъекта кредитной истории и предусмотренные нормативным актом Банка России.

Согласно ст. 7 Закона о кредитных историях, бюро кредитных историй обеспечивает хранение записи кредитной истории в течение семи лет со дня последнего изменения информации, содержащейся в этой записи кредитной истории. Запись и (или) иные данные кредитной истории аннулируются (исключаются из состава сведений, включаемых в кредитные отчеты, и перемещаются в архив кредитных историй соответствующего бюро кредитных историй для хранения в нем в течение трех лет).

Из ст. 8 Закона о кредитных историях, субъект кредитной истории вправе получить из Центрального каталога кредитных историй информацию о том, в каком бюро кредитных историй хранится его кредитная история.

Субъект кредитной истории вправе в каждом бюро кредитных историй, в котором хранится кредитная история о нем, не более двух раз в течение каждого календарного года (но не более одного раза на бумажном носителе) бесплатно и любое количество раз за плату без указания причин получить кредитный отчет по своей кредитной истории, включая индивидуальный рейтинг субъекта кредитной истории.

Субъект кредитной истории вправе направить через кредитную организацию, заключившую договор об оказании информационных услуг с бюро кредитных историй, в котором хранится кредитная история о нем, в соответствии с подпунктом «г» пункта 2 части 6.1 или подпунктом «в» пункта 2 части 6.4 статьи 6 настоящего Федерального закона запрос о получении, в том числе бесплатно в соответствии с частью 2 настоящей статьи, кредитного отчета по своей кредитной истории, включая индивидуальный рейтинг субъекта кредитной истории. Направление запроса субъекта кредитной истории о получении кредитного отчета бесплатно в соответствии с частью 2 настоящей статьи исполняется кредитной организацией без взимания платы. Бюро кредитных историй обязано по запросу кредитной организации сообщить о количестве кредитных отчетов, полученных субъектом кредитной истории бесплатно в соответствии с частью 2 настоящей статьи.

Субъект кредитной истории вправе направить через поднадзорные Банку России организации, с которыми у бюро кредитных историй заключен договор в соответствии с частью 3 статьи 9 настоящего Федерального закона, запрос о получении, в том числе бесплатно в соответствии с частью 2 настоящей статьи, кредитного отчета. Исполнение направляемого через эти организации запроса субъекта кредитной истории о получении кредитного отчета осуществляется ими бесплатно. Бюро кредитных историй обязано по запросу такой организации сообщить о количестве кредитных отчетов, полученных субъектом кредитной истории бесплатно в соответствии с частью 2 настоящей статьи.

Субъект кредитной истории вправе полностью или частично оспорить информацию, содержащуюся в его кредитной истории, подав в бюро кредитных историй, в котором хранится указанная кредитная история, заявление о внесении изменений и (или) дополнений в эту кредитную историю. Субъект кредитной истории вправе обратиться с заявлением об оспаривании информации непосредственно к источнику формирования кредитной истории в случае, если направление этой информации в бюро кредитных историй указанным источником подтверждено данными закрытой части кредитной истории.

Бюро кредитных историй в течение 20 рабочих дней со дня получения заявления, указанного в части 3 настоящей статьи, обязано, за исключением случаев, определенных настоящим Федеральным законом, провести дополнительную проверку информации, входящей в состав кредитной истории, запросив ее у источника формирования кредитной истории. В случае, если субъект кредитной истории указал в заявлении о наличии у него обоснованных причин, в том числе обстоятельств, угрожающих причинением вреда жизни или здоровью, для получения соответствующей информации в более короткий срок, бюро кредитных историй проводит проверку в указанный им срок. На время проведения такой проверки в кредитной истории делается соответствующая пометка.

Источник формирования кредитной истории обязан в течение 10 рабочих дней со дня получения запроса бюро кредитных историй или со дня получения заявления об оспаривании информации, содержащейся в кредитной истории, от субъекта кредитной истории представить в письменной форме в бюро кредитных историй либо обратившемуся непосредственно к источнику формирования кредитной истории субъекту кредитной истории подтверждение достоверности ранее переданных сведений, оспариваемых субъектом кредитных историй, либо исправить его кредитную историю в оспариваемой части, направив соответствующие достоверные сведения в бюро кредитных историй. Неправомерный запрос пользователя кредитной истории из дополнительной (закрытой) части кредитной истории может быть удален только по заявлению об оспаривании неправомерного запроса субъекта кредитной истории, представленного в бюро кредитных историй.

В случае, если в течение установленного срока бюро кредитных историй не получило ответ на запрос, указанный в части 4.1 настоящей статьи, от источника формирования кредитной истории в связи с заявлением субъекта кредитной истории о внесении изменений в его кредитную историю, источник формирования кредитной истории несет ответственность, установленную законодательством Российской Федерации.

Бюро кредитных историй обновляет соответствующую запись (записи) и (или) иные данные кредитной истории в оспариваемой части или аннулирует кредитную историю, если по заявлению субъекта кредитной истории на основании информации, полученной от источника формирования кредитной истории в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи, было принято решение о полном оспаривании информации, содержащейся в его кредитной истории, в случае подтверждения указанного заявления, или оставляет кредитную историю без изменения. О результатах рассмотрения указанного заявления бюро кредитных историй обязано в письменной форме сообщить субъекту кредитной истории по истечении 20 рабочих дней со дня его получения. Отказ в удовлетворении указанного заявления должен быть мотивированным.

Субъект кредитной истории вправе направить в то бюро кредитных историй, в котором хранится его кредитная история, заявление об изменении сведений, содержащихся в титульной части кредитной истории, с приложением копий документов, подтверждающих изменение указанных сведений, либо обратиться в бюро кредитных историй с заявлением через источник формирования кредитной истории, который направляет в данное бюро кредитных историй сведения о таком субъекте кредитной истории в соответствии с договором о предоставлении информации. Копии соответствующих документов могут быть удостоверены работодателем субъекта кредитной истории, сотрудником организации - источника формирования кредитной истории, через которую подается заявление. Также субъект кредитной истории вправе обратиться непосредственно в бюро кредитных историй, предоставив оригиналы документов или их копии, заверенные в соответствии с законодательством Российской Федерации. Бюро кредитных историй вносит соответствующие изменения в титульную часть кредитной истории такого субъекта кредитных историй с проставлением пометки о том, что по информации, полученной от субъекта кредитной истории, паспорт (иной документ, удостоверяющий личность), данные которого внесены в титульную часть кредитной истории ранее, недействителен. Бюро кредитных историй при наличии соответствующего соглашения с субъектом кредитной истории вправе уведомлять его о поступлении от источника формирования кредитной истории сведений по сделке, вновь заключенной им с использованием устаревших сведений титульной части кредитной истории субъекта кредитных историй и (или) недействительного паспорта (иного документа, удостоверяющего личность), данные которого были внесены в титульную часть кредитной истории ранее.

Бюро кредитных историй не обязано проводить в дальнейшем проверку ранее оспариваемой, но получившей подтверждение информации, содержащейся в кредитной истории.

При отказе источника формирования кредитной истории от внесения изменений по заявлению субъекта кредитной истории субъект кредитной истории вправе обжаловать отказ такого источника формирования кредитной истории в судебном порядке. При отказе бюро кредитных историй от совершения действий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, субъект кредитной истории вправе обжаловать отказ бюро кредитных историй в судебном порядке. В случае ликвидации, иного отсутствия источника формирования кредитной истории установление факта подлежащей внесению в кредитную историю информации осуществляется в судебном порядке.

Истцом ФИО2 суду не представлена сведений об оспаривании информации, содержащейся в ее кредитной истории, путем подачи в бюро кредитных историй, в котором хранится указанная кредитная история, заявления о внесении изменений и (или) дополнений в эту кредитную историю. Более того, данное требование не обоснованно и не мотивировано истцом, не содержит ссылки на соответствующие нормы права, а также доказательства своей позиции.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что в Бюро кредитных историй Банк предоставляет информацию лишь о наличии кредитных обязательств гражданина.

Кроме того, суд учитывает, что обязательства по спорному кредитному договору оставлены за истцами, следовательно, оснований о внесении изменений в кредитную историю ФИО2 в настоящее время не имеется, в связи с чем, данные требования также не подлежат удовлетворению.

На основании ст. 98 ГПК РФ, с учетом того, что в удовлетворении заявленных требований суд отказывает, оснований для взыскания с ответчика судебных расходов по оплате государственной пошлины и за юридические услуги не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь, ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ПАО «Сбербанк России» о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении жилого дома общей площадью 39,8 кв. м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> - отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ПАО «Сбербанк России» о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка общей, площадью 2972+/-19 кв. м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ПАО «Сбербанк России» о расторжении кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между кредитором ПАО «Сбербанк России» и созаемщиками ФИО1, ФИО2 - отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ПАО «Сбербанк России» об обязании ПАО «Сбербанк России» устранить причины и условия, способствующие ухудшению кредитной истории ФИО2 - отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ПАО «Сбербанк России» о взыскании с ПАО «Сбербанк России» в пользу ФИО2 денежных средств в размере 59 384,58 рубля, уплаченных ею за период с мая по август 2025 года в пользу ПАО «Сбербанка России» по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №, в качестве созаемщика - отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ПАО «Сбербанк России» о взыскании с ПАО «Сбербанк России» в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска и ходатайство о принятии обеспечительных мер, в общем размере 17 000 рублей - отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ПАО «Сбербанк России» о взыскании с ПАО «Сбербанк России» в пользу ФИО2 расходов за юридические услуги в размере 50 000 рублей - отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Грачёвский районный суд <адрес> в течение месяца.

Мотивированное решение в полном объёме изготовлено 25.12.2025

Судья Н.Л. Ануфриева