Решение № 2-493/2025 2-493/2025(2-5145/2024;)~М-4171/2024 2-5145/2024 М-4171/2024 от 1 июля 2025 г. по делу № 2-493/2025

Дело № 2-493(2025)

59RS0005-01-2024-006798-15


Р е ш е н и е

Именем Российской Федерации

23 июня 2025 года

Мотовилихинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Опря Т.Н.,

при ведении протокола секретарем Исуповой К.И.

с участием помощника прокурора Горшковой П.А

истца ФИО1 представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 об уменьшении цены объекта недвижимости, взыскании стоимости устранения недостатков, процентов, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО4 (далее – истец) обратился в суд с учетом уточненных исковых требований к ФИО5 (далее- ответчик) об уменьшении цены объекта недвижимости, взыскании стоимости устранения недостатков, процентов, компенсации морального вреда, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли продажи жилого дома, площадью 57 кв.м кадастровый № и земельного участка, площадью 1623 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>. В процессе эксплуатации жилого дома истцом выявлены недостатки: прогнивший нижний венец бруса по всему периметру дома, на чердаке дома под вагонкой отсутствует утепление, пол в доме утеплен некачественно частично. В зимний период в доме холодно, увеличиваются затраты на отопление. Прогнивший нижний венец создает угрозу обрушения дома. Истец обратился в ООО «Строительно-монтажная компания «Квант» с целью определения стоимости устранения выявленных недостатков. Специалистами произведен осмотр и составлен локально сметный расчет. Согласно смете стоимость устранения недостатков составляет 418 000 рублей. Истец отправил ответчику претензию с требованием о соразмерном уменьшении цены дома и о возврате уплаченной суммы в размере 418 000 рублей. Ответчик добровольно сумму не вернул. Действиями ответчика истцу причинен моральный вред. В связи со сложившейся ситуацией истец испытывал переживания за свое здоровье и здоровье семьи, головные боли, стресс, бессонницу. В соответствии с заключением эксперта установлено, что установлено отсутствие утепление на чердаке дома в виде наличии пропусков утепления, зазоров между смежными листами минераловатного утепления, что может приводить к недостаточному теплосопротивлению ограждающей конструкции перекрытия, невозможности поддержания необходимых параметров микроклимата (температура внутреннего воздуха), а также повышенным затратам на обогрев помещений, что соответственно может приводить к созданию угрозы жизни и здоровью, проживающих в доме граждан. Выявленный недостаток является скрытым, поскольку слой утепления снаружи закрыт кровельным покрытием, изнутри – деревянной обшивкой. Стоимость устранения недостатков составила 332 218 рублей 64 копейки. Ранее ответчику 27.08.2024 была направлена претензия о возврате суммы, стоимости восстановительного ремонта в сумме 418 000 рублей, но от получения претензии ответчик уклонился, что подтверждается отчетом о почтовом отправлении. До настоящего времени расходы на устранение недостатков в доме ответчиком не возмещены. Проценты составляют на дату 23.06.2025 – 42 789 рублей 13 копеек.

Истец ФИО4 просит взыскать с ответчика ФИО5 в свою пользу стоимость устранения недостатков в сумме 332 218 рублей 64 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 42 789 рублей 13 копеек, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, расходы по оплате экспертизы в сумме 65 000 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере 7 380 рублей.

Определением суда от 23.06.2025 производство по гражданскому делу по иску ФИО4 к ФИО5 о взыскании компенсации морального вреда прекращено.

Истец ФИО4 в судебном заседании на требованиях настаивал, поддержав доводы изложенные в исковом заявлении. Пояснил, что когда покупал дом визуально его осматривал, документы ответчик на дом предоставлял, также их видел, дом был обшит снаружи, он его осмотрел визуально, не вскрывал обшивку, дом 2012 года постройки видел документы но считал его новым, так как продавец сказал об этом. Дом был без внутренней отделки, без отопления, электричества. Когда начал его доделывать обнаружил недостатки. Просил исковые требования удовлетворить.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании на требованиях настаивала, поддержав доводы изложенные в исковом заявлении. Просила исковые требования удовлетворить.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. Ранее был представлен письменный отзыв на исковое заявление. в котором указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>, Между сторонами согласование условий договора купли-продажи проходило с марта 2023 по июнь 2023. Истец приезжал и лично осматривал дом ДД.ММ.ГГГГ до покупки, что подтверждается скрин-шотами переписки истца с ответчиком в мэссенджере WhataApp. Согласно п. 7 Договора от ДД.ММ.ГГГГ покупатель осмотрел жилой дом и земельный участок в натуре. Претензий не имеет. Истец с момента государственной регистрации перехода собственности на жилой дом и земельный участок ( ДД.ММ.ГГГГ) более года является собственником и нес бремя содержания принадлежащего ему имущества. Однако с претензией об уменьшении покупной цены и возврате излишне уплаченных денежных средств обратился лишь спустя год после покупки жилого дома. В связи с чем ответчик ДД.ММ.ГГГГ обратился в ООО «Регион-Эксперт» для оценки рыночной стоимости жилого дома и земельного участка. Согласно оценочному заключению № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого дома, общей площадью 57 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № составляет 1 820 000 рублей; Рыночная стоимость объекта значительно превышает фактическую сумму, определенную сторонами в договоре от ДД.ММ.ГГГГ. До заключения договора купли-продажи истец осмотрел дом самостоятельно, а также имел возможность осмотреть дом с привлечением специалистов; на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества покупатель указал, что осмотрел объект, и претензий к его качеству не имеет, также цену стороны согласовали ниже рыночной. (л.д. 62-63).

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что ответчик являлся собственником дома с января 2023. Все документы в отношении дома ответчик предоставлял истцу, истец знал что дом с 2011 г. являлся домом незавершенного строительства. Истец осматривал дом до его покупки и в момент покупки. Дом продавался без внутренней отделки, без отопления и электричества, истец мог сам утеплить дом, истец использовал дом более года. Цена дома определена с учетом того состояния в котором он находился. Согласно заключения экспертизы, истец приобрел дом с недостатками, за цену ниже рыночной. Считает, что в удовлетворении требований следует отказать.

Выслушав истца, представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 456 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

На основании п. 1 ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу п. 1 ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (Продавец) и ФИО4 ( Покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, общей площадью 1623 кв.м., и жилой дом, назначение: жилое: объект жилой дом, количество этажей, в том числе подземных: 1, площадь 57 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 7).

Как следует из п. 2 Договора, указанный в п. 1 настоящего договора земельный участок принадлежит ФИО5 на праве собственности на основании: договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, выписки из ЕГРН.

Указанный в п. 1 настоящего договора жилой дом принадлежит ФИО5 на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, выписки из ЕГРН (п. 3 Договора).

В соответствии с п. 4 Договора, цена жилого дома определена соглашением сторон в 1 610 000 рублей, уплачиваемых Покупателем Продавцу при подписании настоящего договора полностью. Цена земельного участка определена соглашением сторон в 90 000 рублей, уплачиваемых Покупателем Продавцу при подписании настоящего договора.

Согласно п. 5 Договора, до подписания настоящего Договора Продавец передал, а Покупатель принял продаваемый земельный участок и жилой дом в надлежащем состоянии. Отдельный документ о передаче недвижимости не составлялся.

Как следует из п. 7 Договора, Покупатель осмотрел жилой дом и земельный участок в натуре, ознакомился с характеристиками, планом, правовым режимом земель, претензий не имеет.

Согласно выписке из ЕГРН жилой дом, площадью 57 кв. м. с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 94, 97-98).

Как следует из искового заявления, в процессе эксплуатации жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> истцом выявлены недостатки: прогнивший нижний венец бруса по всему периметру дома, на чердаке дома под вагонкой отсутствует утепление, пол в доме утеплен некачественно частично. В зимний период в доме холодно, увеличиваются затраты на отопление. Прогнивший нижний венец создает угрозу обрушения дома.

С целью определения стоимости устранения выявленных недостатков истец ФИО4 обратился в ООО «Строительно-монтажная компания «Квант».

Согласно локального сметного расчета (смета) № ЛСР-01-01-01, выполненного ООО «Строительно-монтажная компания «Квант», стоимость устранения недостатков составляет 418 000 рублей (л.д. 13-24).

27.08.2024 истцом ФИО4 в адрес ответчика ФИО5 направлена досудебная претензия с требованием о соразмерном уменьшении цены дома и о возврате уплаченной суммы в размере 418 000 рублей (л.д. 28-30), которая была оставлена без удовлетворения.

В обоснование своих возражений ответчиком ФИО5 представлено оценочное заключение № ООО «Регион-Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого рыночная стоимость жилого дома, общей площадью 57 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № составляет 1 820 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка, площадью 1623 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, кадастровый № составляет 330 000 рублей. Итого 2 150 000 рублей (л.д. 74-80).

Определением Мотовилихинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФИО8, ФИО9 (Автономная некоммерческая организация судебно-экспертный центр «Правосудие») (л.д. 115-118).

Согласно заключению экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ по первому вопросу: имеются ли в доме, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый №, недостатки в виде прогнивания венца нижнего бруса, отсутствия утепления на чердаке дома, некачественное утепление пола дома? Создают ли недостатки угрозу жизни и здоровью проживающих в доме граждан? Являются ли выявленные недостатки скрытыми? 1. Прогнивание венца нижнего бруса: не установлено. 2. Отсутствие утепления на чердаке дома: установлено ( в виде наличия пропусков утепления) – нарушение п. 5.3.1, 5.3.10 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87». 3. Некачественное утепление пола дома: не установлено. В результате проведенного экспертного осмотра установлено наличие массового распространения недостатка утепления чердака дома в виде пропусков утепления, зазоров между смежными листами минераловатного утепления, что может приводить к недостаточному теплосопротивлению ограждающей конструкции перекрытия, невозможности поддержания необходимых параметров микроклимата (температура внутреннего воздуха), а также повышенным затратам на обогрев помещений, что, соответственно, может приводить к созданию угрозы жизни и здоровью проживающих в доме граждан. Выявленный недостаток является скрытым, поскольку слой утепления снаружи закрыт кровельным покрытием, изнутри- деревянной обшивкой.

По второму вопросу: какова стоимость устранения недостатков? В результате проведенного исследования установлено, что стоимость устранения недостатков составила 322 218 рублей 64 копейки.

По третьему вопросу: какова стоимость дома с выявленными недостатками и стоимость дома без учета выявленных недостатков на момент покупки дома 14.06.2023? Рыночная стоимость дома с выявленными недостатками на момент покупки дома 14.06.2023 г. составляет 1 650 000 рублей. Интервал, в котором могла находиться рыночная стоимость дома с выявленными недостатками на момент покупки дома 14.06.2023 г. составляет 1 490 000 …1 820 000 рублей. Рыночная стоимость дома без учета выявленных недостатков на момент покупки дома 14.06.2023 г. составляет: 1 740 000 рублей. Интервал, в котором могла находиться рыночная стоимость без учета выявленных недостатков на момент покупки дома 14.06.2023 г. составляет: 1 570 000 рублей…1 910 000 рублей. Значения цен вошедших в указанные интервалы являются рыночными (л.д. 162-236).

Заявляя о нарушении права, ФИО4 указывает на продажу ему некачественного товара - жилого дома, который вследствие имеющихся существенных недостатков угрожает жизни и здоровью жильцов дома.

Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу, что доводы истца о том что в доме имеются недостатки в виде прогнивания венца нижнего бруса, некачественного утепление пола дома, не нашли подтверждение в судебном заседании.

Установлено, что имеются недостатки утепления чердака дома в виде пропусков утепления, зазоров между смежными листами минераловатного утепления.

Заявляя требования об уменьшении цены договора, истец фактически просит взыскать сумму расходов на устранение недостатков, предъявляет к ответчику требования о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков.

Абзац второй пункта 1 статьи 475 ГК РФ, закрепляющий право покупателя, которому передан товар ненадлежащего качества, требовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены в случае, если недостатки товара не были оговорены продавцом, направлен на обеспечение баланса интересов сторон договора купли продажи. В такой ситуации, бремя доказывания такого размера уменьшения покупной цены лежит на истце. Ответчик, который не согласен с представленными истцом доказательствами, доказывает соответствие цены товара его качеству либо меньший размер снижения стоимости.

Из анализа правовой нормы (абзац второй пункта 1 статьи 475 ГК РФ ) следует, что при удовлетворении требования о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором, и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара, а покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

Подсоразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества. Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчик как продавец не препятствовал истцу в осмотре дома, жилой дом был осмотрен истцом изнутри и снаружи, неоднократно, при должной заботливости и осмотрительности истец имел реальную возможность осмотреть состояние бруса, фундамента, крыши, стен, при необходимости истец мог пригласить специалиста для проведения осмотра жилого дома, составить акт выявленных недостатков. Как пояснил истец дом был без внутренней отделки, что не препятствовало истцу осмотреть дом и оценить его состояние. Претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявлял. Дом принят истцом без каких-либо отмеченных недостатков, что следует из самого договора купли продажи. Обстоятельств, вынуждающих покупателя заключить данную следку, не выявлено. Цена договора сторонами согласована с учетом технического состояния жилого дома и пригодности для его проживания.

К заключению эксперта, что недостаток утепления чердака дома в виде пропусков утепления, зазоров между смежными листами минераловатного утепления, является скрытым поскольку слой утепления снаружи закрыт кровельным покрытием, изнутри- деревянной обшивкой, суд относиться критически.

К явным относятся недостатки, которые могут быть обнаружены при обычном способе приемки (например, при осмотре товара) либо для которых определены специальные методы контроля (например, лабораторные анализы или испытания). Скрытые недостатки - это такие недостатки, которые не могут быть обнаружены путем визуального осмотра или иными способами, не требующими применения специальных средств и методов их обнаружения. При этом как следует из заключения, экспертом указанные недостатки выявлены путем визуального осмотра, вскрытия деревянной обшивки изнутри.

Таким образом, основные характеристики дома были доведены до сведения покупателя, продавец выполнил обязательство по передаче покупателю дома и относящихся к нему документов надлежащим образом, дефекты могли быть установлены покупателем с достаточной степенью очевидности при осмотре объекта, но, несмотря на это обстоятельство, покупатель заключил договор на изложенных условиях и принял его в том состоянии, в котором объект находился на момент его продажи.

Также в судебном заседании установлено, что рыночная стоимость приобретенного истцом дома на дату покупки с установленными недостатками составляет 1 650 000рублей, истец приобрел дом за 1 610 000 рублей, т.е цена товара соответствует его качеству, цена дома сторонами сделки устанавливалась также с учетом его технического состояния на момент заключения договора. Кроме того, с учетом цены дома определенного сторонами 1 610 000рублей и с учетом заявленной истцом стоимости устранения недостатков 322218рублей, которую истец считает соразмерным уменьшением цены, стоимость дома составит 1 277 782 рубля, что значительно ниже определенного экспертом интервала, в котором могла находиться рыночная стоимость дома с выявленными недостатками на момент покупки дома 14.06.2023, что влечет нарушение прав ответчика.

На основании изложенного исковые требования истца удовлетворению не подлежат.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 42 789 рублей 13 копеек.

Согласно положениям ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Учитывая, что судом отказано истцу в удовлетворении исковых требований, суд также не усматривает оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика расходов за составление экспертного заключения в сумме 65 000 рублей, расходов по уплате госпошлины в сумме 7 380 рублей.

Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее- ГПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании статьи 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам

Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Учитывая, что судом отказано истцу в удовлетворении исковых требований, суд также не усматривает оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика расходов истца за составление экспертного заключения, а также по оплате госпошлины.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил :

ФИО4 в удовлетворении исковых требований к ФИО5 об уменьшении цены объекта недвижимости, взыскании стоимости устранения недостатков в сумме 332 218рублей 64 копейки, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 42 789рублей 13 копеек, судебных расходов -отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья подпись

Мотивированное решение изготовлено 02.07.2025

Копия верна Судья