Решение № 3А-574/2024 3А-574/2024~М-429/2024 М-429/2024 от 18 сентября 2024 г. по делу № 3А-574/2024

Дело № 3а-574/2024

УИД 26OS0000-04-2024-000439-75


Решение

Именем Российской Федерации

19 сентября 2024 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Пушкарной Н.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Суховой В.И.,

с участием

представителя административного истца ФИО2,

представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО3,

представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «7+» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

ООО «7+», действуя через представителя по доверенности ФИО5, обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № по состоянию на 1 января 2023 года.

В обоснование иска указано, что ООО «7+» является собственником указанных объектов недвижимости. Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов, просит установить кадастровую стоимость:

- объекта недвижимости с кадастровым номером № определенной в отчете об оценке № от 3 июня 2024 года оценщика, занимающегося частной практикой ФИО1, равной рыночной в размере <данные изъяты> рублей;

- объекта недвижимости с кадастровым номером № определенной в отчете об оценке № от 3 июня 2024 года оценщика занимающегося частной практикой ФИО1, равной рыночной в размере <данные изъяты> рублей.

В судебное заседание представитель представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представитель заинтересованного лица филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Ставрополя не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержала административные исковые требования.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО3 и представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО4 в судебном заседании просили отказать в удовлетворении заявленных требований, поддержав возражения на заключение эксперта, с ходатайствами о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы не обращались.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, опросив эксперта, суд приходит к следующим выводам:

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в собственности объект налоговые платежи рассчитываются из кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями закона.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что

ООО «7+» является собственником:

- объекта недвижимости с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м, назначение – <данные изъяты>, наименование – <данные изъяты>, вид разрешенного использования - <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости от 29 мая 2024 года № КУВИ-№;

- объекта недвижимости с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м, назначение – <данные изъяты>, наименование –<данные изъяты>, вид разрешенного использования – <данные изъяты>), расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости от 29 мая 2024 года № КУВИ-№.

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость:

- объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30 мая 2024 года № КУВИ-№;

- объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30 мая 2024 года № КУВИ-№.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил:

- отчет об оценке № от 3 июня 2024 года оценщика занимающегося частной практикой ФИО1, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере <данные изъяты> рублей;

- отчет об оценке № от 3 июня 2024 года оценщика занимающегося частной практикой ФИО1, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно нормам статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и пункта 4 статьи 245 КАС РФ, административный истец в комиссию о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, созданную приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1312 от 26 декабря 2019 года, не обращался.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 3 июля 2024 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО7 № от 22 августа 2024 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2023 года составила № рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2023 года составила <данные изъяты> рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО6 С№ от 22 августа 2024 года в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Обследование объектов экспертизы проведено экспертом лично 26 июля 2024 года. Дополнительная идентификация объектов исследования проведена по материалам административного дела.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключение судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объекта недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которым принадлежат объекты оценки – объекты недвижимости коммерческого назначения.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости объектов оценки - сравнительным подходом - 80% и доходным подходом - 20%. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.

При расчете рыночной стоимости объектов оценки экспертом описаны примененные корректировки. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован.

В судебном заседании опрошен эксперт ФИО6, который проведенное им экспертное исследование в отношении объектов недвижимости и сделанные по определению их рыночной стоимости выводы поддержал в полном объеме. На письменные замечания представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» пояснил, что ближайшая застройка объекта исследования является среднеэтажной, следовательно, использование нижней границы диапазона некорректно.

Размер корректировки на торг применяется исходя из количества объявлений на рынке (спрос/предложения), а не из расположения помещения в жилом или нежилом здании. При проведении анализа рынка выяснено, что рынок объектов коммерческого назначения не развит, поэтому принято решение применить среднее значение корректировки. Аналоги №1 и №2 в сравнительном подходе расположены в жилых домах, поэтому к ним применена повышающая корректировка для доведения объектов аналогов до состояния объектов исследования. Подробное обоснование данной корректировки приведено на стр. 54-55 экспертного исследования.

Таким образом, ни одно из сделанных замечаний не требует внесения исправления в проведенную экспертизу, а все факты, представленные в анализируемом экспертном заключении, подтверждены экспертом дополнительно.

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Оснований для установления кадастровой стоимости объектов оценки в размере их рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчетах оценщика занимающегося частной практикой ФИО8 ФИО9 от 3 июня 2024 года №, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в них данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО10 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО1 об уголовной ответственности не предупреждался, исследование проведено им по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленных отчетов.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами № по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной на дату их государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению.

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, находящихся в собственности у административного истца, в размере их рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО7 № от 22 августа 2024 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 18 июня 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «7+» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м, назначение – <данные изъяты>, наименование – <данные изъяты>, вид разрешенного использования - <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 1 января 2023 года;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м, назначение – <данные изъяты>, наименование –<данные изъяты>, вид разрешенного использования – нежилое <данные изъяты> расположенного по адресу: № в размере равном его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 18 июня 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 27 сентября 2024 года.

Председательствующий судья Н.<адрес>