Решение № 3А-309/2017 3А-309/2017~М-55/2017 М-55/2017 от 9 апреля 2017 г. по делу № 3А-309/2017

Дело № 3а-309/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 апреля 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

судьи Порутчикова И.В.,

при секретаре Дроздовой Н.А.,

с участием представителя административного истца – ООО «Завод ЖБИ» ФИО1, представителя административного ответчика – Правительства Ростовской области ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Завод железобетонных изделий» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, административные ответчики – Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, заинтересованные лица – Администрация города Каменск-Шахтинский,

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «Завод железобетонных изделий» (далее по тексту – ООО «Завод ЖБИ») обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка посредством установления его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... площадью ... квадратный метр, находящегося по адресу: ... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению земельного налога. В связи с этим административный истец просил суд установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей (в соответствии с отчетом ООО «...» № ... от 23 декабря 2016 года).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, а в качестве заинтересованных лиц – Администрация г. Каменск-Шахтинский.

В судебное заседание явилась представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, административное исковое заявление просила удовлетворить, возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной на основании выводов экспертного заключения АНО «...» №... от 29 марта 2017 года.

Представитель Правительства Ростовской области по доверенности ФИО2 в суд явилась, возражала против удовлетворения административных исковых требований, не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной на основании выводов экспертного заключения.

Представители Администрации г. Каменск-Шахтинский, Управления Росреестра по Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещенных судом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации», вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что ООО «Завод ЖБИ» является собственником земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... площадью ... квадратный метр, разрешенное использование – ..., находящегося по адресу: ..., что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 22 августа 2012 года (л.д. 34).

Согласно кадастровой справке от 29 ноября 2016 года (л.д. 37) кадастровая стоимость земельного участка составляет ... рублей. Размер кадастровой стоимости земельного участка согласно кадастровой справке определен по состоянию на 1 января 2014 года.

Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты земельного налога, в связи с чем истец как собственник земельного участка имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Заявление ООО «Завод ЖБИ» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости оспариваемого земельного участка отклонено решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 16 января 2017 года (л.д. 18-20).

Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора истцом соблюден.

В обоснование своих требований истец представил отчет ООО «...» № ... от 23 декабря 2016 года (л.д. 38-122). Согласно указанному отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составила ... рублей.

Возражая против иска и представленного административным истцом отчета, Правительство Ростовской области, ссылаясь в том числе на решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 16 января 2017 года, указало на следующие недостатки отчета: отличие рыночной стоимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет более 30%, а именно 67,1%; оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; в отчете не описаны правила отбора объектов-аналогов для расчета. Использование лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обосновано, что нарушает п. 22 «в» ФСО № 7; в объявлении к объекту-аналогу № 2 (страница 58 отчета) не указана информация о наличии фасада на крупных автодорогах. Как правило, продавцы не скрывают положительных моментов своих объектов недвижимости. В таблице № 21 отчета оценщик указывает, что данный объект-аналог расположен с выходом на дорогу с интенсивным автомобильным трафиком и вводит для него корректировку (-22,48%). Данный факт ничем не подтвержден, следовательно, введение корректировки неправомерно и нарушает п. 5 ФСО № 3; на страницах 45-46 отчета при определении корректировки на коммуникации оценщик использовал минимальные корректирующие коэффициенты 5%, 2%, 5%, при этом, он не приводит должного обоснования своего решения, которое влияет на рыночную стоимость объекта, что нарушает п. 5 ФСО № 3.

Судом, учитывая ходатайство представителя административного истца, наличие возражений Правительства Ростовской области и Администрации г.Каменск-Шахтинский относительно достоверности представленного истцом отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчета в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена АНО «...» (заключение № ... от 29 марта 2017 года, л.д. 170-216). Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составила ... рублей.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Оценив заключение эксперта, суд считает возможным положить содержащийся в нем вывод в основу решения суда.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.

В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в Ростовской области, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом подобраны объекты-аналоги из выборки схожих объектов. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.

При сравнении объектов-аналогов с объектом оценки экспертом применены корректировки на условия продажи, величину общей площади участков, дату предложения, удаленность от основных транспортных магистралей, наличие инженерных коммуникаций на земельных участках и наличие железнодорожной ветки на участке. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении эксперта. Расчет рыночной стоимости математически проверяем.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельного участка.

Возражения административного истца против выводов заключения судебной оценочной экспертизы не содержат сведений о нарушениях, которые позволили бы обоснованно поставить под сомнение правильность и объективность указанного заключения. Доказательства иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлены.

Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос. Рыночная стоимость в заключении судебной оценочной экспертизы определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости участка, указанный в заключении эксперта, соглашаясь с имеющимися в материалах дела возражениями Правительства Ростовской области относительно недостоверности представленного истцом отчета оценщика, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости и свидетельствует о недостаточности осуществленного анализа рынка, исходя из совокупности требований вышеназванных федеральных стандартов оценки.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об установлении размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года согласно выводам заключения эксперта АНО «...» № ... от 29 марта 2017 года в размере ... рублей в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В связи с этим, настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что поскольку Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.

Следовательно, датой подачи заявления следует считать дату обращения ООО «Завод ЖБИ» с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, т.е. 26 декабря 2016 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Поскольку административные ответчики не оспаривали право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, не оспаривали и размер рыночной стоимости, установленный в результате проведения судебной оценочной экспертизы и признанный судом экономически обоснованным, возражения административных ответчиков относительно размера рыночной стоимости участка, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, а также учитывая, что административный истец настаивал на удовлетворении требований согласно представленному отчету оценщика, а суд по результатам рассмотрения заявления соглашается с позицией Правительства Ростовской области и устанавливает кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, указанном в экспертном заключении АНО «...», то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов, в связи с чем суд приходит к выводу о возложении на административного истца в полном объеме всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов по проведению судебной оценочной экспертизы.

АНО «...» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в размере ... рублей (л.д. 167, 168).

По мнению суда, данная сумма определена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертом работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертного исследования, расчетов, составления заключения, и соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе. В связи с этим, услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере ... рублей.

Следовательно, с ООО «Завод ЖБИ» подлежит взысканию денежная сумма в размере ... рублей в пользу экспертного учреждения АНО «...» в качестве вознаграждения за проведённую им судебную оценочную экспертизу по данному делу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... квадратный метр категории земель населенных пунктов, разрешённое использование – ..., расположенного по адресу: ... в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 26 декабря 2016 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Завод железобетонных изделий» в пользу АНО «...» ... рублей за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-309/2017 (заключение № ... от 29 марта 2017 года).

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Порутчиков

Решение в окончательной форме принято 12 апреля 2017 года.

Судья И.В. Порутчиков