Решение № 3А-82/2017 3А-82/2017(3А-842/2016;)~М-776/2016 3А-842/2016 М-776/2016 от 3 июля 2017 г. по делу № 3А-82/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4 июля 2017 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Медведевой С.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-82/17 по административному исковому заявлению акционерного общества «Красноармейский научно-исследовательский институт механизации» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

АО «Красноармейский научно-исследовательский институт механизации» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной на 2 июля 2015 года с кадастровыми номерами:

<данные изъяты>, общей площадью 237 759 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для размещения объектов производственного комплекса;

<данные изъяты>, общей площадью 535 049 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для экспериментального производства.

В судебном заседании представители административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) уточнили требования и просили определить рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере, определенном повторной судебной оценочной экспертизой, а кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере, определенном в отчете об оценке (л.д. 453-455 т. 3).

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области полагали, что выводы эксперта относительно рыночной стоимости объектов недвижимости нельзя признать достоверными, поскольку в заключении эксперта ФИО1 не верно рассчитаны корректировки по объектам-аналогам, а также эксперт необоснованно отказался от внесения корректировок на дату предложения в рамках сравнительного подхода. Представили письменные объяснения на заключение эксперта, вопрос об удовлетворении административного иска оставили на усмотрение суда (л.д. 457-459 т.3).

Представители административного истца возражали против вызова эксперта в судебное заседание.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав объяснения явившихся представителей, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административный истец является собственником указанных выше объектов недвижимости, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленный оценщиком <данные изъяты> и положительное экспертное заключение о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, подготовленное <данные изъяты>

Определением Московского областного суда от 29 ноября 2016 года по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза эксперту <данные изъяты>

Представители административного истца заявили ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, полагая, что экспертом ФИО2 не была установлена достоверная рыночная стоимость объектов недвижимости.

Определением Московского областного суда от 30 марта 2017 года по данному делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза эксперту <данные изъяты>

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету, составленному оценщиком <данные изъяты> заключению, составленному экспертом ФИО2 и заключению повторной судебной оценочной экспертизы, составленному экспертом ФИО1

Суд соглашается с выводами экспертов ФИО2 и ФИО1, о том, что установленная отчетом оценщика <данные изъяты> рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости.

Мотивы несогласия экспертов с выводами, содержащимися в отчете оценщика, полно и последовательно изложены в экспертном заключении.

Таким образом, установленная отчетом, составленным оценщиком <данные изъяты> рыночная стоимость объектов недвижимости не является достоверной и не может быть принята судом в качестве их новой кадастровой стоимости.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы. составленной экспертом ФИО2 и повторной судебной оценочной экспертизы, составленной экспертом ФИО1, суд исходит из следующего.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Не соглашаясь с выводами, содержащимися в экспертом заключении, составленном экспертом ФИО2, суд исходит из того, что при определении рыночной стоимости земельных участков экспертом не было учтено значимое обстоятельство, обусловленное спецификой научно-производственной деятельности, осуществляемой административным истцом. Не было учтено, что земельные участки имеют существенные ограничения в использовании, а соответственно аренда указанных участков третьими лицами, на возможность которой сослался эксперт ФИО2 в своем заключении, исключена. Кроме того, по мнению суда, экспертом не корректно подобраны объекты-аналоги при определении рыночной стоимости оцениваемых земельных участков сравнительным подходом. Как следует из таблицы №7 объекты-аналоги и объекты оценки относятся к различным сегментам рынка, однако корректировки на указанный ценообразующий фактор не вносятся (л.д. 44-48 т.2).

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о преждевременности содержащегося в заключении эксперта ФИО2 суждения о рыночной стоимости земельных участков. Судом был разрешен вопрос о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Заключение от 26 июня 2017 года, составленное экспертом ФИО1, содержит подробное описание проведенного исследования. Вводная часть экспертного заключения содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ (л.д. 132-449 т. 3).

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводу о невозможности применения методов выделения, распределения и метода остатка. В рамках экспертизы экспертом был применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метод остатка с построением денежного потока от операционной деятельности общества в рамках доходного подхода.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объектов, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объектов, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки, в том числе по следующим единицам сравнения: цене предложения, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

Эксперт определил рыночную стоимость объектов недвижимости как средневзвешенную величину, определенную при применении сравнительного и доходного подходов. Суд соглашается с выводом эксперта, так как для целей определения действительной рыночной стоимости объектов недвижимости применение средневзвешенной величины как производной величины стоимости при применении сравнительного и доходного подходов дает наиболее вероятную, по мнению суда, рыночную стоимость объектов недвижимости (лист 27 экспертного заключения).

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная повторной судебной оценочной экспертизой не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления их кадастровой стоимости.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку заключение является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Возражения представителей административного истца и административного ответчика относительно повторного экспертного заключения направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения.

Вопреки доводам представителя административного ответчика, поправка на плотность застройки, примененная экспертом ФИО1, является ценообразующим фактором. Объекты промышленной недвижимости, по мнению суда, представляют собой имущественные комплексы, состоящие из земельного участка и нескольких зданий различного целевого назначения (производственного, складского, хозяйственно-административного). Все они различаются между собой по площади зданий и по площади земельного участка- или по масштабу. Ввиду высокой стоимости земельных участков в Московской области, при оценке части таких комплексов-земельных участков сравнительным подходом, обоснованной является применение корректировки на плотность застройки.

Отказывая представителю административного ответчика в удовлетворении ходатайства о вызове в судебное заседание эксперта ФИО1, суд исходил из того, что возражения административного ответчика, представленные в письменных объяснениях, не содержат в себе ни по одному из пунктов доводы, для объяснения на которые необходимы специальные познания в области оценочной деятельности. Заключение эксперта составлено последовательно, понятно, логично и не вызывает какой-либо неопределенности при его изучении и оценке.

Соглашаясь с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, суд также исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Иных доказательств тому, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в повторном судебном экспертном заключении, суду не представлено.

В соответствии с ч.1 ст. 175 КАС РФ суд разрешает спор по существу.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что экспертным заключением от 26 июня 2017 года установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного указанным выше экспертным заключением.

Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 30 августа 2016 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости.

руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление акционерного общества «Красноармейский научно-исследовательский институт механизации» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 30 августа 2016 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 2 июля 2015 года, с кадастровыми номерами:

<данные изъяты>, общей площадью 237 759 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для размещения объектов производственного комплекса, в размере 420596000 (четыреста двадцать миллионов пятьсот девяносто шесть тысяч) рублей;

<данные изъяты>, общей площадью 535 049 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для экспериментального производства, в размере 576783000 (пятьсот семьдесят шесть миллионов семьсот восемьдесят три тысячи) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 7 июля 2017 года.