Апелляционное определение № 33А-3892/2025 33А-392/2026 от 15 января 2026 г.

Судья Меньшикова Д.В. №33а-392/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело №2а-2-68/2025

город Калуга 16 января 2026 года

Судебная коллегия по административным делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ермиковой Т.В.,

судей Евсютиной Е.И., Лазуткина И.А.,

при ведении протокола судебного заседания по поручению председательствующего помощником судьи Катковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Евсютиной Е.И. административное дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве на решение Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации, возложении обязанности произвести регистрационные действия,

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ в Дзержинский районный суд <адрес> поступило административное исковое заявление ФИО1, в котором административный истец просил признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по приостановлению от ДД.ММ.ГГГГ по его заявлениям № № и № № о регистрации права собственности на квартиры, расположенные по адресам: <адрес> (кадастровый номер №), а также <адрес>, общей площадью 59,4 кв.м (кадастровый номер №); обязать административного ответчика провести регистрацию права собственности ФИО1 на указанные квартиры.

В обоснование требований административным истцом указано, что он обратился к административному ответчику с заявлениями о регистрации права собственности на указанные выше квартиры, представив к заявлениям инвестиционный договор по реализации инвестиционного проекта по строительству комплекса жилых домов от ДД.ММ.ГГГГ, акт о результатах инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ. Решениями административного ответчика, оформленными уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ, осуществление государственной регистрации прав приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что для регистрации права на помещение в построенном объекте недвижимости должны быть представлены все необходимые документы, подтверждающие его создание. Административный истец полагает действия по приостановлению государственной регистрации незаконными, чем нарушены его права и законные интересы.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель административного истца, являющийся также представителем заинтересованного лица ФИО5 ФИО6, требования административного искового заявления поддержал.

Административный истец ФИО1, представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, представители заинтересованных лиц Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания», АО «Москапстрой-ТН», филиала ППК «Роскадастр» по <адрес>, заинтересованное лицо ФИО5, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, в связи с чем дело было рассмотрено в их отсутствие.

Решением Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ административный иск удовлетворен частично, постановлено:

признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> по приостановлению ДД.ММ.ГГГГ государственной регистрации прав ФИО1 на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> а также жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, выраженные в уведомлениях от ДД.ММ.ГГГГ №№ №, №;

возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> рассмотреть заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации прав на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, а также жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, в установленные законом порядке и сроки;

в удовлетворении остальной части требований отказать.

В апелляционной жалобе Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении административного иска в полном объеме.

Выслушав представителя административного истца ФИО6, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, проверив материалы дела, изучив новые доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон №218-ФЗ) осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пунктам 3, 4 части 1 статьи 29 Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в следующем порядке: проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 29 Федерального закона №218-ФЗ орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Частью 5 статьи 29 Федерального закона №218-ФЗ предусмотрено, что не позднее рабочего дня, следующего за днем приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, органом регистрации прав заявителю выдается или направляется уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав с указанием оснований такого приостановления в соответствии с частью 7 настоящей статьи. Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между АО «Москапстрой-ТН» (заказчик), Товариществом на вере (коммандитным товариществом) «СУ-№155» и Компания» (подрядчик) и ФИО1 (инвестор) заключен инвестиционный договор по реализации инвестиционного проекта по строительству комплекса жилых домов, расположенных по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 119-122).

В соответствии с условиями настоящего договора инвестор обязуется: обеспечивать своевременное и в полном объеме финансирование производимых работ; предоставлять заказчику платежные документы, имеющие отношение к исполнению сторонами принятых на себя обязательств по договору; принять результат работ по акту реализации настоящего инвестиционного договора.

Подрядчик обязуется полностью завершить строительство и сдать готовый объект в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ объекты недвижимости (многоквартирные дома), расположенные по адресам: <адрес> поставлены на кадастровый учет, им присвоены кадастровые номера №, № соответственно (том 1л.д. 162, 164).

ДД.ММ.ГГГГ поставлены на кадастровый учет следующие объекты недвижимости, расположенные по адресам: <адрес>, <адрес>, площадью 57,8 кв.м, и <адрес>, <адрес>, <адрес>, площадью 59,4 кв.м, поставлены на кадастровый учет, им присвоены кадастровые номера №, № соответственно (том 1л.д. 154-156, 158-160).

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Москапстрой-ТН», товариществом на вере (коммандитное товарищество) ««СУ-№» и «Компания»» и ФИО1 подписан акт о результатах реализации инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ, в части комплекса жилых домов, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>. Согласно указанному акту стороны подтверждают, что во исполнение условий инвестиционного договора стороны произвели финансирование проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию комплекса жилых домов. Многоквартирные жилые дома, являющиеся предметом договора, введены в эксплуатацию и им присвоены почтовые адреса. Все условия и обязательства сторон по инвестиционному договору выполнены в полном объеме (том 1 л.д. 118).

Из пункта 3 акта следует, что инвестор получает в собственность две двухкомнатные квартиры общей площадью 117,2 кв.м, расположенные по адресам: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, общей площадью 57,8 кв.м, <адрес>, общей площадью 59,4 кв.м.

Из пункта 4 акта следует, что стороны не имеют взаимных претензий и подтверждают полное исполнение обязательств по инвестиционному договору в части внесения инвестором платы и распределения квартир.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве с заявлениями № № и № № о государственной регистрации права собственности на вышеуказанные квартиры, к которым согласно прилагаемой описи приложил копии вышеуказанных инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ, а также акта о результатах его реализации от ДД.ММ.ГГГГ (том л.д. 127-129).

В решениях Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, оформленных в виде уведомлений о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ №№ и №№, ФИО1 сообщено о приостановлении, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении помещений с кадастровыми номерами № и № на срок до ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.124-125, 130-131).

В обоснование принятых решений со ссылкой на положения пунктов 3, 4 части 1, пункта 2 части 4, части 5 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ, указано, что в Управление не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Для регистрации права на помещение во вновь построенном объекте недвижимости должны быть представлены все необходимые документы, подтверждающие факт его создания, и являющиеся основанием для возникновения права собственности участника строительства, в том числе: документы о землепользовании, инвестиционный контракт с Правительством Москвы.

Из представленных заявителем документов следует, что заявленные к регистрации объекты недвижимости расположены во вновь созданных в результате инвестиционной деятельности многоквартирных домах по адресу: <адрес>, корпуса 1 и 3.

Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, созданный в рамках инвестиционной деятельности обусловлена наличием в регистрирующем органе нижеследующих документов: - документы, свидетельствующие о предоставлении земельного участка на период строительства (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации); - документы, подтверждающие выполнение обязательств между участниками инвестиционного проекта (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации); - документы, подтверждающие распределение результата инвестиционной деятельности всех третьих лиц, принявших участие в реализации инвестиционного проекта (пункт 1 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Законодательством также предусматривается перечень документов, являющихся основанием для государственной регистрации прав на созданный объект недвижимости (пункт 1 статьи 218, статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). В том числе документы, однозначно указывающие о правах конкретного лица на созданный объект.

Такими документами, в частности, являются договоры, подтверждающие правомочия участника в строительстве, а также документ распределения результатов инвестиционной деятельности, подписанный, в том числе этим лицом, и акт передачи от заказчика (застройщика) правообладателю, который фактически подтверждает выполнение обязательств по договору и отсутствие прав третьих лиц на данный объект.

Исходя из норм права, изложенных в пункте 3 статьи 3 Федерального закона от 25 февраля 1999 года №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до окончания реализации инвестиционного контракта.

Приобретение права на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, регулируется нормами пункта 1 статьи 218, статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Регистрация права собственности на вновь созданное недвижимое имущество обусловлено выполнением строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства.

Регистрация права собственности на помещение, расположенное во вновь созданном объекте недвижимости, осуществляется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, разрешения о вводе объекта недвижимости в эксплуатацию, а также иных предусмотренных действующим законодательством правоустанавливающих документов.

Для регистрации права на помещения, расположенные во вновь построенном объекте недвижимости, должны быть представлены все необходимые документы, подтверждающие факт его создания и являющиеся основанием для возникновения права собственности участника строительства, в том числе: документы о землепользовании; инвестиционный контракт с Правительством Москвы.

Однако инвестиционный контракт с дополнительными соглашениями, подписанный сторонами инвестиционного договора, документ, подтверждающий исполнение обязательств по данному договору, акт о реализации инвестиционного договора, содержащий сведения о распределении площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами инвестиционного договора, в Управление не представлены, указание на номер дела правоустанавливающих документов, в которое вышеуказанные документы были помещены, в случае их предоставления на государственную регистрацию ранее, в представленном пакете документов отсутствует.

Таким образом, не представлены документы, подтверждающие право АО «Москапстрой-ТН» и Товарищества на вере «СУ-№155» распоряжаться имущественными правами на спорные квартиры.

В Едином государственном реестре недвижимости права собственности продавца на спорные объекты недвижимости не зарегистрированы. Также заявителю сообщено, что права на объекты, расположенные в спорных многоквартирных домах, регистрируются на основании решений судов о признании права собственности.

В уведомлениях административного ответчика также указано, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости права на объекты в доме по вышеуказанному адресу регистрируются на основании решений судов о признании права собственности.

Разрешая требования административного иска и удовлетворяя их, суд первой инстанции, признавая оспариваемые решения незаконными, посчитал установленным, что в 2011 году между административным истцом, застройщиком и подрядчиком был заключен инвестиционный договор, на основании чего осуществлено строительство многоквартирного дома, который был поставлен на кадастровый учет; из акта о реализации инвестиционного договора следует, что стороны по договору выполнили свои обязательства, квартиры поставлены на кадастровый учет, в связи с чем довод административного ответчика о необходимости предоставления доказательств, подтверждающих исполнение обязательств по договору, противоречит материалам дела, требования государственного регистратора о предоставлении иных документов, подтверждающих право собственности заказчика и (или) застройщика на объекты недвижимости – результаты реализации инвестиционного проекта, не могло быть исполнено заявителем по объективным причинам, в виду уклонения заказчика и (или) застройщика от государственной регистрации своего права на объекты недвижимости; отсутствие государственной регистрации в ЕГРН ранее возникшего права застройщика и (или) заказчика на недвижимое имущество само по себе не влияет на действительность договора, заключенного ФИО1, и не препятствует регистрации его прав, возникающих на основании такого договора.

С решением суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может ввиду следующего.

Согласно пункту 3 статьи 3 Федерального закона от 25 февраля 1999 года №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

В соответствии с частью 2 статьи 70 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимости с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимости при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по такому договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости, предусмотренным данным документом.

Из оспариваемых решений Управления и апелляционной жалобы следует, что в Управлении отсутствуют документы, подтверждающие право АО «Москапстрой-ТН» и товарищества на вере «СУ-№155» распоряжаться имущественными правами на спорные квартиры. Инвестиционный контракт с дополнительными соглашениями, подписанный сторонами инвестиционного договора, документ, подтверждающий исполнение обязательств по данному договору, акт о реализации инвестиционного договора, содержащий сведения о распределении площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами инвестиционного договора, в Управление не представлены.

Доказательств обратного не представлено.

Таким образом, содержание представленных на регистрацию документов не позволяло государственному регистратору сделать безусловный вывод о возникновении у административного истца права собственности на жилые помещения, в связи с чем осуществление государственной регистрации было обоснованно приостановлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене как постановленное с неправильным применением норм материального права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309, 310 (пункт 4 части 2), 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административного иска ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации, возложении обязанности произвести регистрационные действия отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение шести месяцев со дня вступления апелляционного определения в законную силу.

Председательствующий:

Судьи: