Решение № 2-889/2018 2-99/2019 2-99/2019(2-889/2018;)~М-868/2018 М-868/2018 от 11 февраля 2019 г. по делу № 2-889/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ<адрес> городской суд <адрес>

в составе: председательствующего судьи Орфановой Л.А.

при секретаре Ковальковой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Премьер-Инвест» о признании незаконными действия по одностороннему расторжению договора, признании заключенным договор уступки прав требований

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Премьер-Инвест» о признании незаконными действия ответчика по одностороннему расторжению договора участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между истцом ФИО2 и ООО «Премьер-Инвест»; признании заключенным ДД.ММ.ГГГГ. между истцами договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на те обстоятельства, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и ООО «Премьер-Инвест» был заключен договор участия в долевом строительстве №; объектом долевого строительства является <адрес> проектной площадью 78,34 кв.м. в доме по строительному адресу: <адрес>; срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее ДД.ММ.ГГГГ., цена договора составляет <...> рублей, государственная регистрация договора осуществлена ДД.ММ.ГГГГ.; участник долевого строительства уплачивает цену договора в полном объеме в течение 5 дней после государственной регистрации договора, однако, истцы <адрес>. заключили между собой договор уступки прав требования по вышеуказанному договору участия в долевом строительстве, что допускалось п.10.1 договора участия в долевом строительстве с обязательным согласованием со стороны ФИО2 такой уступки с ООО «Премьер-Инвест»; ДД.ММ.ГГГГ. подписанный договор уступки прав требования был направлен застройщику, который ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве; не получив согласования договора с застройщиком, истцы ДД.ММ.ГГГГ. направили договор уступки прав требования на государственную регистрацию; ДД.ММ.ГГГГ. истцам было отказано в государственной регистрации договора в связи с непредставлением сведений о полной либо частичной уплате цены договора участия в долевом строительстве, ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 направила в Управление Росреестра по <адрес> чек-ордер об оплате договора, однако, ДД.ММ.ГГГГ. она получила уведомление о регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена \л.д.34\.

Истец ФИО1, а также представитель истцов по доверенности ФИО3, уточнив заявленные требования, просят суд признать незаконными действия ООО «Премьер-Инвест» по одностороннему расторжению договора участия в долевом строительстве №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и ООО «Премьер-Инвест»; признать договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ – заключенным, указав в решении суда, что оно является основанием для регистрации вышеуказанного договора уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ. в органах государственной регистрации.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, судебное извещение возвращено по истечении срока хранения \л.д.40,43\.

3-е лицо – представитель Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен \л.д.39,41,42\.

Суд определил рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие представителя ответчика и 3-го лица, поскольку последние извещались надлежаще, риск неполучения судебной корреспонденции несет ответчик.

Суд, выслушав объяснения истца ФИО1, представителя истцов ФИО3, изучив материалы дела, считает заявленные требования подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и ответчиком был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>; по условиям договора ответчик обязывался передать участнику долевого строительства ФИО2 объект долевого строительства – квартиру со строительным номером № в указанном жилом доме в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.; цена договора составляет <...> рублей; согласно п. 4.1 указанного договора оплата по договору производится участником долевого строительства путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика, либо иным не противоречащим законодательству РФ способом; согласно п.4.2. договора, платеж в размере <...> рублей оплачивается участником долевого строительства в полном размере в течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; государственная регистрация указанного договора произведена ДД.ММ.ГГГГ. \л.д.7-13, 13 об.\.

Таким образом, согласно условий вышеуказанного договора, исходя из даты государственной регистрации договора, оплата ФИО2 цены договора должна была быть осуществлена в полном объеме не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Однако, обязанность по оплате в полном объеме цены договора в вышеуказанные сроки ФИО2 исполнена не была, доказательств обратному не представлено.

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ истцами ФИО2 и ФИО1 был заключен договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.; согласно п.3.1 указанного договора уступка прав требований является безвозмездной /л.д.18-19/.

Также ДД.ММ.ГГГГ. истцы направили ответчику предложение согласовать вышеуказанный договор уступки прав \л.д.44-46\.

Ответчик письмом от ДД.ММ.ГГГГ. уведомил ФИО2 о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. в одностороннем порядке, в связи с неуплатой цены договора в размере 3 647 510,4 рублей \л.д.24\.

Также ДД.ММ.ГГГГ. истцы обратились в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о государственной регистрации договора уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ. \л.д.20\.

ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Росреестра по <адрес> в адрес истцов направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации, в связи с тем, что для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве необходима справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной по договору участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи /л.д.21/.

ДД.ММ.ГГГГ. истец ФИО2 перечислила ответчику денежную сумму в размере <...> рублей в счет оплаты договора участия в долевом строительстве, тогда же ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила в Управление Росреестра по <адрес> чек-ордер о перечислении указанной суммы ответчику \л.д.22,23\.

ДД.ММ.ГГГГ. Управление Россреестра по <адрес> уведомило ФИО2 о том, что ДД.ММ.ГГГГ. осуществлена государственная регистрация расторжения договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. в одностороннем порядке (со стороны застройщика) в отношении объекта долевого строительства: квартира, номер этажа <адрес>, местоположение: <адрес> \л.д.25\.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из следующего.

Согласно пунктов 7.2., 7.6. вышеуказанного договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ., просрочка внесения платежа участником долевого строительства более чем на два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения своих обязательств; неуплата участником долевого строительства цены объекта долевого строительства в размере, предусмотренном настоящим договором, на протяжении более чем двух месяцев, является существенным нарушением настоящего договора и влечет возникновение у застройщика права на односторонний отказ от исполнения договора \л.д.9 об.\.

Согласно п.10.1, 10.2 вышеуказанного договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ участник долевого строительства имеет право уступать право требования по данному договору третьим лицам в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ от 30.12.2004г.; уступка участником долевого строительства прав требований по договору иному лицу допускается после полной уплаты застройщику цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ с обязательным согласованием такой уступки с застройщиком и банком.

Сделка по уступке прав требований по договору подлежит государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Расходы по государственной регистрации несет участник долевого строительства и/или новый участник долевого строительства. О переходе прав по настоящему договору участник долевого строительства обязан уведомить застройщика в письменной форме в трехдневный срок \л.д.10\

В силу п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

При этом, согласно п.2 ст.391 ГК РФ, перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

В силу ст.17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно частям 3,4 ст.5 настоящего Федерального закона, уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке; в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ст.9 настоящего Федерального закона, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч.4 ст.9).

Как указано выше, письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик проинформировал истца ФИО2 о расторжении Договора в одностороннем порядке в связи с невнесением договорной платы до 06.10.2018г., то есть в течение более двух месяцев с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

С учетом изложенного, договор участия в долевом строительстве, заключенный между истцом ФИО2 и ответчиком, хотя и прошел государственную регистрацию, однако истцом ФИО2 не была произведена оплата по договору, что свидетельствует о неисполнении указанного договора, что является предусмотренным законом и самим договором основанием для одностороннего расторжения договора застройщиком.

При таких обстоятельствах, суд признает заявленные требования о признании незаконными действия ООО «Премьер-Инвест» по одностороннему расторжению договора участия в долевом строительстве №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Премьер-Инвест», необоснованными и подлежащими отклонению.

Согласно требованиям действующего законодательства, условий договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ., уступка ФИО2 прав по указанному договору возможна только после полной оплаты застройщику цены договора или одновременно с переводом долга, но при наличия согласия на это застройщика, то есть ООО «Премьер-Инвест»; в отсутствие такого согласия перевод должником своего долга на другое лицо является ничтожным.

Как указано выше, ФИО2 свои обязательства по оплате цены договора в течение пяти рабочих дней с даты государственной регистрации договора (ДД.ММ.ГГГГ.) не исполнила, равно как и в течение двух месяцев с указанной даты; перечисление ею ДД.ММ.ГГГГ. ответчику <...> подтверждением исполнения ею обязанности по оплате цены договора не является, учитывая, что цена договора должна была быть ею оплачена единовременно.

Доказательств согласования ответчиком уступки со стороны ФИО2 прав требований по договору участия в долевом строительстве ФИО1 не представлено.

Поскольку первоначальный участник долевого строительства (ФИО2) не исполнила обязательство перед застройщиком – ООО «Премьер-Инвест» по оплате цены договора, перевод на нового участника долевого строительства (ФИО1) права требования по договору долевого участия в строительстве с одновременным переводом на него долга в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ, не производился и не оформлялся, представленный истцами договор уступки права требования от 21.08.2018г. не соответствует требованиям части 1 ст.11 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и в силу положений ст.167,168,391 ГК РФ является недействительным, не влекущим юридических последствий; в связи с чем исковые требования о признании данного договора уступки заключенным с указанием в решении на то, что оно является основанием для регистрации вышеуказанного договора уступки прав требований от 21.08.2018г. в органах государственной регистрации, подлежат отклонению.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 о признании незаконными действия ООО «Премьер-Инвест» по одностороннему расторжению договора участия в долевом строительстве №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ООО «Премьер-Инвест»; признании договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве № от <...>. между ФИО2 и ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ. заключенным; указании в решении суда, что оно является основанием для регистрации вышеуказанного договора уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ. в органах государственной регистрации, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Климовский городской суд.

Председательствующий