Решение № 2-1873/2017 2-1873/2017 ~ М-1814/2017 М-1814/2017 от 18 декабря 2017 г. по делу № 2-1873/2017

Дело № 2-1873/ 2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2017 года г. Волгоград

Кировский районный суд г.Волгограда в составе:

председательствующего судьи Игнатовой Е.В.

при секретаре Белицкой В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, указав, что <ДАТА> ФИО6 заключил с ФИО2 и ФИО3 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно п. 2.1 договора, указанное имущество покупается за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых АКБ «Московский Индустриальный банк». Аванс в размере 3 000 000 рублей выплачивается продавцу ФИО6 в день подписания договора, а 2 500 000 рублей в безналичном порядке путем перечисления со счета покупателей на счет продавца ФИО6 Впоследствии все права и обязанности по закладной были переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В реальности настоящий договор был заключен для того, чтобы ФИО6 смог получить кредит на сумму 2 500 000 рублей. Так как на данную сумму ФИО6 кредит не одобряли, а ФИО2 согласился помочь, но с условием, что будет заключен договор купли-продажи дома и земельного участка. На самом деле ФИО2, ФИО3 не передавали денежные средства в счет оплаты за кредит, а просто содействовали ФИО6 в получении кредита для возведения на его земельном участке построек для хозяйственных нужд. Все платежи по кредиту осуществлял ФИО6, а также его сын ФИО7, что подтверждается квитанциями об оплате. О том, что спорный дом продан ФИО1 и ФИО7 не знали, а считали, что выплачивают денежные средства по кредиту. При этом после заключения спорного договора купли-продажи, подписания передаточного акта и получения ФИО6 денежных средств в размере 2 500 000 рублей, никто из сторон указанной сделки не выполнил ее условия. ФИО6 проживал в жилом доме по <адрес> со своей семьей, а ФИО2, ФИО3 не предпринимали попыток к вселению в спорный жилой дом. Считает, что сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> между сторонами не заключался, а воля сторон была направлена на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели в виду- договор займа с обеспечением исполнения обязательств по договору путем переоформления права собственности. При таких обстоятельствах договор купли-продажи от <ДАТА> является притворной сделкой. В связи с тем, что <ДАТА> ФИО6 умер, то в данном случае право ФИО6 на признание спорной сделки ничтожной переходит в порядке правопреемства к супруге умершего ФИО1

Просит суд признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> от <ДАТА>, а также государственную регистрацию права собственности на жилой дом и земельный участок № на имя ФИО2, ФИО3; аннулировать запись о регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес> государственном реестре прав на недвижимое имущество; применить последствия недействительности сделки, путем приведения сторон в первоначальное положение, а именно вернуть в собственность ФИО6 земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>.

Определением Кировского районного суда <адрес> от <ДАТА> к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО4, ФИО5

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомлен.

Представитель истца ФИО8, действующая на основании доверенности поддержала исковые требования и просила удовлетворить их в полном объеме.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомлен.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, просил в иске отказать.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, просил в иске отказать.

Представитель третьего лица ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомлен.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается, в силу статьи 550 ГК РФ, в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу части 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников этой сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно.

Согласно п. 87 Постановления Пленума Верховного суда РБ от <ДАТА> № "О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 ГК РФ" в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Для признания сделки недействительной на основании ч. 2 ст. 170 ГК РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида.

По смыслу ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка не направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, прикрывает иную волю участников сделки и в силу этого признается гражданским законодательством ничтожной.

В судебном заседании установлено, что <ДАТА> между ФИО6 и ФИО2, ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 244,7 кв.м. и земельного участка, площадью 600 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> (т.1,л.д.8-9).

Согласно передаточному акту от <ДАТА> продавец ФИО6, передал покупателям ФИО2, ФИО3 жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>, а последние приняли указанное имущество в том состоянии в каком оно находится на момент подписания настоящего передаточного акта (т.1, л.д.10).

Согласно п. 2.1,2.2 договора купли-продажи от <ДАТА>, жилой дом и земельный участок, указанные в п.п. 1.1, 1.2. и 1.3 настоящего договора приобретаются покупателями за счет собственных средств и кредитных средств, предоставляемых АКБ «Московский Индустриальный банк» согласно кредитному договору № от <ДАТА>, заключенному в <адрес> между заемщиками ФИО2, ФИО3 и кредитором в простой письменной форме.

Кредит согласно кредитному договору предоставляется заемщикам в размере 2 500 000 рублей для целей приобретения в собственность покупателей жилого дома, указанного в п.1.1 настоящего договора, со сроком возврата кредита- 240 месяцев.

Согласно условий договора купли-продажи от <ДАТА>, в отчуждаемом жилом доме на регистрационном учете состоит ФИО1 и ФИО6, который обязуется сняться сам с регистрационного учета и снять ФИО1 до <ДАТА>.

Записи о переходе права собственности на жилой дом и земельный участок на имя ФИО2, ФИО3 были внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от <ДАТА> (т.1, л.д.200-201).

Исполнение обязательства было обеспечено закладной в отношении жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, права по которой были переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о чем имеется отметка в закладной.

Вступившим в законную силу заочным решением Кировского районного суда <адрес> от <ДАТА> исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО2, ФИО3, ФИО7 о взыскании денежных средств и обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворены. Взыскана с ФИО2, ФИО3 в пользу ОАО «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию» солидарно сумма задолженности в размере 2 836 504 рубля 97 копеек; начиная с 02.08.2013г. по день полного погашения обязательства по кредитному договору или по день реализации дома проценты за пользование кредитом в размере 14,46% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% пени за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу. Обращено взыскание на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, путем реализации их с публичных торгов. Установлена начальная продажная цена равная 80% от рыночной стоимости жилого дома по адресу: <адрес> в размере - 3 974 000 рубля, земельного участка по адресу: <адрес> в размере 832 000 рубля, определенной в заключении эксперта.

Решением Кировского районного суда г. Волгограда от 27 июля 2016 года, исковые требования ОАО «Волгоградское агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО1, ФИО7 о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении удовлетворены. ФИО1, ФИО7 признаны утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>. ФИО1, <ДАТА> года рождения, ФИО7, <ДАТА> года рождения выселены из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д.18-19).

Как следует из предоставленной по запросу суда выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от <ДАТА>, на основании договора купли-продажи от <ДАТА>, жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу <адрес>, принадлежали на праве собственности ОАО «Волгоградское агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Согласно договора купли- продажи от <ДАТА> правообладателем спорного жилого дома и земельного участка являлся ФИО4 В настоящее время собственником спорного жилого дома и земельного участка на основании договора купли-продажи от <ДАТА> является ФИО5 (Т.1, л.д.209-210).

Ввиду того, что ФИО6 умер <ДАТА>, что подтверждается свидетельством о смерти от <ДАТА> (л.д.20), супруга ФИО1, которая является его правопреемником, обратилась в суд с иском о признании сделки купли- продажи от <ДАТА> заключенной между ФИО6 и ФИО2, ФИО3 недействительной.

В качестве оснований исковых требований истец ФИО1 указывает на то, что заключенный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> является недействительным ввиду его притворности (ст. 170 ГК РФ) и был заключен в обеспечение договора займа денежных средств.

Суд при разрешении исковых требований, проверяя доводы ФИО1 относительно того, что сделка носила притворный характер и была заключена в обеспечение договора займа денежных средств, исходит из отсутствия доказательств, свидетельствующих о том, что между сторонами имели место отношения, вытекающие из договора займа.

В данном случае, правовые последствия, которые в силу ст. 454 ГК РФ влечет договор купли-продажи, наступили. Стороной истца в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств того, что продавец и покупатель жилого дома и земельного участка осуществили для вида формальное исполнение сделки.

Как следует из материалов регистрационного дела, предоставленного по запросу суда Управлением Росреестра по <адрес>, денежные средства в размере 3 000 000 рублей за продажу жилого дома и земельного участка по <адрес> получены ФИО6 в день заключения оспариваемой сделки, что истец собственноручно удостоверил записью в договоре. Стороны лично обратились в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес> и предоставили необходимые для такой регистрации документы. ФИО1 было подписано согласие супруга на совершение сделки другим супругом (т.1, л.д.100-183).

Для признания сделки притворной необходимо установить, что имело место волеизъявление обеих сторон на то, чтобы посредством заключения договора купли-продажи прикрыть фактически заключенный в обеспечение договора займа денежных средств договор залога.

Вместе с тем, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес> заключен между ФИО6 и ФИО2, ФИО3 в форме, установленной для такого вида договоров, и зарегистрирован в порядке, предусмотренном законом.

Как следует из договора, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям, в том числе, о предмете договора, цене, установлен срок, порядок передачи спорного имущества покупателю; сторонами подписан передаточный акт; на момент подписания договора цена жилого дома и земельного участка уплачена покупателем в размере 3 000 000 рублей.

В договоре отсутствует указание на наличие каких-либо заемных обязательств у ФИО6 перед ФИО2, ФИО3, а также на то, что договор купли-продажи является обеспечением исполнения обязательств по договору займа; договор также не содержит условий о возвращении жилого дома и земельного участка прежнему владельцу.

Учитывая положения статьи 60 ГПК РФ о допустимости доказательств, суд правомерно исходит из того, что договоры займа и залога являются сделками, требующими письменной формы, в связи с чем, их заключение должно подтверждаться письменными доказательствами.

Между тем, вопреки требованиям статей 12, 56 ГПК РФ, доказательств в подтверждение доводов о заключении договора займа денежных средств, отвечающих требованиям допустимости, а также доказательств того, что договор купли-продажи заключался в качестве обеспечения возврата долга по договору займа, ФИО1 суду не представила.

Каких-либо доказательств того, что стороны не знали, что подписывают договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, не представлено, не подтверждена доказательствами притворность сделки купли-продажи объектов недвижимости для достижения иных правовых последствий, чем в ней указано; не подтверждена иная воля участников сделки, чем та, которая отражена в сделке.

Кроме этого, истцом не представлено доказательств того, что воля сторон была направлена на совершение прикрываемой сделки (исполнение обязательств по договору займа), наличие общей цели по условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Из материалов дела усматривается, что стороны при заключении сделки понимали ее последствия, действовали осознанно, оформляли соответствующие документы, обращались в регистрационное управление для регистрации указанной сделки, а в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, таким образом, между сторонами сложились правоотношения по сделке купли-продажи жилого дома и земельного участка.

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.

Доводы жалобы о том, что воля сторон договора не была направлена на продажу жилого дома и земельного участка, опровергаются письменными доказательствами, свидетельствующими о заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, а именно его подписание, оплата, регистрации права собственности на имя ФИО2, ФИО3 в соответствии со ст. 551 ГК РФ.

Статья 56 ГПК РФ (часть 1) предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В данном случае обязанность доказывания обстоятельств, связанных с недействительностью сделки, лежит на лице, обратившемся за защитой нарушенного права, то есть на стороне истца.

Однако, надлежащих и допустимых доказательств того, что оспариваемая сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, когда намерение сторон направлено на достижение иных правовых последствий, вытекающих из прикрываемой сделки, а именно то, что стороны по заключенному договору купли-продажи в действительности имели в виду правоотношения по возврату заемных денежных средств, истцом не представлено.

Что касается довода истца о том, что доказательством притворности договора купли-продажи жилого дома и земельного участка является то, что Н-вы продолжают в нем проживать, то суд в этой части приходит к следующему.

Согласно п. 4.1.2, 4.3.2 Договора купли-продажи передача продавцом жилого дома и земельного участка и его принятие покупателем осуществляется по передаточному акту. Сторонами подписан передаточный акт спорного жилого дома и земельного участка <ДАТА>, согласно которому ответчики ФИО2, ФИО3 приняли в собственность данные жилой дом и земельный участок по <адрес>. То обстоятельство, что ФИО1 не освободила жилое помещение в установленный договором срок, не может служить доказательством притворности сделки, незаинтересованности покупателя в реальном исполнении договора купли-продажи.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Кировский районный суд г. Волгограда.

Справка: решение принято в окончательной форме 25 декабря 2017 года.

Судья Е.В. Игнатова