Решение № 3А-1743/2020 3А-202/2021 3А-202/2021(3А-1743/2020;)~М-873/2020 М-873/2020 от 20 апреля 2021 г. по делу № 3А-1743/2020

Дело №3а-202/2021


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 апреля 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при ведении протокола секретарем Румянцевым М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-202/2021 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Ингка Сентерс Рус Проперти А» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Ингка Сентерс Рус Проперти А» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. В административном исковом заявлении просило установить кадастровую стоимость нежилого здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 поддержал административные исковые требования, не согласился с выводами судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности ФИО2 в судебное заседание явилась, согласилась с результатами судебной оценочной экспертизы, решение по делу оставила на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, решение по делу оставил на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Администрации городского округа Котельники Московской области в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения участников процесса, показания эксперта ФИО3, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 40389,6 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, имеющейся в материалах дела.

Как усматривается из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 года составляет 2 357 984 046,22 руб., утверждена актом об утверждении кадастровой стоимости 15ВР-1633 от 27.11.2018 г.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом, рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №127-10/19-рн1 (01), выполненный ООО «РМС-ОЦЕНКА», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет 1 409 900 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Группа компаний «Метрикс», эксперту ФИО3

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составляет 2 319 400 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Данные выводы экспертом в заключении судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного ответчика представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Не доверять выполненному экспертом ФИО3 заключению судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 подтвердила свое заключение и опровергла доводы возражений, представленных представителем административного истца.

Так, эксперт пояснила, что в рамках проведенной экспертизы была определена стоимость объектов недвижимости - объектов капитального строительства без учета прав на земельные участки.

Из пояснений эксперта следует, что допущение связано с тем, что в анализе рынка используется информация из открытых источников, проверка достоверности данной информации не входит в компетенцию эксперта и не требует от эксперта ее проверки. Однако, такая информация должна быть отражена в соответствии с требованиями п. 11 ФСО №7, п. 11 ФСО №3.

Согласно требованиям п. 13 ФСО №3, в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Отвечая на замечания стороны административного истца, эксперт отметила, что ею не привлеклись иные специалисты к производству экспертизы.

Кроме того, эксперт пояснила, что согласно п. 5 ФСО № 7, в случае непроведения осмотра оценщик указывает причины, по которым объект оценки не был осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра. Таким образом, осмотр не является обязательным. Кроме того, в соответствии с п. 5 ФСО № 7 на стр. 36 заключения в п. 11 указывает причины не проведения осмотра: «Фотоматериалы объекта исследования на дату проведения исследования - 01.01.2018 г. в распоряжении Эксперта отсутствуют. Эксперт использует фотоматериал, предоставленный в отчете (материалы дела №3а-1826/2020), как наиболее близкий к дате оценки. Осмотр объектов исследования Экспертом не производился, так как на текущий момент осмотр не даст достоверных данных о характеристиках объекта на ретроспективную дату - 01.01.2018 г. Эксперт полагает, что материалов дела и информации в открытых источниках достаточно для того, чтобы установить качественные и количественные характеристики участка и достоверно определить рыночную стоимость объекта исследования».

Таким образом, все действия эксперта соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В письменных пояснениях эксперт обращает внимание на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости определяется для целей оспаривания, без учета обременений в виде ипотеки и аренды. В соответствии с п. 10 раздела II «Общие требования к определению кадастровой стоимости» Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 22.06.2015 г. №388, кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации. Таким образом, рыночная стоимость объектов исследования определяется в целях данного заключения без учета существующих ограничений (обременений) права.

Как видно из пояснений эксперта, капитальность здания определяется, исходя из конструктивных особенностей и материалов фундамента, несущих конструкций и перекрытий. Нормативный срок зависит от капитальности здания, а физический износ напрямую зависит от фактического срока жизни и нормативного срока жизни. На стр. 46 заключения приведена формула определения износа здания.

Эксперт обоснованно полагает, что подбор аналогов был осуществлен в соответствии с п. 22 ФСО №7. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. В качестве объектов-аналогов были подобраны объекты недвижимости, которые относятся к одному сегменту рынка: высококлассная торговая недвижимость. В соответствии с требованиями п. 22 ФСО № 7 на стр. 77 заключения приведены правила отбора аналогов.

Физические характеристики объектов могут различаться между собой, что прямо предусмотрено п. 22 ФСО №7. Экспертом были отобраны максимально схожие объекты-аналоги, которые были представлены на рынке Московской области на дату исследования.

Разница в стоимости объектов-аналогов не указывает на то, что это разные сегменты рынка, а лишь подтверждает, что объекты-аналоги имеют разный состав характеристик по ценообразующим факторам. Так, согласно методологии сравнительного подхода, эксперт приводит все аналоги к характеристикам объекта исследования, тем самым, эксперт устраняет данные отличия между объектами-аналогами и объектом исследования. Кроме того, объекты-аналоги между собой не сравниваются, сравнивается только объект исследования с каждым аналогом.

Как пояснила эксперт ФИО3, согласно анализу рынка, на стоимость объектов торгового назначения влияет удаленность от МКАД и направление. На стр. 83-84 заключения приведен расчет корректировки, на основании «Сводного обзора стоимости коммерческой недвижимости московского региона за пределами МКАД по итогам IV квартала» за 2017 год, который учитывает зависимость стоимости торговых объектов от удаленности и направления.

При ответе на замечания административного истца эксперт также пояснила, что на дату оценки не было выявлено предложений о сдаче в аренду целых зданий. Так, доходный подход основан на предположении возможности получения дохода от эксплуатации объекта, то размер арендной платы возможно определить и на основании арендных ставок для помещений, с внесением соответствующей корректировки на тип объекта, что и было сделано экспертом при расчете (стр. 100 заключения).

Обоснование отказа от применения затратного подхода, как указано экспертом, приведено на стр. 25-26 заключения. Так, затратный подход не используется. Согласно п. 18 ФСО №1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. В справочнике отсутствуют сопоставимые по конструктиву и объему объекты. Следовательно, невозможно достоверно определить стоимость воспроизводства либо замещения объектов исследования. Применение приведет к значительной погрешности. Кроме того, в материалах дела отсутствует достоверная информация о строительном объеме зданий.

Из пояснений эксперта следует, что объекты-аналоги были подобраны из одного сегмента рынка в соответствии с требованиями п. 22 ФСО №7.

Помимо изложенного, обоснованным является применение экспертом рыночного значения доли земельного участка в стоимости единого объекта согласно аналитическим данным. Кроме того, стоимость единого объекта недвижимости формируется исходя из функционального назначения здания и земельного участка, следовательно, так как доля определяется не в абсолютном выражении, а в процентном, то полученные результаты соответствуют рыночным показателям.

По мнению эксперта, метод распределения предусмотрен методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения следует считать заявление административного истца, поданное 26 октября 2020 года в Московский областной суд.

Руководствуясь ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Ингка Сентерс Рус Проперти А» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 26 октября 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 40389,6 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 2 319 400 000 (два миллиарда триста девятнадцать миллионов четыреста тысяч) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 11 мая 2021 года.