Решение № 2-305/2024 2-305/2024~М-251/2024 М-251/2024 от 21 июля 2024 г. по делу № 2-305/2024

Дело № 2-305/2024

УИД: 52RS0048-01-2024-000445-92


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сергач 22 июля 2024 года

Сергачский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Черновской Л.Н.,

при секретаре судебного заседания Юсиповой Г.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску финансового управляющего ФИО1- ФИО2 к ФИО4 о прекращении залога и погашении регистрационной записи об ипотеки квартиры

УСТАНОВИЛ:

Согласно постановлению председателя Нижегородского областного суда от 18.10.2023 №92, на период отсутствия судьи-председателя суда Краснооктябрьского районного Нижегородской области, с 21.10.2023 дела всех категорий указанного суда переданы по подсудности в Сергачский районный суд.

Дело поступило в Сергачский районный суд 06.06.2024.

Финансовый управляющий ФИО1- ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4 о прекращении залога и погашении регистрационной записи об ипотеки квартиры.

В обоснование заявленного иска истец указал, что решением Арбитражного суда Нижегородской области от 12.04.2019 по делу № А43-29641/2018 ФИО1, <данные изъяты> признан несостоятельным банкротом и введена процедура реализации имущества гражданина. Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 13.10.2021 финансовым управляющим назначена ФИО2

Имущество ФИО1: 1/4 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1750 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства; 1/4 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 54 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>, количество этажей: 1, назначение: жилое, включено в конкурсную массу должника и подлежит реализации. Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 23.06.2022 утверждено Положение о порядке, сроке и условиях продажи указанного имущества должника.

По договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 21.10.2014 ФИО1, ФИО5, действуя за себя и как законный представитель ФИО6, ФИО9 приобрели у ФИО13 в долевую собственность по 1/4 доли в праве на жилой дом (кадастровый №, адрес: <адрес>) и земельный участок (кадастровый №, адрес: <адрес>).

По договору жилой дом оценен сторонами следующим образом: жилой дом- 414 402,10 руб., земельный участок- 10 000 руб. Жилой дом покупатели оплачивают за счет средств материнского капитала, а расчет за земельный участок сторонами произведен полностью на момент подписания договора. На основании указанного договора на земельный участок и жилой дом наложено обременение в виде ипотеки (сведения об ипотеки в отношении земельного участка: дата государственной регистрации ипотеки 13.11.2014, номер государственной регистрации ипотеки №, основание государственной регистрации: договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, выдан 21.10.2014, сведения об ипотеки в отношении здания: дата государственной регистрации ипотеки 13.11.2014, номер государственной регистрации ипотеки №, основание государственной регистрации: договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, выдан 21.10.2014).

Согласно ответу ОСФР по г. Москве и Московской области от 22.03.2024 с приложенными документами, ФИО5 является владелицей государственного сертификата на материнский капитал серии № от 02.07.2010 на основании решения ГУ-УПФР № по г. Москве и Московской области. Право прекращено 27.02.2015, в связи с направлением средств в размере 414 402,02 руб. на улучшение жилищных условий. 04.03.2015 средства материнского капитала на сумму 414 402,10 руб. направлены на расчетный счет ФИО14 по договору от 21.10.2014.

Таким образом, оплата по договору купли-продажи от 21.10.2014 произведена в полном объеме. Однако стороны не представили сведения в регистрирующий орган для погашения регистрационной записи об ипотеки.

ФИО3 умер в ДД.ММ.ГГГГ году, в связи с чем, было открыто наследственное дело №. В наследство вступила ФИО4 (супруга умершего), остальные наследники отказались от вступления в наследство в ее пользу. Однако определением Арбитражного суда Нижегородской области от 03.11.2023 дело А43-29641/2018 № отказ ФИО1 от наследства признан судом недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде восстановления прав ФИО3 на 1/3 доли в наследстве, открытого после смерти ФИО3 Таким образом, наследниками залогодержателя ФИО3 являются ФИО4 и ФИО1

После вступления в наследство также не были представлены в регистрирующий орган сведения для погашения регистрационной записи об ипотеки на земельный участок, кадастровый №, и жилой дом, кадастровый №.

Финансовый управляющий, действующий от имени ФИО1, обратился в отдел Росреестра с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, кадастровый №, и жилой дом, кадастровый №. Однако, Управление Росреестра направило уведомление о невозможности внесения в ЕГРН записи о погашении регистрационной записи об ипотеки.

Обременение в виде ипотеки на недвижимость должника ФИО1 сохраняется до настоящего времени, что препятствует реализации имущества должника.

Поскольку договор купли-продажи от 21.10.2014 полностью исполнен, деньги за объекты недвижимости переданы ФИО3, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.

В связи с указанным истец до настоящего времени не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащего ФИО1 имуществу.

Просит: 1. Прекратить обременение в виде ипотеки в отношении земельного участка (кадастровый №, местоположение <адрес> и здания (кадастровый №, адрес <адрес>, основанием для которой послужил договор купли-продажи жилого дома земельного участка, выдан 21.10.2014; 2. В решение суда указать, что данное решение является основанием для прекращения ипотеки (залога недвижимости) в отношении земельного участка (кадастровый №, местоположение <адрес> и здания (кадастровый №, адрес <адрес> и погашении регистрационной записи об ипотеке органом регистрации прав.

Истец финансовый управляющий ФИО1- ФИО2 о месте, времени судебного заседания извещена надлежащим образом, ранее в заявлении указала рассмотреть дело без ее участия (л.д.119-120).

Ответчик ФИО4, третьи лица ФИО5, ФИО1, Управление Росреестра по Нижегородской области в судебное заседание не явились, о дате, времени судебного заседания извещены своевременно, причина не явки неизвестна. Явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии с правилами статьи 167 ГПК РФ районный суд рассмотрел дело в отсутствие истца финансового управляющего ФИО1- ФИО2, ответчика ФИО4, третьих лиц ФИО5, ФИО1, Управления Росреестра по Нижегородской области

Исследовав материалы дела, районный суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п.1 ст.407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно ст.3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге)» (далее - Закон об ипотеке) ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В силу п.п.1, 2 ст.77 Закона об ипотеке, жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В соответствии с положениями ст.25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 21.10.2014 между ФИО1, ФИО5, действующей за себя лично и как законного представителя несовершеннолетних детей ФИО15 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО16 ДД.ММ.ГГГГ г.р. (покупателями) с одной стороны и ФИО3 (продавцом) с другой стороны, заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. По условиям договора стоимость земельного участка составляет 10 000 руб., стоимость жилого дома составляет 414 402,10 руб. Сумму в размере 10 000 руб. покупатели оплатили за счет личных денежных средств до подписания договора купли-продажи, оставшаяся часть суммы в размере 414 402,10 руб. за жилой дом будет произведена из средств материнского (семейного) капитала на счет продавца открытый в Сбербанке РФ (л.д.134).

Право собственности на доли в праве общей долевой собственности на спорные жилой дом и земельный участок зарегистрированы за ФИО1 ФИО5 ФИО7 ФИО11, по 1/4 доли в праве за каждым, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 07.02.2024 (на земельный участок) (л.д.обор.стор.17-20), Выпиской из ЕГРН от 07.02.2024 (на здание) (л.д.22-25).

Указанными документами также подтверждается регистрация ипотеки в силу закона в пользу ФИО3

Как следует из текста договора купли-продажи от 21.10.2014, оплата за жилой дом по договору будет произведена из средств материнского капитала, то есть, позднее даты заключения договора купли-продажи. В связи с чем, ипотека возникла в силу закона.

В материалах дела имеется ответ на запрос отделения Фонда пенсионного и социального страхования РФ по г. Москве и Московской области от 22.03.2024, из которого следует, что ФИО10 является владелицей государственного сертификата на материнский (семейный) капитал (далее- М(С)К) серии <данные изъяты> №, выданного 02.07.2010 на основании решения ГУ-УПФР № 3 по г. Москве и Московской области. Право на М(С)К прекращено 27.02.2015 в связи с направлением средств М(С)К в размере 414 402,02 руб. на улучшение жилищных условий (л.д.26).

27.02.2015 ГУ-Главным управлением ПФР № 3 по г. Москве и Московской области было принято решением за номером 235 об удовлетворении заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (на оплату приобретаемого жилого помещения в сумме 414 402,10 руб., 04.03.2015 по платежному поручению № произведено перечисление денежных средств на лицевой счет продавца (л.д.26- оборот.стор.27).

Согласно ответу СБ РФ от 07.06.2024 на счет ФИО3 04.03.2015 зачислены денежные средства в размере 414402,10 руб. ( л.д.110).

Таким образом, суд приходит к выводу, что денежное обязательство истцов по договору купли-продажи от 21.10.2014 земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> ФИО1, ФИО5, действующей за себя и за несовершеннолетних детей полностью исполнено.

Погашение записи об ипотеки в связи с полным исполнением обязательств по договору, заключенному между сторонами, не произошло в виду смерти залогодержателя ФИО8- ДД.ММ.ГГГГ (л.д.31).

Частью 11 ст.53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В силу части 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Из копии свидетельства о смерти от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения умер ДД.ММ.ГГГГ.

В случае смерти гражданина имущественные права и обязательства допускают правопреемство по отношению к наследникам, принявшим наследство.

Судом установлено, что в связи со смертью залогодержателя погашение регистрационной записи об ипотеке по совместному заявлению залогодержателя и залогодателя стало невозможно.

Наследниками первой очереди имущества ФИО3, обратившимся к нотариусу в установленный законом 6-месячный срок, является его супруга ФИО4, которая приняла наследство, оставшееся после смерти супруга (л.д.30-50), остальные наследники отказались от вступления в наследство в ее пользу.

Согласно определению Арбитражного суда Нижегородской области от 03.11.2023 дело А43-29641/2018 <данные изъяты> отказ ФИО1 от наследства признан судом недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде восстановления прав ФИО3 на 1/3 доли в наследстве, открытого после смерти ФИО3 (л.д.52-55). Таким образом, наследниками залогодержателя ФИО3 являются ФИО4 и ФИО1

Наследники умершего ФИО3- ФИО4 и ФИО1 не оспаривают обстоятельства того, что покупателями расчет по оплате стоимости жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи от 21.10.2017 произведен в полном объеме, что подтверждается выпиской по счету №, открытому в ПАО Сбербанк, владелец счета ФИО3 (л.д.95).

Принимая во внимание, что покупателями ФИО1, ФИО12 действующей за себя и своих несовершеннолетних детей обязательства по договору купли-продажи от 21.10.2017 исполнены надлежащим образом, отсутствие возражений относительно прекращения ипотеки у ответчика и возможности у залогодателя и залогодержателя обратиться в регистрирующий орган с совместным заявлением о прекращении ипотеки, заявленные требования о прекращении ипотеки в отношении жилого дома и земельного участка обоснованны и подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Принимая во внимание, что обязательство по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> от 21.10.2014 полностью исполнено истцами, запись об ипотеке в силу закона подлежит погашению. В связи с тем, что регистрационная запись об ограничении и обременении объекта недвижимости: номер государственной регистрации № (земельный участок) и № (жилой дом) в виде ипотеки нарушает право истцов как собственников объекта недвижимости, данная запись подлежит погашению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования финансового управляющего ФИО1- ФИО2 удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в отношении земельного участка (кадастровый №, местоположение <адрес> и здания (кадастровый №, адрес <адрес> основанием для которой послужил договор купли-продажи жилого дома земельного участка, выдан 21.10.2014.

Данное решение является основанием для прекращения ипотеки (залога недвижимости) в отношении земельного участка (кадастровый №, местоположение <адрес> и здания (кадастровый №, адрес <адрес>, и погашении регистрационной записи об ипотеке органом регистрации прав.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Сергачский районный суд.

Судья Л.Н. Черновская

Решение в окончательной форме изготовлено 26 июля 2024 года