Решение № 3А-344/2025 3А-41/2026 3А-41/2026(3А-344/2025;)~М-482/2025 М-482/2025 от 12 апреля 2026 г. по делу № 3А-344/2025

Дело № 3а-41/2026

УИД № 78OS0000-01-2025-001171-43


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 марта 2026 года г. Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Смирновой Н.А.,

при помощнике судьи Репиной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости,

У С Т А НО В И Л:

ФИО1 через своего представителя обратился в Санкт- Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 1058,2 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, шоссе Революции, <адрес>, литера А, пом№... в размере рыночной стоимости равной 29 559 000 рублей по состоянию на 01 января 2023 года.

В обоснование заявленных требований административный истец приводит положение ч.1 ст.22 ФЗ «О государственной кадастровой оценки» в соответствии с которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц в комиссии или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости, по мнению административного истца, не соответствует рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, административный истец обязан уплачивать налог на имущество в завышенном размере, что нарушает его права как налогоплательщика.

В обоснование требований административным истцом представлен отчет №.../ОКС от 29 мая 2025 года, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью «Правовые решения», об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, по состоянию на дату проведения оценки 1 января 2023 года.

Представитель административного ответчика Комитет имущественных отношений Санкт-Петербург ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, определённом в заключении судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения "Городское управление кадастровой оценки" ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, определённом в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного истца, административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, в связи с чем суд считает возможным рассматривать дело в их отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Аналогичное положение также содержится в части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон «О государственной кадастровой оценке»).

Пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в пункте 2 части 1 статьи 3 Закон «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В пункте 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Росреестра от 04 августа 2021 года № П/0336 указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 1058,2 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, шоссе Революции, <адрес>, литера А, пом. №....

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №... установлена в размере 45 580 316,01 рублей по состоянию на <дата> (л.д. 15 том 1).

В соответствии с отчетом №.../ОКС от 29 мая 2025 года, подготовленным Обществом с ограниченной ответственностью «Правовые решения», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2023 года 29 559 000 рублей (л.д. №... том 1).

В ходе рассмотрения настоящего дела, определением Санкт-Петербургского городского суда от 30 сентября 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены вопросы: соответствует ли отчет об оценке №.../ОКС от 29 мая 2025 года, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью «Правовые решения», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также допущены ли при составлении отчетов нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой; если не соответствует, то какова рыночная стоимость нежилого помещения №..., площадью 1058,2 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, шоссе Революции, <адрес>, литера А, пом. №..., по состоянию и в ценах на 1 января 2023 года. проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Альфа Консалт» ФИО4 (л.д. 96-101 том 2).

Экспертом ООО «Альфа Консалт» ФИО4 представлено заключение эксперта от 22 декабря 2025 года, согласно которому отчет об оценке №.../ОКС от 29 мая 2025 года, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью «Правовые решения», не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, при составлении отчетов допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости; экспертом рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 1058,2 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, шоссе Революции, №..., литера А, пом. №..., по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 41 200 000 рублей (л.д. №... том 2).

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: имеет квалификационный аттестат эксперта саморегулируемой организации оценщиков.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Суд не находит обоснованными доводы административного истца, полагающего необходимым проведение повторной экспертизы по делу в части определения рыночной стоимости Объекта.

Доводы административного истца о некорректном установлении и применении экспертом критериев сопоставимости аналогов для подбора объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода, подлежат отклонению с учетом содержания экспертизы, разъяснений эксперта и положений подпункта 3 пункта 7 и подпункта 5 пункта 9, пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, согласно которым при проведении анализа цен предложений по аналогам оценщику следует учитывать соответствие цены аналога его характеристикам в сопоставлении с другими предложениями на рынке, избегая завышенных или заниженных цен предложения, согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки, оценщик может обоснованно выбрать в качестве результата сравнительного подхода показатель стоимости, полученный на основе одного аналога или одной единицы сравнения, либо отказаться от применения показателя, полученного на основе какого-либо аналога или единицы сравнения, в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок.

Оспаривая определение стоимости Объекта на основании сравнительного подхода, административный истец фактически выражает несогласие с подбором аналогов, который, по мнению административного истца, был произведен с нарушениями п. 22б ФСО № 7, поскольку в качестве аналогов использованы объекты недвижимости, которые не относятся ни к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

При проведении судебной экспертизы экспертом определено наиболее эффективное использование объекта исследования в качестве объекта производственно-складского назначения со вспомогательными офисными помещениями. В качестве объектов-аналогов экспертом подобраны объекты недвижимости производственно-складского назначения с включением офисных площадей как вспомогательные. По результатам проведенного анализа рынка коммерческой недвижимости эксперт отобрал достаточное количество предложений о продаже объектов производственно-складского назначения, представил подтверждающую таблицу.

Таким образом, заключение эксперта от 22 декабря 2025 года соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, учитывая письменные и устные пояснения опрошенного в судебном заседании эксперта, приходит к выводу, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть принято судом для целей установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, составляющей 41 200 000 рублей.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости; вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 08 августа 2025 года – момент обращения с настоящим административным исковым заявлением в суд.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 78:№..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, шоссе Революции, <адрес>, литера А, пом. №..., площадью 1058,2 кв.м, по состоянию на 01 января 2023 года равной его рыночной стоимости в размере 41 200 000 (сорок один миллион двести тысяч) рублей.

Датой обращения ФИО1 в суд с административным исковым заявлением считать 08 августа 2025 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Санкт-Петербургский городской суд.

Судья Смирнова Н.А.

Мотивированное решение изготовлено <дата>.