Решение № 3А-35/2017 3А-35/2017~М-3/2017 А-35/2017 М-3/2017 от 8 февраля 2017 г. по делу № 3А-35/2017

Дело №а-35/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 09 февраля 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного истца администрации г. Комсомольска-на-Амуре ФИО2, представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3, представителя заинтересованного лица ООО «Югра» ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28 сентября 2016 года № 9,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28.09.2016г. № 9, которым на основании заявления ООО «Югра» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11 237 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 03.04.2013г., в размере 2 211 778,71 руб., что на 89,95 % ниже кадастровой стоимости, установленной в процессе государственной оценки в размере 22 006 203,69 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком необоснованно не произведена корректировка на условия продажи при чрезвычайных обстоятельствах, заключающихся в том, что в 2011 году вторичный земельный рынок на территории г.Комсомольска-на-Амуре не был развит; приватизация земельных участков осуществлялась не по рыночным ценам, а по выкупной (нормативной стоимости); продажа объектов на торгах администрацией города осуществлялась по стоимости ниже рыночной в связи с тем, что муниципальное имущество находилось в крайне неудовлетворительном состоянии. Даты сделок объектов-аналогов №№ 3, 4 (январь 2013г.) отличаются от даты определения стоимости объекта оценки (апрель 2013г.), при этом корректировка на рыночные условия не произведена. По объекту-аналогу № 1 (<адрес>) оценщиком указана дата сделки – 27.03.2013г., вместе с тем, договор подписан 12.04.2013г. Разрешенное использование указанного объекта по данным ГКН – с целью эксплуатации объектов торговли. В Отчете вид разрешенного использования указан - для размещения промышленных объектов. Корректировка на назначение земельного участка не обоснованно не произведена. Отсутствуют копии Аналитического обзора ООО РСО «Кредо» «Земельный рынок Хабаровского края на 01.04.2013г». Проверка расчетов не приводит к результатам, указанным в Отчете. В Отчете не указана дата проведения осмотра объекта оценки. Рыночная стоимость земельного участка может составлять 18 913 556,55 руб. Установлена путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, установленных с момента формирования земельного участка, и среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу, максимальной и минимальной выкупной цены.

В дополнении к административному исковому заявлению, представленному в судебном заседании административный истец указал, что по заданию администрации г. Комсомольска-на-Амуре оценщиком ООО «Центр экономического содействия» (г. Тюмень) итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка была определена в размере 7 945 000 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, который в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3 заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО «Югра» представило полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный Отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает действительную рыночную стоимость, не является ликвидационной. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета.

Представитель заинтересованного лица ООО «Югра» ФИО4 против удовлетворения заявленных требований возражал по аналогичным основаниям. Дополнительно пояснил, что на основании договора купли-продажи от 29.08.2011г. № земельный участок по <адрес>, площадью 13824 кв.м., в которой частично входил спорный земельный участок, был продан Администрацией г. Комсомольска-на-Амуре на торгах за 1 774 000 руб.

Выслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.05.2012г., ООО «Югра» является собственником земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 27:22:0031705:338, площадью 11 237 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для размещения производственных и административных зданий.

Свидетельство о государственной регистрации права выдано 19.03.2015г. №.

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок был поставлен 03.04.2013г. Разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 03.04.2013г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 22 006 203, 69 руб.

16.09.2016г. ООО «Югра» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 128/ЗУ/2016 об оценке, составленный 28.06.2016г. оценщиком ООО «Оценка-Партнер» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 03.04.2013г. составляет 2 211 778, 71 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-280616-7/4 от 15.09.2016г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» ФИО5

На заседании Комиссии от 28.09.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 90%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 03.04.2013г. в размере 2 211 778, 71 руб.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО3 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО6 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО7 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО8 – представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО3, заместителя председателя ФИО6, членов комиссии ФИО7, ФИО8, при участии секретаря комиссии ФИО9 Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 128/ЗУ/2016 об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет № ЭП-280616-7/4 от 15.09.2016г.,

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № 128/ЗУ/2016 следует, что оценка проводилась по состоянию на 03.04.2013г. то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): условия продажи (скидка на торг); рыночные условия (время продажи); права на землю; местоположение; назначение; площадь.

После проведения проверки по критериям отбора отобрано 3 объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из данных официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре (http://www.kmscity.ru), данных Публичной кадастровой карты.

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировку стоимости каждого объекта-аналога на местоположение; на площадь. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете.

Корректировка на условия продажи (скидка на торг) не произведена с указанием, что в качестве потенциальных аналогов использована информация о состоявшихся сделках.

Корректировка на рыночные условия не произведена с указанием, что информация максимально приближена к дате оценки.

Корректировка на права на землю не произведена с указанием, что все объекты-аналоги и объект оценки, находятся в собственности продавца.

Корректировка на назначение земельного участка не произведена с указанием, что объект оценки и объекты аналоги имеют производственно-складское назначение.

После получения скорректированной стоимости по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в доверительный интервал.

Итоговая рыночная стоимость земельного участка определена в размере 2 211 778,71 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что информация о продаже объектов-аналогов в условиях, отличных от рыночных, на сайте органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре отсутствует. Сделки с объектами-аналогами находятся в пределах одного квартала (с 03.01.2013г. по 03.04.2013г.), когда динамика цен незначительна, в связи с чем, необходимость корректировки на дату продажи отсутствует. На сайте органов местного самоуправления имеется информация, согласно которой на аукционе 27.03.2013г. продан земельный участок по ул. Вокзальная, 10 (объект-аналог №1), разрешенное использование которого по данным Публичной кадастровой карты – для размещения промышленных объектов. В соответствии с пунктом 11 ФСО № 3, используя информацию Аналитического обзора ООО «РСО «Кредо» Земельный рынок Хабаровского края на 01.04.2013г.», она указала источник информации в Отчете. ФСО не обязывает приобщать к Отчету копию аналитического обзора. Осмотр объекта оценки был ею проведен, что отражено в Отчете, обязанность по указанию даты осмотра объекта оценки пунктом 5 ФСО № 7 не предусмотрена.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-280616-7/4 от 15.09.2016г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» ФИО5

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки подтверждена.

Доводы административного истца о продаже объектов-аналогов в чрезвычайных обстоятельствах, суд считает не состоятельными.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Доказательства, которые бы свидетельствовали о совершении сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих указанным требованиям, отсутствуют.

Отказ от корректировки на дату продажи обоснован в Отчете небольшим периодом сделок и датой оценки (один квартал), доказательств необходимости применения данной корректировки административным истцом не представлено.

Доводы административного истца о неправильном указании даты сделки и вида разрешенного использования объекта-аналога № 1 опровергаются приложениями к Отчету, подтверждающими дату аукциона и разрешенное использование земельного участка, указанные оценщиком.

Доводы о неправильных расчетах, приведенных в таблице 23 Отчета не нашли своего подтверждения в судебном заседании. Математическая проверка расчета подтверждает результат, указанный оценщиком.

Аналитические обзоры ООО «РСО «Кредо» не являются информацией, опубликованной в сети «Интернет», в связи с чем копия аналитического обзора не должна быть обязательно приложена к отчету. Оценщиком обоснованно в соответствии с требованиями пункта 11 ФСО № 3 в отчете сделана ссылка на данный источник информации.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.

Заверенная специалистом администрации г. Комсомольска-на-Амуре копия отчета об оценке земельного участка, выполненного ООО «Центр экономического содействия» (г. Тюмень) по заданию административного истца, не соответствует требованиям части 2 статьи 70 КАС РФ, не является относимым доказательством (статья 60 КАС РФ), поскольку не подтверждает несоответствия требованиям федеральных стандартов оценки Отчета, на основании которого Комиссией было вынесено оспариваемое решение, не принята судом в качестве доказательства по делу.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявлено не было.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Из изложенного следует, что основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28 сентября 2016 года № 9 отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 13 февраля 2017 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз