Решение № 2А-876/2026 2А-876/2026~М-244/2026 М-244/2026 от 16 марта 2026 г. по делу № 2А-876/2026

УИД 08RS0001-01-2026-000242-56

Дело № 2а-876/2026


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 марта 2026 г. г. Элиста

Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Тарбаевой И.А.,

при секретаре судебного заседания Кектеевой А.Е.,

с участием представителя административного истца ФИО6, представителя административного ответчика ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО8 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО8 обратилась в суд с административным иском, ссылаясь на то, что 18 мая 2017 г. Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее – Министерство, арендодатель) и ФИО1 заключили договор аренды, по условиям которого на основании распоряжения Министерства от 18 мая 2017 г. № 1033-р арендодатель сдал, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, расположенный на территории города Элисты, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 кв. м, расположенный по адресу: <данные изъяты>, предназначенный для индивидуального жилищного строительства однократно для завершения строительства жилого дома. Срок действия договора № 181/2017-д/а установлен сторонами с 05.05.2017 по 04.05.2020. 31 августа 2018 г. между ФИО9, действующим по доверенности за ФИО2, и ФИО8 был заключен договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 181/2017-д/а, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В тот же день между сторонами был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – жилой дом, назначение: жилое, площадью застройки 36,1 кв. м, степень готовности объекта: 18 %, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 кв. м, находящийся по адресу: <данные изъяты>. Данный объект незавершенного строительства возведен на основании разрешения на строительство № RU 08301000-4-2017 от 13.01.2017, право собственности продавца на объект незавершенного строительства зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17 апреля 2017 г., запись о регистрации <данные изъяты>-08/001/2017-1. 22 сентября 2025 г. административный истец обратилась в Министерство с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от 18.05.2017 № 181/2017-д/а из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты>. 21 октября 2025 г. административным истцом получен отказ Министерства, мотивированный тем, что согласно акту осмотра в пределах участка объект незавершенного строительства. С данным решением Министерства административный истец не согласна, полагая его неправомерным. Указала, что на спорном земельном участке осуществляла строительство жилого дома, который в настоящее время является объектом незавершенного строительства. Поскольку право собственности на не оконченный строительством жилой дом зарегистрировано за административным истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ей земельного участка. Истребование земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности административного истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Приведенные обстоятельства, по мнению административного истца, указывают на наличие у нее права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем продления на срок – 3 года. Просит признать незаконным отказ Министерства от 21 октября 2025 г. в перезаключении и продлении договора аренды земельного участка от 18 мая 2017 г. № 181/2017-д/а из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, и обязать Министерство продлить или заключить с ФИО8 новый договор аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, для завершения строительства сроком на три года.

Административный истец ФИО8 в суд не явилась, о рассмотрении дела извещена, направила в суд своего представителя.

Представитель административного истца ФИО8 по доверенности ФИО6 в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил удовлетворить, пояснил, что истец ФИО8 является собственником незавершенного строительством объекта – жилого дома, возведенного в границах представленного земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты>, предназначенного для индивидуального жилищного строительства.

Представитель административного ответчика ФИО7 в судебном заседании административные исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме, указав, что на спорном земельном участке зарегистрировано здание с кадастровым номером <данные изъяты> – жилой дом, поставленный на кадастровый учет 15 июня 2020 г., следовательно, административный истец воспользовалась правом пользования земельным участком – для завершения строительства.

Представитель Администрации г. Элисты в суд не явился, о рассмотрении дела извещен.

На основании статей 150, 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ) суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Положениями пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В силу подпункта 14.1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если испрашиваемый земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка.

Из материалов дела следует, что на основании распоряжения Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 18.05.2017 № 1033-р ФИО3 предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, площадью 600 кв. м, по адресу: <данные изъяты>, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, сроком по 04.05.2020.

18 мая 2017 г. между Министерством и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка № 181/2017-д/а.

Согласно п.п. 1.1, 2.1 данного договора аренды арендодатель сдал, а арендатор принял на условиях аренды сроком с 05.05.2017 по 04.05.2020 земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 кв. м, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <данные изъяты>, однократно для завершения строительства жилого дома.

31 августа 2018 г. между ФИО9, действующим по доверенности за ФИО5, и ФИО8 был заключен договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 181/2017-д/а, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В тот же день между сторонами был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – жилой дом, назначение: жилое, площадью застройки 36,1 кв. м, степень готовности объекта: 18 %, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 кв. м, находящийся по адресу: <данные изъяты>. Данный объект незавершенного строительства возведен на основании разрешения на строительство № RU 08301000-4-2017 от 13.01.2017, право собственности продавца на объект незавершенного строительства зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17 апреля 2017 г., запись о регистрации <данные изъяты>-08/001/2017-1.

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, расположено здание – жилой дом, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 38,9 кв. м, год постройки 2020 г., право собственности на которое зарегистрировано за ФИО8 (номер и дата государственной регистрации права <данные изъяты>-08/044/2020-1 от 15.06.2020) на основании уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности № 09/247, выданного Администрацией г. Элисты 16.04.2020, договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории города Элисты <...>/2017-д/а от 18.05.2017, договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности от 31.08.2018.

22 сентября 2025 г. ФИО8 обратилась в Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка.

Письмом Министерства от 21 октября 2025 г. ФИО8 отказано в предоставлении в аренду указанного земельного участка в связи с тем, что согласно сведениям из ЕГРН в пределах земельного участка расположены жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты> (снят с государственного кадастрового учета 15.06.2020), однако согласно акту осмотра в пределах участка объект незавершенного строительства.

Данный отказ Министерства не может быть признан законным по следующим основаниям.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как следует из материалов дела, контрольно-выездным отделом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, о чем составлен акт осмотра земельного участка от 02 октября 2025 г. Согласно акту в результате визуального осмотра установлено, что в границах земельного участка расположен объект незавершенного строительства, что также подтверждается приложенными к акту фотоматериалами на 3 л.

Принимая во внимание, что административный истец является владельцем возведенного ею объекта незавершенного строительством (жилого дома), расположенного на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, который был ей предоставлен без проведения торгов, срок договора аренды истек 04 мая 2020 г., но строительство объекта не завершено, арендодатель не заявлял о прекращении договора аренды, не уведомлял арендатора об окончании срока аренды, суд полагает, что тем самым фактически по существу продлил действие договора аренды земельного участка, что допускается законом по правилам ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ.

Доказательств того, что административный ответчик обращался в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО8 на праве собственности, путем продажи с публичных торгов, суду не представлено, сторонами в судебном заседании такого заявления сделано не было.

Приведенные обстоятельства указывают на наличие у административного истца права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации.

Указанная позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2023 г. (пункт 14).

Согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

По смыслу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Если же соответствующее судебное решение отсутствует, то собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Таким образом, из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой.

Учитывая вышеприведенные нормы материального права, с учетом нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности административному истцу, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект (в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ), то ФИО8 имеет право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Разрешая заявленные требования, суд учитывает, что незавершенный строительством жилой дом с момента его приобретения ФИО8 непрерывно находится в фактическом владении и пользовании административного истца, в связи с чем завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ей земельного участка.

То обстоятельство, что согласно сведениям ЕГРН в пределах спорного земельного участка расположен жилой дом, право собственности на который зарегистрировано за ФИО8, не может быть принято судом во внимание, поскольку при визуальном осмотре земельного участка сотрудниками административного ответчика было осмотрено здание с кадастровым номером <данные изъяты>, которое не отвечает требованиям жилого дома.

Доводы представителя административного ответчика о том, что ранее ФИО8 земельный участок был предоставлен однократно для завершения строительства объекта, подлежат отклонению с учетом указанного выше правового регулирования.

Согласно пункту 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в резолютивной части решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) должно содержаться, в частности, указание на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению.

Учитывая фактические обстоятельства дела, приведенные выше правовые нормы, суд приходит к выводу о незаконности отказа административного ответчика о предоставлении в аренду земельного участка, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению с возложением на административного ответчика обязанности заключить с ФИО8 договор аренды спорного земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО8 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка – удовлетворить.

Признать незаконным решение Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия об отказе в перезаключении договора аренды земельного участка от 18 мая 2017 г. № 181/2017-д/а на новый срок.

Обязать Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия заключить с ФИО8 договор аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, для завершения строительства сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Элистинский городской суд Республики Калмыкия.

Мотивированное решение составлено 08 апреля 2026 г.

Председательствующий И.А. Тарбаева