Решение № 2-237/2020 2-237/2020(2-2615/2019;)~М-2720/2019 2-2615/2019 М-2720/2019 от 10 февраля 2020 г. по делу № 2-237/2020

<данные изъяты>

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 февраля 2020 года г.Рязань

Железнодорожный районный суд г. Рязани в составе судьи Масловой О.В.,

при секретаре судебного заесдания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело №2-237/20 по иску Министерства строительного комплекса Рязанской области, действующего в интересах Р.А.И., к ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» о признании права собственности на нежилое помещение,

установил:

Министерство строительного комплекса Рязанской области, действуя в интересах Р.А.И.., обратилось с иском к ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» о признании права собственности на нежилое помещение. В обоснование требований указано, что между Р.А.И. и ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» заключен договор займа № от 01.07.2015. В соответствии с указанным договором ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» получает от Р.А.И. в собственность денежные средства в размере 101 700 рублей и в срок до 30.09.2015г. обязуется заключить с ним договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес> с кадастровым номером земельного участка: №, и зарезервировать за Р.А.И. нежилое помещение №, проектной площадью 3,39 кв.м., расположенное на цокольном этаже секции Б указанного дома.

Р.А.И. свои обязательства по договору выполнил путем внесения наличных денежных средств в размере 101 700 рублей в кассу застройщика.

Однако до настоящего времени ответчик не предпринял никаких действий по заключению договора долевого участия, денежные средства не возвратил.

Р.А.И. обратился в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение. В государственной регистрация права собственности было отказано в связи с отсутствием государственной регистрации договора и акта приема передачи на указанное нежилое помещение.

Просит признать за Р.А.И. право собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, №, кадастровый номер: №.

В судебное заседание представитель Министерства строительного комплекса Рязанской области, Р.А.И. не явились, извещены о времени, месте рассмотрения дела. От данных лиц поступили заявления с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие, на возражают против вынесения заочного решения.

Представитель ответчика ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом по месту нахождения юридического лица, об уважительности причины неявки суду не сообщили.

Представитель третьего лица Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя Министерства строительного комплекса Рязанской области, Р.А.И., представителей ответчика, третьего лица.

На основании ст.233-234 ГПК РФ дело рассмотрено судом в порядке заочного судопроизводства.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

В соответствии с ч.1 ст.4 от 30.12.2004 N 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 №304-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании п.3 ст.4 от 30.12.2004 N 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 17.07.2009 №147-ФЗ, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015), при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

В силу п.1,2 ст.218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.1,2 ст.223 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что 07.08.2014г. администрацией г. Рязани выдано ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» разрешение на строительство №, на основании которого разрешено строительство объекта капитального строительства – многоэтажный жилой дом с встроенными нежилыми помещениями по <адрес>, общая площадь квартир – 7750,14 кв.м., жилая площадь квартир – 3 853,37 кв.м., количество квартир – 131, площадь нежилых помещений (кладовые секции «Б») – 231,5 кв.м., полезная площадь детского сада – 372,4 кв.м., этажность – 10-11, подвал, теплый чердак, количество секций – 2, общая площадь земельного участка – 3755 кв.м., расположенного по адресу: № (Железнодорожный район), на земельном участке с кадастровым номером №.

Согласно Проектной декларации от 08.08.2014г. в доме запланировано строительство квартир количеством 131, общей площадью 7750,14 кв.м., площадь нежилых помещений (кладовые секции «Б») -231,5 кв.м., полезная площадь детского сада – 372,4 кв.м., этажность – 10-11, количество секций -2.

Согласно Плану создаваемого объекта недвижимого имущества от 2014г., в подвале секций «А» и «Б» расположены нежилые помещения, в том числе кладовые – 53 шт, площадью 231,51 кв.м.

01.07.2015г. между Р.А.И. и ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» заключен договор займа №.

В соответствии с п.1.1. Займодавец передает Заемщику в собственность денежные средства в размере 101 700 руб. согласно п.2.3, заемщик обязуется заключить не позднее 30.09.2015г. с Займодавцем договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, с кадастровым номером земельного участка: №, и зарезервировать за Займодавцем нежилое помещение №, проектной площадью 3,39 кв.м., расположенное на цокольном этаже секции Б указанного дома. План нежилого помещения (строительный чертеж), согласован Сторонами и приведен в приложении №1 к настоящему договору.

Заем носит целевой характер и может быть использован Заемщиком исключительно для строительства своими силами и с привлечением подрядчиков многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями, по адресу: <адрес>, Секции А,Б (первая очередь строительства) (п.1.2.)

Стороны установили, что цена договора участия в долевом строительстве будет 101 700 рублей исходя из стоимости строительства одного расчетного квадратного метра проектной площади нежилого помещения 30000 рублей (п.2.3.).

Из Приложения №1 к договору займа следует, что нежилое помещение № площадью 3, 39 кв.м. расположено в подвале многоквартирного дома.

01.07.2015г. Р.А.И. внес в кассу ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» денежные средства в сумме 50850 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 01.07.2015г. и 09.09.2015г. ФИО2 внес в кассу ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» денежные средства в сумме 50 850 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 09.09.2015г.

14.11.2016г. администрацией г. Рязани выдано ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - многоэтажного жилого дома с встроенными нежилыми помещениями <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №. Сведения об объекте капитального строительства:

количество секций – 2;

общая площадь: по проекту – 12 801,31 кв.м., фактически – 12 001, 5 кв.м.;

общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас): по проекту – 7 335,25 кв.м., фактически – 7 310,3 кв.м.;

общая площадь нежилых помещений, в том числе площадь общего имущества в многоквартирном доме: по проекту – 4 554,56 кв.м., фактически – 3 761 кв.м.;

площадь нежилых помещений: по проекту – 742,34 кв.м., фактически – 792,3 кв.м.

21.05.2019г. Р.А.И. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении объекта на основании договора займа № от 01.07.2015г.

27.08.2019г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области направило Р.А.И. уведомление об отказе в государственной регистрации права собственности в отношении объекта на основании договора займа № от 01.07.2015г., в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию права собственности, не соответствуют действующему законодательству РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за нежилое помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности на данное имущество.

При таких обстоятельствах, исходя из анализа условий заключенного сторонами договора, совершения истцом действий во исполнение принятых обязательств, отсутствия в договоре займа условия о возврате суммы займа, суд приходит к выводу о том, что представленный договор целевого займа не отвечает признакам займа, ответчиком грубо нарушен порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства, между сторонами фактически был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на спорное правоотношение распространяется действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Нормы названного Федерального закона, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Установлено, что Р.А.И. имеет ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру №, расположенную на <данные изъяты> этаже дома <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.12.2019 № (л.д.70-73).

Согласно выписке из ЕГРН от 18.12.2019 №, нежилое помещение №, кадастровый номер №, площадью 4,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> поставлено на кадастровый учет 22.12.2016г., право собственности на данное помещение не зарегистрировано.

При сопоставлении плана подвала секции «Б», содержащегося в Плане создаваемого объекта недвижимого имущества от 2014 г., плана расположения нежилого помещения №, являющегося приложением к Договору займа от 01.07.2015г., и плана расположения помещения, содержащегося в ЕГРН, следует, что спорное нежилое помещение, создаваемое как № площадью 3,39 кв.м., при вводе дома в эксплуатацию получило номер № площадью 4,4 кв.м.

Учитывая, что договор займа № от 01.07.2015г., заключенный между Р.А.И. и ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ», заключен при наличии разрешения на строительство многоквартирного дома, выданного в установленном законом порядке, до ввода дома в эксплуатацию, исходя из буквального содержания вышеуказанного договора и фактически сложившихся отношений сторон, суд приходит к выводу о том, что сторонами при совершении сделки имелся в виду договор участия в долевом строительстве, а действия ответчика при заключении такого договора были направлены на привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома с последующим возникновением права собственности у Р.А.И. на объект недвижимости.

Принимая во внимание факт совершения сделки и ее действительность, исполнение истцом своих обязательство по договору, в частности уплату предусмотренных договором денежных средств, фактическое создание спорного объекта за счет инвестированных истцом денежных средств, факт ввода дома в эксплуатацию, постановку объекта на кадастровый учет, факт уклонения ответчика от надлежащего оформления договорных отношений с участником долевого строительства, суд полагает, что Р.А.И. имеет право на приобретение в собственность спорного объекта.

ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ», получившее разрешение на ввод в эксплуатацию созданного объекта капитального строительства, в течение длительного времени действует недобросовестно и не предпринимает мер, необходимых для государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение и перехода права к истцу, как приобретателю по договору участия в долевом строительстве.

При этом, в сложившихся обстоятельствах данный иск является единственным способом защиты прав истца, в связи с чем, исковые требования Р.А.И.. подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Министерства строительного комплекса Рязанской области, действующего в интересах Р.А.И., к ООО «АЛЬФА РЯЗАНЬ» о признании права собственности на нежилое помещение удовлетворить.

Признать за Р.А.И. право собственности на нежилое помещение №, кадастровый номер №, площадью 4,4 кв.м., расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес>

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

<данные изъяты>