Решение № 3А-924/2017 3А-924/2017~М-829/2017 М-829/2017 от 29 октября 2017 г. по делу № 3А-924/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 октября 2017 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Панковой М.А.,

При секретаре Рафиковой Е.Д.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-924/2017 по административному исковому заявлению АО «Оптово-распределительный центр» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Оптово-распределительный центр» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, просило суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: склад (здание) №, назначение: нежилое здание, площадью ***,** кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 1 750 237 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником нежилого здания - склад (здание) №, назначение: нежилое здание, площадью ***,** кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости установлена на 24.07.2013 года и составляет 7205214 рублей 53 копейки.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость по состоянию на 24.07.2013 года объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 750 237 рублей, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объекта оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости.

На отчет получено положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «<данные изъяты>».

Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель АО «Оптово-распределительный центр» по доверенности от ДД.ММ.ГГ. № ФИО2 в судебном заседании поддержал административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации г.о.Похвистнево Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Администрация г.о.Похвистнево Самарской области представила письменный отзыв, в котором просит рассмотреть дело в их отсутствие, в удовлетворении административного иска просила отказать.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 «О налоге на имущество организаций на территории Самарской области» (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи акций от ДД.ММ.ГГ., договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ., договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ., АО «Оптово-распределительный центр» на праве собственности принадлежит склад (здание) №, назначение: нежилое здание, площадью ***,** кв.м., этажность №, литера №, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ. и выпиской из Единого государственного реестра об основных характеристиках и правах на объект недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» в размере 7205214 рублей 53 копейки.

Датой определения кадастровой стоимости нежилого помещения является 24.07.2013 года, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке ООО АНО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки 24.07.2013 года без учета НДС составляет 1 750 237 рублей.

04.07.2017 года АО «Оптово-распределительный центр» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером №.

14.07.2017 Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области приняла решение об отклонении заявления АО «Оптово-распределительный центр», указав, что в результате анализа представленных документов Комиссией выявлено следующее:

- отказ от применения сравнительного подхода не обоснован. Нарушен п.25 ФСО № 7. На стр.№ отчета оценщик указывает, что рынок отдельно стоящих торговых зданий в г.Похвистнево не развит, хотя относит объект оценки к складским помещениям. При этом вопрос расширения сегмента рынка объекта оценщиком даже не рассматривался (хотя предусмотрен п.11 ФСО № 7).

- не определен сегмент рынка объекта оценки – п.10 ФСО № 7,

- отсутствует анализ рынка сегмента рынка объекта оценки – нарушен п.11 ФСО № 7. В отчете приведен анализ рынка производственно-складской недвижимости г.Самара, хотя объект оценки расположен в г.Похвистнево.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 года № 383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки, расчетов, установленным Федеральным стандартам оценки и настоящим требованиям.

В соответствии с п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 года № 383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки, расчетов, установленным Федеральным стандартам оценки и настоящим требованиям.

Согласно п.5 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, при составлении отчета об оценке, оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на 24.07.2013 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением затратного подхода. От применения сравнительного и доходного подходов мотивировано отказался, что отражено на стр.№ отчета.

В соответствии с п.18-20 ФСО № 1, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости возведения аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. В связи с тем, что оценивается объект капитального строительства, определение стоимости земельного участка, на котором он находится, не производилась. В рамках затратного подхода использовался метод сравнительной единицы, произведена оценка нового строительства (9 757125 рублей), расчет величины накопленного износа состоящего из физического износа – 61,84%, функционального износа – 61,84%, экономического износа 6,07%(стр.32-36 отчета). Величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, полученная в рамках затратного подхода, составляет 1 750 237 рублей.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости составила 1 750 237 рублей.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1, пояснил, что он определил рыночную стоимость объекта оценки на дату оценки, применяя затратный подход. Оценивалось отдельно стоящее складское здание на ретроспективную дату без земельного участка, данный рынок не развит. Сегмент рынка – нежилое здание, складское. При исследовании рынка было установлено, что рынок отдельно стоящих складских зданий не развит. В рамках ФСО было произведено исследование всего рынка, в том числе и квартир, чтобы видеть основные ценообразующие факторы. В г.Похвистнево не было аналогичных объектов. В связи с тем, что рынок в г.Похвистнево не развит, были использованы близлежащие районы Самарской области с применением поправочного коэффициента территориальности данного помещения.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1 у суда не имеется, поскольку они последовательны, аргументированы, свидетель обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, заинтересованность в исходе дела не установлена.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного нежилого здания и сведений о его рыночной стоимости в ином размере, сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Согласно положительному экспертному заключению Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №, на отчет № от ДД.ММ.ГГ. об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, проведенная экспертиза подтверждает итоговую рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке. Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартам и правилам оценочной деятельности.

Суд полагает, что отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ.. №, выполненный ООО АНО «<данные изъяты>», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта капитального строительства, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого помещения по состоянию на 24.07.2013 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке.

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 04.07.2017 года, дата обращения административного истца в суд 12.10.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования АО «Оптово-распределительный центр» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – склад (здание) №, назначение: нежилое здание, площадью ***,** кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 1 750 237 рублей.

Дата подачи административного иска в суд – 12.10.2017 года, заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 04.07.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 02 ноября 2017 года.

Председательствующий: М.А.Панкова