Решение № 2-145/2017 от 25 июля 2017 г. по делу № 2-145/2017

Дело № 2-145/2017 г.


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Бея Бейского района Республики Хакасия 26 июля 2017 г.

Бейский районный суд

в составе председательствующего судьи Захаровой А.А.,

при секретаре Топоеве Т.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 об отказе в исполнении договора, расторжении договора, взыскании денежных средств, прекращении записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и восстановлении записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 об отказе в исполнении договора, взыскании денежных средств, требования мотивировали тем, что 20 ноября 2014 г. на основании договора купли-продажи приобрели у ответчика одноэтажный брусовой жилой дом, общей площадью 100,9 кв.м., и земельный участок, общей площадью 2221 кв.м., расположенные по <адрес>, за 1500000 руб., в том числе цена жилого дома - 1300000 руб., земельного участка - 200000 руб. При визуальном осмотре жилого дома ответчик пояснил, что дом новый, очень теплый, построен в 2009 году, наружные стены возведены из бруса 15x15 см и утеплены. На момент покупки в доме был произведен ремонт: стены оклеены новыми обоями, потолок отделан потолочной плиткой. Снаружи дом был обшит профилированным металлическим листом. Никаких дефектов при осмотре наружных и внутренних поверхностей дома они не обнаружили. Однако с наступлением холодов дом стал промерзать, выявились многочисленные существенные недостатки, которые создают неудобства, конструкции жилого дома не соответствуют строительным нормам, опасны для жизни и здоровья при проживании в доме, поскольку имеется угроза обрушения, что свидетельствует о передаче некачественного товара. Направленная ответчику претензия с подробным описанием всех выявленных недостатков и требованием уменьшения цены проданного жилого дома либо безвозмездного устранения выявленных недостатков оставлена без ответа. Выявленные недостатки являются скрытыми и не могли быть обнаружены при визуальном осмотре всех наружных и внутренних поверхностей дома при покупке, не оговаривались продавцом при заключении договора купли-продажи, обнаружены истцами за время владения домом и при его эксплуатации. Просят суд взыскать с ответчика 1500000 руб. ввиду отказа от исполнения договора купли-продажи от 20 ноября 2014 г.

Впоследствии истцы ФИО1, ФИО2 и представитель истца ФИО2 – ФИО4 исковые требования уточнили, заявили требования об отказе в исполнении договора, расторжении договора, взыскании денежных средств, прекращении записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и восстановлении записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

Представитель истца ФИО2 – ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала, в их обоснование привела вышеизложенные обстоятельства, дополнительно суду пояснила, что денежные средства по договору купли-продажи были переданы истцами ответчику своевременно, жилой дом передан ответчиком истцам, право собственности истцов на спорные жилой дом и земельный участок зарегистрировано. При проведении экспертизы, назначенной Саяногорским городским судом РХ при рассмотрении исковых требований о соразмерном уменьшении покупной цены дома, было установлено, что спорное строение не соответствует строительным нормам и правилам, что может привести к его обрушению; внесенные конструктивные изменения в виде устройства оконного проема между залом и спальней и устройства вентиляционного отверстия в стене санузла не являются причиной выявленных дефектов. Указанному заключению дана оценка в апелляционном определении Верховного Суда РХ при обжаловании решения Саяногорского городского суда РХ, потому оно имеет преюдициальное значение и не может быть оспорено.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО5 в судебном заседании не согласилась с исковыми требованиями, суду пояснила, что договор купли-продажи заключен истцами с участием кредитной организации, ни у истцов, ни у кредитной организации замечаний по поводу качества жилого дома не возникло. В спорном доме с 2009 г. по 2014 г. проживал ответчик ФИО3, истцы проживали в спорном доме около трех лет, при этом никем недостатков дома обнаружено не было. Кроме того, истцы, проживая с спорном доме с апреля по ноябрь 2014 г., имели возможность отказаться от заключения договора. После заключения договора ответчик предлагал истцам расторгнуть договор, на что они не согласились. При назначении экспертизы в Саяногорском городском суде РХ при рассмотрении исковых требований о соразмерном уменьшении покупной цены дома ответчик не имел возможности оспорить ее, поскольку у ответчика произошла смена представителя. Внесенные конструктивные изменения в виде устройства оконного проема между залом и спальней и устройства вентиляционного отверстия в стене санузла ухудшили состояние спорного жилого дома. О техническом состоянии дома ответчик ФИО3 не скрывал: в техническом паспорте дома указано о том, что брус имеет размеры 15х15, в нем же не указано об утеплителе. На претензию истцов от 29 декабря 2015 г. ответчик направил ответ. Претензию истцов от 12 декабря 2016 г. ответчик не получал.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, ОАО «Газпромбанк» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы гражданского дела, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Статьей 475 ГК РФ установлены последствия передачи товара ненадлежащего качества, согласно которой, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Из п. 2 ст. 475 ГК РФ следует, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из анализа вышеприведенных норм закона следует, что в случае выявления покупателями при заключении договора купли-продажи недвижимости неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без соразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать у продавца возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы.

Кроме того, в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как видно из материалов дела, 20 ноября 2014 г. между ФИО3 и ФИО1, ФИО2 заключен договор купли-продажи с использованием кредитных средств ОАО «Газпромбанк».

Согласно указанному договору купли-продажи С-вы приобрели у ФИО3 в общую совместную собственность жилой дом, общей площадью 100,9 кв.м., и земельный участок, общей площадью 2221 кв.м., расположенные по <адрес>, по цене 1500000 руб., в том числе жилой дом – 1300000 руб., земельный участок – 200000 руб.

Из пункта 12 указанного договора следует, что продавец подтверждает передачу покупателям жилого дома в качественном состоянии, пригодном для проживания, с имеющимися на момент подписания договора электро- и иным оборудованием (т. 1 л.д. 6-7).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 24 ноября 2014 г., на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств ОАО «Газпромбанк» от 20 ноября 2014 г. Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия произведена государственная регистрация перехода права, зарегистрировано право общей совместной собственности ФИО1, ФИО2 на указанное имущество, а также обременение – ипотека в силу в пользу ОАО «Газпромбанк» (т. 1 л.д. 9-10).

Распиской от 28 ноября 2014 г. подтверждается передача денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи истцами ФИО1 и ФИО2 ответчику ФИО3 (т. 1 л.д. 8)

Согласно заключению экспертов от 07 июня 2016 г. № жилой дом, расположенный по <адрес>, не соответствует требованиям строительных норм и правил. При его строительстве допущены нарушения строительных норм и правил; имеются дефекты и недостатки, влияющие на качество и эксплуатационные свойства жилого дома (нарушения строительных норм и правил, дефекты, время и причины их появления подробно приведены в заключении). На момент покупки жилого дома 20 ноября 2014 г. имелись дефекты и недостатки, влияющие на его качество и эксплуатационные свойства. Некоторые из обнаруженных дефектов являлись скрытыми от покупателя (подробное описание приведено в заключении). Наличие значительных дефектов делает обследованный дом опасным для проживания. В частности недостаточная несущая способность и отсутствие пространственной жесткости стропильной системы крыши может привести к потере устойчивости конструкций и их обрушению; недостаточная несущая способность балок чердачного перекрытия при существующей конструктивной схеме может привести к их обрушению; разрушение конструкций пола может стать причиной получения травм. Конструктивные изменения в доме, произведенные после 20 ноября 2014 г.: устройство оконного проема в помещении 4 и устройство вентиляционного отверстия в стене санузла – не являются причиной выявленных дефектов. Установка дополнительного оконного блока в помещении 4 не повлекла за собой появления каких-либо дефектов, деформаций или прогибов строительных конструкций. Стоимость устранения выявленных дефектов, которые являлись скрытыми от покупателя, составляет 944350 руб. При этом величина рыночной стоимости жилого дома (без учета выявленных дефектов) с земельным участком и надворными постройками по состоянию на 20 ноября 2014 г. составляет 1616000 руб., величина рыночной стоимости жилого дома (с учетом выявленных дефектов) с земельным участком и надворными постройками по состоянию на 20 ноября 2014 г. составляет 671650 руб. (т. 2 л.д. 1-132).

Экспертиза выполнена квалифицированными экспертами, заключение мотивировано, развернуто, оснований не доверять выводам экспертов не имеется. Учитывая компетентность экспертов в области оценки строительства, наличие у экспертов дипломов и свидетельства о допуске к определенному виду работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, суд принимает указанное доказательство в качестве допустимого.

Оценив представленные по делу доказательства, суд считает, что истцами представлено достаточно доказательств того, что в спорном жилом доме выявлены значительные неустранимые недостатки, которые не могут быть устранены без соразмерных расходов или затрат времени.

При установленных в судебном заседании обстоятельствах, давая оценку представленным по делу доказательствам с точки зрения их относимости и допустимости, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 об отказе в исполнении договора, взыскании денежных средств подлежат удовлетворению.

В связи с чем удовлетворению подлежат и исковые требования о расторжении договора, поскольку стороной ответчика – продавцом ФИО3 существенно нарушены условия договора, а именно, спорный жилой дом передан покупателям непригодным для проживания, в некачественном состоянии, что влечет для стороны истцов – покупателей ФИО6 такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора.

Рассматривая исковые требования о прекращении записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и восстановлении записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд пришел к следующему.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Учитывая изложенное, внесение изменений в ЕГРП является следствием удовлетворения судом требований об отказе в исполнении договора и о расторжении договора.

При этом, суд считает необходимым дополнить резолютивную часть решения суда указанием на то, что настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о праве общей совместной собственности ФИО1 и ФИО2 на спорные жилой дом и земельный участок и внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о праве собственности ФИО3 на спорные жилой дом и земельный участок, поскольку судом удовлетворены требования об отказе в исполнении договора и о расторжении договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 об отказе в исполнении договора, расторжении договора, взыскании денежных средств, прекращении записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и восстановлении записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>, заключенному 20 ноября 2014 г. между ФИО3 и ФИО1, ФИО2.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1, ФИО2 денежные средства в размере 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, уплаченные по договору купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по <адрес>, заключенному 20 ноября 2014 г. между ФИО3 и ФИО1, ФИО2.

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о праве общей совместной собственности ФИО1 и ФИО2 на жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о праве собственности ФИО3 на жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия через Бейский районный суд в течение месяца со дня принятия мотивированного решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Захарова

Справка: мотивированное решение суда в окончательной форме составлено 31 июля 2017 г.

Судья А.А. Захарова