Апелляционное определение № 33-1313/2026 от 24 февраля 2026 г.

Председательствующий Первых А.В. Дело № 33-1313/2026

2-277/2025

УИД: 55RS0002-01-2024-009692-31


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Омск 25 февраля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе председательствующего Кудря Т.Л.,

судей областного суда Дьякова А.Н., Котельниковой О.В.,

при секретаре Вагановой А.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Замитино» на заочное решение Куйбышевского районного суда города Омска от 04 марта 2025 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Замитино» о взыскании неустойки по договору долевого участия удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Замитино» (ОГРН № <...>) в пользу ФИО1, <...> года рождения неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 486 713 рублей 87 копеек, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 13 530 рублей.

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Замитино» (ОГРН № <...>) доход местного бюджета государственную пошлину в размере 17 668 рублей.

Предоставить Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Замитино» (ОГРН № <...>) отсрочку исполнения решения в части уплаты взысканной неустойки на срок до <...> включительно».

Заслушав доклад судьи областного суда Кудря Т.Л., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась к ООО «Специализированный застройщик «Замитино» с иском о взыскании неустойки по договору долевого участия.

В обоснование требований указала, что <...> между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № <...> в отношении объекта – жилое помещение, условный № <...>, назначение – квартира, расположенная на 4 этаже в 1 подъезде, общей площадью – 36,6 кв.м.

В соответствии с пунктом 4.1. Договора цена объекта составляет 5 626 750 руб.

Согласно пункту 5.2. Договора, срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства с <...> по <...>.

<...> от ответчика поступило уведомление об изменении сроков завершения строительства, в связи со внесением изменений в проектную документацию, передача объекта недвижимости будет производиться в период с <...> по <...>. К уведомлению приложено соглашение о внесении изменений в договор.

Ответчик не исполнил свои обязательства и в <...>.

<...> в адрес ответчика направлена претензия с требованием уплатить причитающуюся неустойку за ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязанностей по вводу объекта в эксплуатацию, стоимость понесенных убытков (аренда жилья за период просрочки), компенсацию за изменения в проектной документации.

<...> в ответном письме застройщик предложил подписать дополнительное соглашение к Договору в новой редакции, согласно которому, срок передачи объекта долевого участия будет продлен с <...> по <...>. Также предложена компенсация в размере 150 000 руб., либо выполнение отделочных работ в объекте долевого строительства в пределах вышеуказанного лимита. В качестве альтернативного варианта вместо денежной компенсации ей предложено кладовое помещение по специальной цене, которая будет установлена после ввода объекта в эксплуатацию. Также ответчик направил проект предполагаемого к подписанию дополнительного соглашения к Договору с фиксацией суммы неустойки в размере 150 000 руб.

<...> она направила в адрес ответчика еще одну претензию.

<...> в ее адрес поступило письмо об изменении сроков завершения строительства и передачи объекта долевого строительства, в соответствии с которым застройщик продлевает сроки передачи объекта недвижимости, передача объекта недвижимости будет производиться в период с <...> по <...> без предложения подписания дополнительного соглашения.

Обязательства по передаче объекта долевого строительства ответчиком до настоящего времени не исполнены.

Неустойка за ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по вводу дома в эксплуатацию и передачу объекта за период с <...> по <...> составляет 1 136 600 руб., из расчёта 5 626 750 (цена договора) х 404 (количество дней просрочки) х 2 х 1/300 х 7,5% (ставка ЦБ России).

Помимо платежей по кредитному договору, заключенному для приобретения объекта недвижимости, до настоящего времени она вынуждена нести расходы за аренду временного жилья. За период с <...> по <...> ею понесены расходы по оплате за жилое помещение - 242 100 руб.

Просила взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за период с <...> по <...> в размере 1 136 000 руб.; компенсацию морального вреда - 150 000 руб.; убытки (стоимость аренды жилого помещения) - 242 100 руб.; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя; расходы по оплате юридических услуг - 20 000 руб.

В судебное заседание ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ФИО1 - АлешИ. И.В. (по доверенности) до перерыва в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ООО «СЗ «Замитино» в судебном заседании участия не принимал, представил отзыв на исковое заявление, в котором с исковыми требованиями согласился частично, указав, что расчет неустойки произведен неправильно, чрезмерно завышен и не учтен период моратория. Представил контррасчет суммы неустойки, исходя из ставки рефинансирования и ключевой ставки Банка России на <...> (7,5%). Считал правильным расчет неустойки за период с <...> по <...> в размере 486 713,87 руб. Просил при удовлетворении требований истца в соответствии со ст. 333 ГК РФ снизить неустойку и предоставить отсрочку исполнения судебного акта до окончания срока действия моратория. Требования о взыскании морального вреда считал необоснованными. Также указал, что истцом объекты долевого строительства приобретаются в целях инвестиций, для последующей сдачи в наем, что, не может ставить истца в один ряд с участниками долевого строительства. Полагал, что правовых оснований для взыскания штрафа не имеется, в связи с тем, что претензии, полученные после введения моратория (с <...>), не могут являться основанием ко взысканию штрафных санкций. Требования о взыскании убытков также считал необоснованными, в связи с тем, что в заявленный период истец могла проживать по месту регистрации. Требования о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя считал завышенным.

Представитель ППК Роскадастр по Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Судом постановлено изложенное выше заочное решение.

В апелляционной жалобе представитель ООО «СЗ «Замитино» - ФИО2 просит изменить решение суда в части. Полагает взысканный судом размер неустойки несоразмерным нарушенным обязательствам. Повторно отмечает, что истцом объекты долевого строительства приобретаются в целях инвестиций. В данном случае надлежало применить статью 333 ГК РФ и с целью соблюдения баланса интересов сторон снизить размер неустойки. Кроме того, приводит доводы в обоснование причин изменения сроков завершения строительства.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежаще.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" об участии в долевом строительстве предусмотрено обязательство застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Согласно ч. 1, 5, 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <...> между ООО «Специализированный застройщик «Замитино» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № <...>

В соответствии с пунктом 3.2 договора объект долевого строительства имеет следующие характеристики: жилое помещение, условный номер – 30, назначение – квартира, этаж – 4, номер подъезда – 1, проектная площадь – 36,3 кв.м., проектная общая приведенная площадь – 35,5 кв.м., проектная общая площадь без учета лоджии – 34,4 кв.м., проектная общая жилая площадь – 14,7 кв.м., количество комнат – 1.

Стоимость объекта долевого строительства составила 5 626 750 руб., стоимость одного квадратного метра - 158 500 руб. (пункты 4.1, 4.2 договора).

В соответствии с условиями договора, застройщик обязался передать дольщику квартиру в срок с <...> по <...>.

ФИО1 исполнила принятые на себя обязательства по перечислению денежных средств за объект строительства в полном объеме.

<...>, <...> и <...> застройщик направлял в адрес дольщика уведомление о переносе срока.

Дополнительные соглашения к договору между сторонами не были подписаны.

Фактически квартира передана по передаточному акту <...>.

ФИО1 неоднократно направляла претензию о выплате в досудебном порядке неустойки за нарушение срока передачи квартиры. Однако требования остались без удовлетворения.

Неисполнение застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок послужило основанием для обращения ФИО1 в суд.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона N 214-ФЗ, исходил из доказанности факта нарушения ответчиком срока передачи истцу, как участнику долевого строительства, объекта долевого строительства, пришел к выводу о праве истца на взыскание неустойки.

Определяя размер подлежащей взысканию неустойки, районный суд, учитывая цену договора, период просрочки, действующую ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, период действия моратория, пришел к выводу о взыскании в пользу истца неустойку в размере 486 713,87 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб. Оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ судом не установлено.

Не согласившись с постановленным судом решением, представителем ООО «СЗ «Замитино» - ФИО2 подана апелляционная жалоба со ссылкой на то, что взысканный судом размер неустойки несоразмерен нарушенным обязательствам.

Как указано выше, факт нарушения срока передачи жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, установлен и не оспаривался ответчиком.

В ходе рассмотрения дела, ответчиком было сделано заявление о снижении штрафных санкций на основании ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств и мерой имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Право снижения размера неустойки предоставлено суду, в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств от того, является неустойка законной или договорной.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снижение размера неустойки не является обязанностью суда, и неустойка подлежит уменьшению лишь в исключительных случаях. Сами по себе доводы ответчика о необходимости снижения неустойки не могут являться безусловным основанием для ее снижения в порядке упомянутой нормы закона.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (пункт 73).

Таким образом, уменьшение неустойки производится судом исходя из оценки ее соразмерности последствиям нарушения обязательства, однако такое снижение не может быть произвольным и не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, а также без указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу об указанной несоразмерности.

Вместе с тем, в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ, стороной ответчика не представлено достаточных, относимых и допустимых доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.

Ссылка апеллянта на то, что истцом объекты долевого строительства приобретаются в целях инвестиций для последующей сдачи в найм, объективно ничем не подтверждены.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ФИО1 указанные ответчиком доводы не подтвердила, указав, что жилое помещение приобретено ею для проживания (протокол судебного заседания от <...>, том 2 л.д.48).

В соответствии с выпиской из ЕГРН, ФИО1 за период с <...> по <...> принадлежит только спорный объект недвижимости по адресу: <...>.

Учитывая сроки нарушения ответчиком обязательств по договору участия в долевом строительстве (173 дня), цену договора, законодательно установленные ограничения по начислению неустоек, судебная коллегия не усматривает оснований для применения ст. 333 ГК РФ и уменьшения размера неустойки.

Основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В рассматриваемом случае, исходя из анализа всех обстоятельств дела, оценки соразмерности суммы, периода просрочки передачи объекта, за который взыскивается неустойка, обращая внимание на недопустимость длительного нарушения прав участника долевого строительства, судебная коллегия приходит к выводу, что взысканная судом сумма неустойки в размере 486 713,87 руб. соразмерна последствиям нарушенного ответчиком обязательства.

Доводы апелляционной жалобы о том, что нарушение срока передачи объекта произошло по уважительным причинам в результате введения ограничительных мер, необходимости строительства дошкольного образовательного учреждения и доработки проектной документации, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку они не опровергают выводы суда о нарушении ответчиком установленного договором срока передачи истцу объекта долевого строительства. Указанные обстоятельства не являются уважительными или форс-мажорными, предусмотренными сторонами в договоре участия в долевом строительстве, а потому не освобождают ответчика, осуществляющего свою деятельность в сфере строительства объектов капитального строительства, от исполнения взятых на себя обязательств по договору.

Указанные доводы не свидетельствуют об отсутствии вины застройщика в неисполнении принятых на себя обязательств, как и не свидетельствует о необходимости снижения размера взыскиваемой с ответчика в пользу истца неустойки, поскольку обязанность оценить свое финансовое положение и возможность соблюдения условий договора, просчитать возможные риски, лежит на застройщике, как на профессиональном участнике правоотношений данной категории.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают и не влияют на правильность принятого судом решения.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда соответствуют установленным судом обстоятельствам, материалам дела и требованиям закона, и оснований для признания их неправильными, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит.

Иных доводов, которые имели бы правовое значение для разрешения спора, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено. Оснований для отмены решения суда по приводимым в жалобе доводам не усматривается.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

заочное решение Куйбышевского районного суда города Омска от 04 марта 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение составлено 13.03.2026