Решение № 2-2057/2025 2-2057/2025~М-951/2025 М-951/2025 от 16 июля 2025 г. по делу № 2-2057/2025

Дело № 2-2057/2025

УИД №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Омск 03 июля 2025 года

Центральный районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Хусенской М.А. при секретаре судебного заседания Мазур А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Департаменту жилищной политики Администрации города Омска об определении размера и взыскании возмещения за жилое помещение в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанным аварийным и подлежащим сносу,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились с иском об определении размера и взыскании возмещения за жилое помещение в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанным аварийным и подлежащим сносу, указав в обоснование иска, что им по праву общей долевой собственности принадлежит <адрес>.

Постановлением Администрации города Омска от 25.09.2023 многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Соглашение с ответчиком о выкупе принадлежащей ФИО1, ФИО2 квартиры не достигнуто. Согласно отчету об оценке выкупная стоимость квартиры составляет 6613401 руб., включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в земельном участке, убытки, связанные с изъятием жилого помещения, компенсацию за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома. Истцы просят определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд принадлежащее им жилое помещение в общем размере 6613401 руб., взыскать выкупную стоимость в указанном размере.

ФИО2 в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом.

ФИО1 в судебном заседании исковые требования уточнила, действуя также по доверенности от имени сына ФИО2, просила взыскать возмещение за жилое помещение соразмерно принадлежащим им долям в праве общей долевой собственности на квартиру.

Представитель Администрации города Омска, департамента жилищной политики Администрации города Омска ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал, не оспаривая выводов, содержащихся в заключении судебной экспертизы, просил в иске ФИО2, ФИО1 отказать в полном объеме.

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска извещен надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направил.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд приходит следующим выводам:

Как следует из материалов дела, <адрес> принадлежит в 2/3 долях ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ и в 1/3 доле ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ. Истцы в собственности других жилых помещений не имеют.

Согласно заключению № 1132 от 05.09.2023 межведомственной комиссии города Омска для оценки жилых помещений жилищного фонда РФ, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности и муниципального жилищного фонда, выявлены основания для признания многоквартирного дома по адресу <адрес> аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации города Омска № 825-П от 25.09.2023 многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок отселения физических и юридических лиц из многоквартирного дома до ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Центрального районного суда г. Омска от 27.08.2024 на Администрацию г. Омска, департамент жилищной политики Администрации г. Омска возложена обязанность принять меры к незамедлительному расселению граждан, проживающих в многоквартирном <адрес>, в порядке, установленном действующим жилищным законодательством. С учетом этого, суд считает установленным, что многоквартирный жилой дом представляет опасность для жизни и здоровья людей по причине его аварийного состояния.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (ч. 1), никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3).

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в частности ч. 10 статьи, предусмотрено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Ч. 2 статьи предусмотрено, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 статьи, должно быть обосновано, в частности, решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В ст. 56.8. ЗК РФ предусмотрены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Из п. 1 названной статьи следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных статьей. Согласно п. 2 статьи при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. В силу п. 9 указанной статьи размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

При определении размера возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, должна учитываться рыночная стоимость самого жилого помещения и рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который также подлежит изъятию для муниципальных нужд (пропорционально доли в праве общей собственности на такое имущество).

В соответствии с п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.

Из указанного следует, что решение вопроса о выкупе жилого помещения, либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Многоквартирный <адрес>, признанный аварийным и подлежащим сносу после ДД.ММ.ГГГГ, в рамках региональной адресной программы <адрес> по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах расселению не подлежит. Мероприятия по переселению истцов не осуществлялись, соглашения о выкупе жилого помещения с ними не заключалось. Сведений о проведении капитального ремонта многоквартирного дома не имеется.

С учетом изложенного, суд считает установленным, что многоквартирный жилой дом представляет опасность для жизни и здоровья людей по причине его аварийного состояния, в связи с чем, несоблюдение предварительной процедуры органом местного самоуправления в части принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, что влечет обоснованность заявленных исковых требований.

Для определения стоимости возмещения жилого помещения ФИО1 обратилась в ООО «Независимая экспертиза «Флагман», согласно заключению которого на ДД.ММ.ГГГГ размер возмещения за квартиру 6613401 руб., из которых 3739000 руб. рыночная стоимость квартиры, стоимость непроизведенного капитального ремонта 2633725 руб., убытки в связи с изъятием жилого помещения 240676 руб.

Оспаривая отчет об оценке, представленный стороной истца, представителем департамента жилищной политики Администрации города Омска заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, так как, по мнению ответчика, заявленные суммы истцом завышены.

Определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Консалтинговый центр «АКМБ».

Согласно выводам судебного эксперта ООО «Консалтинговый центр «АКМБ» рыночная стоимость квартиры <адрес> 4218000 руб., включая стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок 569316 руб., стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество собственников многоквартирного дома 281131 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт 2163162 руб., убытки, причиненные в связи с изъятием жилого помещения 240800 руб., общий размер возмещения 6621962 руб.

Из экспертного заключения следует, что рыночная стоимость жилого помещения определена экспертом по результатам применения сравнительного подхода. Определение стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и на ценность рассматриваемого объекта недвижимости. Для целей определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение в жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, правовое значение имеет рыночная стоимость жилого помещения.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с п. 10 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Из содержания экспертного заключения следует, что в качестве аналогов экспертом рассмотрены жилые помещения, которые в наибольшей степени соответствовали оцениваемым объектам, имеющие схожее местоположение и близкие по площади. В экспертном заключении дано объяснение применимых экспертом корректировок и определена рыночная стоимость жилого помещения истца.

Положениями ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся, в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации, либо по иному основанию, требований о включении компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

В соответствии с п. 2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лица, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Экспертом указан порядок определения величины компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого дома при расселении ветхого и аварийного жилья, учтен нормативный срок службы жилых зданий по группам зданий, работы по капитальному ремонту, приведены все расчеты и определены величину компенсации за не произведенный капитальный ремонт всего многоквартирного жилого дома с учетом пропорционального размера жилого помещения истца. В сумму убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием жилого помещения, экспертом включены затраты, необходимые на переезд, услуги по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформления договора купли-продажи жилого помещения, государственную пошлину.

Исследовав заключение ООО «Консалтинговый центр «АКМБ», суд приходит к выводу о соответствии заключения судебной экспертизы и его результатов требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы. Не доверять заключению эксперта, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и имеющему соответствующую квалификацию, у суда оснований не имеется, экспертное заключение составлено полно и исключает какие-либо неясности выводов.

Исковые требования истцами не уточнены, оснований для выхода за пределы заявленных исковых требований по делу не усматривается. Заявленная ко взысканию сумма возмещения не превышает сумму, определенную судебной экспертизой.

С департамента жилищной политики Администрации города Омска следует взыскать возмещение за жилое помещение в пользу ФИО1 в размере 4408934 руб., в пользу ФИО2 в размере 2204467 руб.

Согласно ст. ст. 88, 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации, расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд, расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со ст. 99 Кодекса, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, другие признанные судом необходимыми расходы.

ФИО1 при подаче искового заявления в суд оплачена государственная пошлина в размере 3000 руб. Также ею понесены расходы по составлению отчета об оценке в размере 17500 руб. Данные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Стоимость судебной экспертизы ООО «Консалтинговый центр «АКМБ» составила 25000 руб. Определением суда о назначении экспертизы расходы по оплате были возложены на сторону ответчика департамент жилищной политики Администрации г. Омска. Одновременно с судебной экспертизой поступило ходатайство о возмещении расходов на проведение судебной экспертизы в размере 25000 руб. С учетом результата разрешения исковых требований взысканию в пользу общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговый Центр «АКМБ» подлежит с департамента жилищной политики Администрации города Омска 25000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Определить размер возмещения за жилое помещение – <адрес> с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, в сумме 6613401 руб.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации города Омска ИНН № в пользу ФИО1 паспорт № в счет возмещения за 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение – <адрес> с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, 4408934 руб., а также взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб. и составлению отчета об оценке в размере 17500 руб.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации города Омска ИНН № в пользу ФИО2 паспорт № в счет возмещения за 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение – <адрес> с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, 2204467 руб.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО1, ФИО2 на <адрес> после выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение в определенной решением суда сумме.

Настоящее решение является основанием для внесения регистратором соответствующих записей о переходе прав на вышеуказанное жилое помещение и земельный участок в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации города Омска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговый Центр «АКМБ» ИНН № в счет стоимости судебной экспертизы 25000 руб. Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Омска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья п/п Хусенская М.А.

Решение суда в окончательной форме принято 17 июля 2025 года.