Апелляционное определение № 33-1099/2026 от 16 февраля 2026 г.

Судья Воронцов А.В. № 33-1099/2026 (2-793/2025 – 1 инст.)

УИД 86RS0001-01-2024-003685-64


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 февраля 2026 года г. Ханты-Мансийск

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе:

председательствующего судьи Мочегаева Н.П.,

судей Бойко Д.А., Яковлева Д.В.,

при ведении протокола секретарём Пачгановой И.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску (ФИО)1 к обществу с ограниченной ответственностью «Легенда» о признании договора инвестиционного займа договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома

по апелляционной жалобе (ФИО)1

на решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 15 октября 2025 года,

заслушав доклад судьи Яковлева Д.В., судебная коллегия,

установила:

(ФИО)1 обратился в суд с иском к ООО «Легенда», просил

признать заключенный сторонами договор кредитования (займа) от (дата) (номер) договором участия в долевом строительстве,

взыскать в свою пользу расходы по уплате государственной пошлины 300 руб. и почтовые расходы 217 руб.

В обоснование заявленных требований сослался на то, что в соответствии с условиями договора передал ответчику 4 000 000 рублей под залог квартиры в базовой отделке, общей площадью 44,65 кв.м по адресу: (адрес), автомобильного стояночного места и кладового помещения в цокольном этаже. Однако, по состоянию на 11 июня 2024 года ответчик своих обязательств по договору не исполнил, объект недвижимости не построен и не передан истцу, денежные средства, переданные истом в качестве займа под проценты в размере 4 000 000 рублей не возвращены. Полагал, что заключенный договор займа, фактически представляет собой договор долевого участия в строительстве, поскольку содержит условия, соответствующие договору участия в строительстве, предусмотренные Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Ссылается на то, что все совершенные ответчиком действия по рекламированию информации о строительстве жилого комплекса и продаже квартир на выгодных условиях указывали на его волю совершить сделку. Утверждал, что отсутствие у ответчика разрешения на строительство и прав на земельный участок не имеют правового значения для разрешения вопроса о возможности применения к обществу правил о банкротстве застройщиков. Полагал, что указанные обстоятельства не должны влиять на уровень правовой защищенности граждан, вложивших свои сбережения в строительство жилья.

Решением Ханты-Мансийского районного суда от 15 октября 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец просит об отмене постановленного решения суда и удовлетворении заявленных требований. Обращает внимание на то, что заочным решением суда от 7 августа 2024 года его требования были удовлетворены. Считает решение суда незаконным, поскольку ответчиком не было представлено никаких доказательства, обосновывающих незаконность заочного решения суда. Полагает неверно распределённым бремя доказывания и незаконным возложение на него обязанности представить разрешительные документы и информацию о легализации объекта. Считает, что судом не дана оценка представленным им доказательствам. Преждевременным считает вывод суда о самовольной постройке. Обращает внимание на то, что аналогичные иски ранее были удовлетворены судом, а отказы в удовлетворении были мотивированы судом отсутствием разрешения на строительство, хотя застройщик неоднократно обращался в орган местного самоуправления за его выдачей. Утверждает, что именно ответчиком нарушены нормы права, совершены действия в обход закона. Однако, обязанность по получению разрешения на строительство вменяется судом истцу – добросовестному выгодоприобретателю. Считает, что сложившиеся обстоятельства не должны влиять на уровень правовой защищенности граждан, вложивших свои сбережения в строительство жилья.

В суд апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного заседания извещены 6 февраля 2026 года телефонограммами, третьи лица – извещениями по электронной почте.

Ходатайств об отложении слушания дела и документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не явившиеся в судебное заседание участники процесса не представили.

Информация о движении дела размещена на официальном сайте суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что строительство жилого дома ответчиком осуществлялось с нарушением закона и без получения соответствующих разрешений, завершенный объект строительства в натуре отсутствовал, а спорный объект недвижимого имущества являлся самовольным. По этой причине заключенный сторонами договор не может рассматриваться в качестве договора, устанавливающего права и обязанности участников долевого строительства.

Данные выводы являются правильными.

Ссылки апеллянта на заочное решение суда, которым его требования были изначально удовлетворены, правового значения не имеют.

В силу главы 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заочное производство является одной из форм судопроизводства используемых в случае неявки ответчика (то есть тогда, когда основополагающий принцип состязательности не может быть реализован ввиду отсутствия одной из сторон). Причём действующим законодательством предусмотрен специальный порядок отмены такого решения по заявлению ответчика.

В рассматриваемом случае постановленное по делу заочное решение было отменено. Со стороны истца были предприняты попытки обжалования соответствующего определения (которым ответчику был восстановлен процессуальный срок и отменено заочное решение, в апелляционном и кассационном порядках), однако в обоих случаях это не привело к ожидаемому истцом результату. Апелляционным определением суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 11 марта 2025 года определение суда о восстановлении истцу процессуального срока на подачу заявления об отмене заочного решения оставлено без изменения, а производство по частной жалобе прекращено (т. 1 л.д. 158). Определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17 июля 2025 года упомянутые судебные акты оставлены без изменения (т. 2 л.д. 111-116).

Настоящее дело впоследствии было рассмотрено по общим правилам искового производства.

По этим причинам приведенные в апелляционной жалобе доводы, касающиеся правильности выводов содержащихся в заочном решении, отсутствии оснований к его отмене, равно как и незаконности последующих судебных актов судов апелляционной и кассационной инстанций, учтены быть не могут.

Доводы апеллянта о неверном распределении судом бремени доказывания и формальном исследовании представленных доказательств несостоятельны.

Обращаясь в суд, истец просил признать заключенный им и ответчиком договор займа договором участия в долевом строительстве, поскольку для лиц заключивших такие договоры администрацией г. Ханты-Мансийска и ООО "Югра-Сити" были разработаны мероприятия по восстановлению нарушенных прав.

Именно поэтому в судебном порядке подлежал разрешению вопрос о том, соответствуют ли условия заключенного договора займа существенным условиям, при которых законом допускается заключение договора участия в долевом строительстве.

Единственной причиной, по которой заключенный с истцом договор не был признан договором участия в долевом строительстве явилось отсутствие у ООО "Легенда" разрешения на строительство многоквартирного дома по адресу: <...>.

Эти выводы суда являются правильными, так как основаны на положениях Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Как указано в пункте 1 статьи 3 этого закона, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

По смыслу приведенной нормы права, право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

С учётом изложенного, именно наличие у застройщика разрешения на строительство является тем обстоятельством, при установлении которого на правоотношения по привлечению денежных средств граждан для строительства могут быть распространены положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Наоборот, при отсутствии разрешения на строительство положения упомянутого закона применены быть не могут. Так, например, в пункте 12 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, указано, что действие закона не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке.

В изложенной ситуации ссылки апеллянта на фактическое ведение ответчиком строительства многоквартирного дома, размещение рекламы по привлечению дольщиков, возбуждение уголовного дела, разработку мероприятий по защите дольщиков (распространяющихся на дольщиков по многоквартирному дому по адресу: (адрес), на строительство которого выдавалось разрешение) правового значения, в отсутствие у ответчика разрешения на строительства, не имеют.

Как видно из материалов дела, (дата) года (ФИО)1 и ООО «Легенда» заключен договор кредитования (займа) (номер) под залог строящегося объекта недвижимости. По условиям договора (ФИО)1 передаёт ООО «Легенда» 4 000 000 рублей в качестве займа под залог однокомнатной квартиры в базовой отделке общей площадью 44,65 кв.м по адресу: (адрес), автомобильного стояночного места на закрытой придомовой территории и кладового помещения. Договором предусмотрено, что заёмщик возвращает займодавцу денежные средства не позднее 31 декабря 2023 года с учетом процентной ставки 12% годовых. При этом по желанию займодавца возврат денег может быть заменён передачей в собственность займодавца объекта недвижимости указанного в пункте 1 договора или иного объекта недвижимости аналогичного по площади и стоимости (т. 1 л.д. 19-26).

29 сентября 2022 года ООО "Легенда" обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с заявлением о признании незаконным действий по отказу в выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома по адресу: (адрес). Впоследствии решением арбитражного суда от 6 мая 2024 года было отказано ООО "Легенда" в удовлетворении требований. Данное решение вступило в законную силу (т. 2 л.д. 24).

(ФИО)1 обязательства по передаче денежных средств исполнил в общей сумме 4 000 000 рублей, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру со ссылкой на договор кредитования (займа) (номер) от (дата) (т.1 л.д.38-51).

Земельный участок по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, (адрес), кадастровый (номер), виды разрешённого использования – среднеэтажная жилая застройка, находится в собственности ООО «Легенда».

Согласно сведениям, предоставленным департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Ханты-Мансийска, разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: (адрес), застройщик ООО «Легенда», не выдавалось.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18 ноября 2022 года, исковые требования департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Ханты-Мансийска к ООО «ЛЕГЕНДА» о приостановлении строительства многоквартирного (адрес), расположенного в (адрес) на земельном участке с кадастровым номером (номер) до получения разрешения на строительство объекта удовлетворены.

28 декабря 2024 года определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры принято к производству исковое заявление департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Ханты-Мансийска к ООО «Легенда» о признании объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером (номер) по адресу: (адрес), самовольной постройкой и возложении обязанности по сносу объекта капитального строительства (т.1 л.д.182-183).

16 апреля 2025 года постановлением начальника отдела №1 СЧ СУ УМВД России по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (ФИО)1 признан потерпевшим по уголовному делу, возбужденному по факту совершения руководителями ООО "Легенда" преступления предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации (т. 2 л.д. 42).

Оценивая приведенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции вынужден констатировать, что хотя вопрос о сносе дома до настоящего времени остаётся не разрешённым арбитражным судом, это не свидетельствует о незаконности обжалуемого решения суда. Судом достоверно установлено, что разрешение на строительство многоквартирного дома по адресу: (адрес), (адрес) ответчику не выдавалось, что является непреодолимым препятствием и не позволяет квалифицировать заключенный сторонами договор как договор участия в долевом строительстве.

Несостоятельны и доводы апеллянта о том, что в отношении него имела место дискриминация. Такие утверждения аргументированы наличием большого числа гражданских дел, по которым аналогичные иски к тому же ответчику были удовлетворены.

Как указал сам истец в апелляционной жалобе, ответчиком велось строительство двух многоквартирных домов по адресам: (адрес) и (адрес). На строительство первого дома, в отличие от рассматриваемой ситуации, ответчику разрешение на строительство выдавалось в установленном законом порядке, что и положено в основу различного подхода к разрешению указанной категории гражданско-правовых споров.

Ссылки апеллянта на то, что ответчик неоднократно обращался за получением разрешения на строительство многоквартирного дома по адресу: (адрес) учтены быть не могут. Вопросы законности/незаконности действий органа местного самоуправления по отказу в выдаче ответчику разрешения на строительство упомянутого дома, в предмет доказывания по настоящему делу не входят. Со стороны ответчика принимались меры к обжалованию таких действий в арбитражном суде, в таком иске было отказано, а решение арбитражного суда об этом вступило с законную силу.

В своей апелляционной жалобе истец, настаивая на своей добросовестности при заключении договора и указывая на фактическое ведение ответчиком строительства за счёт привлечённых средств дольщиков, полагает возможным восстановить в судебном порядке свои нарушенные права. Однако он, в очередной раз упускает из виду факт отсутствия разрешения на строительство, которое является основным критерием для квалификации правоотношений как подпадающих под действие законодательства о долевом строительстве. В рассматриваемом случае нарушение прав истца действительно допущено ответчиком, привлёкшим средства истца для строительства многоквартирного дома, однако это само по себе основанием для восстановления прав истца избранными способом, в силу вышеприведенных положения закона, являться не может.

Несостоятельны и ссылки на пункт 32 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 год, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2023 года, согласно которому лицо, привлекающее денежные средства в целях реализации квартир, признается застройщиком в соответствии с законодательством о банкротстве, независимо от наличия у него прав на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

Судебная коллегия отмечает, что в данный обзор посвящён толкованию норм о банкротстве, имеющих свою специфику. Причём, как указано в том же пункте, в силу прямого указания закона правила о банкротстве застройщиков применяются независимо от того, имеет ли должник на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли он правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства (пункт 2 статьи 2011 Закона о банкротстве).

Таким образом, указанная норма Закона о банкротстве и её разъяснение Верховным Суда Российской Федерации носят специальный характер и не вступают в противоречие с положениями применённых при рассмотрении настоящего дела статьи 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пункта 12 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 15 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19 февраля 2026 года.

Председательствующий Мочегаев Н.П.

Судьи коллегии Бойко Д.А.

Яковлев Д.В.