Апелляционное определение № 11-143/2026 11-9947/2025 от 23 марта 2026 г.

Дело №11-143/2026 Судья: Иопель В.Г.

Дело №2-260/2025

УИД 74RS0025-01-2024-001603-03


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 марта 2026 года г.Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Шалиевой И.П.,

судей Тимонцева В.И., Чиньковой Н.В.,

при секретаре Вырышеве М.Д..,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации Красноармейского муниципального округа Челябинской области на решение Красноармейского районного суда Челябинской области от 25 июня 2025 года по иску ФИО1 к администрации Красноармейского муниципального округа Челябинской области о признании права собственности на жилой дом и по встречному иску администрации Красноармейского муниципального округа Челябинской области к ФИО1 о сносе самовольной постройки.

Заслушав доклад судьи Тимонцева В.И. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения представителя ответчика (истца) администрации Красноармейского муниципального округа Челябинской области - ФИО2, истца (ответчика) ФИО1, ее представителя ФИО16 С.Ю., судебная коллегия,

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Озерного сельского поселения Красноармейского района Челябинской области о признании права собственности на жилой дом площадью 128,3 кв.м., находящийся на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Челябинская <адрес>

В обоснование иска указала, что на основании договора купли-продажи от 05 сентября 2023 года является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 421 кв.м., из земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>. На указанном земельном участке ФИО1 за счет собственных средств и своими силами возведен жилой дом площадью 128,3 кв.м. 19 июля 2024 года истец обратилась в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет жилого дома, приложив технический план здания от 21 мая 2024 года. Уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от 26 июля 2024 года ей было отказано в постановке на государственный кадастровый учет жилого дома в связи с его нахождением в береговой полосе водного объекта и находится в зоне рекреации. Считает, что указанные обстоятельства не являются препятствием для признания за ней права собственности на жилой дом, поскольку принадлежащий ей земельный участок не относится к землям особо охраняемых природных территорий, выданном 15 сентября 2023 года градостроительном плане земельного участка отсутствовала информация о запрете строительства жилого дома, исходный земельный участок, из которого был образован принадлежащий ей земельный участок, был сформирован в 1994 года и имел вид разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства, а по заключению ООО ПКБ «АрхСтудия» от 02 октября 2024 года спорный жилой дом соответствует установленным требованиям.

Администрация Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области обратилось в суд со встречным иском к ФИО1, с учетом его уточнений о признании жилого дома площадью 128,3 кв.м., находящийся на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, самовольной постройкой и возложении обязанности в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную в силу снести указанную самовольную постройку.

В обоснование встречного иска указала, что построенный ФИО1 на земельном участке с кадастровым номером № жилой дом является самовольной постройкой, поскольку возведен на земельном участке, находящемся в рекреационной зоне и береговой полосе, в которых не допускается строительство жилых домов. О запрете осуществления строительства жилого дома на земельном участке ФИО1 была уведомлена путем выдачи 15 сентября 2023 года градостроительного плана земельного участка. Несмотря на полученную информацию, произвела самовольное строительство жилого дома.

Определениями суда от 30 января 2025 года и 27 мая 2025 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО «Сбербанк России», Министерство экологии Челябинской области, Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Челябинской области, КУиЗО Красноармейского района Челябинской области.

В судебном заседании суда первой инстанции истец (ответчик) ФИО1, ее представитель ФИО17 С.Ю. исковые требования поддержали, против удовлетворения встречного иска возражали, представители ответчика (истца) администрации Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области – ФИО3, ФИО4 против удовлетворения исковых требований ФИО1 возражали, встречный иск поддержали.

Представители третьих лиц ПАО «Сбербанк России», Министерства экологии Челябинской области, Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Челябинской области, КУиЗО Красноармейского муниципального района Челябинской области, администрации Красноармейского муниципального района Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области при надлежащем извещении участия в судебном заседании суда первой инстанции не принимали.

Суд постановил решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворил. Признал за ФИО1 право собственности на жилой дом площадью 128,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. В удовлетворении встречного иска администрации Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области отказал.

В апелляционной жалобе ответчик (истец) администрация Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области просит решение суда отменить. В обоснование доводов жалобы ссылается на несогласие с выводами суда о наличии у ФИО1 права на строительство спорного жилого дома на земельном участке по адресу: <адрес>, а также о том, что сохранение постройки не нарушает права и законные интересы других. Указывает, что принадлежащий ФИО1 земельный участок расположен в рекреационной зоне Р-1, не допускающей строительство жилых домов, о чем она была уведомлена до начала строительства. Кроме того, по сведениям Управления Росреестра по Челябинской области построенный ФИО1 жилой дом расположен в береговой полосе, размещение в которой жилых домов не допускается. Считает, что сохранение построенного ФИО1 жилого дома нарушает права и законные интересы других лиц. Полагает, что при указанных обстоятельствах у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки и признании за ФИО1 права собственности на жилой дом.

В отзыве на апелляционную жалобу истец (ответчик) ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области без удовлетворения, ссылаясь на то, что принадлежащий ей на основании договора купли-продажи от 05 сентября 2023 года земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, имеет вид разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства, который допускает возведение на земельном участке жилого дома. Исходный земельный участок с кадастровым номером №, из которого образован принадлежащей ей земельный участок, изначально был предоставлен в собственность в 1994 году и не имел каких-либо обременений и ограничений в пользовании. Обращает внимание, что ее семья является многодетной, а строительство спорного жилого дома осуществлено с привлечением кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк». Указывает, что в соответствии с техническим заключением №150 от 02 октября 2024 года ООО ПКБ «АрхСтудия», представленным в материалы дела, спорный жилой дом соответствует требованиям законодательства, не создает угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан и не нарушает прав и законные интересы третьих лиц. Полагает, что включение земельного участка, на котором осуществлено строительство спорного жилого дома, в состав рекреационной зоны осуществлено незаконно, поскольку исходный земельный участок был расположен в территориальной зоне Ж, допускающей индивидуальное жилищное строительство на указанном земельном участке исторически были расположены объекты капитального строительства, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН. Считает в силу действующего законодательства на земельных участках, расположенных в рекреационных зонах и водоохранных зонах, допускается осуществление строительства жилых домов. Ссылается на то, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. Полагает, что в соответствии с разъяснениями, данными в п.7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» спорный жилой дом не может быть снесен. Указывает на то, что действия администрации Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области следует квалифицировать как злоупотребление правом, поскольку глава сельского поселения имеет личную заинтересованность в приобретении принадлежащего ей земельного участка, на котором распложен спорный жилой дом.

В мнении на апелляционную жалобу третье лицо администрации Красноармейского муниципального района Челябинской области полагает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, ссылаясь на то, что спорный жилой дом построен на земельном участке, находящемся в рекреационной зоне, строительство жилых домов в которой не допускается, о чем ФИО1 была проинформирована до начала строительства.

Определением судебной коллегии от 24 марта 2026 года произведена замена ответчика (истца) администрации Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области и третьего лица администрации Красноармейского муниципального района Челябинской области на правопреемника администрацию Красноармейского муниципального округа Челябинской области.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представителя ответчика (истца) администрации Красноармейского муниципального округа Челябинской области - ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержала, истец (ответчик) ФИО1, ее представитель ФИО18 С.Ю. против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Представители третьих лиц ПАО «Сбербанк России», Министерства экологии Челябинской области, Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Челябинской области, КУиЗО Красноармейского муниципального округа Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Информация о месте и времени рассмотрения данной жалобы размещена на сайте Челябинского областного суда в соответствии с Федеральным законом от 22 декабря 2008 года №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».

На основании ч.3 ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика (истца) администрации Красноармейского муниципального округа Челябинской области - ФИО2, истца (ответчика) ФИО1, ее представителя ФИО19 С.Ю., проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильным применением норм материального права (п.п.1, 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ).

В соответствии с п.1 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п.1 ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В силу п.2 ст.263 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с п.2 ст.222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений, данных в п.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу п.1 ст.222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В п.18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (п.2 ст.264 ГК РФ, ст.41 ЗК РФ). При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (пп.8 п.1 ст.1, п.2 ст.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).

По общим правилам при утверждении правил землепользования и застройки использование участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (п.3 ст.85 ЗК РФ, ч.1 ст.36, ст.37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ)), за исключением случаев, предусмотренных в ч.4 ст.36 ГрК РФ.

В п.19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» отмечено, что возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

Следует учитывать, что установление правового режима использования земли, ограничение прав собственников земельных участков как и иных категорий землепользователей обуславливается необходимостью соблюдения прав и законных интересов иных лиц, а также обеспечения публичных интересов, выражающихся в защите основ конституционного строя, окружающей среды, нравственности, здоровья, государственной безопасности.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях; самовольное строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено ст.222 ГК РФ.

Положения п.п.1 и 2 ст.222 ГК РФ, закрепляющие признаки самовольной постройки и последствия ее возведения, обеспечивают необходимый баланс публичных и частных интересов (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28 июня 2022 года №1601-О и от 30 ноября 2023 года №3100-О).

Таким образом, правила указанной нормы, определяющие признаки самовольной постройки, то есть возведенной с нарушением законодательных норм, и недопустимость ее участия в гражданском обороте, направлены на защиту прав граждан, а также на поддержание баланса публичных и частных интересов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец ФИО1 на основании договора купли-продажи от 05 сентября 2023 года является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 421 кв.м. из земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>

20 сентября 2023 года администрацией Красноармейского муниципального района Челябинской области ФИО1 выдан градостроительный план земельного участка №РФ-78-4-12-2-10-2023-2598-0, в котором указано, что земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне – рекреационные зоны Р-1, установленной генеральным планом и Правилами землепользования и застройки Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области, утвержденными решением Совета депутатов Озерного сельского поселения Красноармейского района Челябинской области №2 от 03 февраля 2022 года. В качестве основных видов разрешенного использования указаны: отдых (5.0), спорт (5.1), площадки для занятия спортом (5.1.3), водный спорт (5.1.5), природно-познавательный туризм (5.2), охота и рыбалка (5.3), причалы для маломерных судов (5.4), поля для гольфа и конных прогулок (5.5), общее пользование водными объектами (11.1), специальное пользование водными объектами (11.2), гидротехнические сооружения (11.3), земельные участки (территории) общего пользования (12.0), благоустройство территории (12.0.2), предоставление коммунальных услуг (3.1.1). Условным видом разрешенного использования является коммунальное обслуживание (3.1).

В п.п.5, 6 градостроительный план земельного участка указано, что весь земельный участок находится в охранной зоне транспорта, в зоне подтопления, а также в прибрежной защитной полосе озера Второе (74:00-6.524) и его водоохранной зоне (74:00-6.459), сведения о которых внесены в ЕГРН 18 февраля 2020 года.

15 марта 2024 года между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии №80576772-НКЛ, предоставленной для строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, в связи с чем 18 марта 2024 года в ЕГРН внесена запись об ипотеке указанного земельного участка в пользу ПАО «Сбербанк России».

ФИО1 на земельном участке с кадастровым номером № осуществлено строительство двухэтажного жилого дома.

Согласно техническому плану здания, оставленному 21 мая 2024 года кадастровым инженером ФИО5 общая площадь построенного ФИО1 жилого дома составляет 155,8 кв.м.

19 июля 2024 года ФИО1 обратилась с заявлением в Управление Росреестра по Челябинской области о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на жилой дом, распложенный по адресу: <адрес>

Уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от 26 июля 2024 года ФИО1 проинформирована о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, в связи с нахождением земельного участка с кадастровым номером №, на котором распложен жилой дом, в зоне Р1 (рекреационная зона) и береговой полосе озера Второе (расстояние от жилого дома до береговой линии менее 10 м.).

Сообщением администрации Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области №320 от 23 августа 2024 года ФИО1 отказано в согласовании планируемого строительства, в связи с нахождением земельного участка в зоне рекреации (Р1), возведение жилых домов в которой запрещено Правилами землепользования и застройки Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области.

Из представленного ФИО1 технического заключения №150, выполненного 02 октября 2024 года ООО «ПКБ «АрхСтудия»», следует, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует требованиям Федерального закона №123-ФЗ от 22 июля 2008 года «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федерального закона №384-ФЗ от 30 декабря 2009 года «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СанПиН №2.1.3684-21 «Требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», национальным стандартам Российской Федерации, требованиям экологических, санитарно-гигиенических и других норм и правил, действующих на территории Российской Федерации, и другим требованиям, обеспечивающим безопасную для жизни людей эксплуатацию объекта, не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Объект может быть рекомендован для дальнейшей эксплуатации в качестве жилого дома.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что принадлежащий ФИО1 на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства, допускающего возведение на нем жилого дома; спорный жилой дом построен в пределах границ указанного земельного участка с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил; действующее законодательство допускает строительство в водоохранных зонах объектов, оборудованных сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод; сохранение жилого дома не создает угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан и не нарушает права и законные интересы третьих лиц; а также из того, что администрацией Красноармейского муниципального округа Челябинской области не представлено доказательств, указывающих на защиту какого права направлено предъявление иска, в связи с чем пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании за ней права собственности на спорный жилой дом и отказе администрации Красноармейского муниципального округа Челябинской области в удовлетворении встречного иска о признании жилого дома самовольной постройкой и его сносе.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела, и основаны на неправильном применении норм материального права.

В соответствии со ст.85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (пункт 3); реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (абзац шестой пункта 4).

Как следует из абз.4 ч.4 ст.85 ЗК РФ, земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости, не соответствующие установленному градостроительному регламенту территориальных зон, а именно: если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Таким образом, исходя из приведенных норм в случае необходимости изменения параметров объектов капитального строительства (реконструкция) либо строительства новых объектов, что имеет место в настоящем деле, соблюдение требований градостроительных регламентов обязательно, то есть указанная норма допускает возможность использования без приведения в соответствие с градостроительным регламентом лишь ранее существовавших объектов.

В данном случае ни на дату приобретения ФИО1 земельного участка с кадастровым номером № по договору купли-продажи от 05 сентября 2023 года, ни во время строительства спорного жилого дома в 2024 году, ни в период рассмотрения дела в суде градостроительный регламент территориальной зоны рекреации (Р-1) Правил землепользования и застройки Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области, утвержденных решением Совета депутатов Озерного сельского поселения Красноармейского района Челябинской области №2 от 03 февраля 2022 года, в границах которой расположен земельный участок, вид разрешенного использования, позволяющего осуществлять строительство жилого дома, не предусматривал, в связи с чем выводы суда первой инстанции и доводы истца (ответчика) ФИО1 и ее представителя ФИО20 С.Ю. о том, что ФИО1 как собственник земельного участка с видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства вправе возвести на нем жилой дом, являются ошибочными.

Согласно нормам градостроительного и земельного законодательства на территории городских и сельских населенных пунктов наряду с другими территориальными зонами могут устанавливаться рекреационные зоны. В этих зонах не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения (ст.85 ЗК РФ, ст.35 ГрК РФ).

В соответствии с ч.11 ст.35 ГрК РФ в состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

Согласно п.6 ст.6 Водного кодекса Российской Федерации (далее – ВК РФ) полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров.

В силу п.12 ст.85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Из правового режима береговой полосы следует, что капитальное строительство объекта, не связанного со строительством гидротехнических сооружений или со строительством в рекреационных целях, не допускается, так как береговая полоса предназначена для общего пользования – беспрепятственного доступа к водному объекту неограниченного круга лиц и пребывания у него (п.п.1, 2, 6, 8 ст.8 ВК РФ).

При этом Положением о водоохранных зонах (полосах) рек, озер и водохранилищ в Российской Федерации (утверждено Постановлением Совета министров РСФСР от 17 марта 1989 года №91, утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства Российской Федерации от 23 ноября 1996 года №1404) также было установлено, что в пределах водоохранных зон по берегам озер выделяются прибрежные полосы, представляющие собой территорию строгого ограничения хозяйственной деятельности (пункт 1), а также установлена минимальная ширина прибрежных полос (пункт 4). Кроме того, на землях водоохранных полос (зон) не допускалось размещение зданий, сооружений и коммуникаций (пункт 9.3* СНиП 2.07.01-89 от 01-01-1991 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений, утверждены постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 года №78, утратили силу в связи с изданием приказа Минстроя России от 29 апреля 2020 года №242/пр).

В целях проверки доводов сторон определением судебной коллегии от 22 сентября 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> от 30 января 2026 года, нарушений градостроительных, строительных и пожарных норм и правил, создающих угрозу жизни и здоровью третьим лицам, при строительстве жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, не допущено.

Жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <адрес> по сведениям ЕГРН возведен в пределах территориальной зоны – рекреационная зона (Р1) Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области (реестровый номер – 74:12-7.58), не предназначенной для строительства индивидуальных жилых домов, согласно Правилам землепользования и застройки Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области и градостроительному плану земельного участка.

Система водоотведения жилого дома по адресу: <адрес> частично распложена за пределами границ земельного участка с кадастровым номером № по сведениям ЕГРН, при этом полностью расположена в границах водоохраной зоны озера Второе на территории г.Челябинска, Красноармейского район Челябинской области (реестровый номер 74:00-6.549) по сведениям ЕГРН.

Местоположение системы водоотведения относительно жилого дома не, распложенного на земельном участке с кадастровым номером №, не соответствует требованиям, поскольку при эксплуатации ее как выгреба (без фильтрации, с откачкой по мере наполнения), будет иметь место нарушения п.19 СанПиН 2.1.3684-21. В случае использования системы водоотведения с фильтрующими сооружениями, будет иметь место нарушение п.5.5.2.8, п.5.5.5.6 ГОСТ Р 70818-2023.

Для устранения выявленных нарушений необходимо выполнить переустройство системы водоотведения жилого дома по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, пос.Петровский, ул.Карла Маркса, №18 с учетом положений ГОСТ Р 70818-2023 и СанПиН 2.1.3684-21.

При этом, нарушений в местоположении системы водоотведения жилого дома по адресу: <адрес> относительно жилых домов, распложенных на иных земельных участков, не выявлено.

Также по результатам проведенных исследований экспертом установлено, что жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, практически полностью расположен в пределах береговой полосы общего пользования (ширина – 20 м.), определенной от береговой линии (границы водного объекта) озера Второе (реестровый номер – 74:12-5.2) по сведениям ЕГРН, и полностью расположен в пределах береговой полосы общего пользования, определенной от береговой линии озера Второе при отметке 198,88м. БС.

По мнению судебной коллегии, указанное заключение судебной экспертизы соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ и является допустимыми доказательствами по делу. В заключении эксперт подробно описывает проведенные исследования, сделанные в результате них выводы и ответы на все поставленные судебной коллегией вопросы. Выводы эксперта являются полными, не допускают различных толкований и не содержат противоречий с исследовательской частью заключения, согласуются с совокупностью других доказательств по делу, в частности с информацией Управления Росреестра по Челябинской области. Оснований сомневаться в объективности данного экспертного заключения не имеется. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений по ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Поскольку спорный жилой дом возведен ФИО1 в пределах двадцатиметровой береговой полосы водного объекта озера Второе, которая предназначается для общего пользования и в ее пределах должна быть обеспечена общедоступность подхода к водному объекту, принимая во внимание, что действующим в период строительства и на момент рассмотрения дела градостроительным регламентом в территориальной зоне Р-1 (рекреационная зона) не допускается строительство жилых домов, судебная коллегия приходит к выводу, что спорный жилой дом возведен ФИО1 на земельном участке с кадастровым номером №, не отведенном для этих целей, с нарушением правил целевого использования земли, с нарушением градостроительного зонирования и правил землепользования и застройки населенного пункта, определяющих вид разрешенного использования земельного участка, что является одним из признаков самовольной постройки.

В п.30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений п.3.1 ст.222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (ч.2 ст.56 ГПК РФ, ч.2 ст.65 АПК РФ).

Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером № полностью расположен в рекреационной зоне (Р-1), оснований для приведения разрешенного использования в соответствие с видом, допускающим размещение спорного жилого дома, не имеется.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе ФИО1 в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и об удовлетворении встречных исковых требований администрации Красноармейского муниципального округа Челябинской области в части возложения на ФИО1 обязанности по сносу указанного жилого дома в течение шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

При этом судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения встречного иска администрации Красноармейского муниципального округа Челябинской области в части признания спорного жилого дома самовольной постройкой, поскольку установление самовольного характера постройки не является предметом иска и само по себе не влечет юридических последствий, а выступает в силу ст.222 ГК РФ обстоятельством, имеющих значение для правильного разрешения спора о сносе самовольной постройки.

Судебная коллегия отмечает, что в данном случае при соблюдении условий сноса самовольной постройки, возведенной в береговой полосе водного объекта и рекреационной зоне, частный интерес ФИО1 не может быть противопоставлен публичному интересу и правам неопределенного круга лиц на беспрепятсвтеный доступ к водному объекту.

Доводы истца (ответчика) ФИО1 о необходимости применении положений п.16 ст.65 ВК РФ, допускающих строительство объектов в границах водоохранных зон при условии их оборудования сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, подлежат отклонению, поскольку из материалов дела следует, что спорный жилой дом построен не только в границах водоохранной зоны озера Второе, но и в его двадцатиметровой береговой полосе.

По этой же причине судебной коллегией не принимаются доводы истца (ответчика) ФИО1 о том, что перечень объектов, предназначенных для осуществления рекреационной деятельности на землях рекреационного значения, вступил в силу только 01 сентября 2024 года.

Ссылка истца (ответчика) ФИО1 на то, что она является добросовестным застройщиком, является несостоятельной, поскольку о нахождении земельного участка с кадастровым номером № в береговой полосе озера Второе и его водоохраной зоне прямо указано в п.1.3 договора купли-продажи от 05 сентября 2023 года, а также в полученном ФИО1 20 сентября 2023 года градостроительном плане земельного участка №РФ-78-4-12-2-10-2023-2598-0, в связи с чем до начала строительства истец (ответчик) знал о наличии ограничений использования земельного участка.

Кроме того, очевидно осознавая особенности расположения участка на местности (непосредственная близость к урезу воды), ФИО1, проявив должную степень разумности и осмотрительности, обязана была обеспечить повышенное внимание законности использования земельного участка в целях строительства.

Также подлежат отклонению доводы истца (ответчика) ФИО1 о несогласии с вводами судебной экспертизы о несоответствии системы водоотведения спорного жилого дома обязательным требованиям, поскольку указанные доводы не опровергают выводов эксперта о нахождении построенного ФИО1 жилого дом в пределах береговой полосы общего пользования озера Второе.

Руководствуясь стст.328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Красноармейского районного суда Челябинской области от 25 июня 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым ФИО1 в удовлетворении исковых требований к администрации Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области о признании права собственности на жилой дом отказать, встречные исковые требования администрации Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области к ФИО1 о сносе самовольной постройки удовлетворить частично.

Возложить на ФИО1 (паспорт №) обязанность в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу снести жилой дом, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>

Администрации Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области в удовлетворении остальной части исковых требований к ФИО1 о признании жилого дома самовольной постройкой отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 06 апреля 2026 года