Решение № 2-268/2025 2-268/2025~М-236/2025 М-236/2025 от 5 ноября 2025 г. по делу № 2-268/2025

Дело №2-268/2025

УИД 43RS0021-01-2025-000439-36

З А О Ч Н О Е
Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Малмыж 22 октября 2025 года

Малмыжский районный суд Кировской области в составе:

председательствующего судьи Гизатуллиной А.Р.,

при секретаре Хабибрахмановой Д.Д.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-268/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности на объект недвижимости, взыскании упущенной выгоды и возмещении материального ущерба,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности на квартиру, взыскании упущенной выгоды и возмещении материального ущерба.

В обоснование требований указала, что 28.10.2024г. она заключила с ответчиком ФИО3 договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 43:17:3140129:276, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 690 000 руб..

Переход права собственности ответчика зарегистрирован в установленном законом порядке 29.10.2024г. номер государственной регистрации права 43:17:310129:276-43/043/2024-4.

Пунктом 4 договора купли-продажи предусмотрен порядок оплаты за квартиру: внесение ежемесячных платежей в размере 15000 руб. в сроки, указанные в графике.

Ответчиком произведено три платежа: за ноябрь-декабрь 2024г. и январь 2025г., больше платежи не поступали.

21.04.2025г. она направила ответчику требование об уплате задолженности, с предложением о расторжении договора купли-продажи, но до настоящего времени требование не исполнено, договор не расторгнут, задолженность ответчика по коммунальным платежам не погашена.

29.04.2025г. бывшие соседи по <адрес> сообщили, что в квартире несколько дней горит свет, что являлось пожароопасным. Поэтому она (истец) обратилась в ОМВД по <адрес> с просьбой вскрыть квартиру, так как ключи от квартиры передала при продаже ответчику.

30.04.2025г. в присутствии участкового уполномоченного ФИО4 квартиру вскрыли. В ходе осмотра установлено, что в квартире начаты ремонтные работы: разобрана печь, демонтирована электропроводка, сняты обои, убран линолеум, перенесена межкомнатная перегородка, убраны оконные откосы. То есть, на момент осмотра квартира не пригодна для проживания. Весь строительный мусор складирован в сарае и на прилегающей к дому территории.

Акт осмотра ответчик подписать отказался, заявил, что в квартире жить не собирается, и что она (истец) может её забрать обратно, но и расторгать договор купли-продажи по соглашению сторон и возмещать ущерб он не намерен.

Таким образом, в нарушение требований гражданского законодательства и условий договора, ответчик не исполнил принятое на себя обязательство по оплате стоимости приобретенной квартиры.

Кроме того, квартира стала непригодной для проживания. В связи с чем она (истец) за счет собственных средств сделала в квартире восстановительный ремонт, общая стоимость затрат составила 68778 руб. 06 коп..

Помимо этого, она (истец) не получила доход от пользования квартирой (упущенная выгода) в размере 90000 руб. (это ежемесячные платежи в размере 15000 за период с февраля 2025г. по август 2025г.).

Истец ФИО1 ( с учетом уточнения исковых требований и отказа от части требований ) просит:

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 28.10.2024г., заключенный между ней и ответчиком.

Обязать ответчика возвратить недвижимое имущество – квартиру по адресу: <адрес>.

Признать право собственности ответчика на указанную квартиру прекращенным.

Признать право собственности на квартиру по адресу: <адрес> за ней (истцом).

Снять обременения (запреты), наложенные в отношении спорного недвижимого имущества.

Взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.

Определением суда от 22.10.2025г. производство по делу в части требований о взыскании упущенной выгоды в размере 90000 руб. и возмещении материального ущерба в размере 68778 руб. 06 коп. – прекращено в связи с отказом истца от иска, истцу возвращена государственная пошлина в размере 2763 руб., уплаченная по чеку ПАО Сбербанк от 27 августа 2025 года при предъявлении иска.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 поддержала уточненные исковые требования, подтвердила изложенные в иске доводы. Дополнила, что ФИО3 не проживает в квартире с мая 2025г., он внес четыре платежа в счет стоимости квартиры. Фактически квартирой в настоящее время владеет ФИО1, у неё есть доступ в квартиру, ключи от квартиры находятся у нее. ФИО1 сделала в квартире ремонт. Но титульным собственником продолжает оставаться ответчик, при этом какие-либо претензии к истцу он не предъявлял, на связь не выходит.

Ответчик ФИО3 надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела по месту регистрации по месту жительства, в судебное заседание не явился, об уважительных причинах неявки не сообщил, ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие не представил.

Судом вынесено определение о рассмотрении дела в порядке заочного производства.

Определением суда от 11.09.2025г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Кировской области (л.д.3-4).

Управлением Росреестра по Кировской области представлен отзыв на иск, в котором Управление просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Определением суда от 07.10.2025г., занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОСП по Малмыжскому району ГУФССП России по Кировской области и ОСП по Балтасинскому и Кукморскому районам ГУФССП России по Республике Татарстан.

Представители указанных третьих лиц в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела третьи лица извещены надлежащим образом.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 ГК РФ.

Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Как установлено п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

В силу положений пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Из разъяснений, данных в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Вместе с тем, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что 28.10.2024г. истец ФИО1 заключила с ответчиком ФИО3 договор купли - продажи квартиры с кадастровым номером 43:17:3140129:276 (с рассрочкой платежа), расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно условиям договора, на момент продажи квартира принадлежала ФИО1 на праве собственности, запись регистрации права от 10.08.2020г.

По соглашению сторон стоимость квартиры была определена в размере 690000 руб.; покупатель - ответчик ФИО3 принял на себя обязательство произвести оплату стоимости путем передачи продавцу ежемесячных платежей в размере 15000 руб. согласно графику в период с 29.11.2024г. по 31.08.2028г. (пункты 3,4 договора) (л.д.9-10).

Согласно подписанному сторонами акту от 28.10.2024г. квартира передана ответчику в качественном состоянии, укомплектована всем необходимым электро-, газо-, санитарно-техническим оборудованием, без недостатков и дефектов, отвечает функциональному назначению, пригодна для постоянного проживания (л.д.11).

Условия договора купли-продажи, стоимость приобретенного недвижимого имущества, период рассрочки и размер ежемесячного платежа ответчиком не оспорены.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору купли-продажи в части условий оплаты, 21.04.2025г. истцом ФИО1 в адрес ответчика ФИО3 направлено требование (претензия) о погашении в срок до 30.04.2025г. задолженности по оплате стоимости квартиры, приобретенной по договору купли-продажи от 28.10.2024г. в размере 15000 – просроченного платежа за март месяц, уплате задолженности по коммунальным платежам в размере 5890 руб. и о расторжении договора купли-продажи от 28.10.2024г. (л.д.12).

Согласно отчету об отслеживании почтового отправления АО Почта России данное требование возвращено отправителю 10.07.2025г. в связи с неудачной попыткой вручения и истечением срока хранения (л.д.13-14).

Из акта вскрытия указанной квартиры от 30.04.2025г., произведенного в присутствии участкового уполномоченного ОМВД России «Малмыжский» ФИО4, а также ФИО2, ФИО5, ответчика ФИО3, следует, что в квартире никто не проживает, к проживанию она не пригодна ввиду неоконченного ремонта (л.д.15).

Согласно отзыву Управления Росреестра по Кировской области и выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 12.09.2025г., представленной по запросу суда, собственником квартиры по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, является ФИО3, право собственности зарегистрировано на основании договора купли-продажи (с рассрочкой платежа) от 28.10.2024г.; запись регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.; имеется запись № от 29.10.2024г. о регистрации ипотеки в пользу ФИО6, срок действия ипотеки с 29.10.2024г. по 31.08.2028г..; в отношении квартиры имеется пять запретов на совершение регистрационных действий, установленных постановлениями судебных - приставов исполнителей ОСП по Малмыжскому району ГУФССП России по Кировской области и ОСП по Балтасинскому и Кукморскому районам ГУФССП России по Республике Татарстан. (л.д.47-55, л.д.63).

Таким образом, в судебном заседании установлено, что ответчиком ФИО3 существенно нарушено условие договора купли-продажи от 28.10.2024г. по оплате стоимости приобретенного недвижимого имущества; внесены только четыре платежа по 15000 руб. согласно установленному графику: за ноябрь-декабрь 2024г. и январь-февраль 2025г., с марта 2025г. по настоящее время платежи не внесены.

Доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

Исходя из установленных обстоятельств, принимая во внимание, что сумма неисполненных ответчиком обязательств составляет более 90% цены договора, учитывая длительность неисполнения ответчиком обязательств по оплате - более шести месяцев и соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Договор купли-продажи квартиры (с рассрочкой платежа) от 28 октября 2024г., заключенный между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО3 подлежит расторжению, права собственности ФИО3 на квартиру, с кадастровым номером 43:17:310129:276, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 29,1 кв.м., следует прекратить; признав право собственности на данную квартиру за истцом ФИО1.

В удовлетворении остальной части требований ( о возврате квартиры) следует отказать, поскольку представитель истца ФИО2 подтвердила, что квартира находится в ее владении.

В соответствии со ст. ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО3 в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить в части.

Расторгнуть договор купли-продажи (с рассрочкой платежа) квартиры с кадастровым номером № расположенной по адресу: <адрес>, площадью 29,1 кв.м.,, заключенный 28 октября 2024г. между продавцом ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (№), и покупателем ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (№).

Прекратить права собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина РФ <...>) на квартиру, с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>, площадью 29,1 кв.м.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (№) право собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 29,1 кв.м.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (№) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (№) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 3000 руб. (три тысячи рублей).

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Настоящее решение является основанием:

- для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности ФИО3 на указанную квартиру;

- для осуществления государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанную квартиру;

- для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи № от ДД.ММ.ГГГГ об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде ипотеки в пользу ФИО1;

- для снятия запрещений регистрации в отношении указанной квартиры с кадастровым номером №, установленных постановлениями судебных - приставов исполнителей ОСП по Малмыжскому району ГУФССП России по Кировской области и ОСП по Балтасинскому и Кукморскому районам ГУФССП России по Республике Татарстан.

Ответчик ФИО3 вправе подать в Малмыжский районный суд Кировской области заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком ФИО3 заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение в окончательной форме принято 06 ноября 2025 года.

Судья А.Р. Гизатуллина