Апелляционное определение № 33-2282/2026 от 22 апреля 2026 г.

34RS002-01-2025-004444-20

Судья Киктева О.А. дело № 33-2282/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 апреля 2026 г. г. Волгоград

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе

председательствующего судьи Малышевой И.А.,

судей Козлова И.И., Трусовой В.Ю.,

при помощнике судьи Кулибаба А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № 2-3122/2025 по иску администрации Дзержинского района Волгограда к ФИО1 о приведении помещения в первоначальное состояние

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 2 декабря 2025 г.,

заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Козлова И.И.,

установила:

администрация Дзержинского района Волгограда первоначально обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, мотивированным тем, что в принадлежащем ответчику нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, произведена самовольная реконструкция.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции было установлено, что выявленная истцом реконструкция была произведена в нежилом помещении, собственником которого является ФИО1, в связи с чем указанное лицо было привлечено в качестве ответчика по делу.

На основании изложенного, администрация Волгограда, с учетом уточнений исковых требований, просила обязать ФИО1 за свой счет привести нежилое помещение с кадастровым номером № <...>, площадью 272,7 кв.м, по адресу: <адрес>, в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом МУП ЦМБТИ по состоянию на 5 сентября 1990 г.

Решением Дзержинского районного суда г. Волгограда от 2 декабря

2025 г. иск администрации Волгограда удовлетворен.

На ФИО1 возложена обязанность за свой счет привести нежилое помещение с кадастровым номером № <...>, расположенное по адресу: <адрес>, в первоначальное состояние, в соответствии с техническим паспортом МУП Центральное межрайонное БТИ по состоянию на 5 сентября 1990 г.

В удовлетворении заявления администрации Дзержинского района Волгограда о наложении запрета осуществлять регистрацию права, перехода права в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № <...> по адресу: <адрес>, отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что он является добросовестным приобретателем, помещение было приобретено им в 2025 году уже в реконструированном состоянии, что подтверждается техническим паспортом от 2012 года. По мнению апеллянта, он не может нести ответственность за действия предыдущих собственников, совершивших реконструкцию до перехода к нему права собственности. Также указывает на нарушение судом процессуальных прав ввиду отказа в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания для подготовки встречного иска.

В судебном заседании представитель истца администрации Дзержинского района Волгограда по доверенности ФИО3 полагала решение суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене по доводам жалобы.

От третьего лица ФИО2 поступило письменное ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное желанием личного участия в деле, но невозможностью присутствия в назначенном судебном заседании.

Поскольку ФИО2 не представлены сведения о причинах неявки и доказательства, подтверждающие невозможность участия в судебном заседании, судебная коллегия, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, не находит оснований для удовлетворения ходатайства и полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, а также иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания и не сообщивших о причинах их неявки.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как указано в статье 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ). Аналогичные положения содержатся в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Как следует из правовой позиции, приведенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 7 апреля 2021 г., правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.

Согласно пункту 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от

13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила содержания общего имущества), в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В части 4 статьи 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., было разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Предусмотренное в части 2 статьи 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу положений части 1 статьи 36 ЖК РФ, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, к составу общего имущества многоквартирного дома относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на совершение собственниками действий по реконструкции, перепланировке и переустройству помещений, если в результате таких действий может произойти уменьшение общего имущества многоквартирного дома.

В пункте 14 статьи 1 ГрК РФ закреплено понятие реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов), которое означает изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

К полномочиям органов местного самоуправления муниципальных округов, городских округов в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкцию объектов капитального строительства, расположенных на территориях муниципальных округов, городских округов (пункт 5 части 3 статьи 8 ГрК РФ).

Судом апелляционной инстанции установлено, что согласно комиссионному акту осмотра самовольно реконструированных жилых и нежилых помещений от 28 мая 2025 г. в подвальном этаже пятиэтажного кирпичного многоквартирного дома по адресу: <адрес>, расположено нежилое помещение с кадастровым номером № <...>, в котором проведены следующие работы: демонтаж частей несущей ограждающей кирпичной стены для организации оконных проемов – новые оконные проемы и расширение существовавших технических проемов; демонтаж части несущей внутренней перегородки для организации дверного проема между помещением 1 и помещением 2; монтаж ненесущих перегородок; монтаж приямков из бетонных блоков для вновь организованных оконных проемов.

Сведения об указанных проемах и приямках отсутствуют в техническом паспорте многоквартирного дома, составленном МУП ЦМБТИ по состоянию на 5 сентября 1990 г.

При этом у застройщика (собственника) отсутствуют разрешения на строительство (реконструкцию) капитального объекта, на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждение соответствия реконструированного объекта капитального строительства требованиям к реконструкции объекта капитального строительства, а также согласие всех собственников многоквартирного дома на реконструкцию и демонтаж, влекущие уменьшение общего имущества собственников дома (несущих стен и земельного участка).

По данным Единого государственного реестра недвижимости, собственником нежилого помещения с кадастровым номером № <...> с 7 февраля 2025 г. является ФИО1

Также материалами дела подтверждается, что большая часть вышеуказанных работ по реконструкции были зафиксированы в техническом паспорте, составленном по состоянию на 2012 год, перед реализацией спорного нежилого помещения на публичных торгах. Вместе с тем, разрешение на указанную реконструкцию также отсутствует, органом местного самоуправления оно не выдавалось.

Установив аналогичные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что реконструкция нежилого помещения, затрагивающая общее имущество многоквартирного дома (создание новых проемов в несущих стенах, размещение приямков на части земельного участка, относящегося к дому), проведена с нарушением требований действующего законодательства, нарушает права и законные интересы собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем возложил на собственника ФИО1 обязанность по приведению нежилого помещения в первоначальное состояние, в соответствии с техническим паспортом МУП Центральное межрайонное БТИ по состоянию на 5 сентября 1990 г.

Вопреки доводам жалобы, судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они основаны на правильном применении вышеприведенных норм действующего законодательства и согласуются с фактическими обстоятельствами, установленными в ходе судебного разбирательства.

Довод апелляционной жалобы о том, что ФИО1 приобрел помещение уже в реконструированном состоянии и не должен отвечать за действия предыдущих владельцев, судебная коллегия признает несостоятельным, основанным на неверном толковании норм материального права.

Обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, в случае выявления факта незаконной реконструкции/перепланировки, возлагается на текущего собственника объекта. Данная позиция согласуется с принципом ответственности собственника за состояние своего имущества (статья 210 ГК РФ) и подтверждается правовым подходом, изложенным в абзаце втором пункта 13 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от

12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», согласно которому в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель). Тот факт, что изменения были внесены до приобретения права собственности ответчиком, не легализует самовольную реконструкцию и не освобождает текущего владельца от обязанности устранить допущенные нарушения, затрагивающие конструктивную безопасность здания и права иных лиц.

Приобретая объект недвижимости, покупатель должен проявлять должную осмотрительность и проверять соответствие фактического состояния помещения данным технического учета. Наличие в регистрационном деле технического паспорта от 2012 года с зафиксированными изменениями свидетельствует о том, что ФИО1, действуя разумно, знал или должен был знать о произведенной реконструкции. Регистрация перехода права собственности в ЕГРН не является актом легализации самовольной реконструкции, так как Росреестр осуществляет регистрацию прав, а не подтверждение соответствия объекта строительным нормам и правилам при их нарушении.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (статья 304 ГК РФ), в том числе о сносе самовольной постройки или приведении реконструированного объекта в первоначальное состояние, не ограничен сроком исковой давности, если нарушение носит длящийся характер и создает угрозу безопасности граждан. Демонтаж частей несущих стен без проектной документации безусловно создает потенциальную угрозу устойчивости многоквартирного жилого дома.

Судебная коллегия также отклоняет доводы о нарушении процессуальных прав ответчика. Как следует из материалов дела, ответчик был неоднократно извещен о времени и месте судебных заседаний, однако в суд не являлся, мер к ознакомлению с делом не предпринял, злоупотребляя процессуальными правами (статья 35 ГПК РФ). Отказ суда в отложении заседания 2 декабря 2025 г. признается обоснованным, направленным на пресечение затягивания процесса.

Оснований для назначения судебной экспертизы у суда первой инстанции не имелось, так как факт отсутствия разрешительной документации и согласия собственников (юридически значимые факты) подтвержден документально и ответчиком не опровергнут. Само по себе отсутствие угрозы обрушения в данный момент не является основанием для сохранения помещения в реконструированном состоянии при нарушении прав иных собственников на общее имущество.

Иных доводов, ставящих под сомнение законность или обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 330 ГПК РФ безусловными основаниями для отмены решения, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

определила:

решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 2 декабря

2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Дата изготовления мотивированного апелляционного определения -

8 мая 2026 г.

Председательствующий судья

Судьи