Решение № 2-307/2017 2-307/2017~М259/2017 М259/2017 от 31 июля 2017 г. по делу № 2-307/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

01 августа 2017 года пос. Володарский

Володарский районный суд Астраханской области в составе:

председательствующего судьи Насыровой Т.А.,

при секретаре Федотовой О.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной стоимости жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 об уменьшении покупной стоимости жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной стоимости объектов недвижимости.

В обоснование заявленных требований истец указал, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. им приобретены в собственность объекты недвижимости - земельный участок и расположенный на нём жилой дом по адресу: ул. <адрес> Володарского районп Астраханской области. После приобретения названных объектов недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ года,начали заметно проявляться дефекты при строительстве жилого дома, о которыхпродавец не сообщил истцу при приобретении дома, а именно: внутри жилого дома на наружных стенах и внутри помещений возникла плесень. Проявление плесени заметно усилилось с наступлением холодов, проявлялся в большом количестве конденсат на наружных стенах. Запах плесени распространился в воздухе по всему дому, что не могло не сказаться на общем самочувствие каждого члена семьи, вкоторой имеются малолетние дети, у которых согласно выпискам из медицинских карт врачами ежемесячно отмечаются острые респираторные вирусные заболевания. Из заключения специалиста ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что фундамент дома выполнен без гидроизоляции, отсутствует подвальное (подпольное) пространство под домом, в доме отсутствует вентиляция, на крыше чердачное перекрытие не утеплено, окна их ПВХ профилей установлены некачественно. Также из данного заключения специалиста следует, что из-за некачественного строительства индивидуального жилого дома, в отсутствие вентиляции, подвала/подполья, утепления чердачного перекрытия, гидроизоляции фундамента здания и некачественной установки оконных блоков из ПВХ профилей, внарушение технологии возведения строения - возникла плесень на стенах и в оконных блоках. Для предотвращения дальнейшего возникновения плесени в жилом доме необходимо выполнить строительные работы: устроить приточно-вытяжную вентиляцию, утеплить чердачное перекрытие крыши, выполнить вертикальнуюгидроизоляцию фундамента, выполнить монтажные работы по устройству «теплыхполов». Специалистом названы нарушение требований СНиП 31-02-2001 и ГОСТ 30494 при устройстве в жилом доме системы отопления в холодный период года, которая должна быть рассчитана на обеспечение в помещениях дома оптимальных значений параметров микроклимата (температура, относительная влажность и скорость движения воздуха, результирующая температура помещения и ее локальнаяасимметрия). Согласно условиям договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ. стороны достигли соглашение о цене земельного участка и жилого дома. Общая стоимость жилого дома и земельного участка установлена продавцом в размере <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. стоимость жилого дома и <данные изъяты> руб. стоимость земельного участка. Во исполнение условий п. 4 названного договора купли-продажи деньги в сумме <данные изъяты> руб. переданы покупателем продавцу при подписании договора, деньги сумме <данные изъяты> руб. перечислены банком за счет кредитных средств на счёт продавца в течении <данные изъяты> дней с момента предъявления в банк документов купли-продажи прошедших государственную регистрацию права и свидетельства о государственной регистрации права. По смыслу п. 8 данного договора покупатель был удовлетворен качественным состоянием указанного дома, установленного путем внутреннего осмотра дома перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектови недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Согласно п. 10 договора продавец передал земельный участок и расположенный на нем жилой дом покупателю при подписании данного договора купли-продажи, настоящий пункт договора одновременно считается актом приёма-передачи. Право собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: ул. <адрес> Володарского района Астраханской области зарегистрировано за ФИО1 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ. и сделанной записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку на момент приобретения объектов недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. имелись скрытые недостатки конструкций фундамента жилого дома, который выполнен без гидроизоляции, в отсутствие подвального (подпольного) пространства под домом, в отсутствие вентиляции и без утепления на крыше чердачного перекрытия, некачественное установления окон из ПВХ в нарушение названных технических регламентов СНиП и ГОСТ, которые покупателем в ходе визуального осмотра жилого дома не могли быть обнаружены, и эти недостатки не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар вправе в соответствии с абзацем 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. Согласно Заключению специалиста ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ. № для устранения последствий некачественного строительства, выраженной в виде возникновения плесени на стенах и в оконных блоках, необходимо выполнитьремонтно-строительные работы внутри здания, в том числе устроить приточно-вытяжную вентиляцию, утеплить чердачное перекрытие крыши, выполнитьвертикальную гидроизоляцию фундамента, выполнить монтажные работы поустройству «теплых полов». Истец просит, с учетом изменений, поданных в ходе рассмотрения дела, взыскать с ответчика ФИО2 в пользу ДжамалидиноваО.Н. денежные средства в размере <данные изъяты> коп. в счет уменьшения покупной стоимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. объектов недвижимости (жилого дома с земельным участком), расположенных по адресу: ул. <адрес>, Володарского района Астраханской области.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО3, действующий на основании ордера и доверенности, в судебном заседании исковые требования с учетом изменений поддержали, просили иск удовлетворить.

Ответчик ФИО2 извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, согласно заявлению от ДД.ММ.ГГГГ. просит рассмотреть дело без её участия.

Представители ответчика ФИО2 – ФИО4 и ФИО5, действующие на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признали, просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав истца и его представителя, представителей ответчика, эксперта, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 557 Гражданского кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу части 1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ).

При разрешении требований о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором, и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. При этом покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м. и расположенного на нем жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: Астраханская область, Володарский район, <адрес>

Согласно п. 3 договора купли-продажи по соглашению сторон жилой дом с земельным участком оценивается и продается за <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. – стоимость жилого дома, <данные изъяты> руб. – стоимость земельного участка.

Согласно техническому паспорту на жилой дом, расположенный по адресу: Астраханская область, Володарский район, <адрес>, выданному ДД.ММ.ГГГГ., данный объект недвижимости зарегистрирован как жилой дом.

Согласно п. 8 вышеназванного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., покупатель до заключения настоящего договора ознакомился с техническим (строительным) состоянием и комплектностью вышеуказанного имущества путем его внутреннего осмотра, произведенного им перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец, претензий по вопросу его комплектности и качеству к продавцу не имеет.

Согласно п. 9 договора продавец обязался передать указанный жилой дом и земельный участок покупателю в том качественном состоянии как они есть на день подписания договора – в пригодном для проживания состоянии. Если в дальнейшем покупатель обнаружит недостатки в качестве или комплектности приобретаемого жилого дома, о которых продавец знал, но не предупредил о них в момент заключения договора - наступают последствия, предусмотренные ст. ст. 475, 480 ГК РФ. Если недостатки в качестве являются скрытыми и продавец на момент заключения договора об их наличии не знал и не мог знать и предупредить о них покупателя, то он освобождается от ответственности.

Указанный договор был подписан сторонами и прошел государственную регистрацию, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Судом установлено, что перед заключением договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. истец осмотрел предмет сделки, в том числе и жилой дом. Препятствий со стороны ответчика в осмотре дома не было. Воспользоваться помощью специалиста в области строительства при осмотре жилого дома до заключения сделки истец не пожелал.

Как следует из материалов дела, домовладение приобретено ФИО1 с привлечением заемных денежных средств в размере <данные изъяты> руб. по заключенному с ОАО "Сбербанк России" кредитному договору.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ. об оценке рыночной стоимости жилого дома с земельным участком по адресу: Астраханская область, Володарский район, <адрес> составленному ООО "<данные изъяты>", рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки составила – <данные изъяты> руб., в том числе: жилой дом – <данные изъяты> руб., земельного участка – <данные изъяты> руб.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи недвижимого имущества, разногласий по качеству недвижимости между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию истец не предъявлял, спорный объект был передан и принят, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

Необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условий о его качестве, оговоренных в договоре. При этом, согласно заключенному между сторонами договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., который одновременно является актом приема-передачи недвижимого имущества, претензии по качеству передаваемого товара у истца отсутствовали, имущество им принято.

В ходе рассмотрения дела была назначена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ. №, причины возникновения плесени в жилом доме по адресу: <адрес>: 1) недостаточная тепловая изоляция наружных стен; 2) недостаточная тепловая изоляция перекрытия дома; 3) недостаточная тепловая изоляция пола жилого дома; 4) отсутствие фронтонных козырьков крыши; 5) отсутствие вентиляции в жилом доме; 6) отсутствие гидроизоляции пола; 7) не эффективно выполненная гидроизоляция фундамента; 8) некачественная заделка окон при их монтаже; 9) плохо организованный отвод атмосферных осадков от фундамента жилого дома: отсутствие части отмостки, несоблюдение уклона отмостки при её устройстве. Недостаточная тепловая изоляция наружных стен, недостаточная тепловая изоляция перекрытия дома, недостаточная тепловая изоляция пола, отсутствие гидроизоляции пола, не эффективно выполненная гидроизоляция фундамента, плохая герметизация оконных блоков являются скрытыми недостатками; отсутствие вентиляции в жилом доме, отсутствие фронтонных козырьков крыши не являются скрытыми недостатками. Для устранения причин возникновения плесени в жилом доме, расположенном по адресу: ул<адрес> Володарского района Астраханской области необходимо выполнить следующие работы: выполнить гидроизоляцию пола и несущих стен, выполнить теплоизоляцию (утепление) пола в соответствие с проведенным техническим расчетом, выполнить теплоизоляцию (утепление) перекрытия в соответствии с проведенным теплотехническим расчетом, выполнить теплоизоляцию (утепление) наружных стен в соответствии с проведенным теплотехническим расчетом, выполнить скат от выступающей части фундамента, герметизация и утепление оконных проемов, устройство фронтонных козырьков крыши, выполнить отмостку здания с соблюдением необходимого уклона.

Согласно статье 15 Жилищного кодекса РФ жилой дом используется для целей проживания.

Однако, ни вышеуказанное заключение от ДД.ММ.ГГГГ. №, ни представленное истцом с иском заключение специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ., ни представленное ответчиком техническое заключение о состоянии строительных конструкций и объемно-планировочного решения жилого дома, расположенного по адресу: Астраханская область, Володарский район, п. <адрес> выполненное Астраханским отделением <данные изъяты>», не содержат данных, свидетельствующих о том, что данный жилой дом не может использоваться по назначению.

Доводы стороны истца о том, что выявленные недостатки, приведшие к возникновению плесени в доме, негативно сказываются на самочувствии, в том числе малолетних детей, что привело к тому, что дети ежемесячно болеют острыми респираторными вирусными заболеваниями, объективными доказательствами в нарушение ст. 56 ГПК РФ не подтверждены.

Таким образом, каких-либо объективных и достоверных доказательств того, что дом непригоден для проживания, то есть не соответствует своему назначению, ввиду выявленных недостатков, в том числе скрытых, судом, равно как и экспертом, не установлено и из материалов дела не усматривается.

В силу ст. 39 ГПК РФ только истцу принадлежит право определить предмет и основание иска.

Истец, пользуясь правом выбора, заявил требование об уменьшении покупной цены жилого дома и земельного участка. Однако, требование истца об уменьшении покупной цены на сумму расходов на устранение выявленных недостатков по экспертному заключению, фактически сводится к требованию о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков (абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ). Между тем, требование о возмещении расходов на устранение недостатков, как иной способ защиты нарушенного права, предусмотренный ст. 475 Гражданского кодекса РФ, ФИО1 в данном деле не заявлялось. Вместе с тем, требование о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении покупной цены различны по своему правовому содержанию.

Таким образом, обстоятельства, на которые ссылается истец, не соответствуют избранному способу защиты нарушенного права.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной стоимости жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной стоимости объектов недвижимости – отказать.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме, через районный суд, вынесший решение.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья- Т.А. Насырова