Решение № 2-473/2025 2-9/2026 2-9/2026(2-473/2025;)~М-427/2025 М-427/2025 от 26 марта 2026 г. по делу № 2-473/2025

№ 2-9/2026 (2-473/2025)

УИД № №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 марта 2026 года г. Облучье

Облученский районный суд Еврейской автономной области в составе:

председательствующего судьи Суржиковой А.В.,

при секретарях судебного заседания Фроловой Е.В., Дубовцевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании доли в праве собственности на нежилое помещение незначительной, прекращении права собственности на долю в праве собственности на нежилое помещение, признании права собственности на долю в праве собственности на нежилое помещение, по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, ФИО3 об определении порядка пользования нежилым помещением,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, мотивируя, что является собственником 5/6 долей в праве на нежилое помещение по адресу: Еврейская автономная область, <адрес>. Ответчик является собственником 1/6 доли этого же нежилого помещения в порядке наследования. Площадь спорного нежилого помещения составляет 52,6 кв.м., кадастровая стоимость- 699452,71 рублей. Кадастровая стоимость 1/6 доли в праве-116575,45 рублей. Данным имуществом ответчик никогда не пользовался, не проявлял к нему никакого интереса, не осуществлял расходов по его эксплуатации. Доля ответчика является минимальной. Данный объект не может быть разделен в натуре в пропорциях 1/6 и 5/6 доли. У истца в наличии есть денежные средства, которые он имеет возможность выплатить ответчику единовременно в случае удовлетворения его требований судом.

Просит суд признать долю в праве собственности ФИО2 на нежилое помещение по адресу: Еврейская автономная область, <адрес> незначительной; прекратить право собственности ФИО2 на 1/6 долю в праве собственности на нежилое помещение; признать за ФИО1 право собственности на спорную 1/6 долю в праве собственности нежилое помещение; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 компенсацию в размере выкупной стоимости доли в праве собственности на нежилое помещение в сумме 116575,45 рублей.

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО3, мотивируя, что истец принял наследство после смерти ФИО, в том числе в виде 1/6 доли в праве общей долевой собственности на магазин расположенный по адресу: ЕАО, <адрес>. В настоящее время только ответчики используют данное нежилое помещение. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков направлено предложение о заключении договора аренды на 1/6 долю, принадлежащую истцу, которое проигнорировано. Отчуждать принадлежащую ему долю намерений не имеет. Соглашение о разделе спорного помещения и порядке пользования помещением не достигнуто. Ответчики препятствуют истцу в пользовании данным помещением. Компенсация за пользование его долей нежилого помещения не выплачивалась.

С учетом уточнения исковых требований просит определить порядок пользования спорным нежилым помещением по адресу: ЕАО, <адрес> общей площадью 52,6 кв.м., определив в пользование ФИО2 помещение № площадью 7,8 кв.м., помещение № площадью 3 кв.м.; в пользование ФИО1 помещение № площадью 33,0 кв.м.

Указанные гражданские дела соединены в одно производство, к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены общество с ограниченной ответственностью «Весна», Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

В судебное заседание истец и ответчик ФИО1, её представитель ФИО4, истец и ответчик ФИО2, его представитель ФИО5, ответчик ФИО3, представители третьих лиц не явились, о месте и времени слушания дела уведомлены надлежащим образом, об отложении слушания дела не заявили.

Представитель истца и ответчика ФИО1 ФИО4 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ исковые требования поддержала, требования ФИО2 не признала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что спорное нежилое помещение находится на первом этаже жилого дома, оборудовано входом только с улицы, состоит из торгового зала, двух подсобным помещений для хранения товара. Деятельность ООО «Весна» фактически прекращена в связи со смертью учредителя Общества ФИО, спорное нежилое помещение после смерти ФИО фактически используется ФИО1 для розничной торговли. ФИО2 с момента приобретения права собственности на долю в данном помещении, бремя его содержания не несет, коммунальные платежи, капитальный ремонт, вывоз мусора не оплачивает, индивидуальным предпринимателем не является. Содержанием магазина полностью занимается только ФИО1, она же оплатила долг наследодателя за капитальный ремонт. На долю ФИО2 приходится 8,7 кв.м. нежилого помещения, что исключает использование её по назначению, то есть доля ФИО2 в праве на нежилое помещение является незначительной. Истец не согласен с порядком пользования, предложенным ФИО2, вход в подсобные помещения со стороны подъезда отсутствует, проход возможен только через торговый зал. Совокупная площадь помещений, которые ФИО2 просит выделить в его пользование, составляет 10,8 кв.м., что превышает его долю в праве на нежилое помещение. Выпиской по счету ФИО1 подтверждается наличие у истца денежных средств для выплаты ФИО2 компенсации за его долю в праве на спорное нежилое помещение по его рыночной стоимости, в размере 204600 рублей.

Представитель истца и ответчика ФИО2- ФИО5 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ исковые требования поддержала, требования ФИО1 не признала. Пояснила, что спорное нежилое помещение было переоборудовано из жилых помещений, в торговый зал имеется вход со стороны улицы, в подсобные помещения, которые просит выделить в пользование ФИО2, также имелся вход из подъезда, который заложен в ходе переоборудования помещения, что возможно демонтировать. Общая площадь подсобных помещений, которые просит выделить в пользование ФИО2, незначительно превышает его долю в праве собственности. ФИО2 в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован, в будущем намерен осуществлять в спорном помещении торговлю сувенирами, хозтоварами. ФИО2 предлагал ФИО1 производить оплату коммунальных услуг, предоставляемых в спорное помещение, но ФИО1 отказалась, пояснив, что оплачивать будет сама. Не согласилась с выводами эксперта, считает, что в пользование ФИО2 возможно выделить помещение № площадью 7,8 кв.м., экспертом при определении стоимости спорного помещения использованы недопустимые аналоги, так как площадь одного аналога составляет 39,1 кв.м., остальные рассматриваемые экспертом аналоги расположены в <адрес>. Стоимость доли ФИО2 в праве на спорное помещение не может быть определена с учетом дисконта, рассчитанного экспертом, а должна быть рассчитана по равновесной стоимости объекта недвижимости.

Суд, руководствуясь положениями статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее-ГПК РФ), рассмотрел дело в отсутствие сторон.

Выслушав лиц, участвующих в деле, опросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

По смыслу статьи 247 ГК РФ, в удовлетворении требования об определении порядка пользования нежилым помещением в случае недостижения согласия сособственников не может быть отказано.

В соответствии со статьей 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3). В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4). С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п.5).

В пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2018 года, разъяснено, что по смыслу приведенных статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации и акта ее толкования раздел находящегося в общей собственности имущества не предполагает обязательного выдела всем сособственникам доли либо части в каждой из входящих в состав общего имущества вещей, включая недвижимое имущество. Целью раздела является прекращение общей собственности и обеспечение возможности бывшим сособственникам максимально беспрепятственно самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться выделенным имуществом с учетом его целевого назначения, нуждаемости и заинтересованности в нем.

Принудительный раздел имущества судом не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения и раздел производится вопреки желанию кого-либо из них, а при определенных условиях возможен не только раздел вопреки воле одного из сособственников, но и выплата ему денежной компенсации вместо его доли в имуществе.

По смыслу статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце втором пункта 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что, разрешая требование об определении порядка пользования недвижимым имуществом, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

По смыслу положений статьи 247 ГК РФ и указанных выше разъяснений, применительно к нежилому помещению как к объекту недвижимого имущества, в отсутствие соглашения сособственников о порядке пользования этим помещением определение порядка пользования общим имуществом возможно лишь тогда, когда в исключительное пользование и владение участника долевой собственности может быть передано конкретное имущество (часть общего имущества), соразмерная его доле в праве собственности на это имущество, а при невозможности такого предоставления (например, вследствие размера, планировки помещения, а также возможного нарушения прав других граждан на это помещение) право собственника может быть реализовано иными способами, в частности путем требования у других сособственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В этой связи, при разрешении требований о порядке пользования нежилым помещением, необходимо учитывать не только сложившийся порядок пользования имуществом, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе, но и реальную возможность пользования нежилым помещением без нарушения прав других лиц, имеющих право пользования жилым помещением.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ и договора дарения доли нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ является собственником 5/6 долей в праве на нежилое помещение по адресу: Еврейская автономная область, <адрес> дом № помещение №, кадастровый №.

ФИО2 является собственником 1/6 доли в праве на это же нежилое помещение на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с техническим паспортом, выписками из Единого государственного реестра, спорное нежилое помещение с кадастровым номером №, расположено на первом этаже двухэтажного жилого дома, состоит из шести помещений-№-коридор 6,4 кв.м., №-торговый зал 33 кв.м., №-коридор 1,2 кв.м., №-помещение для временного хранения товара 7,8 кв.м., №-помещение для временного хранения товара 3 кв.м., №-санузел 1,2 кв.м., общей площадью 52,6 кв.м. основной площадью-43,8 кв.м., назначение помещения-магазин.

Данное нежилое помещение в соответствии с договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительными соглашениями к договору от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ передано в аренду ООО «Весна», срок действия обременения объекта недвижимости по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ учредитель и генеральный директор ООО «Весна»-ФИО, основной вид деятельности Общества-торговля розничная напитками в специализированных магазинах.

ФИО умерла ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ УФНС принято решение о предстоящем исключении ООО «Весна» из ЕГРЮЛ (наличие в ЕГРЮЛ сведений о юридическом лице, в отношении которых внесена запись о недостоверности).

Из материалов дела также следует, что ФИО1, ФИО2 на основании свидетельств о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ являются собственниками уставного капитала ООО «Весна», по 1/6 доли каждый.

ФИО3 на основании свидетельства о праве на долю в общем имуществе супругов, выдаваемой пережившему супругу от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ является собственником 2/3 доли уставного капитала ООО «Весна».

Истец ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, основной вид деятельности-торговля розничная преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями в неспециализированных магазинах, что подтверждается выпиской из ЕГРИП от ДД.ММ.ГГГГ.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО пояснила, что работала у ФИО продавцом в магазине, расположенном по адресу: ЕАО, <адрес>. Помещение магазина состоит из торгового зала, двух подсобных помещений и туалета. Вход в магазин осуществляется с улицы. В подсобном помещении площадью 3 кв.м. имеется водоснабжение. В это же помещение ранее имелся вход из подъезда дома, закрытый в настоящее время кирпичной перегородкой, которую возможно демонтировать. Окна в подсобных помещениях отсутствуют. Её муж ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ участвует в специальной военной операции, хочет зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и в спорном помещении открыть книжный магазин.

По сведениям Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 не является индивидуальным предпринимателем.

Из пояснений представителя ФИО1-ФИО4 в судебном заседании установлено, что деятельность ООО «Весна» фактически прекращена, спорное жилое помещение используется для розничной торговли только ФИО1, которая полностью несет бремя его содержания, оплачивая взносы на капитальный ремонт, вывоз ТБО, коммунальные услуги. Долевой сособственник ФИО2 расходы по содержанию спорного нежилого помещения не несет с момента возникновения у него права собственности.

Указанные обстоятельства представителем ФИО2 не оспаривались.

Порядок пользования спорным нежилым помещением между долевыми собственниками ФИО1 и ФИО2 не сложился, соглашения о порядке пользования нежилым помещением не достигнуто, каждый из собственников желает использовать принадлежащее им на праве общей долевой собственности помещение самостоятельно для торговли.

Для разрешения спора судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «НТК Консалтинг групп Северо-Запад».

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, исследуемое нежилое помещение по адресу: Еврейская АО, <адрес>, с кадастровым номером №, используется в соответствии с ВРИ-«магазин продовольственных товаров» с ассортиментом бакалейных и гастрономических товаров. Одним из видов продовольственных товаров, реализуемых в исследуемом объекте, является алкогольная продукция. В ходе инструментального обследования установлено, что площади внутренних помещений объекта исследования соответствуют площадям, указанным в техническом паспорте, помещение изолированное, оборудовано входной зоной со стороны торца здания, оконные проемы заделаны, с наружной стороны обшиты профлистом. Запасной выход отсутствует. Система отопления стояковая, двухтрубная, система водоснабжения-последовательная, система водоотведения-внутренняя канализация, система вентиляции-естественная приточная.

Основная система водоотведения в нежилом помещении расположена в помещении № (санузел), с присоединением к общему стояку. Помещение № (помещение для временного хранения товара S=3 кв.м.) оборудовано отводящим трубопроводом для приема сточных вод, расположенный под ванной в горизонтальном исполнении с подсоединением к общему стояку в помещении № (санузел). Помещения № системой водоотведения, холодного и горячего водоснабжения не обеспечены. Помещения №,5 обеспечены системой вентиляции в виде вентиляционного канала, встроенного в стену. Помещение № (санузел) обеспечен системой вентиляции в виде вентиляционного канала (металлический короб), проходящий транзитом через помещение №.

В ходе исследования установлено, что максимально приемлемое по площади выделение доли в натуре ( S=8,8 кв.м.), является помещение №, которое используется для хранения необходимого запаса товаро-материальных ценностей (склад для хранения товара). Входную группу из помещений № и № возможно осуществить только во двор МКД.

Ни одно из помещений в отдельности не отвечает нормативным требованиями, предъявляемым к нежилому помещению, а именно: наличие отдельного входа, наличие отдельных инженерных систем (электроснабжения, систем водоснабжения, водоотведения и вентиляции), наличие санузла.

На основании исследования эксперт пришел к выводу, что техническая возможность для выдела 1/6 доли в натуре нежилого помещения общей S=52,6 кв.м., расположенного по адресу: Еврейская АО, <адрес>, кадастровый № и передачи изолированной части, включая подключение всех инженерных систем (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение) отсутствует, возможность оборудования отдельного входа с выходом в торец здания-отсутствует.

Гипотетическое выделение доли приведет к существенному снижению рентабельности субъекта малого предпринимательства, создаст неудобства в эффективном использовании торговых площадей.

Предложенный ФИО2 вариант раздела нежилого помещения, расположенного по адресу: Еврейская АО, <адрес>, нарушает права ФИО1 исходя из её доли 5/6. Передача в собственность ФИО2 помещения № площадью 7,8 м ? и помещение № площадью 3 м ? не даст возможность истцу организовать отдельный бизнес, поскольку в соответствии с п.3.3, 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» вход в нежилое помещение со стороны двора МКД, где расположены окна и входы в квартиры, запрещен.

Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Еврейская АО, <адрес>, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с допустимым округлением, составляет 1 227 700 рублей.

Рыночная стоимость 1/6 доли объекта экспертизы нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Еврейская АО, <адрес>, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, с допустимым округлением, составляет 204600 рублей.

При условии соблюдения преимущественного права на выкуп ФИО1, являющейся собственником 5/6 доли в коммерческой недвижимости, расположенной по адресу: Еврейская АО, <адрес>, 1/6 доли другого собственника (ФИО2), рыночная стоимость 1/6 доли с учетом дисконта, с допустимым округлением, составит 171 900 рублей.

Суд принимает данное заключение в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку заключение ООО «НТК Консалтинг групп Северо-Запад» подготовлено компетентным экспертом, имеющим стаж работы в соответствующих областях экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При проведении экспертизы экспертом проведено визуальное и инструментальное обследование объекта, произведена фото фиксация состояния основных конструкций нежилого помещения, эксперт дал заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

При этом документальные доказательства, опровергающие выводы эксперта, вызывающие сомнение в обоснованности и объективности сделанных выводов или свидетельствующие о несоответствии заключения эксперта требованиям ст.86 ГПК РФ, о нарушении порядка проведения экспертизы, о наличии в заключении противоречивых, неясных выводов, ФИО2 не были представлены и в материалах дела отсутствуют.

Ходатайство представителя истца и ответчика ФИО2-ФИО5 о назначении по делу повторной экспертизы, оставлено без удовлетворения.

Вопреки доводу представителя ФИО2, при производстве экспертизы эксперт, руководствуясь Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, провел анализ рынка нежилых помещений, в ходе которого выявил и подобрал пять аналогичных нежилых помещений, находящихся в Еврейской автономной области, сходных с оцениваемым объектом по физическим и функциональным характеристикам.

При этом суд также отмечает, что ФИО2 не оспаривается вывод эксперта об отсутствии технической возможности выдела в натуре 1/6 доли спорного нежилого помещения.

Суд не соглашается с доводами представителя ФИО2 о возможности определить порядок пользования спорным помещением без его раздела на два автономных нежилых помещения, исходя из следующего.

Согласно статьи 11 Федерального закона от 30.03.1999 года № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" индивидуальные предприниматели и юридические лица в соответствии с осуществляемой ими деятельностью обязаны: выполнять требования санитарного законодательства, а также постановлений, предписаний осуществляющих федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор должностных лиц; обеспечивать безопасность для здоровья человека выполняемых работ и оказываемых услуг.

Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 28.01.2021 № 3 утверждены и действуют с 01.03.2021 СанПиН 2.1.3684-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий" (далее - СанПиН 2.1.3684-21).

В соответствии с п. 138 СанПиН 2.1.3684-21 погрузку и разгрузку материалов, продукции, товаров для торговых объектов, встроенных, встроенно-пристроенных в многоквартирный дом, пристроенных к многоквартирному дому следует выполнять: с торцов жилых зданий; из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров; со стороны автомобильных дорог.

Согласно п. 139 СанПиН 2.1.3684-21 не допускается загрузка материалов, продукции, товаров со стороны двора многоквартирного дома, где расположены входы в жилые помещения.

Данное правило относится ко всем типам и видам помещений объектов торговли.

В судебном заседании установлено, что спорное нежилое помещение оборудовано входом только со стороны торца здания, данное помещение ФИО2 намерен использовать для осуществления торговли, что предполагает разгрузку материалов, продукции, товаров, следовательно, с целью соблюдения прав другого участника долевой собственности-ФИО1, помещение ФИО2 должно быть оборудовано отдельным входом.

Вместе с тем, экспертом установлено, что входную группу как из помещения №, так и из помещения № возможно осуществить только во двор МКД, что противоречит требованиям пунктов 138, 139 СанПиН 2.1.3684-21, и не позволит ФИО2 использовать данные помещения в целях розничной торговли. Кроме того, ни одно из помещений магазина в отдельности не оборудовано отдельными инженерным системами, санузел общий.

С учетом установленных выше обстоятельств, принимая во внимание, что конструктивные особенности спорного нежилого помещения делают невозможным выдел в натуре 1/6 доли ФИО2 в данном помещении с устройством отдельного входа, доля ФИО2 незначительна (S=8,8 кв.м.) и не позволяет осуществлять фактическое пользования спорным помещением соразмерно доли в праве общей долевой собственности по его назначению-осуществление розничной торговли, кроме того, предлагаемый ФИО2 вариант пользования нежилым помещением не учитывает интересы второго участника долевой собственности ФИО1, поскольку при передаче ФИО2 в единоличное пользование помещений № и №, ФИО1 будет лишена возможности хранить необходимый для торговли запас товарно-материальных ценностей, кроме того, использование данных помещений в отсутствие отдельного входа будет невозможно без использования помещений собственника ФИО1 для прохода, иных помещений, соразмерных доле ФИО2 не имеется, ФИО2 в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован, предпринимательскую деятельность не ведет, бремя содержания спорного имущества соразмерно своей доли с момента возникновения права собственности не несет, что свидетельствует об отсутствии у ФИО2 существенного интереса в использовании спорного имущества и нуждаемости в нем, ФИО1, являясь индивидуальным предпринимателем, использует спорное нежилое помещение в соответствии с его назначением и в полном объеме несет расходы на его содержание, приходит к выводу о наличии правовых оснований для прекращения права общей долевой собственности на спорное нежилое помещение путем выплаты ФИО2 денежной компенсации и признании права на указанную долю нежилого помещения за ФИО1

Суд не может согласиться с доводом представителя ответчика ФИО2 ФИО5, что стоимость доли ФИО2 в праве на спорное помещение должна быть рассчитана по равновесной стоимости объекта недвижимости в виду нижеследующего.

Как следует из содержания пункта 15 Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Минэкономразвития № 200 от 14.04.2022, равновесная стоимость представляет собой денежную сумму, за которую предположительно состоялся бы обмен объекта между конкретными, хорошо осведомленными и готовыми к сделке сторонами на дату оценки, отражающая интересы этих сторон. Равновесная стоимость, в отличие от рыночной, отражает условия совершения сделки для каждой из сторон, включая преимущества и недостатки, которые каждая из сторон получит в результате сделки. Поэтому при определении равновесной стоимости необходимо учитывать предполагаемое сторонами сделки использование объекта и иные условия, относящиеся к обстоятельствам конкретных сторон сделки.

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 7 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Принимая во внимание, что конкретный вид стоимости объекта оценки при обязании в судебном порядке участников долевой собственности к выплате компенсации другому участнику долевой собственности вместо выдела его доли в случае незначительности таковой, действующим законодательством не определён, исходя из того, что гражданское законодательство основывается на принципах равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, по смыслу приведенных выше положений, под выплатой компенсации доли в общем имуществе понимается денежное возмещение собственнику рыночной стоимости изымаемой у него незначительной доли.

В результате перехода права собственности на 1/6 долю в праве на спорное нежилое помещение к ФИО1, которая является инициатором выкупа, у неё возникает право собственности на весь объект недвижимости, соответственно, определение размера причитающейся ФИО2 денежной компенсации с учетом коэффициента корректировки (дисконта) стоимости нежилого помещения как при продаже доли с соблюдением преимущественных прав другого собственника, приведет к образованию у истца ФИО1 неосновательного обогащения за счет ответчика.

В этой связи, с истца ФИО1 в пользу ответчика ФИО2 подлежит взысканию компенсация за 1/6 долю в праве на нежилое помещение в размере 1/6 части рыночной стоимости всего нежилого помещения, что согласно экспертному заключению составит 204 600 рублей.

Возможность истца ФИО1 для выплаты ответчику ФИО2 компенсации в таком размере подтверждается выпиской по платёжному счету ФИО1 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, требования ФИО1 к ФИО2 подлежат удовлетворению в полном объеме, требования ФИО2 к ФИО1 об определении порядка пользования нежилым помещением, а также аналогичные требования к ФИО3, как заявленные к ненадлежащему ответчику, удовлетворению не подлежат.

Согласно части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При обращении в суд истцом ФИО1 оплачена государственная пошлина в размере 4500 рублей.

Принимая во внимание, что требования ФИО1 удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении требований ФИО2 об определении порядка пользования нежилым помещением отказано, с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4500 рублей.

Руководствуясь ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.56, 98 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании доли в праве собственности на нежилое помещение незначительной, прекращении права собственности на долю в праве собственности на нежилое помещение, признании права собственности на долю в праве собственности на нежилое помещение, удовлетворить.

Признать 1/6 долю в праве собственности ФИО2 (паспорт №) на нежилое помещение по адресу: Еврейская автономная область, <адрес>, дом №, помещение №, незначительной.

Прекратить право собственности ФИО2 на 1/6 долю в праве собственности на нежилое помещение по адресу: Еврейская автономная область, <адрес>, дом №, помещение №, кадастровый №.

Признать за ФИО1 (паспорт №) право собственности на 1/6 долю в праве собственности на нежилое помещение по адресу: Еврейская автономная область, <адрес>, дом №, пом. №, с кадастровым номером №.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежную компенсацию в размере 204 600 (две четыре тысячи шестьсот) рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1, ФИО3 об определении порядка пользования нежилым помещением, отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4500 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Еврейской автономной области через Облученский районный суд ЕАО в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья А.В. Суржикова

решение в окончательной форме изготовлено 27.03.2026