Решение № 3А-126/2020 3А-126/2020(3А-1588/2019;)~М-1740/2019 3А-1588/2019 М-1740/2019 от 15 июня 2020 г. по делу № 3А-126/2020

Дело № 3а-126/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июня 2020 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи ФИО1,

при ведении протокола помощником судьи Осиповой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело <№..> по административному иску ООО «Афипский нефтеперерабатывающий завод» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

ООО «Афипский нефтеперерабатывающий завод» (далее по тексту – ООО «Афипский НПЗ») обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№..>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – <Дата>.

Согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере 108487 571 рубля 40 копеек.

В свою очередь, в соответствии с отчетом об оценке <№..> от <Дата>, выполненным ООО «Легал Сервис», рыночная стоимость на <Дата> земельного участка с кадастровым номером <№..> составляет 47684 000 рублей.

В материалы дела представлено решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее по тексту – Комиссия) при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю <№..> от <Дата>, которым отклонено заявление ООО «Афипский НПЗ», поскольку вышеуказанный отчет об оценке не соответствует законодательству об оценочной деятельности Российской Федерации.

В судебное заседание 15 июня 2020 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

От представителя административного истца – ФИО2, действующего на основании доверенности, поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства, а также о признании результатов дополнительной судебной экспертизы от <Дата>.

В ходе подготовки по административному делу представителем административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края, Огиди О.М.И., действующим на основании доверенности, направлен отзыв на административное исковое заявление, содержащий просьбу о вынесении по делу законного и обоснованного решения.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

В административном исковом заявлении в качестве административного ответчика по административному делу административным истцом указана администрация Краснодарского края. Вместе с тем, суд при подготовке административного дела к судебному разбирательству определил круг лиц, участвующих в деле, которые указаны в определении от 15 ноября 2019 года. Администрация Краснодарского края к участию в административном деле не привлекалась, в связи с чем, не извещалась о дате, времени и месте проведения судебных заседаний, а также о движении дела, поскольку не является лицом, участвующим в деле.

На основании протокольного определения суда от 15 июня 2020 года настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив доводы административного искового заявления, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером <№..>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от <Дата>.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта. Данное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, под сомнение не ставилось.

В результате проведенной массовой государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на <Дата> определена в размере 108487 571 рублей 40 копеек.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Федеральная кадастровая палата является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает <Дата> верной датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Согласно данным отчета об оценке <№..> от <Дата>, подготовленного ООО «Легал Сервис», рыночная стоимость по состоянию на <Дата> спорного земельного участка составляет 47684000 рублей.

Данный отчет об оценке предоставлялся в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края (далее - Комиссия).

Решением Комиссии <№..> от <Дата>, вступившим в силу, установлено несоответствие указанного отчета об оценке требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, а также требованиям о содержании и описании в отчете информации, установленным федеральными стандартами оценки. В данном решении изложено детальное описание названных нарушений.

Согласно вышеуказанному решению Комиссии, вынесенного в отношении оценки спорного земельного участка с кадастровым номером <№..>, в отчете об оценке <№..> от <Дата> допущены следующие нарушения:

на стр.54 отчета в табл. №6 анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, произведен некорректно. Все объекты в анализе рынка не относятся к сегменту рынка, к которому принадлежит земельный участок, так как имеют другой вид разрешенного использования. Часть приведенных в анализе объектов кроме иного вида разрешенного использования имеют несопоставимый размер площади (п. 11 «в» ФСО №7). Основные выводы по анализу сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки, неверны (mil «д» ФСО №7);

на стр.71 отчета в табл. №8 подбор аналогов для проведения расчетов в рамках сравнительного подхода некорректен. Использованы предложения из иного сегмента рынка (ИЖС) (п.22 «б» ФСО №7);

на стр. 72 отчета в табл. №8 некорректно описан состав коммуникаций

объектов-аналогов (не соответствует тексту объявлений) (п.5 ФСО №3). Отсутствует корректировка на состав коммуникаций, подведенных к объектам (п.22 «е» ФСО №7).

Вышеуказанные нарушения могли существенно повлиять на размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <№..>, а также свидетельствуют о том, что отчет об оценке составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, не отражает действительную рыночную стоимость данного объекта.

В связи с чем, заявление ООО «Афипский НПЗ» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости Комиссией отклонены.

Таким образом, принимая во внимание положения части 2 статьи 61, частей 1-4 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их нормативной взаимосвязи, суд пришел к выводу, что указанный отчет об оценке является недопустимым доказательством по административному делу.

Учитывая данные обстоятельства, вступившее в силу решение Комиссии, значительную разницу между размером кадастровой стоимости, утвержденной уполномоченным органом и определенной оценщиком ООО «Легал Сервис» (56%), а также тот факт, что вышеназванный отчет об оценке подготовлен по заказу ООО «Афипский НПЗ» на платной основе, во время составления которых эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение, не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком, суд пришел к выводу, что административным истцом не предоставлено суду допустимых и достаточных доказательств размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <№..>. В связи с чем, определением суда от 15 ноября 2019 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы <№..> от <Дата>, выполненного экспертом ООО «Независимый Центр Оценки и Экспертизы», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№..> по состоянию на <Дата> составляет 65278 290 рублей.

В ходе рассмотрения дела представителем Администрации Афипского городского поселения Краснодарского края было заявлено ходатайство о назначении дополнительной экспертизы, по тем основаниям, что заключение не отвечает требованиям федеральных стандартов оценки.

В судебном заседании 07 февраля 2020 года был допрошен эксперт ФИО3, которая пояснила, что не нашла подходящие объекты аналоги для спорного земельного участка. При указанных обстоятельствах, заключение судебной экспертизы, выполненное ООО «Независимый Центр Оценки и Экспертизы» суд счел неполным и неясным, а размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, установленный экспертом, вызывающим сомнения в его достоверности, в связи с чем, определением суда от 07 февраля 2020 года по делу назначена дополнительная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы <№..> от <Дата>, выполненного экспертом ООО «Независимый Центр Оценки и Экспертизы», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№..> по состоянию на <Дата> составляет 76980 110 рублей.

Оснований не доверять представленному дополнительному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт ФИО3, предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт имеет длительный стаж экспертной работы, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в саморегулируемой организации Региональный союз судебных экспертов, а также об обязательном страховании гражданской ответственности. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Заключение дополнительной судебной экспертизы состоит из вводной и исследовательской части, включая выводы по поставленным на разрешение эксперта вопросам. В нем содержится необходимая информация, предусмотренная Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дата проведения и характер экспертизы, задание на оценку, список используемой аппаратуры. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относится спорный земельный участок, детально описано проведенное ею исследование, с учетом которого даны ответы на поставленные перед нею вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовалась нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости действующим законодательством. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела.

При оценке спорного объекта недвижимости был применен сравнительный подход и метод прямого сравнительного анализа продаж. В качестве единицы сравнения применена рыночнопризнанная величина – стоимость 100 кв.м. недвижимости, выраженная в рублях. Такой выбор эксперта в настоящем случае является мотивированным и корректным.

Отказ эксперта от применения затратного и доходного подходов имеет соответствующее обоснование и соответствует ФСО №1, в котором определены общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности (пункт 1).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, названы сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов предписано учитывать не только возможность применения каждого из них, но и цели, задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации (пункт 11).

По смыслу законодательства об оценочной деятельности и положений, содержащихся в ФСО-1 и ФСО-7, при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать аналоги, предложения о продаже которых имели место во временной период, наиболее близкий к дате, определенной судом для проведения оценки.

Оценщиком соблюдены данные требования действующего законодательства, ею подобраны 6 объектов-аналогов с идентичными условиями расположения на местности относительно других объектов инфраструктуры, наличием коммуникаций и инженерных устройств.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.

Так, в заключении эксперта принята поправка на торг, произведена корректировка на площадь.

Эксперт привела все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отразила порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных ею.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив судебное экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№..> по состоянию на <Дата> составляет 76980 111 рублей.

Суд, принимая во внимание, положения, закрепленные в главе 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 года № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», исходит из того, что определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. Кроме этого, на официальном сайте Краснодарского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» <Дата> размещена информация о дате, времени и месте проведения судебного заседания, назначенного на 15 июня 2020 года.

При должной степени заботливости и осмотрительности административных ответчиков и заинтересованного лица, а также обязанности по самоизвещению, их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с дополнительным заключением судебной экспертизой.

В ходе судебного разбирательства ими выводы вышеназванного экспертного заключения <№..> от <Дата> не опровергнуты, доказательств его порочности не представлено, сведений о несогласии с его содержанием либо с размером определенной рыночной стоимостью земельного участка материалы дела не содержат.

Доказательств того, что его рыночная стоимость является иной, чем отражено в заключении дополнительной судебной экспертизы, суду не представлено.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю, Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, администрация какой-либо правовой позиции по рассматриваемому административному делу не выразили, своих представителей в судебные заседания не направили.

Доводы, содержащиеся в отзыве департамента имущественных отношений Краснодарского края, сводятся к тому, что при установлении оспариваемой кадастровой стоимости не допущено каких-либо ошибок. Также в данной позиции содержится формальная ссылка на то, что, по мнению, департамента, нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№..> является недоказанным. Вместе с тем, вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административным ответчиком не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих обстоятельства, на которые он ссылается.

Ссылки в отзыве департамента имущественных отношений Краснодарского края на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05 июля 2016 года № 15-П не свидетельствуют о незаконности установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <№..>. Трактование отдельных положений данного постановления в разрыве от конкретных установленных обстоятельств по административному делу, не дает правильной оценки их содержания.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П и от 05 июля 2016 года № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края, содержащийся в отзыве на административное исковое заявление, о снижении поступлений в бюджет налоговых платежей является несостоятельным и не заслуживает внимания, поскольку не основан на законе. Более того, административный ответчик право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости не оспаривал.

Таким образом, суд считает, что ООО «Афипский НПЗ» исполнена возложенная на него обязанность, предусмотренная частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости и налогоплательщика.

Тогда как, административные ответчики и заинтересованное лицо при наличии достаточного времени на ознакомление с материалами дела, в том числе, с дополнительной судебной экспертизой, заняли процессуальную пассивную позицию в настоящем административном споре, контраргументов против доводов, изложенных в административном исковом заявлении, не заявляли, документы, опровергающие доказательства несоответствия кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной, не представили.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований, их уточнение и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, согласно выводам судебной экспертизы.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№..> на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом соблюдения требований и правил, закрепленных в статье 24.20 Закона об оценочной деятельности, абзаце 4 части 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является <Дата>, в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – <Дата>. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать <Дата>.

При вышеизложенных обстоятельствах, учитывая объем административных исковых требований и их уточнение, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО «Афипский нефтеперерабатывающий завод» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной – удовлетворить.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером <№..>, расположенного по адресу: <Адрес...> кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на <Дата> в размере 76980 110 (семьдесят шесть миллионов девятьсот восемьдесят тысяч сто десять) рублей.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№..> считать <Дата>.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№..>

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья: