Решение № 2-272/2020 2-272/2020(2-9037/2019;)~М-8473/2019 2-9037/2019 М-8473/2019 от 17 мая 2020 г. по делу № 2-272/2020

копия 16RS0051-01-2019-011938-30

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

Попова ул., д. 4а, г. Казань, Республика Татарстан, 420029, тел. (843) 264-98-00, факс 264-98-94

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Казань

18 мая 2020 года Дело 2-272/2020

Советский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Шафигуллина Ф.Р.,

при секретаре судебного заседания Мукатдесовой М.З.,

с участием: представителя истцов – ФИО1; представителя ответчика – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Советского районного суда <адрес изъят> гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой Комплекс «Победа» (ИНН <***>) о защите прав потребителей,

установил:

ФИО3, ФИО4 (далее – истцы) обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» (далее – ответчик) в обоснование своих требований указав, что согласно заключенному между ООО «ЖК «Победа» и истцами договору <номер изъят> участия в долевом строительстве 2 очереди жилого комплекса «Победа» по <адрес изъят> от <дата изъята> (далее – договор) застройщик - ООО «ЖК «Победа» обязался построить жилой многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а тот в свою очередь обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

В соответствии с договором объектом долевого строительства является 2-комнатная квартиры строительный <номер изъят>, общей проектной площадью 60,82 кв.м (57,29 кв.м без учета летних помещений), расположенная в блок секции <номер изъят> на 5 этаже жилого дома.

Стоимость квартиры составляла 4 324 139 рублей, из расчета 71 097 рублей 32 копейки за 1 кв.м., и была оплачена в полном объеме.

В соответствии с п. 2.2. договора участия в долевом строительстве застройщик обязался передать квартиру по акту приема-передачи в срок до <дата изъята>.

Пунктом 3.5 ДДУ предусмотрено, что в случае увеличения общей площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью участник долевого строительства обязан в течение 10 рабочих дней после подписания сторонами дополнительного соглашения к договору об изменении площади доплатить застройщику сумму из расчета стоимости 1 кв.м.

<дата изъята> ООО «ЖК «Победа» составлен односторонний передаточный акт <номер изъят>, согласно которому общая площадь квартиры составляет по СНиП – 65,1 кв.м, по ЖК РФ – 60,8 кв.м.

В связи с увеличением площади квартиры относительно проектной на 4,28 кв.м. стоимость квартиры была увеличена ответчиком на 304 296 рублей 53 копейки.

В связи с возникшими сомнениями относительно увеличения площади квартиры истцы обратилась в АНО «СЭЦ «СТРОЙЭКСПЕРТИЗА».

В соответствии с заключением АНО «СЭЦ «СТРОЙЭКСПЕРТИЗА» <номер изъят> от <дата изъята> установлено, что неотапливаемые помещения в квартире истцов по адресу: <адрес изъят>А, <адрес изъят> действительности являются балконами общей площадью (с понижающим коэффициентом 0,3) 1,23 кв.м и 0,97 кв.м.

Помимо этого в квартире истцов были выявлены строительные недостатки, влияющие на корректное определение площади квартиры, а именно наличие неизвестных по функциональному назначению ниш в жилых комнатах, которые были включены в общую площадь квартиры, отсутствие в санитарных узлах коробов закрывающих коммуникации – канализационные трубы, проходящие через квартиру, площадь которых должна была быть исключена из общей площади квартиры.

На основании изложенного, истцы первоначально просили:

- признать недействительным п.3.5 договора участия в долевом строительстве <номер изъят> от <дата изъята>;

- признать договор участия в долевом строительстве <номер изъят> от <дата изъята> в части пункта 3.5 договора незаключенным;

- признать обязательства истцов по оплате застройщику цены квартиры по договору участия в долевом строительстве <номер изъят> от <дата изъята> выполненным в полном объеме;

- обязать ответчика устранить строительные недостатки в виде ниш в жилых комнатах квартиры и не возведения коробов в санитарных узлах.

В ходе судебного разбирательства представитель истца пояснил, что на основании судебной экспертизы, но с учетом исключения ниш, площадь квартиры составляет 62,20 кв.м, следовательно цена квартир по ДДУ равна 4 422 247 рублей 70 копеек (71097,23 руб. за кв.м х 62,2), исковые требования уточнил, окончательно просили:

- признать цену договора <номер изъят> участия в долевом строительстве 2 очереди жилого комплекса «Победа» по <адрес изъят> от <дата изъята>, заключенного между ООО «ЖК «Победа» и ФИО3, ФИО4 равной 4 422 247 рублей 70 копеек, а размер задолженности ФИО3, ФИО4 по оплате цены договора <номер изъят> участия в долевом строительстве от <дата изъята> равным 98 108 рублям 70 копейкам.

Производство по исковому заявлению в части: признания недействительным п.3.5 договора участия в долевом строительстве <номер изъят> от <дата изъята>; признания договора участия в долевом строительстве <номер изъят> от <дата изъята> в части пункта 3.5 договора незаключенным; обязании ответчика устранить строительные недостатки в виде ниш в жилых комнатах квартиры и не возведения коробов в санитарных узлах, прекращено в связи с отказом представителя истцов от исковых требований, о чем вынесено отдельное определение.

Представитель истцов в судебном заседании уточненные исковые требования просил удовлетворить.

Представитель ответчика в удовлетворении иска просила отказать, указал, что все конструктивные изменения, вносимые в проект жилого дома, прошли экспертизу, согласно которой отклонений от согласованного проекта не имеется. С заключением судебной экспертизы представитель ответчика не согласился, просил применить при расчетах площадь ванной равной 4,3 кв.м (в соответствии с техническим паспортом жилого помещения <номер изъят>, изготовленного ООО «Республиканское объединение кадастровых инженеров «Премьер»), так как судебная экспертиза была проведена после ремонтных работ в помещении ванной комнаты, короба в которой истцом были облицованы керамической плиткой. Площадь квартиры истцов равна 63,36 кв.м.

Выслушав представителя истцов, представителя ответчика, и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Как правовое государство, Российская Федерация обязана обеспечивать эффективную защиту прав и свобод человека и гражданина посредством правосудия, отвечающего требованиям справедливости.

Правосудие по гражданским делам в соответствии с частью 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от <дата изъята> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее – участники долевого строительства) и, возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты – долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Из части 1, пункта 2 части 4 статьи 4 указанного Федерального закона следует, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Частью 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7).

Частью 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата изъята><номер изъят> «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» (далее – постановление Пленума ВС РФ от <дата изъята><номер изъят>), которым разъяснено, что, если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Из материалов дела следует, что <дата изъята> между ООО «ЖК «Победа» и ФИО3, ФИО4 заключен договор <номер изъят> участия в долевом строительстве 2 очереди жилого комплекса «Победа» по <адрес изъят>. Объектом долевого строительства является <адрес изъят> на пятом этаже блок-секции <номер изъят> указанного дома общей площадью с учетом неотапливаемых помещений 60,82 кв.м, без учета неотапливаемых помещений 57,29 кв.м.

Стоимость квартиры по договору составила 4 324 139 рублей, из расчета 71 097 рублей 32 копейки за 1 кв.м, и была оплачена истцами в полном объеме, что ответчиком не оспаривается.

В соответствии с п. 2.2. договора участия в долевом строительстве застройщик обязался передать квартиру по акту приема-передачи в срок до <дата изъята>.

Согласно техническому паспорту от <дата изъята>, выполненному ООО «Республиканское объединение кадастровых инженеров «Премьер», как исполнителем работ по договору с ООО ЖК «Победа», общая площадь <адрес изъят> составляет по СНиП – 65,1 кв.м, по ЖК РФ – 60,8 кв.м. Неотапливаемые помещения квартиры являются лоджиями площадью 1,9 кв.м и 2,4 кв.м.

По передаточному акту <номер изъят> от <дата изъята> к договору долевого участия в строительстве <номер изъят> от <дата изъята> ФИО3, ФИО4 приняли у ООО «ЖК «Победа» в собственность <адрес изъят>, расположенную по адресу: <адрес изъят>А, коп. 1. При этом в акте была указана площадь квартиры по СНиП 65,1 кв.м (по ЖК РФ 60,8 кв.м) (п. 1) и исходя из этого окончательная стоимость <адрес изъят> 628 435 рублей 53 копейки (п. 3) (65,1 кв.м * 71097,32 руб/кв.м).

В связи с возникшими сомнениями относительно увеличения площади квартиры истцы обратилась в АНО «СЭЦ «СТРОЙЭКСПЕРТИЗА».

В заключении АНО «СЭЦ «СТРОЙЭКСПЕРТИЗА» <номер изъят> от <дата изъята> указано, что неотапливаемые помещения в квартире истцов по адресу: <адрес изъят>А, <адрес изъят> являются балконами общей площадью (с понижающим коэффициентом 0,3) 1,23 кв.м и 0,97 кв.м.

Поскольку между сторонами возник спор относительно площади квартиры, находящейся по адресу: <адрес изъят>А, <адрес изъят>, определением суда на основании ходатайства ответчика назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр независимой оценки «Эксперт».

Согласно заключению эксперта в квартире по адресу: <адрес изъят>А, <адрес изъят>, помещение <номер изъят> является лоджией площадью 1,575 кв.м, помещение <номер изъят> является балконом площадью 1,098 кв.м. Площадь ванной составляет 3,94 кв.м.

<адрес изъят> квартиры (с учетом коробов в санитарных узлах) равна 63,01 кв.м.

Заключение эксперта ООО «Центр независимой оценки «Эксперт» соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответы на поставленные судом вопросы являются ясными, не допускают неоднозначного толкования и не вводят в заблуждение.

При проведении экспертного исследования эксперт проанализировал и сопоставил все имеющиеся исходные данные. Эксперт до начала производства исследования был предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз образование, квалификацию, экспертные специальности, само заключение отвечает принципам обоснованности, однозначности и проверяемости.

Данных, опровергающих выводы эксперта ООО «Центр независимой оценки «Эксперт» сторонами не представлено.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает его в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства.

Таким образом, общая площадь квартиры истцов составляет 63,01 кв.м.

Доводы представителя ответчика о том, что при расчетах площади квартиры, необходимо принимать площади ванной равной 4,3 кв.м (в соответствии с техническим паспортом жилого помещения <номер изъят>, изготовленного ООО «Республиканское объединение кадастровых инженеров «Премьер»), так как судебная экспертиза была проведена после ремонтных работ в помещении ванной комнаты, короба в которой истцом были облицованы керамической плиткой, судом не принимаются.

Согласно п.п. «б» п. 4.1.9 и приложению <номер изъят> к договору <номер изъят> участия в долевом строительстве от <дата изъята>, короба в ванной комнате должны были быть возведены застройщиком и облицованы керамической плиткой, следовательно определение площади квартиры с учетом указанных коробов облицованных плиткой является верным и соответствует условиям договора.

Согласно пункту 3.5 договора долевого участия в строительстве, в случае увеличения площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, подтверждённой фактическими замерами специализированной организации более чем на 1 кв.м, производится перерасчет денежных средств и участник долевого строительства обязан оплатить застройщику разницу стоимости в метраже.

По мнению истцов, ответчик передал квартиру с двумя нишами в стенах в жилой комнате <номер изъят> (0,315; 0,1758 кв.м) и одной нишей в стене жилой комнаты <номер изъят> (0,3128 кв.м) не предусмотренными в договоре, которые искусственно увеличили площадь от проектной на 0,8036 кв.м.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в том числе с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении.

В ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ (здесь и далее нормы закона приведены в редакции, действовавшей на момент заключения договора участия в долевом строительстве) предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ч. 4 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

В договоре стороны предусмотрели, что по проекту фактическая площадь квартиры, передаваемая участнику долевого строительства, может отличаться от площади, указанной в договоре. Уточнение фактической площади квартиры, указанной в договоре, производится на основании обмеров квартиры органами технической инвентаризации.

Соответственно, стороны допускали, что фактическая площадь квартиры может быть изменена в результате возникновения неизбежной погрешности по сравнению с проектом при проведении строительно-монтажных работ, и предусмотрели в договоре последствия таких изменений, т.е. изменение площади квартиры после обмеров построенного объекта стороны не рассматривали в качестве недостатка объекта долевого строительства. О возможном несоответствии фактической площади возведенного объекта долевого строительства его проектной площади при заключении договора дольщик был предупрежден.

Однако, согласно проектной декларации по состоянию на <дата изъята>, размещенной на сайте застройщика в сети интернет, какого-либо изменения площади <адрес изъят> проектом не предусмотрено. Площадь квартиры составляет 60,82 кв.м, что соответствует условиям договора долевого участия.

Каких-либо доказательств того, что в проект застройщиком были внесены согласованные изменения в части площади квартир, ответчиком не представлено.

Положительное заключение экспертизы от <дата изъята> на объект капитального строительства, выполненное ООО «АванЭксперт», сведений об указанных изменениях не содержит.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что возведение в жилой комнате <номер изъят> и жилой комнате <номер изъят> стен с нишами является способом искусственного увеличения общей площади объекта строительства.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при определении цены квартиры истцов, из общей площади квартиры подлежат исключению, определенные судом согласно обмерам эксперта, площади не предусмотренных договором одной ниши в жилой комнате <номер изъят> площадью 0,315 кв.м (3,15х0,1) и ниши в жилой комнате <номер изъят> площадью 0,3128 кв.м (3,19х0,08) (л.д.126).

Оснований для исключения при определении цены квартиры, из общей площади квартиры площади ниши в жилой комнате <номер изъят> площадью 0,1758 кв.м у суда не имеется, поскольку она предусмотрена условиями договора долевого участия, о чем свидетельствует выкопировка поэтажного плана <адрес изъят> (приложение <номер изъят> к договору <номер изъят> от <дата изъята>).

Принимая во внимание, что при заключении договора проектная площадь квартиры по СНиП определена в размере 60,82 кв.м, фактически подлежащая оплате общая площадь квартиры истцов с учетом неотапливаемых помещений и без учета двух ниш в стенах составляет 62,38 кв.м (63,01 – 0,315 – 0,3128), у истцов возникла обязанность произвести застройщику доплату за данное увеличение на сумму 110 906 рублей 20 копеек ((62,38*71 097,23 руб/кв.м) – 4 324 139).

Стоимость проведения судебной экспертизы в размере 60 000 рублей в данном случае на основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в пользу ООО «Центр независимой оценки «Эксперт» с ответчика.

Согласно статье 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В силу пункта 3 статьи 17 Закона о защите прав потребителей, подпункта 4 пункта 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, в силу положений статьи 333.19 НК РФ, статьи 103 ГПК РФ, статьи 61.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 300 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск ФИО3, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» (ИНН <***>) удовлетворить частично.

Установить цену договора по договору участия в долевом строительстве <номер изъят> от <дата изъята> в отношении <адрес изъят>А корпус 1 по проспекту Победы <адрес изъят> по передаточному акту приема – передачи <адрес изъят> от <дата изъята> в размере 4 435 045 (четыре миллиона четыреста тридцать пять тысяч сорок пять) рублей 20 копеек.

Установить задолженность ФИО3, ФИО4 по договору участия в долевом строительстве <номер изъят> от <дата изъята> в отношении <адрес изъят>А корпус 1 по проспекту Победы <адрес изъят> перед обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» в размере 110 906 (сто десять тысяч девятьсот шесть) рублей 20 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» в пользу общества с ограниченной овтетственностью «ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ «ЭКСПЕРТ» за проведение судебной экспертизы в размере 60 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» в доход бюджета муниципального образования <адрес изъят> государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд <адрес изъят>.

Судья: подпись Ф.Р. Шафигуллин

Копия верна.

Судья: Ф.Р. Шафигуллин

Мотивированное решение составлено <дата изъята>.