Апелляционное определение № 33-15089/2026 от 15 марта 2026 г.

Судья: ФИО Дело <данные изъяты>

<данные изъяты>


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты><данные изъяты>

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Рыбкина М.И.,

судей Пчелинцевой С.Н., Гущиной А.И.,

при помощнике судьи Гуляеве А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску ФИО к <данные изъяты>» о признании действительным договора купли-продажи земельного участка и признании права собственности на земельный участок,

по апелляционной жалобе ФИО на решение Рузского городского суда Московской области от <данные изъяты>

заслушав доклад судьи Пчелинцевой С. Н.,

объяснения явившихся лиц,

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО обратился в суд с иском к ООО «Полярис-2» о признании действительным договора купли-продажи земельного участка и признании права собственности на земельный участок, в котором просит признать состоявшимся договор <данные изъяты> купли-продажи от <данные изъяты> земельного участка, общей площадью 2400 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> (подстанция), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, ранее находившегося в составе земельного участка сельскохозяйственного назначения расположенного по адресу: <данные изъяты>, земли СПК «Совхоз Тучковский», кадастровый <данные изъяты>. Признать за ФИО право собственности на земельный участок общей площадью 2 400 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>.

Требования мотивированы тем, что <данные изъяты> между <данные изъяты>» и ФИО был заключен договор аренды земельного участка <данные изъяты>, выдан Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству <данные изъяты>.

Начиная с указанного времени истец добросовестно пользовался земельным участком, а именно: обрабатывал земельный участок от травы и кустарников, использовал земельный участок для сельскохозяйственных нужд, выезжал на земельный участок для отдыха с семьей, за счет своих собственных средств оплачивал проведение и установку электричества к земельному участку, оплачивает необходимые платежи за пользование земельным участком.

<данные изъяты>г. между ООО «Полярис-2» и ФИО был заключен предварительный договор <данные изъяты> купли-продажи земельного участка, общей площадью 2 400 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты> (подстанция), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, ранее находившегося в составе земельного участка сельскохозяйственного назначения расположенного по адресу: <данные изъяты>, земли СПК «Совхоз Тучковский», кадастровый <данные изъяты>.

В счет исполнения условий предварительного договора, истец <данные изъяты>г. внес на счет ОАО «Тучковский» денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру <данные изъяты>.

Договор <данные изъяты> купли-продажи земельного участка сторонами был заключен <данные изъяты>г..

В силу п.2.1 договора «по основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя участок, а покупатель обязуется принять участок и уплатить за него цену, предусмотренную в настоящем договоре».

Пунктом 2.2. договора установлено, что «земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты> ранее принадлежал ЗАО «ЗО «Тучковское» (собственность, гос.рег <данные изъяты> от <данные изъяты>.) и передан <данные изъяты> в качестве внесения вклада в уставной капитал. Данный участок образован из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, который в свою очередь образован из СПК «Совхоз Тучковский» (право собственности зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимого имущества и сделок с ним на территории Московской области, о чем <данные изъяты>.в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации <данные изъяты> и выдано свидетельство о государственной регистрации права от <данные изъяты>г. серия <данные изъяты>).

Пунктом 2.4 договора закреплено «настоящий договор подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с требованиями ст.164 ГК РФ, ст.25 ЗК РФ, ст.6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и вступает в законную силу с момента такой регистрации».

Истец обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Муниципальный отдел по Можайскому и Рузскому районам Управления Росреестра по Московской области с целью регистрации права собственности. <данные изъяты>г. было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав по причине не предоставления ответчиком документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации.

Создавшаяся ситуация препятствует проведению государственной регистрации договора купли-продажи в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд.

Истец в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца в судебное заседание явился, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Полярис-2»в судебном заседании суда первой инстанции не возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям изложенным в отзыве. Пояснил, что при установлении границ земельного участка ответчика, границы земельного участка истца не были включены в массив ответчика для избежания наложения на границы земельного участка истца. Таким образом, земельный участок истца стал смежным земельным участком ответчика.

Представитель третьего лица Администрации Рузского муниципального округа Московской области в судебном заседании суда первой инстанции решение по делу оставил на усмотрение суда. Пояснил, что спорный земельный участок расположен на землях государственной неразграниченной собственности, собственник которого является администрация. Спорный земельный участок истцу ответчиком не выделялся, не регистрировался и поэтому распоряжаться спорным участком ответчик не имеет права.

Представители третьих лиц Управление Росреестра по Московской области, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Муниципальный отдел по Можайскому и Рузскому районам Управления Росреестра по Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие 3-его лица.

Решением Рузского районного суда Московской области от <данные изъяты> в удовлетворении искового заявления ФИО к <данные изъяты> о признании действительным договора купли-продажи земельного участка и признании права собственности на земельный участок отказано.

С решением суда не согласился истец ФИО, подал апелляционную жалобу.

Доводы жалобы мотивированы тем, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неверное толкование судом доказательств. Полагает, что поскольку имеется договор аренды, экспертизой установлено, что участок не был образован из земель госсобственности, истец произвел оплату по договору купли-продажи, ответчик ООО «Полярис-2» договор не оспаривает, принял исполнение по договору, поэтому оснований для отказа в удовлетворении исковых требований у суда не имелось. Просит решение суда отменить и принять новое, которым ее исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение отменить.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, на основании ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Заслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что <данные изъяты> между АО «Тучковское» и истцом ФИО был заключен договор аренды <данные изъяты> земельного участка площадью 2400 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> (подстанция). Договор зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Рузского района Московской области в реестре за <данные изъяты> от <данные изъяты>., Сведения о земельном участке внесены в ЕГРН, участку присвоен КН <данные изъяты>.

<данные изъяты> между ООО «Полярис-2» и истцом был заключен предварительный договор <данные изъяты> купли-продажи земельного участка общей площадью 2400 кв.м., кадастровый <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, участок <данные изъяты> (подстанция), категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешённого использования – для ведения личного подсобного хозяйства, ранее находившегося в составе земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, земли СПК «Совхоз Тучковский», кадастровый <данные изъяты>.

По условиям предварительного договора купли-продажи участка ответчик обязался заключить с истцом основной договор купли- продажи данного земельного участка в течение 1 месяца с момента подписания предварительного договора (п.1.2 договора). Пунктом 3.1. Договора сторонами установлена выкупная цена земельного участка в размере <данные изъяты> рублей. Согласно п. 3.2. Договора сумма, указанная в п.3.1 договора выплачивается покупателем продавцу в течение одного месяца после подписания сторонами предварительного договора.

Предварительный договор был подписан истцом <данные изъяты>г., выкупная стоимость земельного участка оплачена в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру <данные изъяты> от <данные изъяты>.

По делу по ходатайству представителя истца была проведена судебная землеустроительная экспертиза.

Согласно выводов проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы ООО «АВС», земельный участок с КН <данные изъяты> по факту пользования соответствует сведениям ЕГРН в части границ земельного участка и площади участка 2400 кв.м. Участок огорожен забором с 3-х сторон, на участке имеется дворовый туалет, к участку подведена линия электропередач, на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости многолетние насаждения. По вопросу <данные изъяты> экспертом дан ответ, что земельный участок с КН <данные изъяты> является смежным земельным участком по отношению к участку с КН <данные изъяты>, без пересечения границ. По вопросу <данные изъяты> дан ответ, что земельный участок входит в границы населенного пункта д.Нестерово с <данные изъяты>, был образован из земель АО «Тучковский», СПК «Совхоз Тучковский», далее с <данные изъяты> входит в границы населенного пункта д.Нестерово.

Разрешая спор суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам ст.ст.56,67 ГПК РФ, руководствуясь ст.ст. 11,12,209,223, 218, 432, 454, 164, 549, 551, 556 ГК РФ, установив, что истцом не представлено доказательств нарушения его права, поскольку в материалы дела представлено Уведомление ФСГРКиК о приостановлении государственной регистрации прав по другому участку с КН <данные изъяты>, а также установив, что договор купли-продажи сторонами и иными лицами не оспаривается, надлежащих документов, подтверждающих исключение земельного участка истца из массива земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> не представлено, как и не представлено правоустанавливающих и правоподтверждающих документов о том, что ранее спорный земельный участок принадлежал на праве собственности ответчику, при этом исключив из числа доказательств по делу выводы эксперта о том, что испрашиваемый земельный участок в полном объеме входит в границы совхоза «Тучковский», далее в границы СПК «Совхоза Тучковский», так как указанные выводы были сделаны на основании документов, которые не были истребованы судом в порядке ст.57 ГПК РФ, не предоставлялись сторонами в обоснование своих доводов и возражений, не приобщались к материалам дела, пришел к выводу о том, что поскольку право собственности на спорный участок за продавцом не зарегистрировано, спорный участок не входит в массив земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащий ООО «Полярис-2» с КН <данные изъяты> без наложений (пересечений) границ и отсутствием реестровой ошибки, то исковые требования удовлетворению не подлежат.

Судебная коллегия приходит к выводу, что нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, вопреки доводам апелляционной жалобы, допущено не было.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Абзацем 1 пункта 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с абзацем 1 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок. При этом заключение предварительного договора и его исполнение не может служить основанием возникновения права собственности на указываемую в таком договоре вещь, по поводу которого должен быть заключен основной договор.

В абзацах 2 и 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно разъяснениям в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

По общему правилу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ определено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 25 ЗК РФ государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

В соответствии со статьей 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2).

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Согласно статье 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно пункту 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

При таком положении, с учетом отсутствия государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок у ООО "Полярис-2" заключение между ФИО и ООО "Полярис-2" предварительного договора от <данные изъяты><данные изъяты>, фактическое владение ФИО земельным участком и внесение его стоимости продавцу основанием для признания права собственности на земельный участок за ФИО служить не могут.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе фактически направлены на переоценку доказательств, не содержат фактов, которые не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Рузского городского суда Московской области от <данные изъяты> - оставить без изменения.

апелляционную жалобу ФИО – без удовлетворения

Председательствующий судья

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено <данные изъяты> года