Апелляционное определение № 33-2987/2026 от 7 апреля 2026 г.

УИД – 59RS0003-01-2016-002213-71

Дело № 33-2987/2026 (13-1085/2025)

Мотивированное апелляционное

определение изготовлено 08.04.2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Пермь 07.04.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего судьи Смирновой М.А., судей Варовой Л.Н,, Аникиной К.С. при ведении протокола секретарем судебного заседания Балуевой Ю.О. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании жилых помещений однокомнатной квартирой, признании недействительным договора купли-продажи, признании права собственности, вынесении решения о государственной регистрации права собственности, взыскании судебных расходов,

по апелляционной жалобе лица, не привлеченного к участию в деле, ФИО3 на решение Кировского районного суда г. Перми от 05.06.2017.

Заслушав доклад судьи Смирновой М.А., пояснения представителя истца ФИО4, представителя ФИО3 – ФИО5, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

ФИО1 с учетом уточнений в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО6 о признании договора купли-продажи от 07.06.2016г квартиры №16 в доме №26а по ул.**** недействительным и применении последствий его недействительности путем признания отсутствующим право собственности ФИО6 на квартиру № 16; признании жилые помещения № 10 (26,9 кв.м.), № 8 (2,4 кв.м.), № 7 (3,8 кв.2), № 9 (3,9 кв.м.) в квартире № 16 площадью 78,4 кв.м. (кадастровый номер **) дома № 26а по ул. **** однокомнатной квартирой № 16/2 площадью 36,65 кв.м. в целях постановки квартиры № 16/2 на кадастровый учет; признании права собственности на объекты недвижимости – однокомнатную квартиру № 16/2 общей площадью 36,65 кв.м. на третьем этаже дома № 26а по ул. ****, и части нежилого (чердачного) помещения площадью 132,21 кв.м. согласно техническому паспорту дома; государственной регистрации права собственности на часть нежилого (чердачного) помещения площадью 132,21 кв.м. и однокомнатную квартиру № 16/2 общей площадью 36,65 кв.м. на третьем этаже дома № 26а по ул. ****; взыскании судебных расходов в размере 24197,13 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании договоров строительного подряда № ** от 03.06.2013, № ** от 02.10.2013, № ** от 05.12.2013, заключенных с ФИО2, ФИО1 выполнила строительно-монтажные работы по устройству кровель на многоквартирных домах в г. Перми – ул. **** 39, **** 26а, **** 5 на общую сумму 4 580 390 рублей. 10.09.2013 между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры и нежилого помещения, по условиям которого ФИО2 обязался построить на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке по адресу **** 26а трехэтажный жилой дом и передать в собственность ФИО1 однокомнатную квартиру № 22 общей площадью 36,65 кв.м. и часть нежилого (чердачного) помещения площадью 129 кв.м. в данном доме. Договором определена цена квартиры в размере 1 264 425 рублей, цена нежилого (чердачного) помещения - 1 935 000 рублей. Оплата предусмотрена любым способом, не противоречащим закону. В соответствии с дополнительным соглашением от 10.09.2013 к договору строительного подряда № ** от 03.06.2013 ФИО2 обязался передать ФИО1 в собственность в счет погашения долга квартиру № 22 в доме 26а по ул. ****. В соответствии с условиями договора подряда № ** от 02.10.2013 и дополнительного соглашения к договору оплата производится путем передачи в счет оплаты работ и материалов по договору нежилого (чердачного) помещения. Аналогичные условия предусмотрены договором № ** от 05.12.2013. 06.06.2014 ФИО2 выдал ФИО1 справку о выполнении обязательств ФИО1 по предварительному договору. 17.09.2014 между сторонами подписан акт взаимозачета по предварительному договору купли-продажи квартиры и нежилого помещения. Из буквального толкования содержания акта следует, что ФИО2 принял оплату, а ФИО1 приняла в собственность квартиру № 22 и часть нежилого помещения в доме 26а по ул. ****. Дом по адресу: **** 26а закончен строительством, введен в эксплуатацию, но ФИО2 препятствует ФИО1 в оформлении права собственности – не передает документы, необходимые для регистрации права. По данным филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» жилой дом № 26а по ул. **** по состоянию на 20.01.2014 состоял из 24 квартир, в дальнейшем по инициативе ФИО2 данная инвентаризационная запись погашена, дом стал учитываться как 18 квартирный. Приобретенная ФИО1 квартира № 22 площадью 36,65 кв.м. согласно технического плана является помещениями № 10 (26,9 кв.м), № 8 (2,4 кв.м.), № 7 (3,8 кв.м.), № 9 (3,9 кв.м.) – всего 37 кв.м. в квартире № 16 общей площадью 78,4 кв.м. Приобретенная К. квартира № 21 площадью 34,47 кв.м. по договору от 18.02.2013г. является помещениями № 6 (2,4 кв.м.), № 2 (№,8 кв.м.), № 3 (3,9 кв.м.) № 5 (8,9 кв.м.) и № 4 (14,2 кв.м.), всего 33,2 кв.м. в квартире № 16 площадью 78,4 кв.м. Квартиры № 21 и № 22 учтены как квартира № 16, имеют раздельный коридор общего пользования площадью 8,2 кв.м., оборудованы каждая вытяжной вентиляцией, позволяющей оборудовать кухню, установлены приборы учета расхода электроэнергии и воды, выведены трубы водоснабжения и канализации, оборудовано радиаторное отопление. Таким образом, помещения являются автономными, представляют собой две отдельные квартиры, и могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов. Договор купли- продажи является мнимой сделкой. Обстоятельства, при которых указанный договор заключен, свидетельствуют о недобросовестном поведении ответчиков.

Решением Кировского районного суда г. Перми от 05.06.2017 исковые требования ФИО1 удовлетворены.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней лицо, не привлеченное к участию в деле, ФИО3 просит решение суда отменить в части признания за ФИО1 права собственности на часть нежилого помещения (чердачно-мансардного) общей площадью 132,21кв.м. в многоквартирном доме по адресу: **** 26а и принять в этой части новое решение об отказе в иске. Указывает, что судом неверно применены нормы материального права, неправильно установлены обстоятельств, имеющих значение для дела. В период рассмотрения данного дела ФИО3 уже имела право на нежилое помещение площадью 32,5 кв.м, на основании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения на чердачном этаже, расположенного над квартирой № 20 в многоквартирном доме № 26а по ул. ****, заключенного 10.10.2016 между ней и ФИО2 Спорное нежилое помещение было передано застройщиком ФИО2 сразу же после исполнения ФИО3 условий договора по оплате, о чем не могла не знать ФИО1 Управлением Росреестра по Пермскому краю отказано в регистрации права собственности на нежилое помещение 32,5 кв.м., расположенное на мансардном этаже в многоквартирном доме №26а по ул. ****, на основании наложения площади помещения ФИО3 на уже зарегистрированное за ФИО1 помещение. Из предварительного договора купли-продажи не следует, что нежилое (чердачное) помещений имеет обособленную структуру, определить где именно оно находится на чердачном этаже не представляется возможным, технический план с характеристиками спорного нежилого помещения отсутствует; часть (чердачного) нежилого помещения не может являться самостоятельным объектом гражданских прав без установления его местоположения. ФИО3 не была привлечена к участию в деле, чем были нарушены ее права. Ссылаясь на положения Жилищного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006, содержащее понятие общего имущества в многоквартирном доме и порядок распоряжения им собственниками помещений в данном доме, апеллянт указывает, что оспариваем решением нарушены права М1. собственника помещения в жилом доме, а именно, в отсутствие согласия собственников помещений в многоквартирном доме уменьшен размер общего имущества путем переоборудования чердачного помещения под мансардный этаж и передачи спорного помещения в нем в единоличную собственность ФИО1

В суде апелляционной инстанции представитель апеллянта ФИО3. – ФИО7 на доводах апелляционной жалобы настаивал. Представитель истца ФИО4 полагает решение уда законным в удовлетворении апелляционной жалобы просила отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. Учитывая, что данные лица были надлежащим образом извещены о дате времени и месте рассмотрения дела, в силу части 2 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена заблаговременно на интернет-сайте Пермского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным, рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения, в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах изложенных в жалобе доводов, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме. При этом суд исходил из того, что заключенный между истцом и ФИО2 предварительный договор купли-продажи был направлен на возникновение между сторонами отношений по договору участия в долевом строительстве; договор не оспорен, недействительным не признан. Дом по адресу: **** 26а возведен, принят в эксплуатацию. ФИО1, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ФИО2 Жилой дом является 18-квартирным, квартира №22, в настоящее время имеет №16, которая состоит из общедомового коридора и двух изолированных и структурно-обособленных квартир; изначально данное жилое помещение предполагалось не как одно, а как два отдельных помещения, не имеющих друг к другу отношения, которые ФИО2 в последующем самовольно преобразовал, переустройство либо перепланировку квартиры № 22 он не проводил; помещения №№10 площадью 26,9 кв.м., 8 – 2,4 кв.м., 7 – 3,8 кв.м. и 9 – 3,9 кв.м., всего 36,65 кв.м., расположенные в квартире №16 площадью 78,4 кв.м. являются структурно-обособленными и образуют изолированную однокомнатную квартиру. Суду не представлено доказательств, что ФИО6, являлась лицом, принимавшим участие в долевом строительстве дома по ул. **** 26а в г. Перми, уплачивала денежные средства наравне с другими участниками долевого строительства, квартира передана ей во владение в установленном законом порядке. Истец вправе требовать защиты права путем признания отсутствующим зарегистрированного права ФИО6 в отношении части квартиры № 16. Часть нежилого (чердачного) помещения, являющегося мансардным, общей площадью 132,21 кв.м. технически возможно выделить в натуре для использования в качестве вспомогательного к однокомнатной квартире, образуемой из помещений в квартире №16; помещения мансардного этажа площадями 38,40 кв.м.и 93,81 кв.м. (вместе площадью 132,21 кв.м.) сообщаются между собой посредством дверного проема, структурно обособлены от остального объема здания, отграничены конструкциями стен, перекрытиями.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2).

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (пункт 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Согласно пункту 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

При этом частью 1 статьи 3 названного Закона предусмотрено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды такого земельного участка.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 названного Федерального закона).

Частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательные условия, подлежащие включению в договор участия в долевом строительстве, указаны в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12. 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Из материалов настоящего дела и гражданского дела № 2-109/2025 следует, что 28.06.2013 департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Перми ФИО2 выдано разрешение №** на строительство трехэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: **** 26а, в соответствии с утвержденной проектной документацией, серия проекта: индивидуальный, шифр 008-2012. Краткие проектные характеристики: строительный объем: 7035 куб.м., общая площадь 1816,34 кв.м., площадь застройки: 486,51 кв.м., площадь земельного участка: 1068,70 кв.м., количество этажей: 3, количество квартир 18, общая площадь квартир: 905,16 кв.м, срок действия разрешения до 28.01.2014.

Впоследствии взамен указанного разрешения в связи с продлением срока действия выдано разрешение на строительство от 24.09.2014 №** сроком действия до 24.04.2015 (т. 1 л.д. 121). В связи с уточнением проектных характеристик, выдано разрешение на строительство от 27.01.2015 №** сроком действия до 24.04.2015.

28.01.2015 ФИО2 выдано разрешение №** на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – трехэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: **** 26а, строительный объем 7035 куб.м., общая площадь 1927,01 кв.м. (т. 1 л.д. 129-130). С целью получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию кадастровым инженером Ш1. подготовлен технический план здания от 27.06.2014 (т. 3 л.д. 164), согласно которому общая площадь квартир (за исключением балконов, террас, лоджий, веранд) составляет 1931,2 кв.м., в общую этажность здания не включены подполье и чердак.

Согласно техническому плану здания от 18.05.2015, составленному кадастровым инженером Ш1., (аналогичному плану от 27.06.2014) здание по адресу: **** 26а представляет собой трехэтажный многоквартирный жилой дом, общая площадь здания 1931,2 кв.м., год постройки 2015, приведены характеристики помещений в многоквартирном доме, в том числе помещения (общее имущество в многоквартирном доме) площадью 103,1 кв.м., жилые помещения (квартиры с 1 по 18), площадь техподполья и чердака составляет 774,5 кв.м., технический чердак с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включается.

Объект недвижимости – многоквартирный дом, расположенный по адресу: **** 26а, поставлен на государственный кадастровый учет 06.07.2015, объекту присвоен кадастровый номер **:245, многоквартирный дом расположен в границах земельного участка с кадастровым номером **:29.

На основании договоров строительного подряда № ** от 03.06.2013, № ** от 02.10.2013, № ** от 05.12.2023, заключенных с ФИО2, ФИО1 выполняла работы по устройству кровли на многоквартирных домах по адресу: **** 26а.

10.09.2013 между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи нежилого (чердачного) помещения, из условий которого следует, что продавец обязуется перед покупателем построить на земельном участке с кадастровым номером **:29 трехэтажный жилой дом и передать в собственность ФИО1 квартиру и нежилое (чердачное) помещение, находящиеся в данном доме, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора: квартиру № 22 общей площадью 36,65 кв.м., 3 этаж, 1 подъезд, состоящая из 1 комнаты и нежилое (чердачное) помещение, общей площадью приблизительно 129 кв.м., 1 подъезд, расположенные по адресу: **** 26а. Характеристики нежилого (чердачного) помещения указаны в Приложениях № 1 и № 2 к настоящему договору. Общая площадь нежилого (чердачного) помещения является ориентировочной и подлежит уточнению по данным технического паспорта, составляемого органом инвентаризации (пункт 1.3). Согласно разделу 2 договора указанную квартиру и нежилое помещение продавец продал покупателю за согласованную сторонами цену в размере 3199425 рублей, в том числе стоимость квартиры – 1 264425 рублей, стоимость нежилого (чердачного) помещения – 1935000 рублей.

Согласно справке от 06.06.2014, выданной ФИО2, общая стоимость квартиры № 22 общей площадью 36,65 кв.м. 3этаж и нежилого (чердачного) помещения общей площадью приблизительно 129 кв.м., расположенных по адресу: **** 26а, составила 3199524 рублей, денежные средства подучены в указанной сумме, претензий с О1. не имеет.

17.09.2014 между ФИО2 и ФИО1 подписан акт взаимозачета по предварительному договору купли-продажи квартиры и нежилого помещения, согласно которому стороны согласились произвести взаимозачет в следующем порядке: продавец ФИО2 принимает в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи от 10.09.2013 работы по устройству кровли по договорам строительного подряда № ** от 03.06.2013 на сумму 1000 0000 рублей, № ** от 02.10.2023 на сумму 1146350 рублей, № ** от 05.12.2013 от 05.12.2013 на сумму 1053075 рублей, всего 3199425 рублей; покупатель ФИО1 принимает в счет оплаты вышеуказанных договоров строительного подряда на устройство кровли квартиру № 22 общей площадью 36,65 кв.м. 3 этаж стоимостью 1264425 рублей и нежилого (чердачного) помещения общей площадью приблизительно 129 кв.м. стоимостью 1935000 рублей, расположенных по адресу: **** 26а.

Из протокола очной ставки от 13.04.2017 между ФИО2 и О2., проведенной в рамках уголовного дела № 1-11/2022 в отношении И., следует, что в части взаимозачета И. свои обязательства в отношении квартиры № 22 и трех мансардных помещений над квартирой площадью 129 кв.м. ФИО1 не выполнял в связи с подачей исков о признании договоров подряда недействительными. Квартиры поставлены на кадастровый учет 28.01.2023, право на них зарегистрировано 16.12.2015, после снятия ареста право переоформлено на Оганисян, 08.06.2016 снова наложен арест, в связи с чем он не имел возможности передать имущество; ФИО1 имеет решение суда, по которому она получит в собственность свое имущество. В настоящее время в квартире проживает Б1., часть помещений мансарды свободны, часть занята Б2.; на каком основании Б2. проживает не известно, мансарду ему не продавал, деньги не получал, он делал ремонт О1., О2.. На момент заключения предварительного договора имел возможность передать в собственность нежилые помещения на мансардном этаже, они были фактически, но не было документов на них. Сейчас на кадастровом учете нет нежилых помещений, кадастровая плата отказывает в постановке объектов на учет, такие помещения можно получить только в судебном порядке, что и сделали О1., О2.. В доме по проекту было техническое чердачное помещение, путем перепланировки из технического этажа можно сделать мансарду. Помещения О1., О2. поставят на кадастровый учет, когда вступит в законную силу решение суда.

Согласно заключению ООО «Бизнес Эксперт» от 09.01.2017 помещения № 10 (26,9 кв.м.), № 8 (2,4 кв.м.), № 7 (3,8 кв.м.), № 9 (3,9 кв.м.), всего 36,65 кв.м. – квартиры № 16 площадью 78,4 кв.м. многоквартирного дома № 26а по ул. **** являются структурно-обособленными и образуют изолированную однокомнатную квартиру. Техническая возможность выделить в натуре помещения мансардного этажа общей площадью 132,21 кв.м. для использования в качестве вспомогательного к однокомнатной квартире, образуемой из помещений № 10 (26,9 кв.м.), № 8 (2,4 кв.м.), № 7 (3,8 кв.м.), № 9 (3,9 кв.м.), всего 36,65 кв.м. в квартире № 16 (схема № 4), помещения №№7-10 структурно-обособлены, ограничены от остального объема здания строительными конструкциями (кирпичными стенами, перекрытиями), имеют отдельный вход, который не используется для доступа в иное помещение.

Согласно сведениям ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером **:259 – квартира площадью 78,4 кв.м., расположенная по адресу: **** 26а-16, право собственности на которое было зарегистрировано с 13.01.2016 за ФИО2, с 12.02.2018 ФИО6 (права собственности прекращено 12.02.2018 на основании решения Кировского районного суда г. Перми) снят с кадастрового учета 19.09.2022 в связи с образованием трех объектов недвижимости с кадастровыми номерами **:283, **:284, **:285. Право собственности на квартиру с кадастровым номером **:283 по адресу: **** 26а-16/2 с 30.12.2027 зарегистрировано за ФИО1 на основании решения Кировского районного суда г. Перми от 05.06.2017, с 04.08.2018 за Ш2. Право собственности на квартиру с кадастровым номером **:284 площадью 33,2 кв.м. по адресу: **** 26а-16 зарегистрировано за К. (регистрация права с 26.06.2022). Объект недвижимости с кадастровым номером **:285 с назначением общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме площадью 8,2 кв.м. по адресу: **** 26а снят с кадастрового учета 27.03.2025.

10.10.2016 между ФИО2 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи нежилого (чердачного) помещения, из условий которого следует, что продавец обязуется перед покупателем построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность нежилое (чердачное) помещение, находящееся в данном доме, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора: нежилое (чердачное) помещение, расположенное над квартирой № 20, общей площадью приблизительно 32,5 кв.м., 1 подъезд, расположенное по адресу: **** 26а. Характеристики нежилого (чердачного) помещения указаны в приложении № 1 к настоящему договору (пункты 1.1-1.2). Общая площадь нежилого (чердачного) помещения является ориентировочной и подлежит уточнению по данным технического паспорта, составляемого органом инвентаризации (пункт 1.3). Продавец обязан заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в срок до 31.12.2019 (пункт 4.1.2); передать покупателю в собственность нежилое (чердачное) помещение, являющееся предметом договора и указанное в пункте 1.2 договора по передаточному акту (пункт 4.1.3).

В приложении № 1 к предварительному договору от 10.10.2016 указаны характеристики объекта недвижимости – нежилое чердачное помещение, общей площадью 32,5 кв.м. (ориентировочная) в 1 подъезде дома (т. 1 л.д. 9 оборот). Приложением№ 2 к договору является схема чердачного (мансардного) этажа дома с графическим обозначением предмета договора (т. 1 л.д. 10). Обязательство по выплате денежных средств по договору в счет оплаты нежилого (чердачного) помещения ФИО3 выполнены, что подтверждено актом передачи денег от 11.10.2016.

24.01.2025 кадастровым инженером Ш1. составлен технический план на нежилое помещение площадью 35,4 кв.м. (погрешность 0,3 кв.м.) (помещения 8-11 на поэтажном плане), расположенное в мансарде жилого дома по адресу: **** 26а, кадастровый номер здания **:245.

Согласно выводам технического заключения ООО «МК-Проект» №13/01-2025-ТЗ об оценке технического состояния (визуального обследования) нежилых помещений, расположенных на мансардном этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: **** 26а, помещения № 8, № 9, № 10, № 11 на мансардном этаже пригодны для дальнейшей эксплуатации в качестве нежилых помещений. Работы по перепланировке (устройству перегородок из гипсовых пазогребневых плит с последующей отделкой) нежилых помещений не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства (МКД **** 26а) и его частей и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. На вышеуказанные виды работ не требуется разрешение на строительство (реконструкцию). Нежилые помещения соответствуют требованиям к надежности и безопасности и соответствуют требованиям норм и стандартов, действующих на территории Российской Федерации, обеспечивают безопасную эксплуатацию объекта и не создают угрозу для жизни и здоровья людей.

Решением Кировского районного суда г. Перми от 20.01.2024 по гражданскому делу № 2-9/2024 многоквартирный дом по адресу: **** 26а, имеющий четыре надземных этажа и один подземный этаж, кадастровый номер **:245, признан пригодным к эксплуатации; признано право собственности М2. на нежилые помещения площадью 110 кв.м., номера на поэтажном плане 1-6 (согласно техническому плану), расположенные на четвертом надземном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: **** 26а, кадастровый номер **:245. Решение вступило в законную силу 27.02.2024.

Согласно заключению эксперта № 2193/10-2/23-45 от 29.12.2023 здание, расположенное по адресу: **** 26а, кадастровый номер **:245, имеющее четыре надземных этажа (в том числе, мансардный этаж) и один подземный этаж, соответствует требованиям строительных норм и правил. Вместе с тем, данное здание не соответствует строительным нормам и правилам в части: подвальный этаж многоквартирного жилого дома не соответствует пунктам 6.4.5, 6.4.7, 7.8, 7.9 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»; мансардный этаж многоквартирного жилого дома не соответствует пункту 5.4 ВСН-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального назначения»; статьям 48, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Здание пригодно к эксплуатации в качестве многоквартирного жилого дома в соответствии с их назначением. Подвальный технический этаж пригоден для дальнейшей эксплуатации в качестве технического помещения при условии устранения выявленных несоответствий. Мансардный этаж пригоден для дальнейшей эксплуатации в качестве этажа с нежилыми помещениями при условии устранения выявленной реконструкции. Здание, расположенное по адресу: **** 26а, кадастровый номер **:245, имеющее четыре надземных этажа (в том числе, мансардный этаж) и один подземный этаж, отвечает требованиям безопасности. Конструкции дома являются безопасными, и не создается угроза жизни и здоровью граждан. При подготовке заключения экспертом помещения мансардного этажа условно представлены на схеме № 8 и обозначены номерами 19-25. Помещения под номерами 20-21 объединены в одну обособленную квартиру площадью 89 кв.м., помещение находится в осях Д-Ж/1-3, располагается над квартирами № 17 и № 16/1 третьего этажа жилого дома; помещение (квартира) № 23 площадью 36,5 кв.м. расположено над квартирой № 15 третьего этажа жилого дома; помещение № 22 площадью 35,1 кв.м. расположено над квартирой № 16 третьего этажа и имеет сообщение с данной квартирой через лестничную клетку, пригодно для эксплуатации в качестве нежилого помещения в комплексе с квартирой № 16, так как помещение № 22 не имеет самостоятельного выхода на мансардный этаж (изолировано кирпичной стеной). Помещения на мансардном этаже пригодны для эксплуатации в качестве нежилых помещений в соответствии с их назначением согласно проектной документации шифр 8-12.

Согласно информации Управления Росреестра по Пермскому краю 07.05.2024 в характеристики многоквартирного жилого дома с кадастровым номером **:245 на основании заявления М2. от 23.04.2024 и технического плана от 21.04.2024, подготовленного кадастровым инженером Ш1., в состав которого включено решение Кировского районного суда г. Перми № 2-9/2024 от 20.10.2024, внесены изменения в сведения о площади и этажности здания.

Согласно сведениям ЕГРН многоквартирный дом с кадастровым номером **:245 имеет связь с 31 помещением, в том числе с помещением с кадастровым номером **:413. Сведения о данном помещении внесены в ЕГРН 03.06.2024 на основании технического плана от 29.05.2024, подготовленного кадастровым инженером Ш1. в связи с созданием помещения, расположенного по адресу: **** 26а. Согласно плану помещения оно является нежилым, имеет площадь 132,2 кв.м. и располагается на мансардном этаже многоквартирного дома с кадастровым номером **:245. 03.06.2024 в ЕГРН внесена запись о праве собственности ФИО1 на основании решения Кировского районного суда г. Перми от 06.07.2017 по делу № 2-1599/2017.

Согласно части 4 статьи 13, части 3 статьи 320 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, не привлеченные к участию в деле, вне зависимости от того, указаны ли они в мотивировочной или резолютивной части судебного постановления, вправе обжаловать в апелляционном порядке решение суда первой инстанции, которым разрешен вопрос об их правах и обязанностях.

Согласно руководящим разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», в силу части 4 статьи 13, части 3 статьи 320 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, не привлеченные к участию в деле, вне зависимости от того, указаны ли они в мотивировочной или резолютивной части судебного постановления, вправе обжаловать в апелляционном порядке решение суда первой инстанции, которым разрешен вопрос об их правах и обязанностях.

Согласно руководящим разъяснениям, изложенным в абзаце 1 пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», по смыслу части 3 статьи 320, пунктов 2, 4 части 1 статьи 322 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в апелляционной жалобе, поданной лицом, не привлеченным к участию в деле, должно быть указано, в чем состоит нарушение его прав, свобод или законных интересов обжалуемым решением суда.

Таким образом, лицам, не привлеченным к участию в деле, принадлежит право подачи апелляционной жалобы лишь при условии, что обжалуемым судебным постановлением разрешен вопрос об их правах и обязанностях. При этом судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются обязанности на это лицо.

Согласно пункту 2, абзацу 1 пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Согласно руководящим разъяснениям, изложенным в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Из установленных по делу обстоятельств следует, что ФИО1 заявлен иск о признании права собственности на помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: **** 26а, в том числе на помещения третьего этажа № 10 (26,9 кв.м.), № 8 (2,4 кв.м.), № 7 (3,8 кв.м.), № 9 (3,9 кв.м.) общей площадью 36,65 кв.м., являющихся отдельным обособленным помещением (однокомнатной квартирой), и нежилые помещения № 8, № 9, № 10, № 11 общей площадью 132,21 кв.м. чердачного – мансардного этажа. Также между ФИО2 и ФИО3 10.10.2016 заключен предварительный договор купли-продажи нежилого (чердачного) помещения, расположенного над квартирой № 20, общей площадью приблизительно 32,5 кв.м., 1 подъезд, по адресу: **** 26а.

В части признания недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного 02.06.2016 между ФИО2 и ФИО6; признании отсутствующим зарегистрированного права ФИО6 в отношении частей квартиры № 16 - помещений № 10 (26,9 кв.м), № 8 (2,4 кв.м), № 7 (3,8 кв.м), № 9 (3,9 кв.м) площадью 36,65 кв.м. в доме по ул. **** 26а г. Перми, образующих квартиру № 16/2; признании права собственности за ФИО1 на указанные жилые помещения ФИО3 не оспаривается, а потому в силу принципа диспозитивности не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Оспаривая обжалуемое решение в остальной части, ФИО3 указывает, что часть нежилых помещений, расположенных на мансардном этаже многоквартирного жилого дома по ул. **** 26а не может быть самостоятельным объектом гражданских прав без установления его местоположения посредством графического отображения, права ФИО3 нарушены в связи с тем, что решением суда по делу № 2-109/2025 за ней признано право собственности на нежилые помещения общей площадью 32,5 кв.м., номера на поэтажном плане № 8, 9, 10, 11 (согласно техническому плану), расположенные на четвертом надземном этаже (мансардный этаж) многоквартирного жилого дома по адресу: **** 26а, при обращении в Управление Росреестра по Пермскому краю с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимости ей было отказано по причине наложения площади помещения ФИО3 на уже зарегистрированное за ФИО1 помещение.

Из установленных по делу обстоятельств следует, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 27.11.2025 решение Кировского районного суда г. Перми № 2-109/2025 от 18.02.2025 с учетом определения суда об устранении описки от 14.04.2025, которым предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 10.10.2016 на чердачном этаже, расположенного над квартирой № 20, общей площадью приблизительно 32,5 кв.м., 1 подъезд в многоквартирном доме по адресу: **** 26а, заключенный между ФИО3 и ФИО2, признан договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома; за ФИО3 признано право собственности на нежилое помещение общей площадью 32,5 кв.м., номера на поэтажном плане № 8, 9, 10, 11 (согласно техническому плану), расположенное на четвертом надземном этаже (мансардный этаж) многоквартирного жилого дома по адресу: **** 26а с кадастровым номером **:245, отменено, по делу принято новое решение об отказе в иске ФИО3 в полном объеме.

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Судом установлено, что имущественное требование ФИО1 возникло ранее требования ФИО3, поскольку предварительный договор купли-продажи квартиры и нежилого помещения между ФИО2 и ФИО1 заключен 10.09.2013; на момент заключения с ФИО1 указанного договора никаких иных договоров в отношении спорного имущества заключено не было (в том числе с ФИО3); обязательства по оплате цены договора исполнены участником строительства многоквартирного жилого дома по ул. **** 26а в полном объеме; имущество передано ФИО2 во владение ФИО1; спорное помещение площадью 32,5 кв.м. по акту приема-передачи ФИО2 ФИО3 не передавалось, на момент заключения предварительного договора между ФИО2 и ФИО3 помещение площадью 132,21 кв.м. являлось свободным, изолированным от иных помещений, расположенных на мансардном этаже указанного здания. Судебным постановлением за ФИО3 признано право требовать возмещения убытков с застройщика.

Учитывая вышеизложенное, ФИО3 не является собственником спорного имущества. Право собственности за ФИО1 в настоящее время зарегистрировано в ЕГРН. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

В дополнениях к апелляционной жалобы ФИО3 ссылается на положения жилищного и гражданского законодательства, регулирующего правоотношения общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, указывая о невозможности предоставления в единоличную собственность части чердачного помещения в отсутствие согласия иных собственников помещений в данном доме.

Согласно сведениям ЕГРН ФИО3 является собственником жилого помещения площадью 33,6 кв.м. – квартиры № 3 в доме 26а по ул. **** 26а, а также доли в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади квартиры № 3 в земельном участке с кадастровым номером **:29, расположенном по данному адресу.

Состав общего имущества определяется согласно разделу 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Из установленных по делу обстоятельств следует, что 28.01.2015 ФИО2 выдано разрешение №** на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – трехэтажного многоквартирного жилого дома, согласно техническому плану здания от 27.06.2014, подготовленному для ввода здания в эксплуатацию кадастровым инженером Ш1., в общую этажность здания не включены подполье и чердак. С техническими характеристиками, указанными в техпаспорте, в 2015 году объект недвижимости был поставлен государственный кадастровый учет. Решением Кировского районного суда г. Перми от 20.10.2024 по делу № 2-9/2024 многоквартирный дом с кадастровым номером **:245, расположенный по адресу: **** 26а, имеющий четыре надземных этажа и один подземный этаж, признан пригодным к эксплуатации. Данный вывод суда основан на экспертном заключении № ** от 29.12.2023, согласно которому, выполнив анализ представленных документов, данных натурного осмотра и сопоставив их с терминами и определениями нормативно-технической документации, эксперты определили, что этаж, расположенный выше третьего этажа жилого многоквартирного дома по адресу: **** 26а, фасад которого частично образован поверхностью наклонной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада расположена на высоте 1 метра от уровня пола, является мансардным этажом. Также на мансардном этаже исследовались все помещения, перепланировка которых не соответствовала проектной документации, техническому паспорту на здание от 27.07.2014, пункту 5.4. ВСН88(р), при этом данные помещения экспертами признаны пригодными к эксплуатации в качестве нежилых помещений в соответствии с их назначение согласно проектной документации шифр 8-12. Согласно выводам экспертов исследуемое здание, имеющее четыре надземных этажа, соответствует требованиям строительных норм и правил, пригодно для эксплуатации в качестве многоквартирного жилого дома в соответствии с их назначением, в мансардный этаж пригоден для дальнейшей эксплуатации в качестве этажа с нежилыми помещениями при условии устранения выявленной реконструкции. Решение суда вступило в законную силу. На основании заявления М2. от 23.04.2024 и технического плана от 21.04.2024, подготовленного кадастровым инженером Ш1., в состав которого включен мансардный этаж, внесены изменения в сведения о площади (2210,4 кв.м.), и этажности здания (пять этажей, в том числе 1 подземный) - жилого дома с кадастровым номером **:245.

О состоявшемся судебном постановлении Кировского районного суда г. Перми от 20.10.2024 по делу № 2-9/2024 ФИО3 известно, поскольку он исследовался судом при рассмотрении гражданского дела № 2-109/2025 по иску ФИО3 о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное на мансардном этаже многоквартирного жилого дома по ул. **** 26а г. Перми. Данное решение ФИО3 не обжаловалось, напротив, в обоснование исковых требований ФИО3 ссылалась на данное судебное постановление как основание возникновения у нее права на обособленное помещение площадью 32,5 кв.м., расположенное на четвертом этаже (мансардном этаже) и не являющееся общим имуществом собственников помещений в данном жилом доме.

Недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом) установлена пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Содержанием принципа эстоппель является недопустимость противоречивого и непоследовательного поведения участника правоотношений, ущемляющего интересы других участников правоотношений либо посягающего на публичные интересы либо на права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Оценивая действия сторон на предмет добросовестности, судебная коллегия приходит к выводу, что в силу положений пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации право ФИО3 не подлежит защите, поскольку поведение (воля) апеллянта в отношении спорного имущества является непоследовательной и противоречивой.

В перечне имущества, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренного разделом 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, отсутствуют помещения мансардного этажа. Относимых и допустимых доказательств, подтверждающих назначение спорных помещений, расположенных на мансардном этаже, для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, а также для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, апеллянтом суд не представлено. Согласно сведениям ЕГРН за ФИО3 не зарегистрировано право общей долевой собственности на иные помещения, в том числе помещения мансардного этажа, многоквартирного дома по адресу: ****26а, кроме земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

Согласно руководящим разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», если при рассмотрении апелляционной жалобы лица, не привлеченного к участию в деле, будет установлено, что обжалуемым судебным постановлением не разрешен вопрос о правах и обязанностях этого лица, суд апелляционной инстанции на основании части 4 статьи 1 и пункта 4 статьи 328 Гражданского процессуально кодекса Российской Федерации выносит определение об оставлении апелляционной жалобы без рассмотрения по существу.

Судебная коллегия по результатам изучения апелляционной жалобы ФИО3 приходит к выводу о том, что обжалуемым судебным постановлением от 05.06.2017 вопрос о правах и обязанностях ФИО3 не разрешался, каких-либо прав она не лишается, в правах решением суда не ограничивается, обязанности на нее не возлагаются, следовательно, ФИО3 не является лицом, наделенным правом апелляционного обжалования вышеуказанного решения.

Судебная коллегия отмечает, что наличие у лица, не привлеченного к участию в деле, заинтересованности в исходе дела само по себе не наделяет его правом на обжалование судебного акта.

С учетом изложенных обстоятельств и положений части 4 статьи 1, пункта 4 статьи 328 Гражданского процессуально кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости оставлении апелляционной жалобы ФИО3 без рассмотрения по существу.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу ФИО3 на решение Кировского районного суда г. Перми от 05.06.2017оставить без рассмотрения по существу.

Председательствующий:

Судьи: