Решение № 2-6334/2019 2-6334/2019~М-2517/2019 М-2517/2019 от 25 ноября 2019 г. по делу № 2-6334/2019

47RS0004-01-2019-003050-86

Дело № 2-6334/2019

26 ноября 2019 года


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Всеволожский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Курбатовы Э. В.,

при секретаре Артюшихиной Ю.А.,

с участием представителя истца по доверенности от 2 марта 2019 года ФИО1,

представителя ответчика Германа П.В. по ордеру от 26 ноября 2019 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания» о признании права собственности на блок-секцию и земельный участок, взыскании неустойки, штрафа,

у с т а н о в и л:

истец обратилась в суд с иском к ООО «Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания» о признании за ней права собственности на блок-секцию в осях 1-2 А-Б и находящийся под ней земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес><адрес>.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика неустойку, определяемую в соответствии с ч.2 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ Федеральный закон от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Требования обосновывает тем, что 21 апреля 2014 года она заключила с ООО «Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания» предварительный договор купли-продажи блок-секции в доме блокированного типа № 42/6/Т-2, в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи блок-секции в доме сблокированного типа, характеристики которой указаны в п.1.2 предварительного договора, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>. Цена по договору установлена в размере 1 780 000 руб. Оплата по договору произведена истцом в полном объеме.

Истец указала, что срок заключения основного договора купли-продажи блок-секции в доме сблокированной застройки на основании заключенного меду ней и ответчиком предварительного договора от 21

апреля 2014 года неоднократно изменялся дополнительными соглашениями от 28 сентября 2014 года, 23 ноября 2015 года, 18 мая 2016 года, 30 августа 2016 года; в редакции последнего дополнительного соглашения от 30 августа 2016 года срок заключения основного договора установлен ло 30 декабря 2017 года.

Вместе с тем, как указано в иске, по вине ответчика основной договор к указанному дополнительным соглашением от 30 августа 2016 года подписан не был, при этом, с 2 июля 2015 года она (истец) фактически пользуется блок-секцией на основании предварительного акта приема-передачи объекта недвижимости от 2 июля 2015 года.

Истец указала, что в стоимость предварительного договора в размере 1 780 000 руб. включена стоимость земельного участка, на котором расположена блок-секция и часть прилегающей территории. Несмотря на отсутствие в предварительном договоре точных размеров земельного участка, земельный участок в настоящее время поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 47:09:0114001:1082.

Истец полагает нарушенными свои имущественные права, поскольку она в полном объеме исполнила обязательства по предварительному договору, однако, ответчик от исполнения принятых на себя обязательств уклоняется, строительство не завершает, объект недвижимости ей в установленном порядке не передает, она не может осуществить регистрацию своего права собственность на созданную недвижимость и полноценно владеть ею как собственник.

В связи с этим, истец также полагает, что она имеет право на взыскание с ответчика в ее пользу неустойки в соответствии с ч.2 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ Федеральный закон от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в размере 532 718 руб., согласно расчету от 26 ноября 2019 года.

В судебном заседании представитель истца требования иска поддержала, подтвердила изложенные доводы.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, полагает, что Федеральный закон № 214-ФЗ в части регулирования отношений при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан распространяет свое действие с 1 января 2017 года, таким образом, считает, что на правоотношения сторон, возникшие из предварительного договора купли-продажи блок секции от 21 апреля 2014 года, данный закон не распространяется.

Представитель ответчика полагает, что заключенный меду сторонами предварительный договор от 21 апреля 2014 года необходимо рассматривать как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Полагает, что требования иска о взыскании неустойки и штрафа удовлетворению не подлежат.

Суд, выслушав объяснения сторон, оценив доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. ст. 4, 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Установлено, что 21 апреля 2014 года сторонами заключен предварительный договор купли-продажи № 42/6/Т-2, предметом которого является обязанность сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи блок-секции в доме блокированного типа, характеристики которой указаны в п.1.2 договора, по адресу: <адрес>, <адрес>, с учетом положений п.3.1 договора.

Блок-секция, согласно п.1.2 договора имеет следующие характеристики: расположена в осях 1-2, А-Б, состоит из двух этажей, общей проектной площадью 42 кв.м, жилой площадью 20 кв.м.

Строительство дома сблокированного типа, включая блок-секцию, осуществляется на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес> Продавец владеет земельным участком с кадастровым (условным) номером № на праве собственности на основании договора от 20 февраля 2014 года, что подтверждается регистрацией в ЕГРН (п.1.4).

Срок заключения основного договора купли-продажи установлен сторонами до 15 ноября 2014 года (п.1.5).

Стоимость блок-секции составляет 1 780 000 руб. Указанная стоимость включает в себя стоимость самой блок-секции, а также стоимость земельного участка непосредственно под блок-секцией и часть прилегающей территории., размеры которой будут определены дополнительным соглашением после получения продавцом всех необходимых документов на землю, позволяющих точно определить размеры участка (п.3.1 договора).

Из дела видно, что неоднократно заключаемыми между сторонами дополнительными соглашениями срок заключения основного договора продлевался, окончательно дополнительным соглашением от 30 августа 2016 года срок заключения основного договора установлен 30 декабря 2017 года.

Установлено также, что спорный объект недвижимости передан истцу в пользование по предварительному акту 2 июля 2015 года.

Вместе с тем, документов об окончании строительства и вводе построенного объекта в эксплуатацию в деле не имеется, представитель ответчика в ходе судебного процесса пояснил, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдано.

Обстоятельство исполнения истцом обязательства по внесению платы по договору в размере 1 780 000 руб. подтверждено документально, ответчиком не оспаривается.

В силу ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Установив вышеуказанный обстоятельства по делу, с учетом приведенных положений законодательства, суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании за ней права собственности на незавершенный строительством объект – блок-секцию в доме блокированного типа с характеристиками, указанными в предварительном договоре от 21 апреля 2014 года подлежат удовлетворению.

Доводы представителя ответчика о том, что предварительный договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате и в данном случае положения ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 2140-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений о некоторые законодательные акты Российской Федерации" применению не подлежат; блок-секция не является объектом долевого строительства; законных оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки и штрафа не имеется, суд находит несостоятельными, поскольку они направлены на иное неверное толкование закона. В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений о некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный Закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г. Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за IV квартал 2012 г., действие вышеупомянутого Закона распространяется также и на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан в строительство объекта недвижимости иными способами, например путем заключения предварительного договора купли-продажи жилых помещений, в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Как следует из материалов дела, предварительный договор был заключен с целью привлечения денежных средств истца для инвестирования строительства дома блокированной застройки; ответчик является застройщиком указанного жилого комплекса, в том числе, блок-секции, подлежащей передаче истцу, на принадлежащем ему участке. Таким образом, указанные обстоятельства опровергают доводы ответчика.

Из условий договора в редакции дополнительного соглашения от 30 августа 2016 года следует, что стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи до 30 декабря 2017 года, однако, до настоящего времени основной договор купли-продажи блок-секции между сторонами не заключен; иные сроки передачи блок-секции договором не определены, таким образом, с 31 декабря 2017 года имеет место просрочка ответчиком исполнения принятого на себя обязательства по заключению с истцом договора купли-продажи оконченного строительством объекта и передаче его истцу.

Таким образом, на основании пункта 2 ст. 6 Закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка. Исходя из того, что на дату исполнения обязательства – 30 декабря 2017 года процентная ставка составила 7,75, период просрочки составил 696 дней, размер неустойки составляет 644 217, 6 руб.

На основании ст.196 Гражданского процессуального кодекса РФ, неустойка подлежит взысканию в пределах заявленного иска - 532 718 руб.

В п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным Законом.

С учетом изложенного, на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" с ответчика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы, присужденной к взысканию.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения иска о признании за истцом права собственности на земельный участок.

Истец просит признать за собой право собственности на конкретный земельный участков с кад.№ площадью 100 кв.м.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о возникновении у истца права собственности на данный конкретный земельный участок.

В деле также отсутствуют доказательств тому, что данный земельный участок выделен из земельного участка с кад.№, принадлежащего ответчику и на котором осуществлялось создание блокированной застройки.

В силу ст.554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Заключенный сторонами предварительный договор от 21 апреля 2014 года не содержит данных о земельном участке, как об объекте недвижимости, подлежащем передаче в собственность истцу.

Более того, предварительным договором установлено, что характеристики земельного участка, подлежащего передаче истцу, позволяющие точно определить его размеры, будут установлены дополнительным соглашением к договору. Однако, такое соглашение сторонами не заключалось.

Из представленного в материалы дела технического плана здания видно, что спорная блок-секция наземной частью распложена на земельном участке с кад.№, а балкон блок-секции нависает над земельным участком с кад.№.

При таких обстоятельствах нельзя признать обоснованными доводы иска о том, что блок-секция целиком расположена на испрашиваемом истцом земельном участке с кад.№, в том числе, сформированным в целях ее использования.

Таким образом, иск подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, паспорт № выдан ТП № 19 отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в Калининском районе города Санкт-Петербурга 29 ноября 2010 года, код подразделения №, право собственности на блок-секцию, расположенную в осях 1-2, А-Б, состоящую из двух этажей, общей проектной площадью 42 кв.м, жилой площадью 20 кв.м. по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>.

Взыскать с ООО «Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания» в пользу ФИО2 неустойку в размере 532 718 руб., штраф в размере 266 359 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания» в бюджет МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области государственную пошлину в размере 19 763, 59 руб.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья