Решение № 2-1506/2025 2-1506/2025~М-1327/2025 М-1327/2025 от 3 сентября 2025 г. по делу № 2-1506/2025

УИД 74RS0043-01-2025-001838-09

Дело № 2-1506/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Чебаркуль Челябинской области

Чебаркульский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Устьянцева Н.С.,

при секретаре Куликовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истца УМС администрации Чебаркульского городского округа - ФИО1, ответчиков ФИО2, ФИО3, гражданское дело по иску Управления муниципальной собственностью администрации Чебаркульского городского округа к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа (далее - УМС администрации Чебаркульского городского округа) обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3, в котором просит:

- Признать недействительным договор переуступки права аренды земельного участка к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

- Применить последствия недействительности сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права аренды ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

- Восстановить право аренды на земельный участок кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В основание иска УМС администрации Чебаркульского городского округа указало, что в соответствии с постановлением администрации Чебаркульского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменения в постановление администрации Чебаркульского городского округа от 29 ноября № 714 «Об утверждении перечня земельных участков, планируемых к предоставлению в ДД.ММ.ГГГГ году с аукциона» в перечень земельных участков, планируемых к предоставлению в ДД.ММ.ГГГГ году с аукциона, вошел земельные участок, расположенный по адресу: кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> вид разрешенного использования: под малоэтажную застройку; вид права: аренда на срок 20 лет. Информационным сообщением УМС администрации Чебаркульского городского округа известило о проведении торгов в форме открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, по продаже земельных участков, расположенных на территории Чебаркульского городского округа. Под лотом № значился участок, расположенный по адресу: <адрес> При этом, в п. 8.5 проекта Договора установлено, что в соответствии с п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательству. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. По итогам аукциона ДД.ММ.ГГГГ между УМС администрации Чебаркульского городского округа и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка №, предметом которого явилось предоставление за плату во временное пользование и владение земельного участка кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 20 лет. Вопреки условиям договора, ФИО2 направил заявление о переуступке права в Управление Росреестра по <адрес> о государственной регистрации переуступки на земельный участок с кадастровым номером №, не взирая на обременение, с приложением договора уступки права аренды земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. УМС администрации Чебаркульского городского округа считает, что действия ФИО2 нарушают условия договора и действующее законодательство.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена Администрация Чебаркульского городского округа.

Представитель истца УМС администрации Чебаркульского городского округа - ФИО1 в судебном заседании просила удовлетворить исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований. Указали на то, что после заключения договора аренды земельного участка у ФИО2 возникла необходимость уступить права требования по данному договору, поскольку его брат решил начать строительство на данном земельном участке. Договор уступки был оформлен на его (брата) супругу ФИО3 При обращении в администрацию с вопросом о необходимости совершения каких-либо действий с их стороны, им было сообщено о том, что после того как всё будет оформлено необходимо будет представить документы.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Челябинской области, Администрации Чебаркульского городского округа при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились, сведений об уважительности причин неявки суду не сообщили.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, поскольку явка в судебное заседание является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела.

Заслушав представителя истца УМС администрации Чебаркульского городского округа - ФИО1, ответчиков ФИО2 и ФИО3, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об отказу в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объёме.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Чебаркульского городского округа было вынесено постановление № 714 «Об утверждении перечня земельных участков, планируемых к предоставлению в ДД.ММ.ГГГГ год с аукциона».

Постановлением администрации Чебаркульского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменения в постановление администрации Чебаркульского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении перечня земельных участков, планируемых к предоставлению в ДД.ММ.ГГГГ году с аукциона» в перечень земельных участков, планируемых к предоставлению в ДД.ММ.ГГГГ году с аукциона, вошел земельные участок, расположенный по адресу: кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: под малоэтажную застройку; вид права: аренда <данные изъяты>

Информационным сообщением № от ДД.ММ.ГГГГ УМС администрации Чебаркульского городского округа известило о проведении торгов в форме открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, по продаже земельных участков, расположенных на территории Чебаркульского городского округа. Под лотом № значился участок, расположенный по адресу: <адрес><данные изъяты>

Из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах торгов в форме открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, расположенных на территории Чебаркульского городского округа следует, что победителем торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (лоту №) признан ФИО2 <данные изъяты>

По результатам данного аукциона между УМС администрации Чебаркульского городского округа (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № аренды земельного участка <данные изъяты> по условиям которого Арендодатель предоставляет за плату во временное пользование и владение земельный участок из земель категории «Земли населенных пунктов» муниципального образования «Чебаркульский городской округ», с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> вид разрешенного использования - «Под малоэтажную застройку» (индивидуальное жилищное строительство), общей площадью <данные изъяты> кв.м.

В п. 2.1 Договора указано, что срок аренды земельного участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и составляет 20 лет.

Согласно п. 8.5 Договора аренды № земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора (в случае, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов). Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично если иное не установлено законом.

На основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 принял в аренду земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес><данные изъяты>

Указанный договор аренды земельного участка был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ была сделана соответствующая запись №

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор переуступки права аренды земельного участка к договору об аренде № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО2 передал новому Арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды с правом выкупа земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>

Данная уступка была зарегистрирована в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ о чем в ЕГРН была сделана запись № <данные изъяты>

Полагая, что ФИО2 не имел права переуступить права по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, УМС администрации ЧГО обратилось в суд с данным исковым заявлением.

В обоснование требований УМС администрации Чебаркульского городского округа ссылается на п. 7 ст. 448, ст. 615 Гражданского кодекса РФ, а также п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ и указывает на то, что поскольку договор аренды земельного участка под малоэтажную застройку (индивидуальное жилищное строительство) был заключен с ФИО2 по итогам проведения торгов в форме открытого аукциона, в связи с чем, ФИО2, с учетом его осведомленности об условии заключенного им договора аренды, касающегося запрета на уступку прав арендатора в пользу третьих лиц, не вправе был уступать права, возникшие из заключенного на торгах договора аренды, обязательства по данному договору он должен исполнять лично. Полагает, что произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, является недопустимой.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

В силу п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Положениями п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и п. 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Таким образом, в отличие от указанного общего правила, приведенные положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Как указано в п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Согласно п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Вместе с тем согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, устанавливающей порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством деятельности в соответствии со ст. 39.18 Земельного кодекса РФ (пп. 15 п. 2).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (пп. 1 п. 1, п. 4 ст. 39.18 Земельного кодекса РФ).

Согласно п. 5 ст. 39.18 Земельного кодекса РФ в отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов.

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (п. 7 ст. 39.18 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 11 мая 2022 года № 47-КАД22-1-К6).

Принимая во внимание, что из закона не следует, что договор аренды земельного участка, такой категории как земли населенного пункта и таким видом разрешенного использования, как для индивидуального жилищного строительства может быть заключен исключительно на торгах, поскольку права аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства могут быть приобретены, в том числе и в соответствии с пп. 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, учитывая, что земельное законодательство в соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имеет приоритет в отношениях, связанных с оборотом земельных участков, в связи с чем установленные договором аренды земельного участка ограничения противоречат положениям п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований УМС администрации Чебаркульского городского округа к ФИО2 и ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.

Ссылка представителя УМС администрации Чебаркульского городского округа - ФИО1 на то, что ФИО2 не уведомил УМС администрации Чебаркульского городского округа о предстоящем заключении договора переуступки права аренды, подлежит отклонению, поскольку из пояснений ФИО2 и ФИО3, данных в судебном заседании следует, что до заключения договора переуступки права аренды они обращались в УМС администрации Чебаркульского городского округа с вопросом о том, какие действия необходимо совершить до заключения договора переуступки. На данное обращение им был дан ответ о том, что документы необходимо будет предоставить после того как Управлением Росреестра по <адрес> будет произведена регистрация договора переуступки.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Управления муниципальной собственностью администрации Чебаркульского городского округа к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Чебаркульский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Н.С. Устьянцев