Решение № 3А-105/2021 3А-105/2021~М-65/2021 М-65/2021 от 28 октября 2021 г. по делу № 3А-105/2021

Дело № 3а-105/2021

33OS0000-01-2021-000097-58


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 29 октября 2021 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Кирюшиной О.А.,

при секретаре Мухиной С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Эффект» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Эффект» (далее – ООО «Эффект») обратилось во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что ООО «Эффект» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенный по адресу: ****, относящейся к категории земель – земли населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования – ****, с кадастровой стоимостью 5 470 707 руб. 61 коп., утвержденной по состоянию на 19 июля 2017 года.

Согласно отчету об оценке ООО «Г.» № 700/12-20 от 17 декабря 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет 2 115 807 руб. 00 коп. по состоянию на 19 июля 2017 года.

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 2 115 807 руб. 00 коп. по состоянию на 19 июля 2017 года.

Административный истец ООО «Эффект», надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направил.

Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, представил письменный отзыв, в котором ходатайствовал о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя.

Заинтересованные лица администрация округа Муром Владимирской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром Владимирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее Управление Росреестра по Владимирской области), надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, ходатайства об отложении не заявили.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся представителей ООО «Эффект», администрации округа Муром Владимирской области, Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром Владимирской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, поскольку их явка не признана судом обязательной.

Изучив представленные документы, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора аренды № **** от **** года административный истец ООО «Эффект» является долгосрочным арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****.

В соответствии с разделом 3 вышеуказанного договора аренды и приложения № 2 к нему размер арендной платы, уплачиваемой административным истцом за вышеуказанный земельный участок, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Земельный участок с кадастровым номером **** является учтенным, поставлен на кадастровый учет 19 июля 2017 года.

Кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка установлена Актом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Владимирской области № 33-0-1-90/3001/2017-791 от 19 июля 2017 года в размере 5 470 707 руб. 61 коп. по состоянию на 19 июля 2017 года.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19 июля 2017 года.

Поскольку размер арендной платы, уплачиваемой ООО «Эффект» за вышеуказанный земельный участок, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении указанного земельного участка кадастровой стоимости в размере рыночной, влияет на обязанность административного истца по уплате арендных платежей и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Административный истец, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права, как арендатора, 21 декабря 2020 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 25 июля 2012 года №П/322 во Владимирской области при территориальном органе – Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Решением названной Комиссии от 30 декабря 2020 года №638 данное заявление отклонено.

Как следует из решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 638 от 30 декабря 2020 года при определении рыночной стоимости оценщиком ООО «Г.» при составлении отчета № 700/12-20 от 17 декабря 2020 года были нарушены требования ст. 12 Закон об оценочной деятельности, пп «б», «в» п. 11 ФСО № 7, поскольку полученный оценщиком удельный показатель рыночной стоимости объекта оценки в размере 520, 74 руб/кв.м «выпадает» из диапазона удельных показателей рыночной стоимости использованных объектов-аналогов и свидетельствует об их несопоставимости и нарушает принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, установленный п. 25 ФСО № 7.

19 апреля 2021 года ООО «Эффект» обратилось с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В обоснование заявленных требований административный истец представил вышеназванный отчет № 700/12-20 от 17 декабря 2020 года, составленный ООО «Г.», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 19 июля 2017 года составляет 2 115 807руб. 00 коп..

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 19 июля 2017 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью Агентство Недвижимости «К.» (далее – ООО АН «К.») Щ. №10/2021 от 30 сентября 2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 19 июля 2017 года составляет 2 752 808 руб. 06 коп..

Относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключение эксперта указано, что при проведении исследования экспертом выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно: на страницах 24-25 отчета оценщик указывает, что часть оцениваемого участка попадает в охранную зону объекта электросетевого хозяйства, однако в нарушение подп. «ж» пункта 8 ФСО № 3 данную информацию не представляется возможным проверить и подтвердить. В связи с чем в нарушение подп. «и» пункта № ФСО № 3 оценщик неправильно применил корректировку 0,75 на ограничение по использованию участка (стр. 78, 85 отчета). В связи с чем в нарушение пункта 25 ФСО № 7 оценщик неправильно применял методологию определения корректировки на ограничения по использованию участка.

В нарушение подп. «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете не представлена последовательность определения стоимости объекта оценки.

Оценщик в нарушение подп. «в» пункта 22 ФСО № 7 ошибочно применил понижающий коэффициент корректировки 0, 90 на наличие ж/д ветки рядом с объектом-аналогом № 1 (стр. 77 и 84 отчета), поскольку в объявление о его продаже на стр.95 данная информация отсутствует.

В задании на оценку и в отчете отсутствует суждение о возможных границах интервала, что не соответствует пункту 30 ФСО № 7.

С учетом изложенного суд полагает, что ООО «Г.» при подготовке отчета № 700/12/20 от 4 декабря 2020 года допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости спорного земельного участка, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в нарушение требований пункта 5 ФСО № 3 содержащиеся в Отчете сведения не позволяют подтвердить полноту, достоверность и достаточность исходной информации, рыночной стоимости объекта оценки, допускают неоднозначное толкование полученных результатов оценщика ООО «Г.».

В связи с изложенным, представленный административным истцом отчет ООО «Г.» № 700/12/20 от 4 декабря 2020 года суд не принимает в качестве допустимого доказательства по данному делу.

Проанализировав и оценив заключение эксперта ООО АН «К.» № 10/2021 от 30 сентября 2021 года в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему.

Экспертное заключение № 10/2021 от 30 сентября 2021 года подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно сотрудником ООО АН «К.» Щ., имеющей соответствующее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 025622-1 от 22 июля 2021 года, стаж работы в оценочной деятельности с 2010 года, стаж работы судебного эксперта с 2018 года, предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта № 10/2021 от 30 сентября 2021 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 19 июля 2017 года, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, в том числе от административного истца.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку экспертное заключение № 10/2021 от 30 сентября 2021 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта ООО АН «К.» Щ. № 10/2021 от 30 сентября 2021 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» содержатся разъяснения, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****, в размере 2 752 808 рублей 06 копеек по состоянию на 19 июля 2017 года.

В связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган регистрации прав осуществляет их внесение в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Эффект» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить по состоянию на 19 июля 2017 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****, в размере 2 752 808 (два миллиона семьсот пятьдесят две тысячи восемьсот восемь) рублей 06 копеек.

Считать датой подачи административного искового общества с ограниченной ответственностью «Эффект» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости – 21 декабря 2020 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья: О.А. Кирюшина