Решение № 3А-113/2017 3А-113/2017~М-118/2017 М-118/2017 от 17 июля 2017 г. по делу № 3А-113/2017

Дело № 3а-113/2017 копия


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Буланкова Р.В.,

при секретаре Силенок О.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя Управления Росреестра по Пермскому краю ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 18 июля 2017 года административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровом номером **, площадью 18913 кв.м., расположенного по адресу: ****, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства производственной базы, равной рыночной стоимости в размере 2604000 рублей по состоянию на 1 января 2013 года.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО3 является собственником объектов недвижимости: производственное здание с крыльцом, пять радиомачт, расположенных по адресу: ****. Установленная в настоящее время кадастровая стоимость земельного участка составляет 18171421,27 рублей, что превышает его рыночную стоимость.

Административный истец ФИО3, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд не явился.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Управления Росреестра по Пермскому краю ФИО2 в судебном заседании поддержала отзыв стороны, представленный в письменном виде.

Правительство Пермского края, Территориальное Управление Росимущества в Пермском крае, администрация Сылвенского сельского поселения, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд представителей не направили.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются названным Федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных указанным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

Пунктами 1, 4 части 5 статьи 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ установлено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 Земельного кодекса Российской Федерации, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты в Российской Федерации», вступившим в силу со дня его официального опубликования 26 июля 2010 года, были внесены изменения в Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в Закон была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Как следует из Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, - рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (пункт 3).

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО3 на основании договора купли-продажи недвижимости от 26 марта 2015 года является собственником объектов недвижимости: производственное здание с крыльцом, пять радиомачт, расположенных по адресу: ****, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 2 апреля 2015 года.

01 января 2014 года вступило в силу постановление Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 года № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края».

Государственная кадастровая оценка земель, в том числе кадастровая стоимость спорного земельного участка, утвержденная вступившим в силу с 01 января 2014 года постановлением Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 года № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края», определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01 января 2013 года.

Свои требования ФИО3 основывает на подготовленном ООО «ПЛАТА» отчете № ** от 17 апреля 2017 года об оценке земельного участка с кадастровым номером **, площадью 18913 кв.м., расположенного по адресу: ****.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно статье 3 которого для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки приведены в статье 11 Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности, установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденном Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297.

Согласно пункту 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 8 ФСО № 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должно содержаться описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО «ПЛАТА» с нарушением требований статей 11, 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации.

При составлении отчета № ** от 17 апреля 2017 года о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **, оценщиком применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и представлены объекты-аналоги земельного участка, используемые для проведения оценки.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12 ФСО № 1). Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО № 1).

Пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, определено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (при этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид разрешенного использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р (далее – Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее – элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Согласно отчету об оценке № ** от 17 апреля 2017 года, оцениваемый земельный участок имеет разрешенное использование – для строительства производственной базы (стр. 58 отчета).

Оценщиком в нарушение пункта 22 ФСО № 7 не применена корректировка на вид разрешенного использования земельного участка.

Согласно отчету, оценщиком проведен анализ рынка земельных участков, сходных по ценообразующим факторам, найдено 4 объекта (стр. 57-58 отчета). При этом в качестве объектов-аналогов используются земельные участки с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

Корректировка по виду разрешенного использования оценщиком не произведена ввиду того, что разрешенное использование не является в чистом виде образующим цену фактором, по его мнению. Считает, что вариант разрешенного использования может быть изменен без значительных временных и материальных затрат, если применяемые в результате этого изменения разрешенного использования указаны в градостроительном регламенте.

Ссылка оценщика на отсутствие необходимости корректировки на вид разрешенного использования сделана без учета Методических рекомендаций, в силу которых местоположение объекта, вид разрешенного использования являются важными факторами ценообразования, основана на неправильном толковании и применении действующего законодательства.

Кроме того, приводя доводы о возможном изменении вида разрешенного использования, оценщиком не учтены обстоятельства фактического расположения объекта оценки и прилегающих к нему земельных участков в разных территориальных зонах П-3 Зона производственно-коммунальных объектов IV-V класса вредности и Ж-3 Зона индивидуальной жилой застройки соответственно, основные виды разрешенного использования которых не совпадают.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **, указанная в отчете оценщика, определена с нарушением требований действующего законодательства, регулирующих оценочную деятельность, надлежащим образом не обоснована и не может быть признана достоверной для определения кадастровой стоимости.

Представитель административного истца в ходе судебного разбирательства пояснил, что иных доказательств в обоснование доводов заявленных требований представлять не намерен, поскольку приведенный отчет об установлении рыночной стоимости не оспорен административными ответчиками. Соответствующих ходатайств не заявлял.

Учитывая, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе, принимая во внимание указанные нарушения при составлении представленного отчета об оценке суд приходит к выводу, что административное исковое заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** площадью 18913 кв.м. расположенного по адресу: **** – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 24 июля 2017 года.

Судья -подпись-