Решение № 2-241/2020 2-241/2020(2-6331/2019;)~М-5361/2019 2-6331/2019 М-5361/2019 от 5 февраля 2020 г. по делу № 2-241/2020

Дело № 2-241/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 февраля 2020 года г.Калининград

Центральный районный суд г.Калининграда в составе:

председательствующего судьи Тращенковой О.В.,

при секретаре Шавровой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» о признании недействительными соглашений к договору аренды земельного участка в части распределения обязанности по внесению арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с названными выше исковыми требованиями, уточнив их впоследствии, указав, что она является собственником 40/100 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом < адрес > и 40/100 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым № общей площадью 344 кв.м под данным домом. Кроме того, на основании договора № аренды земельных участков от < Дата > и договора № аренды земельных участков от < Дата > с учетом последующих соглашений она является арендатором земельных участков с кадастровыми № площадью 84 кв.м, № площадью 146 кв.м, № площадью 42 кв.м, № площадью 101 кв.м, № площадью 61 кв.м, целевое назначение которых – для обслуживания жилого дома. Собственником 60/100 доли в праве на жилой дом и земельный участок с кадастровым № является ФИО2 Соглашениями № и № от < Дата > были внесены изменения в договоры аренды земельных участков, а именно, п.4.1 договора аренды № дополнен текстом следующего содержания: «арендатор ФИО1 с < Дата > уплачивает арендную плату за площадь 33,6 кв.м из земельного участка с кадастровым № площадью 84 кв.м и за площадь 58,4 кв.м из земельного участка с кадастровым № площадью 146 кв.м»; договор № аренды стал считаться заключенным со множественностью лиц на стороне арендатора (п.3.4.2 соглашения); п.4.2 договора № дополнен текстом следующего содержания: «арендатор-1 с < Дата > уплачивает арендную плату за площадь 31,6 кв.м из земельного участка с кадастровым № площадью 79 кв.м, за площадь 16,8 кв.м из земельного участка с кадастровым № площадью 42 кв.м, за площадь 40,4 кв.м из земельного участка с кадастровым № площадью 101 кв.м – соразмерно 40/100 доли в праве собственности на жилой дом» (п.6 соглашения). Вместе с тем, она полагает, что пункт 3.4.2 Соглашения-1 к договору № аренды от < Дата > и п.6 Соглашения-2 к договору аренды № от < Дата > противоречат требованиям закона, поскольку ограничивают ее право пользования земельными участками с кадастровыми №, №, №, № и №. Так, данные соглашения предполагают вступление в договор аренды земельных участков иных лиц на стороне арендатора, тогда как ФИО2 с заявлением о предоставлении ей в аренду данных земельных участков пропорционально ее доли в праве собственности на жилой дом не обращалась. Более того, между нею и ФИО2 сложился определенный порядок пользования этими земельными участками, в рамках которого ФИО2 их не использует, тогда как она, ФИО1, за период владения и пользования произвела их благоустройство. < Дата > между ними заключено соответствующее соглашение о порядке пользования земельными участками, по условиям которого ФИО2 отказалась от права владения и пользования ими. Такое соглашение является основанием для отступления от правила определения размера обязательств в договоре аренды земли со множественностью лиц на стороне арендатора исходя из размера доли в праве на здание. Кроме того, в нарушение ст.ст.424 и 432 ГК РФ администрация городского округа «Город Калининград» в оспариваемых соглашениях не согласовала с ней размер арендной платы, данные соглашения не содержат размер обязательств каждого из арендаторов. Вместе с тем, до настоящего времени между администрацией городского округа «Город Калининград» и ФИО2 договор аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендатора не заключен, волю на его заключение ФИО2 не проявляла, а понуждение ее к заключению данного договора невозможно. Фактически администрацией городского округа «Город Калининград» на ФИО2 возложена обязанность оплачивать арендную плату за имущество, которое она не использует. Настаивая на том, что соглашения в указанной выше части не соответствуют требованиям ст.ст.424 и 432 ГК РФ и п.п.6, 10 ст.39.20 ЗК РФ, ФИО1 просила суд признать п.3.4.2 соглашения № и п.6 соглашения № недействительными.

Впоследствии ФИО1 уточнила заявленные требования, указав, что имеющийся в настоящее время порядок пользования спорными земельными участками сложился задолго до приобретения ФИО2 доли в праве собственности на жилой дом, еще между прежними собственниками долей в данном доме. Изначально собственники долей в данном доме использовали участки пропорционально долям в праве на дом, однако впоследствии собственник 60/100 доли в праве на дом (М.Е.В.) передала свои права по договорам аренды ФИО3, который, в свою очередь, передал данные права ей, ФИО1 После приобретения ФИО2 права на 60/100 доли в праве собственности на жилой дом она на использование земельных участков с кадастровыми №, №, №, №, № не претендовала. В настоящее время ФИО2 от использования этих земельных участков отказалась, такое ее волеизъявление подтверждено заключенным между ними соглашением. К договорам аренды ФИО2 не присоединялась, их стороной она не является, то есть прав на данные земельные участки у нее не возникло, в связи с чем у администрации городского округа «Город Калининград» основания для пропорционального распределения прав и обязанностей отсутствовали. Ссылаясь на положения ГК РФ и ЗК РФ, ФИО1 просила суд признать недействительной частью сделки внесенное соглашением № от < Дата > в п.4.1 договора аренды земельного участка № от < Дата > условие о том, что «Арендатор (ФИО1) с < Дата > уплачивает арендную плату за площадь 33,6 кв.м из земельного участка с кадастровым № площадью 84 кв.м и за площадь 58,4 кв.м из земельного участка с кадастровым № площадью 146 кв.м»; кроме того, просила признать недействительной частью сделки п.6 соглашения № от < Дата > об изменении и дополнении договора № аренды земельного участка от < Дата >, которым внесено дополнение в п.4.2 договора № аренды земельного участка о том, что «Арендатор-1 с < Дата > уплачивает арендную плату за площадь 31,6 кв.м из земельного участка с кадастровым № площадью 79 кв.м, за площадь 16,8 кв.м из земельного участка с кадастровым № площадью 42 кв.м, за площадь 40,4 кв.м из земельного участка с кадастровым № площадью 101 кв.м (соразмерно долям в праве собственности на жилой дом)».

ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, дело просила рассмотреть в ее отсутствие.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО4 в судебном заседании заявленные требования поддержал с учетом уточнений, на их удовлетворении настаивал. Пояснил, что, поскольку между ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение о порядке пользования земельными участками, согласно которому ФИО2 от права аренды и последующего использования этих земельных участков отказалась, включение в оспариваемые соглашения условий о правах и обязанностях ФИО2 не соответствует закону и нарушает права ФИО1

Представитель Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» по доверенности ФИО5 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, просила оставить их без удовлетворения, пояснив, что при наличии права долевой собственности на жилой дом администрация не вправе предоставлять в аренду земельные участки под обслуживание данного дома лишь одному из собственников. Вместе с тем, с учетом соглашения между собственниками и уведомления администрации о наличии такого соглашения будут внесены соответствующие изменения и дополнения о размере долей в праве аренды и порядке внесения арендной платы. Однако один из собственников может распорядиться своим правом только при условии, что данное право зарегистрировано. Вместе с тем, ФИО2 до настоящего времени к договорам аренды не присоединилась, следовательно, государственная регистрация ее права не произведена. Отсутствие зарегистрированного в установленном порядке права влечет невозможность таким правом распорядиться. Представила суду письменный отзыв на иск, который приобщен к материалам дела.

ФИО3 и ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, дело просили рассмотреть в их отсутствие.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела и дав им оценку в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

При разрешении возникшего спора судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 является собственником 40/100 доли в праве собственности на жилой дом < адрес >. Собственником 60/100 доли в праве собственности на данный дом является ФИО2

Для обслуживания указанного дома его собственникам администрацией городского округа «Город Калининград» в аренду сроком на 49 лет предоставлены следующие земельные участки: по договору аренды № от < Дата > – земельный участок с кадастровым № площадью 84 кв.м, и земельный участок с кадастровым № площадью 146 кв.м; по договору аренды № от < Дата > – земельный участок с кадастровым № площадью 80 кв.м, земельный участок с кадастровым № площадью 42 кв.м и земельный участок с кадастровым № площадью 101 кв.м.

< Дата > между администрацией городского округа «Город Калининград», ФИО3 и ФИО1 заключено соглашение № об уступке прав и обязанностей по договору № земельного участка от < Дата >, по условиям которого ФИО3 передал, а ФИО1 приняла на себя права и обязанности арендатора и стала стороной договора № от < Дата >. Этим же соглашением (пунктами 2 и 3.4.2) определена обязанность ФИО1 уплачивать арендную плату с < Дата > за площадь 33,6 кв.м из земельного участка с кадастровым № площадью 84 кв.м и за площадь 58,4 кв.м земельного участка с кадастровым № площадью 146 кв.м, то есть пропорционально ее доле в праве собственности на жилой дом (40/100).

Кроме того, в этот же день, < Дата >, между администрацией городского округа «Город Калининград» и ФИО1 заключено соглашение № об изменении и дополнении договора № аренды земельного участка от < Дата >. Пунктом 2 данного договора определено считать договор аренды № заключенным со множественностью лиц на стороне арендатора, а пунктом 2 – считать ФИО1 арендатором-1 по договору.

Пунктом 6 соглашения договор № дополнен текстом следующего содержания: «арендатор-1 с < Дата > уплачивает арендную плату за площадь 31,6 кв.м из земельного участка с кадастровым № площадью 79 кв.м, за площадь 16,8 кв.м из земельного участка с кадастровым № площадью 42 кв.м, за площадь 40.4 кв.м из земельного участка с кадастровым № площадью 101 кв.м – соразмерно 40/100 долям в праве собственности на жилой дом».

Пунктом 7 данного соглашения также дополнены условия договора № о порядке расчета арендной платы.

Указанные соглашения были подписаны ФИО1 и зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области < Дата >.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 настаивала на том, что приведенные выше соглашения являются недействительными в части установления множественности лиц на стороне арендатора и порядка внесения арендной платы с учетом принципа пропорциональности, поскольку между собственниками сложился иной порядок использования переданных в аренду земельных участков, о чем заключено соответствующее соглашение, исходя из условий которого она использует эти земельные участки единолично, а собственник второй доли в праве на жилой дом от их использования отказался.

Однако с обоснованностью таких доводов ФИО1 суд согласиться не может в силу следующего.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.1 ст.35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с п.2 ст.39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 10 этой же нормы предусмотрено, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с п.2-4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Таким образом, законодательство определяет размер арендной платы для арендатора, являющегося одним из собственников недвижимости на неделимом земельном участке, с учетом доли этого арендатора в недвижимом имуществе, находящемся на земельном участке.

Поскольку земельные участки с кадастровыми №, №, №, № и № сформированы и предоставлены для целей обслуживания дома < адрес >, и эти участки неделимы, то, в силу ст.35 ЗК РФ и п.10 ст.39.20 ЗК РФ, размер долей в праве аренды на эти участки и размер арендной платы за пользование ими должны быть определены пропорционально долям собственников в праве на данный дом.

При таком положении в оспариваемые соглашения правомерно включены условия о том, что ФИО1 является арендатором земельных участков пропорционально ее доли в праве собственности на недвижимое имущество, а также о пропорциональном распределении обязанности по внесению арендной платы.

В соответствии с п.6 ст.39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Согласно п.5 ст.22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, при этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в адрес ФИО2 < Дата > администрацией городского округа «Город Калининград» было направлено уведомление о том, что в отношении земельных участков с кадастровыми №, №, №, № и № заключены договоры аренды с собственником 40/100 долей в праве на дом, ей предложено присоединиться к данным договорам № и № и подписать соответствующие соглашения о присоединении, проекты которых приложены к уведомлению.

Указанное уведомление с проектами было получено ФИО2 < Дата >, однако проекты соглашений о присоединении к договорам аренды подписаны ею не были.

< Дата > между ФИО1 и ФИО2 со ссылкой на п.10 ст.39.20 ЗК РФ и сложившийся порядок пользования земельными участками было заключено соглашение, которым стороны установили такой порядок владения и пользования земельными участками с кадастровыми №, №, №, № №, при котором все эти участки остаются во владении и пользовании ФИО1, а ФИО2 от владения и пользования данными земельными участками отказывается, при этом ФИО1 принимает на себя обязанность по несению расходов на их содержание и по внесению арендной платы в полном объеме.

< Дата > ФИО2 обратилась в администрацию городского округа «Город Калининград» с заявлением, в котором просила передать право аренды земельных участков ФИО1, возложив на нее соответствующую обязанность по внесению арендной платы.

< Дата > в адрес ФИО2 было направлено уведомление о том, что она вправе передать свои права и обязанности по договорам аренды ФИО1 при условии заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора и государственной регистрации данного права.

Вместе с тем, судом установлено, что ФИО2 до настоящего времени соглашения к договорам аренды не подписаны, соответственно, регистрация ее права в установленном порядке не произведена.

Доказательств обратного суду не представлено и иных обстоятельств в ходе рассмотрения дела не установлено.

Таким образом, ФИО2, заключая со ФИО1 соглашение, которым фактически были перераспределены доли на земельные участки, предоставленные в аренду для целей обслуживания жилого дома < адрес >, пропорционально долям в праве собственности на жилой дом, распорядилась имуществом, которое ей не принадлежит, что не соответствует требованиям действующего законодательства.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и установив изложенные выше обстоятельства, суд, с учетом приведенных выше норм материального права, приходит к выводу о том, что оспариваемые ФИО1 п.3.4.2 соглашения № и п.6 соглашения № к соответствующим договорам аренды в полной мере соответствуют закону и прав ФИО1 не нарушает, в связи с чем оснований для признания их недействительными у суда не имеется.

Напротив, дополнив договоры аренды подобными условиями, администрация городского округа «Город Калининград» действовала в соответствии с требованиями закона и в целях соблюдения прав всех собственников жилого дома.

Фактическое использование ФИО1 земельных участков, предоставленных для целей обслуживания жилого дома, с отступлением от пропорциональности долей в праве на жилой дом основанием для признания недействительными соглашений в части условий о пропорциональности передачи их в аренду и, соответственно, о пропорциональности внесения арендной платы, не является.

Вопреки доводам истца об обратном, размер арендной платы, условие о котором является существенным условием договора, в оспариваемых соглашениях определен, порядок ее расчета, коэффициенты и кадастровая стоимость отражены в п.3.4.2 соглашения № от < Дата >. Порядок расчета размера арендной платы по договору № определен пунктом 7 соглашения № к данному договору.

При таких обстоятельствах заявленные ФИО1 исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г.Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 13 февраля 2020 года.

Судья