Решение № 3А-346/2024 3А-346/2024~М-173/2024 М-173/2024 от 20 июня 2024 г. по делу № 3А-346/2024

дело № 3а-346/2024

УИД 26OS0000-04-2024-000177-85


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 21 июня 2024 года

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Матвиенко В.В.

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ГБУ СК «Ставкрайимущество», Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости

установил:

ФИО1, действующий через своего представителя по доверенности ФИО2, обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ГБУ СК «Ставкрайимущество» и Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5394,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию 01.01.2022, равной его рыночной стоимости в размере 4 699 000 (Четыре миллиона шестьсот девяносто девять тысяч) рублей.

В обоснование требований указав, что является арендатором вышеуказанного земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края №1215 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков расположенных на территории Ставропольского края», утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2022 года.

По результатам государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01.01.2022г. установлена в размере – 8 898 751 (восемь миллионов восемьсот девяносто восемь тысяч семьсот пятьдесят один рубль) 5 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31.01.2024.

С целью установления соответствия или отличия кадастровой стоимости объекта недвижимости от рыночной стоимости ФИО1 обратился в ООО «ДЕЛОВОЙ ПАРТНЕР для определения реальной рыночной стоимости земельного участка. Осмотр объектов оценки произведен 30.01.2024 г, заключение составлено на основании прилагаемого отчета об оценке № 00032 от 09.02.2024 г.

Согласно отчету № 00032 от 09.02.2024 г. выполненного ООО «Деловой партнер», об определении рыночной стоимости земельного участка: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5394,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию 01.01.2022 г., составляет: 4 699 000 (Четыре миллиона шестьсот девяносто девять тысяч) рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как арендатора земельного участка и плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

До начала слушания дела представителем административного истца по доверенности ФИО2 представлен уточненный иск в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом, проводившим судебную оценочную экспертизу.

В судебное заседание лица, участвующие в дел, их представители, а также представители заинтересованных лиц, извещенные надлежащим образом о слушании административного дела, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания административного дела не ходатайствовали, возражений относительно доводов административного искового заявления не представили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению административного дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании административного дела надлежащих образом.

Исследовав письменные доказательства по административному делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с частями 1, 4, 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Частью 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В силу части 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством РФ о государственной кадастровой оценке.

Федеральный закон от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон от 03.07.2016 №237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории РФ.

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендная плата рассчитывается из кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами административного дела подтверждается, что ФИО1 на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г.Ставрополя Ставропольского края (под зданиями, сооружениями) от 31.07.2020 № 8937, заключенного с администрацией г.Ставрополя, является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5394,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 49 лет (до 15.08.2069) (т.1 л.д.22).

Решением уполномоченного органа ГБУ СК «Ставкрайимущетсов» № АОКС-26/2023/000110 от 02.05.2023 кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена на основании приказа Министерства от 15.11.2022 №1215 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края» и по состоянию на 01.01.2022 составила 8 898 751,5 рубля, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 31.01.2024 №КУВИ-001/2024-30603726 (т.1 л.д.21).

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как арендатора, размер арендной платы за который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно отчету об оценке от 12.02.2024 №20/2024, подготовленному оценщиком ООО «ДЕЛОВОЙ ПАРТНЕР» № 00032 от 09.02.2024 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5394,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию 01.01.2022 г., составляет: 4 699 000 (Четыре миллиона шестьсот девяносто девять тысяч) рублей (т.1 л.д.34).

Из разъяснений, данных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28), следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения административного дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 15 апреля 2024 года по административному делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО3 № ЭЗ 054/2024 от 20.05.2024 по состоянию на 01.01.2022 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 6 020 000 рублей (т.2 л.д.82).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО3 № ЭЗ 054/2024 от 20.05.2024 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Исследование проведено методом сопоставления данных, содержащихся в предоставленных для производства экспертизы материалах административного дела, с нормативной и методической документацией проведения расчетов.

При идентификации земельного участка экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ) и федеральных стандартов оценки.

Экспертом применялся сравнительный подход.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых земельных участков, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, использованы методы прямой капитализации и другие.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами-аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При расчете рыночной стоимости земельного участка экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по административному делу суду не представлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 03.07.2014 №1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с его рыночной стоимостью. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендных платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости земельного участка.

В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленного в административном исковом заявлении объекта в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета независимого оценщика.

На основании изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 13 марта 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 КАС РФ, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ГБУ СК «Ставкрайимущество», Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5394,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 6 020 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости земельного участка считать – 13 марта 2024.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Председательствующий судья Е.А. Строчкина