Апелляционное определение № 33-223/2026 33-4077/2025 от 1 февраля 2026 г.

УИД № 40RS005-01-2025-000304-06

Судья Глазунова Е.В. № 33-223/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело № 2-1-411/2025

2 февраля 2026 года город Калуга

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Бирюковой И.В.,

судей Ахрамеева С.В. и Ивашуровой С.В.,

при секретаре Никишиной В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Ивашуровой С.В. дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Дзержинского районного суда Калужской области от 3 октября 2025 года по иску ФИО2 к администрации муниципального района «Дзержинский район», ФИО1 о признании недействительным решения о расторжении договора аренды, признании договора аренды действующим, признании недействительным договора аренды, внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости, встречному иску ФИО1 к администрации муниципального района «Дзержинский район», ФИО2, бюджетному специализированному учреждению «Фонд имущества Калужской области», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области о признании недействительным постановления о проведении аукциона, признании недействительным аукциона, признании недействительным договора аренды, возложении обязанности по освобождению земельного участка,

УСТАНОВИЛА:

13 февраля 2025 года ФИО2 в лице своего представителя Савельевой Т.А., обратился в суд с иском к администрации МР «Дзержинский район», ФИО1, впоследствии уточнив требования, просил признать незаконными решение администрации МР «Дзержинский район» об одностороннем расторжении договора аренды земельного участка от 11 сентября 2023 года №; признать данный договор аренды действующим; восстановить в ЕГРН запись об обременении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:462 арендой на основании договора аренды земельного участка от 11 сентября 2023 года №, исключенную на основании одностороннего расторжения договора аренды; признать недействительным постановление администрации МР «Дзержинский район» от 28 апреля 2021 года №; признать ничтожным договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:462 от 11 мая 2021 года №, заключенный между администрацией МР «Дзержинский район» и ФИО1; применить последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования записи в ЕГРН о регистрации договора аренды от 11 мая 2021 года №.

В обоснование требований указано, что 11 сентября 2023 года между ФИО2 и администрацией МР «Дзержинский район» в результате торгов был заключен договор аренды № земельного участка общей площадью 1500 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>:462, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, сроком до 11 сентября 2043 года. После заключения договора аренды истцом начато строительство на данном земельном участке жилого дома, участок был огорожен профнастилом, производились работы по выравниванию земельного участка, а также по благоустройству территории на общую сумму более 6000000 руб. Возведенный дом для семьи истца является единственным жильем. Для проведения работ по постановке жилого дома на кадастровый учет истцом заказан технический план задания. В результате полученных от кадастрового инженера сведений и выписки из ЕГРН от 11 февраля 2025 года истцу стало известно, что в сведениях ЕГРН указан другой договор аренды от 11 мая 2021 года № на тот же земельный участок, арендатором которого является ФИО1 При обращении в Управление Росреестра по Калужской области ФИО2 стало известно, что администрацией МР «Дзержинский район» с ним в одностороннем порядке расторгнут договор аренды, в связи с чем была прекращена запись о регистрации заключенного договора от 11 сентября 2023 года №.

15 августа 2025 года ФИО1 предъявил в суде встречный иск к администрации МР «Дзержинский район», ФИО2, Фонду имущества Калужской области, Управлению Росреестра по Калужской области, просил признать недействительным постановление администрации МР «Дзержинский район» от 27 июня 2023 года № «О проведении аукциона на право заключения договора аренды (начального размера ежегодной арендной платы) земельного участка площадью 1500 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>:462, расположенного по адресу: <адрес>, предоставляемого для ведения личного подсобного хозяйства»; признать недействительным аукцион на право заключения договора аренды (начального размера ежегодной арендной платы) земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:462, проведенный в электронной форме 29 августа 2023 года; признать недействительным договор аренды земельного участка от 11 сентября 2023 года №, заключенный между администрацией МР «Дзержинский район» и ФИО2 по результатам аукциона; обязать ФИО2 освободить земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:462 от построек в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда.

В обоснование требований указано, что на основании постановления администрации МР «Дзержинский район» от 28 апреля 2021 года № между ФИО1 и администрацией МР «Дзержинский район» заключен договор аренды земельного участка от 11 мая 2021 года №, по условиям которого ответчику в аренду предоставлен земельный участок площадью 1500 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты>:462 для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, сроком по 11 мая 2041 года. Государственная регистрация договора аренды произведена Управлением Росреестра по Калужской области 16 июля 2021 года. Вместе с тем администрацией МР «Дзержинский район» 27 июня 2023 года объявлен аукцион в электронной форме на право заключения договора аренды данного земельного участка, и по результатам торгов 11 сентября 2023 года заключен договор № аренды с ФИО2 При этом ФИО1 исполнялись обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком, размер которой пересматривается арендодателем в соответствии с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Об очередном изменении ставок арендной платы ФИО1 был уведомлен администрацией МР «Дзержинский район» в декабре 2023 года. На время принятия администрацией МР «Дзержинский район» постановления от 27 июня 2023 года о проведении аукциона на право заключения договора аренды действовал заключенный с ФИО1 11 мая 2021 года договор аренды на этот же земельный участок, в связи с чем администрация МР «Дзержинский район» не имела права выставлять на аукцион арендуемый ФИО1 земельный участок и передавать его другому арендатору в период действия арендных отношений.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, его представитель адвокат Савельева Т.А. заявленные требования поддержала, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 просила отказать.

Ответчик ФИО1 и его представитель адвокат Белова Е.Г. встречные исковые требования поддержали, в удовлетворении исковых требований ФИО2 просили отказать.

Представитель ответчика администрации МР «Дзержинский район» ФИО3 исковые требования ФИО2 не признала, встречные исковые требования ФИО1 признала в части признания недействительным аукциона на право заключения договора аренды.

Представитель ответчика Фонда имущества Калужской области в суд не явился, в письменных возражениях ссылался на отсутствие нарушений при проведении торгов, просил исключить фонд из числа соответчиков.

Представители ответчика Управления Росреестра по Калужской области и третьего лица ППК «Роскадастр» в лице филиала по Калужской области в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом.

Решением Дзержинского районного суда Калужской области от 3 октября 2025 года постановлено:

исковые требования ФИО2 удовлетворить;

признать недействительным постановление администрации МР «Дзержинский район» № от 28 апреля 2021 года «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО1 для ведения личного подсобного хозяйства» земельного участка, общей площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>:462, расположенного по адресу: <адрес>;

признать недействительным договор аренды земельного участка № от 11 мая 2021 года, заключенный между администрацией МР «Дзержинский район» и ФИО1 в отношении земельного участка общей площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>:462, расположенного по адресу: <адрес>;

признать недействительным уведомление администрации МР «Дзержинский район» № от 8 апреля 2024 года о прекращении договора аренды № от 11 сентября 2023 года, заключенного между отделом по управлению имуществом Дзержинского района и ФИО2;

признать действующим договор аренды земельного участка № от 11 сентября 2023 года, заключенный между администрацией МР «Дзержинский район» и ФИО2 в отношении земельного участка общей площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>:462, расположенного по адресу: <адрес>;

настоящее решение является основанием для исключения из ЕГРН сведений о регистрации ограничения (обременения) – аренды №, по договору аренды земельного участка № от 11 мая 2021 года, арендатор ФИО1;

с восстановлением в ЕГРН сведений о регистрации ограничения (обременения) – аренды №, по договору аренды земельного участка № от 11 сентября 2023 года, арендатор ФИО2;

в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ФИО1 поставлен вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречных исковых требований.

Выслушав объяснения ответчика ФИО1 и его представителя адвоката Беловой Е.Г., поддержавших доводы жалобы, представителя истца ФИО2 – адвоката Савельевой Т.А., возражавшей против отмены решения суда, проверив материалы дела, обсудив доводы, приведенные в апелляционной жалобе и возражениях относительно нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации МР «Дзержинский район» от 27 июня 2023 года № «О проведении аукциона на право заключения договора аренды (начального размера ежегодной арендной платы) земельного участка площадью 1500 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>:462, расположенного по адресу: <адрес>, предоставляемого для ведения личного подсобного хозяйства» 23 августа 2023 года Фондом имущества Калужской области проведен аукцион.

11 сентября 2023 года между администрацией МР «Дзержинский район» и ФИО2 заключен договор № аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель администрация МР «Дзержинский район» предоставил, а арендатор ФИО2 принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1500 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>:462 для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>. 11 сентября 2013 года земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. Срок аренды земельного участка установлен по 11 сентября 2043 года (пункт 2.1).

Договор с ФИО2 зарегистрирован в установленном законом порядке 13 октября 2023 года.

1 марта 2024 года администрацией МР «Дзержинский район» в адрес Управления Росреестра по Калужской области направлено письмо с просьбой сообщить основания погашения записи об аренде ФИО1 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:462 от 16 июля 2021 года №.

Из письма Управления Росреестра по Калужской области от 29 марта 2024 года следует, что управлением проведен анализ ЕГРН, по результатам которого была выявлена ошибка, связанная с погашением записи об аренде №, № на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:462. В настоящее время ошибка исправлена, в ЕГРН восстановлены указанные записи. Согласно ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:462 внесены 2 актуальные записи об аренде: от 16 июля 2021 года №, № по договору аренды земельного участка от 11 мая 2021 года №; от 13 октября 2023 года №, № по договору аренды земельного участка от 11 сентября 2023 года №.

Из карточек лицевого счета учета арендной платы за землю по договору от 11 сентября 2023 года № следует, что ФИО2 вносилась арендная плата в период с 2023 года по 2024 год включительно, задолженность по арендной плате отсутствует.

8 апреля 2024 года администрацией МР «Дзержинский район» в адрес ФИО2 направлено уведомление № о прекращении договора аренды земельного участка от 11 сентября 2023 года №, ввиду выявленной Управлением Росреестра ошибки, связанной с погашением записи об аренде ФИО1 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:462 и исправлением в настоящее время ошибки в ЕГРН. В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:462 не свободен от прав третьих лиц, администрация МР «Дзержинский района» предупредила ФИО2 о прекращении через три месяца договора аренды земельного участка от 11 сентября 2023 года № с момента получения ФИО2 данного письма.

Данное письмо истец не получал.

20 июня 2024 года ФИО2 обращался с заявлением в администрацию района с просьбой предоставить ему согласие на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11 сентября 2023 года № в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:462 ФИО4, с которой, как следует из объяснений представителя истца в суде апелляционной инстанции, в настоящее время истцом зарегистрирован брак.

Из ответа администрации МР «Дзержинский район» от 15 июля 2024 года № в адрес ФИО2 следует, что администрация района не дает своего согласия на переуступку прав по договору аренды от 11 сентября 2023 года №, поскольку указанный договор заключен по итогам торгов в форме аукциона, и обязательства по договору должны быть исполнены победителем торгов лично.

17 января 2025 года в адрес ФИО2 администрацией МР «Дзержинский район» направлено уведомление об освобождении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:462 в течение 30 дней с момента получения письма.

Также судом первой инстанции установлено, что 31 июля 2007 года ФИО1 обратился в администрацию Дзержинского района с заявлением о предоставлении ему в аренду сроком на 11 месяцев земельного участка площадью 2000 кв.м, для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д.155).

На основании постановления администрации МР «Дзержинский район» от 6 апреля 2009 года № «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО1 для ведения личного подсобного хозяйства» с ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1500 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>:179 для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>. В этот же день земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. Согласно пункту 2.1 указанного договора, срок аренды земельного участка установлен с 6 апреля 2009 года по 6 марта 2010 года.

20 декабря 2010 года ФИО1 обратился в администрацию Дзержинского района с заявлением о продлении договора аренды земельного участка на 10 лет.

На основании постановления администрации МР «Дзержинский район» от 25 января 2011 года № «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО1 для ведения личного подсобного хозяйства», с ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1500 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>:179 для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>. В этот же день земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. Согласно пункту 2.1 указанного договора срок аренды земельного участка установлен с 25 января 2011 года по 24 января 2021 года.

В связи со снятием земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:179 с кадастрового учета и по заявлению ФИО1 проведены повторные кадастровые работы. Распоряжением главы администрации СП «Село Дворцы» от 23 ноября 2016 года № утверждена схема расположения земельного участка по заявлению ФИО1

18 января 2017 года между администрацией МР «Дзержинский район» и ФИО1 заключено соглашение об изменении и дополнении договора аренды от 26 января 2011 года №, согласно которому внесены изменения в пункты 1.1, 3.1 и 3.2 договора, так кадастровый номер земельного участка изменился на <данные изъяты>:462.

20 января 2021 года ФИО1 обратился в администрацию Дзержинского района с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:462, расположенного по адресу: <адрес>, на новый срок согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом администрации МР «Дзержинский район» от 11 февраля 2021 года № ФИО1 разъяснено, что после расторжения договора аренды земельного участка от 26 января 2011 года №, будет подготовлено постановление и договор аренды по заявлению от 20 января 2021 года (т.1 л.д.180).

15 февраля 2021 года между администрацией МР «Дзержинский район» и ФИО1 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 26 января 2011 года № с 15 февраля 2021 года (т.1 л.д.181).

На основании постановления администрации МР «Дзержинский район» от 28 апреля 2021 года № «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО1 для ведения личного подсобного хозяйства», с ФИО1 11 мая 2021 года заключен договор № аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1500 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>:462 для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>. В этот же день земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. Согласно пункту 2.1 указанного договора срок аренды земельного участка установлен по 11 мая 2041 года.

Письмом администрации МР «Дзержинский район» от 19 декабря 2023 года № ФИО1 уведомлен об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:462 и о перерасчете арендной платы с 1 января 2023 года (т.1 л.д.185).

23 декабря 2024 года ФИО1 обратился с заявлением в администрацию МР «Дзержинский район» с просьбой разобраться в ситуации, связанной с наличием объекта недвижимости на арендуемом им земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>:462, поскольку ФИО1 данный объект не строил, он ему не принадлежит, просил освободить участок от построек (т.1 л.д.186).

10 января 2025 года администрацией МР «Дзержинский район» сообщено ФИО1 о том, что в адрес лица, установившего объект недвижимости и ограждение на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>:462, направлено уведомление о необходимости освобождения данного земельного участка в связи с расторжением договора аренды земельного участка.

Из объяснений истца ФИО2 и его представителя Савельевой Т.А. следует, что строительство жилого дома на спорном земельном участке начато ФИО2 в конце 2023 года, после заключения с ним договора аренды земельного участка в результате проведенного аукциона. Осенью 2024 года жилой дом уже был возведен на земельном участке. После изготовления технического плана на жилой дом от кадастрового инженера истцу стало известно о том, что зарегистрировать строение невозможно, поскольку права аренды на земельный участок, на котором расположен жилой дом, зарегистрированы за другим лицом, а именно ответчиком ФИО1 Учитывая, что договор аренды, заключенный с ФИО1 в 2021 году, заключен без проведения торгов, как того требуют положения Земельного кодекса Российской Федерации, указанная сделка в силу закона является ничтожной с момента ее заключения и не влечет никаких правовых последствий. При этом ФИО2 земельный участок был получен на законных основаниях, в связи с чем у Управления Росреестра отсутствовали основания для исключения сведений о зарегистрированном с ним договоре из ЕГРН, а у администрации – законные основания для расторжения договора аренды, заключенного с ФИО2 в результате аукциона, в одностороннем внесудебном порядке.

Согласно объяснениям ответчика ФИО1 и его представителя адвоката Беловой Е.Г., фактически спорный земельный участок находился в пользовании ФИО1 с 2009 года на основании ранее действовавших договоров аренды. На земельном участке ФИО1 действительно не было возведено каких-либо строений, участок не был огорожен, однако, ФИО1 ухаживал за земельным участком, регулярно приезжал туда и окашивал его. В период с июля 2024 года по 21 декабря 2024 года ФИО1 не приезжал на территорию земельного участка, а приехав в декабре 2024 года, обнаружил, что земельный участок огорожен и на нем имеется строение. После чего 23 декабря 2024 года ФИО1 обратился в администрацию района с заявлением об освобождении принадлежащего ему на праве аренды земельного участка. Требования ФИО2 не подлежат удовлетворению, поскольку на момент проведения аукциона земельный участок не был свободен от прав третьих лиц, а именно от прав ФИО1 на данный участок, что в соответствии с подпунктом 7 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации является препятствием для участия земельного участка в аукционе.

Из объяснений представителя ответчика администрации МР «Дзержинский район» ФИО3 следует, что спорный земельный участок находился в пользовании ФИО1 по договору аренды с 2009 года. Действующий договор аренды с ФИО1 от 11 мая 2021 года был заключен без проведения торгов на основании подпункта 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Наличие договорных отношений с ФИО1 администрацией подтверждается, договор с ним не расторгался и был зарегистрирован. Фактически техническая ошибка государственного регистратора Управления Росреестра привела к тому, что запись о наличии договора аренды с ФИО1 была погашена, что привело к тому, что спорный участок выставлен на аукцион, имея при этом обременение в виде договора аренды с ФИО1

Разрешая спор, суд первой инстанции, дав в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации надлежащую оценку представленным в материалы дела доказательствам, в том числе объяснения сторон и третьих лиц, показаниям свидетелей Свидетель №2, Свидетель №1, ФИО10, ФИО11, руководствуясь положениями статей 166, 167, 168 и 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениям, приведенным в пункте 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», установив, что на момент заключения ФИО1 договора аренды от 11 мая 2021 года № 1311 каких-либо зданий, строений и сооружений, собственником которых он является, за период действия предыдущего договора им возведено не было, верно исходил из отсутствия оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, позволявших ФИО1 заключить договор аренды в отношении спорного земельного участка без проведения торгов.

Ссылка представителя администрации МР «Дзержинский район» о заключении договор аренды с ФИО1 на основании подпункта 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, который предусматривает предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса, обоснованно отвергнута судом, поскольку, как установлено, публикация о предоставлении спорного участка в открытых источниках не размещалась.

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что на момент истечения срока действия ранее заключенного с ФИО1 договора аренды от 21 января 2011 года оснований для предоставления ФИО1 спорного земельного участка без проведения торгов у администрации района не имелось, в связи с чем заявленные ФИО2 исковые требования подлежали удовлетворению в полном объеме.

При этом доводам ответчика ФИО1 о подтверждении договорных отношений с администрацией района судом дана надлежащая оценка, не согласиться с которой оснований не имеется.

Поскольку обоснованными признаны первоначальные требования ФИО2, основания для удовлетворения встречного иска ФИО1 отсутствовали.

В апелляционной жалобе не содержится основанных на доказательствах доводов, опровергающих выводы суда и свидетельствующих о наличии оснований для отмены решения суда.

Доводы об отсутствии нарушения прав ФИО2 основаны на неправильном толковании норм материального права.

Учитывая, что судом не установлено правовых оснований для расторжения договора аренды с ФИО2 в одностороннем порядке, срок возведения им жилого дома юридического значения для разрешения данного спора не имеет.

При рассмотрении спора не допущено нарушений норм процессуального права, которые могли бы являться основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Дзержинского районного суда Калужской области от 3 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 февраля 2026 года.

Председательствующий

Судьи