Решение № 2-3680/2018 2-96/1929 2-96/2019 2-96/2019(2-3680/2018;)~М-3863/2018 М-3863/2018 от 28 января 2019 г. по делу № 2-3680/2018

Дело № 2-96/19 29 января 2019 года


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Смольнинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Яковлевой М.О.

с участием прокурора Лундиной О.И.

при секретаре Бриали К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Санкт-Петербурга в лице Администрации Центрального района Санкт-Петербурга к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о выкупе жилого помещения и выселении,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Центрального района Санкт-Петербурга обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 об изъятии путем выкупа для государственных нужд Санкт-Петербурга квартиры, расположенной по адресу: г. <адрес> с выплатой выкупной цены 4172000 рублей и выселении из указанной квартиры со снятием с регистрационного учета.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ФИО1 на основании договора передачи квартиры в собственности граждан от 25.09.2008 № 37397 и ФИО3 на основании свидетельства о праве на наследство являются сособственниками отдельной двухкомнатной квартиры общей площадью 37,10 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей им на праве общей долевой собственности, по 1/2 каждому.

В указанном жилом помещении постоянно зарегистрированы и проживают ФИО3 и ФИО2

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании заключения Городской межведомственной комиссии от 21.10.2016 № 76, распоряжением Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 26.10.2016 № 1722-р «О признании многоквартирного дома по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим реконструкции» многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 25.10.2017 № 895 «Об изъятии для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>», подлежат изъятию путем выкупа для государственных нужд Санкт-Петербурга земельный участок, а также находящиеся в частной собственности жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости жилого помещения № от 08.02.2018, выполненным СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», рыночная стоимость квартиры общей площадью 37,10 кв. м, в том числе жилой площадью 22,20 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, составляет 4 030 000 рублей.

Письмом администрации Центрального района Санкт-Петербурга от 27.10.2017 № ответчики уведомлены о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: <адрес> в котором находится принадлежащая им на праве общей долевой собственности квартира №. Также письмом от 02.03.2018 № в их адрес направлен проект соглашения об изъятии указанного недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, с приложением отчета об оценке данного недвижимого имущества. Указанное уведомление получено адресатами 13.03.2018.

По состоянию на 18.06.2018 ответчиками подписанный проект соглашения в администрацию не представлен.

Согласно части 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Размер и состав выкупной цены квартиры 16 общей площадью 37,10 кв. м, в том числе жилой площадью 22,20 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, определены в соответствии с нижеследующим расчетом: рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет 4 030 000 рублей, риэлтерские услуги (3 %) – 120900 руб., убытки, причиненные изъятием жилого помещения: расходы в связи с изменением места проживания - 20 000 руб., государственная пошлина за регистрацию права собственности 2000 руб. Таким образом, выкупная цена изымаемого жилого помещения составляет 4 172 900 рублей.

Представитель истца Администрации Центрального района Санкт-Петербурга по доверенности ФИО4 в судебное заседание явилась, исковые требования поддерживает, просит обратить решение к немедленному исполнению, поскольку дом находится в аварийном состоянии, представляет угрозу для жизни и здоровья ответчиков и иных лиц.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание явился, иск признал частично, не согласен с рыночной стоимостью квартиры, определенной истцом полагая ее заниженной.

Ответчики ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

Учитывая изложенное, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков ФИО1 и ФИО2

Прокурор Лундина О.И. в своем заключении указала, что иск подлежит удовлетворению частично, полагая возможным установить рыночную стоимость квартиры на основании заключения повторной судебной экспертизы. Полагала возможным обратить решение к немедленному исполнению.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, заключение прокурора, суд полагает следующее.

Судом установлено, что ФИО1 на основании договора передачи квартиры в собственности граждан от 25.09.2008 № 37397 и ФИО3 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 15.07.2010 являются сособственниками отдельной двухкомнатной квартиры общей площадью 37,10 кв.м, расположенной по адресу: г. <адрес> принадлежащей им на праве общей долевой собственности, по ? доле каждому.

В указанной квартире постоянно зарегистрированы и проживают ФИО3 и ФИО2, что подтверждается справкой о регистрации.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3,5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ, в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

На основании заключения Городской межведомственной комиссии от 21.10.2016 года № 76, распоряжением Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 26.10.2016 года № 1722-р «О признании многоквартирного дома по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу», многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 25.10.2017 года № 895 «Об изъятии для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> подлежат изъятию путем выкупа для государственных нужд Санкт-Петербурга земельный участок, а также находящиеся в частной собственности жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Письмом администрации Центрального района Санкт-Петербурга от 27.10.2017 № 01-15-2929/17-0-0 ответчики уведомлены о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: <адрес>, в котором находится принадлежащая им на праве общей долевой собственности квартира №. Также письмом от 02.03.2018 № 01-15-581/18-0-0 в их адрес направлен проект соглашения об изъятии указанного недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, с приложением отчета об оценке данного недвижимого имущества. Указанное уведомление получено адресатами 13.03.2018.

Ответчиками ФИО1 и ФИО3 в течение трех месяцев с момента поучения проекта соглашения не было заключено соглашение об изъятии указанного недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в связи с чем принадлежащая ответчикам квартира подлежит принудительному изъятию на основании решения суда.

Согласно ч. 5, 6, 7 ст. 32 ЖК РФ, собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Администрацией Центрального района Санкт-Петербурга представлен отчет СПб ГУП ГУИОН об оценке рыночной стоимости квартиры <адрес>, в соответствии с которым рыночная стоимость данной квартиры по состоянию на 24.01.2018 составила 4030000 рублей.

По ходатайству ответчиков судом в рамках рассмотрения дела на основании определения суда от 30.08.2018 назначена судебная экспертиза оценки объекта недвижимости, проведение которой поручено ООО «ПетроЭксперт».

В соответствии с заключением эксперта ООО «ПетроЭксперт» № 18-6-Ю-2-3680/2018 от 03.10.2018 рыночная стоимость квартиры <адрес> на дату проведения экспертизы составляет 5.059.000 рублей.

По ходатайству стороны истца на основании определения суда от 26 ноября 2018 года была назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.

В соответствии с заключениями экспертов ФБУ Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ № 3269/12-2, № 3270/11-2 от 27.12.2018, рыночная стоимость квартиры <адрес> составляет 4250000 рублей. Определить стоимость убытков, причиненных изъятием, включая убытки, которые собственники понесут в связи с изменением места проживания, переездом не представляется возможным.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ.

Суд считает, что заключение эксперта ООО «ПетроЭксперт» № 18-6-Ю-2-3680/2018 от 03.10.2018 не может быть положено в основу решения по следующим основаниям.

Как следует из указанного заключения судебной экспертизы, экспертом для определения стоимости объекта оценки применялся сравнительный подход.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как следует из положений Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 года N 297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости при выборе объекта-аналога необходимо учитывать, что он должен быть объектом сходным объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из содержания заключения эксперта ООО «ПетроЭксперт» не усматривается, что при выборе объектов-аналогов учтены физические характеристики объекта, технические характеристики, состояние объектов капитального строительства.

Из заключения эксперта следует, что в качестве объектов-аналогов, подобранных для объекта оценки, использовались квартиры с проведенным ремонтом, в которых имеется раздельный санузел, в то время, как следует из характеристики квартиры ответчиков, в квартире отсутствует ванная комната, ванная установлена на кухне, квартира требует ремонта. Экспертом сравнивались цены объектов недвижимости сопоставимые с ценами на объекты недвижимости, в которых проведен ремонт, а объекты - аналоги должны быть сходными с объектом оценки, а соответственно результаты экспертного исследования не могут являться достоверными, а заключение эксперта не может быть признано допустимым доказательством.

Суд полагает возможным при определении рыночной стоимости изымаемой у ответчиков квартиры руководствоваться заключением судебной экспертизы ФБУ Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, согласно которому рыночная стоимость квартиры <адрес> составляет 4 250 000 рублей.

Суд в данном случае не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения экспертизы, проведенной ФБУ Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.

Проанализировав содержание указанного заключения, суд пришел к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно-обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из имеющихся в распоряжении экспертов документов, основываются на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию. Заключение эксперта не вступает в противоречие с иными доказательствами по делу, а именно с отчетом СПб ГУП ГУИОН об оценке рыночной стоимости квартиры.

При таких обстоятельствах заключение экспертного учреждения ФБУ Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют.

Таким образом, рыночную стоимость изымаемой у ответчиков квартиры суд определяет в размере 4 250 000 рублей.

Согласно ответу СПб ГУП ГУИОН от 20.04.2017 на запрос администрации Центрального района Санкт-Петербурга средняя рыночная цена услуг риэлторов по подбору жилого помещения и сопровождению сделки по приобретению такого помещения составляет 3-5 % от стоимости жилого помещения (том 1 л.д. 47).

Истцом риэлтерские услуги определены как 3 % от стоимости объекта.

Суд полагает возможным рассчитать стоимость риэлтерских услуг исходя из 4 % от стоимости жилого помещения, риэлтерские услуги составят 170.000 рублей (4 250 000*4%).

Также в выкупную цену включаются расходы на переезд 20 000 рублей, государственная пошлина за регистрацию изъятия жилого помещения 2000 рублей, о размере которых у сторон спора не имеется.

Таким образом, выкупная цена изымаемого у ответчиком для государственных нужд имущества составляет 4.442.000 рублей (4250000+170000+20000+2000).

В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

С учетом приведенной нормы, подлежат удовлетворению требования истца о выселении ответчиков ФИО3 и ФИО2

Заявление истца об обращении решения суда к немедленному исполнению подлежит удовлетворению, поскольку в материалы дела представлены достаточные доказательства, что имеется угроза самопроизвольного обрушения дома, а соответственно жизни и здоровью граждан.

На основании ст.ст.194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Санкт-Петербурга в лице Администрации Центрального района Санкт-Петербурга о выкупе жилого помещения и выселении удовлетворить частично.

Изъять путем выкупа для государственных нужд Санкт-Петербурга у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, принадлежащую им на праве собственности отдельную двухкомнатную квартиру общей площадью 37,10 квадратных метров, расположенную по адресу: <адрес>, с выплатой ФИО1, ФИО3 выкупной цены в размере 4.442.000 рублей по 1/2 от указанной суммы каждому.

Прекратить право собственности ФИО1, ФИО3 на квартиру <адрес>.

Выселить ФИО3, ФИО2 из жилого помещения – <адрес> со снятием их с регистрационного учета.

Решение подлежит немедленному исполнению, может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в Смольнинский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.О. Яковлева