Решение № 2-732/2018 2-732/2018 ~ М-90/2018 М-90/2018 от 20 февраля 2018 г. по делу № 2-732/2018

Дело № 2-732/2018


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Омск 21 февраля 2018 года

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе:

председательствующего судьи Овчаренко М.Н.,

при секретаре Салей М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Куйбышевский районный суд города Омска с вышеназванными исковыми требованиями к ФИО2, ФИО3, указав, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2, ФИО3 (продавцы) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 486 кв.м., разрешенное использование: для жилищных нужд под строение, для размещения домов индивидуальной жилой застройки, категория земель: земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>, Центральный административный округ, <адрес> А, с находящимся на нем жилым домом общей площадью 51,6 кв.м., инвентарный №, литера Б, Б1. Цена составляла 2000000 рублей, из которых 1650000 рублей – за земельный участок, 350000 рублей – за жилой дом. Сумма была оплачена продавцу, имущество передано покупателю. При указанном целевом назначении земельного участка (для индивидуального жилищного строительства) и категории земель: земли населенных пунктов, покупатель при его приобретении вправе была рассчитывать на его использование для возведения жилого дома. В соответствии с проектной и разрешительной документацией, на приобретенном земельном участке истица начала строительство жилого дома общей площадью 142,2 кв.м. с количеством этажей-2. Из содержания п. 5 договора купли-продажи следует, что продавцы гарантируют, что до заключения договора отчуждаемое недвижимое имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под запрещением (арестом) не состоит, судебного спора о нем не имеется. В случае обременения указанного недвижимого имущества правами третьих лиц, продавцы берут обязательство по возмещению причиненного покупателю данной сделкой морального и материального ущерба (п.6).

В период, когда спорный земельный участок находился в собственности у продавцов, на него, в соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р были установлены ограничения (обременения), о которых продавцы знали, но не сообщили покупателю.

Решением Первомайского районного суда г. Омска по гражданскому делу № по иску АО «Омскгазстройэксплуатация» к ФИО1 суд обязал ФИО1 устранить нарушения охранной зоны и минимально-допустимых расстояний газопровода «Распределительный газопровод к котельной производственной базы ГУП «Омскгазстройэксплуатация» путем сноса юго-западной части строящегося индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> А, находящейся на расстоянии менее 5 м. от газопровода «Распределительный газопровод к котельной производственной базы ГУП «Омскгазстройэксплуатация».

Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

Учитывая изложенное, считает, что вправе требовать уменьшения покупной цены спорного земельного участка.

В соответствии с заключением специалистов ООО «НЭ «ПРОФЭКС» от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость земельного участка с учетом условий, изложенных в решении Первомайского районного суда № (а именно: с учетом нахождения на нем охранной зоны) составляет 435000 рублей. Кроме того, запроектированный жилой дом невозможно разместить на земельном участке с учетом ограничений, поскольку земельный участок имеет нестандартную форму.

Истица, не обладая достаточной информацией об ограничениях приобретаемого земельного участка, в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи, а именно: использование земельного участка по назначению, в том числе, с возведением жилого дома, данное нарушение договора является существенным.

Со ссылками на положения ст.460, 450, 452 ГК РФ, ст.37 ЗК РФ просила изменить п.4 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в части цены земельного участка, указав 435000 рублей, взыскать с ответчиков солидарно в свою пользу 1215000 рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании не участвовала, извещена надлежаще.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в иске. Пояснила, что при покупке земельного участка доверителю не было известно о том, что имеется охранная зона. Продавцом были скрыты сведения о наличии ограничений. Договор не содержит данных о том, что имеются какие-то ограничения, покупатель об этом не была осведомлена при покупке. Наличие трубы не свидетельствует об охранной зоне. В последнем пункте градостроительного плана установлено наличие ограничений, на момент сделки эти сведения существовали, незнание продавца не освобождает его от ответственности. Истица получила разрешение после покупки, до этого она ничего не знала. Продавцы гарантировали при продаже, что земельный участок свободен от прав третьих лиц и в случае такового, гарантировали возмещение.

Представитель ответчика Рева Н.Ю., действующая по доверенности, исковые требования не признала по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление, где указала, что условие о цене передаваемого объекта недвижимсоти является существенным. В соответствии с актом приема-передачи земельного участка и жилого дома истец приняла, а ответчик передал совершенно конкретный земельный участок и жилой дом. Информация о том, что истец-покупатель намерен строить на земельном участке что-либо, ответчику не предоставлялась. Из свидетельств о праве собственности истца и ответчика, а также сведений из ЕГРП и ГКН не следует, что земельный участок обременен правами третьих лиц. Наличие охранной зоны на части участка, если таковая имеется, не является препятствием в использовании по назначению приобретенных по договору купли-продажи объектов недвижимости и не свидетельствует о наличии обременений земельного участка. Данное обстоятельство лишь обязывает собственника земельного участка, в случае произведения им строительных работ, испросить разрешения у владельца объекта, в отношении которого установлена охранная зона. Истец пытался получить разрешение на производство строительных работ в районе прохождения газопровода и ему было отказано. Спорный договор купли-продажи заключен непосредственно между истцом и ответчиком, не через представителей. Истец осмотрел имущество, местоположение, состояние, размер, расположеннее на земельном участке постройки, безусловно, истец видел газовый трубопровод, который проходит за участком, так как указанный трубопровод является наземным, расположен примерно в двух метрах от поверхности земли, покрашен желтым цветом. Истец знал о наличии вблизи участка трубопровода и должен был знать о том, что вблизи трубопроводов могут быть установлены охранные зоны. Истец не предпринял все разумные меры для выяснения возможности строительства в данном месте земельного участка жилого дома. Кроме того, в соответствии с п.2.1. ст. 49 ГрК РФ в случае, если строительство, реконструкцию объектов капитального строительства планируется осуществлять в границах охранных зон объектов трубопроводного транспорта, экспертиза проектной документации на осуществление строительства, реконструкции указанных объектов капитального строительства является обязательной. Из представленных документов следует, что истец указанную экспертизу не проходил. Просила отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Пояснила, что продавец не был осведомлен, что покупатели намерены снести старый дом и построить новый, покупатель не предупреждал, каких размеров будет дом и в каком месте он будет расположен, более того, газопровод находится вне пределов земельного участка, наличие охранной зоны должно быть предусмотрено всеми участниками гражданского оборота. Наличие прав третьих лиц не подтверждается ничем, охранная зона не свидетельствует о наличии прав. Продан определенный земельный участок, обременений не имеется, то что у истца возникли проблемы со строительством дома, не имеет к договору купли-продажи отношения, полагала, что цена договора, и то, что часть дома обязали снести, не имеет отношения к спору.

Представитель третьего лица Министерства имущественных отношений Омской области в судебное заседание не явился, извещены надлежаще.

Представитель третьего лица АО «Омскгазстройэксплуатация» в судебном заседании не участвовал, представлен отзыв на исковое заявление, в котором указано, что в момент приобретения в собственность ФИО1 земельного участка с кадастровым номером № (заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) он уже был обременен охранной зоной «Распределительного газопровода к котельной производственной базы ГУП «Омскгазстройэксплуатация», сведения о которой содержались в государственном кадастре недвижимости с ДД.ММ.ГГГГ Газопровод является надземным (установлен на металлических опорах на высоте более 2 метров над поверхностью земли), т.е. газопровод нельзя было не увидеть при визуальном осмотре земельного участка. Просили рассмотреть спор без участия представителя.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 2. ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Не исполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ.

В силу ч. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу положений ст. ст. 3, 4 ГПК РФ, ст. 11 ГК РФ защите подлежит лишь нарушенное право. При этом способ восстановления нарушенного права должен соответствовать объему и характеру такого нарушения, обеспечивать восстановление нарушенных прав и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Согласно п. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ФИО1 приобрела у ФИО2 и ФИО3 земельный участок площадью 468 кв. м., кадастровый №, разрешенное использование: для жилищных нужд под строение, для размещения домов индивидуальной жилой застройки и находящийся на нем жилой дом, общей площадью 51,6 кв. м., по адресу: <адрес> А. Стоимость отчуждаемого недвижимого имущества согласована сторонами в п. 4 договора следующим образом: недвижимое имущество продано за 2000000 руб., в том числе земельный участок за 1650 000 руб., жилой дом - за 350 000 руб.

Договор заключен в письменной форме, существенные условия договора соблюдены.

Претензий при заключении договора истец не высказывал, не просил продавца об осмотре недвижимости с участием специалиста для определения конкретных (интересующих его) качеств.

Цена договора определена сторонами по обоюдному согласию в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, равно как и иные его условия.

Согласно передаточному акта от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между ФИО2, ФИО3 и ФИО1, продавцы передали, а покупатель принял земельный участок с жилым домом на основании договора купли-продажи, заключенного между ними ДД.ММ.ГГГГ Претензий по техническому состоянию указанного недвижимого имущества у истца не было.

Право собственности на земельный участок за истцом было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Омской области ДД.ММ.ГГГГ

ФИО1 заявлены требования об уменьшении покупной цены жилого дома в связи с передачей покупателю товара с ограничениями, а именно в связи с тем, что часть земельного участка входит в границу охранной зоны объекта газоснабжения вдоль трассы объекта газоснабжения, которые не были оговорены продавцом при продаже. По мнению истицы, продавцы, обладая информацией об ограничениях земельного участка, ей об этом не сообщили, продали объект, обремененный правами третьих лиц, что лишило ее права на использование земельного участка по назначению, в том числе, с возведением жилого дома.

Между тем, полагать, что ответчики при отчуждении спорного земельного участка скрыли от истицы достоверные сведения о характеристиках спорного участка и (или) сообщили ей заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, оснований не имеется.

Ответчики стали собственниками спорного земельного участка на основании договора купли-продажи №№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением Министерства имущественных отношений <адрес> от 10.07.2014г. №-р «Об утверждении границ охранной зоны объекта газоснабжения«Распределительный газопровод к котельной производственной базы ГУП «Омскгазстройэксплуатация» и наложении ограничений (обременений) на земельные участки, входящие в ее состав» утверждены границы охранной зоны распределительного газопровода, общей протяженностью 222,55 м, инвентарный №, расположенного по адресу: <адрес>-а (местоположение: от Т1 до <адрес>-а), в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 2 метров от оси газопровода с каждой стороны объекта газоснабжения, площадью 548 кв.м. Указанным распоряжением установлены ограничения (обременения) на земельные участки, входящие в границы охранной зоны объекта газоснабжения вдоль трассы объекта газоснабжения, согласно приложению к распоряжению. .

В перечень земельных участков, на которые установлены ограничения (обременения) в соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений <адрес> от 10.07.2014г. №-р, включен, в том числе, спорный земельный участок с кадастровым номером №.

Ограничения прав зарегистрированы на часть спорного земельного участка площадью 11 кв.м., предусмотренные статьями 56, 56.1 ЗК РФ, 55.36.2.287, срок действия ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Первомайского районного суда г. Омска по гражданскому делу № по иску АО «Омскгазстройэксплуатация» к ФИО1 суд обязал ФИО1 устранить нарушения охранной зоны и минимально-допустимых расстояний газопровода «Распределительный газопровод к котельной производственной базы ГУП «Омскгазстройэксплуатация» путем сноса юго-западной части строящегося индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> А, находящийся на расстоянии менее 5 м. от газопровода «Распределительный газопровод к котельной производственной базы ГУП «Омскгазстройэксплуатация».

Апелляционным определением Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение оставлено без изменения.

Судебными актами установлено, что строящийся индивидуальный жилой дом, о сносе части которого заявлен иск, расположен на земельном участке, с кадастровым номером № по адресу <адрес>, ЦАО, <адрес> в охранной зоне распределительного газопровода и его возведение осуществлено с нарушением градостроительных норм и правил, с отступлением от градостроительного плана земельного участка.

Строительство спорного жилого дома было начато в октябре 2016г. до разработки и согласования проекта планировочной организации земельного участка, расположенного по <адрес>-а в ЦАО <адрес>, согласно градостроительному плану. «Проект индивидуального жилого дома. Рабочая документация. №. Архитектурные решения» был подготовлен ЗАО «Омскстройпроект» по заданию ФИО1 только в мае 2017г., экспертиза проектной документации объекта капитального строительства ФИО1 не проводилась, заключение эксперта, проектная документация в Администрацию ЦАО <адрес> не предоставлялось при получении разрешения на строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №.

Разрешение на строительство жилого дома выдано ФИО1 администрацией ЦАО г. Омска в нарушение требований, установленных ГрК РФ.

Из смысла п. 3 ст. 37 ЗК РФ следует, что законодатель не возлагает на продавца земельного участка обязанности выявить все возможные затруднения для последующего использования покупателем земельного участка и довести эту информацию до сведения покупателя.

Кроме того, как следует из материалов дела, ответчики приобретали спорный земельный участок в 2012 г., до установления ограничений.

В свидетельстве о государственной регистрации права истца 55 № от ДД.ММ.ГГГГ наличие ограничений (обременений) на земельный участок также не зарегистрировано.

На момент продажи земельного участка, на спорной его части у ответчиков располагался огород, газопровод является надземным (установлен на металлических опорах на высоте более 2 метров над поверхностью земли), его нельзя было не увидеть при визуальном осмотре земельного участка.

Таким образом, доказательств тому, что продавцы знали о наличии охранной зоны и скрыли данную информацию от покупателя, материалы дела не содержат, никаких сведений о фактическом состоянии продаваемого участка продавцы не утаивали.

Помимо этого, наличие охранной зоны позволяют истице осуществлять пользование земельным участком в соответствии с видом разрешенного использования и обеспечить застройку участка в соответствии с градостроительным планом земельного участка.

Наличие охранной зоны не свидетельствует о невозможности строительства на земельном участке общей площадью 468 кв.м. Ограничения зарегистрированы только на часть земельного участка площадью 11 кв.м.

Приобретая объект недвижимости, покупатель не был лишен возможности самостоятельно получить соответствующую выписку, уточнить возможность застройки приобретаемого участка с учетом наличия охранной зоны, проявив разумную заботу и осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд признает недоказанным факт существенного нарушения ответчиками условий договора, а также несоблюдение ими требований статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, которые могли бы служить основаниями для уменьшения покупной цены спорного земельного участка.

С учетом изложенного, правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194–199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение месяца со дня вынесения судом решения в окончательной форме.

Судья М.Н. Овчаренко