Решение № 2-128/2019 2-128/2019(2-1417/2018;)~М-1152/2018 2-1417/2018 М-1152/2018 от 17 марта 2019 г. по делу № 2-128/2019

Дело №2-128/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Смоленск 18 марта 2019 года

Смоленский районный суд Смоленской области

в составе:

председательствующего, судьи Моисеевой О.В.,

при секретаре Вировской Е.В.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании сделок недействительными, признании недействительной и исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности на жилой дом, внесении изменений в договор купли-продажи,

установил:

ФИО1, уточнив исковые требования, обратился в суд с иском к ФИО3 о признании сделок недействительными, признании недействительной и исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности на жилой дом, внесении изменений в договор купли-продажи, указав в обоснование иска, что <дата> между сторонами были заключены два договора купли-продажи в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № <номер> и № <номер>, расположенных по адресу: <адрес>. Указанные договора были заключены в целях обеспечения договоров займа от <дата> и от <дата> и по сути являлись договорами залога. На земельном участке с кадастровым номером № <номер> на момент продажи была расположена самовольная постройка - жилой дом, между тем в договоре купли-продажи указанные сведения отражены не были. Полагает, что сделки купли-продажи являются притворными, поскольку спорные договора были оформлены с целью заключения договоров залога. Воля сторон была направлена на обеспечение исполнение обязательств по возврату займа, а не на продажу земельных участков, с вязи с чем земельные участки должны быть реализованы с публичных торгов, на основании ст. 350 ГК РФ. Кроме того, сделка в отношении земельного участка с кадастровым номером № <номер> является ничтожной, поскольку земельный участок был продан без находящегося на нем объекта недвижимости, который также принадлежал истцу. Ответчик земельными участками и строением не пользуется.

Просит суд признать договора купли-продажи от <дата>, заключённые между сторонами в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № <номер> и № <номер> по мотиву их притворности ничтожными, применить к договорам положения действующего законодательства, регламентирующие отношения по залогу, исключить из текста договора в отношении земельного участка с кадастровым номером № <номер> формулировку: «На указанном земельном участке построек нет», признать недействительной и аннулировать запись в ЕГРН о регистрации права собственности за ответчиком на жилой дом, расположенный на земельным участке с кадастровым номером № <номер> (л.д.181-187).

Стороны в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены, обеспечили явку своих представителей.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исках, суду пояснила, что сведениями о том, что истец использует земельные участки с момента заключения договоров купли-продажи и имеет к ним доступ, она не располагает.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в удовлетворении иска просила отказать, пояснила, что истец денежные средства по договору займа от <дата> не возвратил в срок указанный в договоре, в связи с чем эти денежные средства явились оплатой по договорам купли-продажи, ответчик использует спорные земельные участи, достроил дом и оформил право собственности на него.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании пункта 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора (пункт 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что <дата> между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключены договора купли –продажи земельных участков с кадастровыми номерами № <номер> и № <номер>. Стоимость каждого из участков определена сторонами в сумме 400 000 руб. (л.д.10-13).

В тот же день между сторонами подписаны акты приема - передачи в отношении указанного имущества (л.д.145-146).

<дата> между сторонами ФИО3 (займодавец) и ФИО1 (заемщик) заключен договор займа на сумму 1000000 руб., срок возврата определен сторонами - <дата> (л.д.143-144). Дополнительным соглашением срок продлен до <дата> (л.д.161).

В материалы дела заемщиком доказательств уплаты основного долга по указанному договору не представлено.

Сделки купли-продажи недвижимости не являются притворными, если продавец передал в собственность покупателя имущество, а покупатель оплатил эту недвижимость.

Статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что поскольку ФИО1 не возвратил долг по договору займа от <дата> в установленный срок - <дата>, указанные денежные средства были зачтены в счет оплаты за спорные участки по договорам купли-продажи, после чего у кредитора по договору займа отсутствует право требования уплаты суммы долга в размере 800 000 руб.

Из искового заявления следует, что незавершенный строительством жилой дом был возведен ФИО1 самовольно без разрешения на строительство.

Согласно абз. 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что ФИО3 жилой дом был достроен и легализирован, указанные обстоятельства не оспариваются истцом и подтверждаются письменными материалами дела.

Судом установлено, что <дата> ФИО3 было выдано разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером № <номер> (л.д.224-225).

<дата> ФИО3 было выдано уведомление о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства <адрес> требованиям действующего законодательства (л.д.146).

<дата> за ФИО3 было зарегистрировано право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д.162-163).

То, что стороны имели намерение передать в собственность покупателю земельные участки на основании договоров купли-продажи, подтверждается следующими обстоятельствами: действиями покупателя, который использует спорные земельные участки, достроил жилой дом и сдал его в эксплуатацию.

Таким образом, подписанные акты приема-передачи и действия покупателя, который использует земельные участки, свидетельствуют о принятии им переданного продавцом имущества.

Доказательств, что спорные сделки изначально заключались с целью их неисполнения истцом не представлено.

Судом установлено, что <дата> между сторонами ФИО3 (займодавец) и ФИО1 (заемщик) так же был заключен договор займа на сумму 1500000 руб., займ предоставлен по <дата>. (л.д.8-9).

Суд считает необходимым отметить, что в договоре займа от <дата> не оговорено, что сумма долга 1000000 руб. по договору займа от <дата>, включена в сумму 1500000 руб.

Стороны в судебном заседании пояснили, что денежные средства по договору от <дата> истцом не возвращены ответчику.

Договором займа от <дата> как и договором от <дата> определено, что в целях обеспечения исполнения своих обязательств по возврату долга заемщик передает в залог земельные участки с кадастровыми номерами № <номер> и № <номер>.

Ссылки в договоре займа от <дата>. на обеспечительный характер продажи земельных участков по договору от <дата> для применения ст. 170 ГК РФ недостаточно, поскольку на момент заключения договора займа от <дата> собственником земельных участков является ФИО3

В соответствии Положениями ст. 209 ГК РФ только собственник или законный владелец имущества вправе совершать сделки по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Поскольку на <дата> ФИО1 не является законным владельцем, земельных участков, следовательно, в день (<дата>) заключения договора займа он не имел право передачи земельных участков в залог и не вправе был распоряжаться не принадлежащим ему имуществом.

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют об отсутвии правовых оснований для признания оспариваемых сделок притворными.

Согласно ч. ч. 2, 5 ст. 166 ГК РФ, разъяснениям, содержащимся в п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.

Требования о применении к договорам купли-продажи положений регламентирующих отношения по залогу, признании недействительной и аннулировании записи в ЕГРН о регистрации права собственности за ответчиком на жилой дом, расположенный на земельным участке с кадастровым номером № <номер> также не подлежат удовлетворению, поскольку они являются производными от основного требования о призвании сделок недействительными, в удовлетворении которого истцу отказано.

Из материалов дела усматривается, что в договоре купли –продажи от <дата> о продаже земельного участка с кадастровым номером № <номер> указано, что на земельном участке отсутствуют строения.

Эти же обстоятельства отражены и в акте приема – передачи земельного участка.

Истец просит исключить из текста договора купли–продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером № <номер> формулировку «На указанном земельном участке построек нет».

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и договорами.

Как установлено судом и следует из материалов дела, до продажи земельного участка с кадастровым номером № <номер>, истцом за свой счет возведена самовольная постройка - незавершенный строительством жилой дом.

Из общих норм гражданского законодательства о договорах не следует возможность изменения судом по требованию стороны договора, при указанных обстоятельствах.

Учитывая, что за истцом право собственности на самовольную постройку не было зарегистрировано, суд приходит к выводу о том, что в данном случае удовлетворение требования о внесении изменений в договор купли-продажи о наличии на земельном участке самовольного строения, не способно повлечь восстановление прав истца, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Доводы истца о том, что ответчику безвозмездно перешел незавершенный строительством дом, в связи с чем указание на его наличие в договоре приведет к восстановлению прав истца, не состоятелен.

Как усматривается из договора купли-продажи, сведений о том, что в цену земельного участка 400000 руб. включена стоимость незавершённого строения, договор не содержит.

В силу п. 3 абз. 5 ст. 222 Гражданского кодекса РФ лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Данная норма права предусматривает право лица, соорудившего такую постройку, на соответствующую компенсацию.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Малышева С..И. к ФИО3 о признании сделок недействительными, признании недействительной и исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности на жилой дом, внесении изменений в договор купли-продажи – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Смоленский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Моисеева

Мотивированное решение изготовлено 25.03.2018