Решение № 2-685/2020 2-685/2020~М-582/2020 М-582/2020 от 5 октября 2020 г. по делу № 2-685/2020

к делу №2-685/2020

РЕШЕНИЯ

Именем Российской Федерации

г.Адыгейск 06.10.2020 года

Теучежский районный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи Трахова А.А.,

при секретаре Тетер С.Ш.,

с участием представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО1,

представителя ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о признании права собственности на квартиру и государственной регистрации перехода права собственности, а также по встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО3 о расторжении договора купли продажи квартиры и признании этого договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании права собственности на квартиру и государственной регистрации перехода права собственности.

В обоснование исковых требований истец указала, что между ней и ФИО4 заключен договор купли-продажи недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: 385228, <адрес>, пгт. Тлюстенхабль, <адрес>.

Согласно расписке от 01.05.2020 года ФИО4 получила от неё 80 000 рублей и расписки от 20.05.2020 года - 1 000 000 рублей в качестве оплаты по договору.

В Филиал государственного бюджетного учреждения Республики Адыгея «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» № по <адрес> поданы документы для регистрации перехода права на объект недвижимости без одновременного государственного кадастрового учета на предмет договора.

По заявлению ответчика данная регистрация приостановлена.

Она надлежащим образом выполнила условия договора, но при этом ответчик уклоняется и препятствует государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

13.06.2020 года она отправила досудебную претензию ФИО4, ответа на которую не поступило.

Просит признать право собственности на объект недвижимости, а также принять
решение о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО4 к ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: 385228, <адрес>, пгт. Тлюстенхабль, <адрес>.

ФИО4 предоставила суду отзыв на исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3 и мотивировала свой отзыв следующим.

Согласно п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ. № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Иного договором купли-продажи спорной квартиры не предусмотрено. Ответчик на текущий момент продолжает пользоваться спорной квартирой. Владение этой квартирой ответчик истцу не передавала, акт приёма-передачи не подписывала.

Предусмотренный ч. 3 ст. 551 ГК РФ иск о регистрации перехода права собственности по своей правовой природе является предусмотренным абз. 8 ст. 12 ГК РФ иском о понуждении к исполнению обязанности в натуре. Истец требует от ответчика исполнения обязательства передать право собственности на квартиру. Как следствие, ч. 3 ст. 551 ГК РФ необходимо применять в системной связи с ч. 3 ст. 328 ГК РФ, согласно которой ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с неё по обязательству другой стороне.

Истица по договору купли-продажи квартиры обязана уплатить ответчице цену в размере 1 080 000 руб.

По расписке от 1.05.2020 г. истица передала ответчице 80 000 руб. задатка. Данная сумма во исполнение п. 2.2.1. договора купли-продажи квартиры от 21.05.2020 г. была перечислена на банковскую карту ответчика, на счёт № в ПА О Сбербанк России»: 03.04.2020 г. - 50 000 руб., 04.04.2020. г. - 30 000 руб., что подтверждается выпиской о состоянии вклада за период с 01.04.2020 по 13.06.2020 г. и историей операций по дебетовой карте за период с 01.04.2020 по 30.04.2020 г.

Расписка от 20.05.2020 г. на 1 000 000 руб. была выдана ответчицей истице вперёд до платежа и до подачи документов на государственную регистрацию под условием, что денежные средства в размере 1 000 000 руб., как сказано в расписке, поступят на расчётный счёт ответчика № в АО «Альфа-Банк». Однако эти деньги ответчице на расчётный счёт в АО «Альфа-Банк» не перечислила, что подтверждается выписками по счёту.

Всего за квартиру истица заплатила ответчице путём перечисления на счёт в АО «Альфа -банк» 907 000 руб., а именно: 20.05.2020 г. - 500 000 руб. по платежному поручению № 65066 и 21.05.2020 г. - 407 000 руб. по платёжному поручению № 63930.

Всего истец перечислила ответчику 987 000 рублей.

Ответчик вернула истцу полученные за квартиру денежные средства в полном размере 987 000 руб. со своего счёта в АО «Альфа-Банк» на счёт истца в этом же банке №: платежное поручение № 401 от 1.06.2020 г. о возврате 907 000 руб. и № 62001 от 2.06.2020 г. о возврате 80 000 рублей.

Считает, что обязанность по уплате цены квартиры истица не выполнил, в связи с чем, она не имеет права требовать от ответчицы встречного исполнения в виде передачи квартиры.

Кроме этого, ФИО4 подала встречное исковое заявление к ФИО3 о расторжении заключенного договора купли-продажи между ними от 21.05.2020 года указанной квартиры и о признании недействительным указанного договора от 21.05.2020 года.

Встречное исковое заявление ФИО4 обосновала тем, что 21.05.2020 года между ней, то есть ФИО4 и ответчиком по встречному иску ФИО3 был заключен договор купли-продажи <адрес> пгт.<адрес> Республики Адыгея, который был подписан сторонами. По условиям договора, квартира продавалась ею ФИО3 за 1 080 000 рублей, из которых 80 000 рублей предоплата, а 1 000 000 рублей ей должны были уплатить до подачи документов в МФЦ для регистрации перехода права. Однако ей было перечислено только 907 000 рублей, а 93 000 рублей не были перечислены ей и не были уплачены ей. В связи с изложенными обстоятельствами, все полученные ею деньги были перечислены ею ФИО3 и она направила ФИО3 предложение о расторжении договора купли-продажи или о внесении изменений в договор купли-продажи, которое было оставлено без ответа. В связи с чем считает, что имеются основания для расторжения договора.

Кроме этого, договор был заключен под влиянием заблуждения, то есть договор о купле-продаже квартиры заключен был на сумму 1 080 000 рублей, тогда как рыночная стоимость квартиры составляет 1 500 000 рублей. При этом, она заключала договор под влиянием вынужденных обстоятельств в виде потери работы. Если бы она знала реальную рыночную стоимость, то договор не был ею заключен. Поэтому считает, что договор является недействительным, заключенным под влиянием заблуждения и на крайне невыгодных для нее условиях.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержал исковые требования и просил их удовлетворить по основаниям, указанным в исковом заявлении, и не признав встречный иск, просил отказать в удовлетворении встречного искового заявления.

Представитель ответчика ФИО2 иск не признала, просила в удовлетворении иска отказать, и при этом настаивала на встречном иске и просила расторгнуть договор или признать договор недействительным по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.

Выслушав представителей сторон, свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает, что в удовлетворении исковых требований ФИО3 следует отказать, а требования ФИО4 подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 556 ГК РФ обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как установлено в судебном заседании 21.05.2020 г. между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: 385228, <адрес>, пгт. Тлюстенхабль, <адрес> за 1 080 000 рублей.

В соответствии с условиями договора оплата должна была быть произведена частями в следующем порядке: 80 000 руб. – предварительная оплата, а оставшаяся часть суммы в размере 1 000 000 руб., должна была быть уплачена покупателем до подачи документов в МФЦ на регистрацию перехода права собственности на квартиру.

По расписке от 01.05.2020 г. покупатель передала продавцу предоплату в размере 80 000 руб. Данная сумма, во исполнение п.2.2.1 договора купли-продажи квартиры, заключенного между ФИО3 и ФИО4 от 21.05.2020 года была перечислена на банковскую карту продавца, на счёт № в ПАО Сбербанк России»: 03.04.2020 г. - 50 000 руб. и 04.04.2020. г. - 30 000 руб., что подтверждается выпиской о состоянии вклада за период с 01.04.2020 г. по 13.06.2020 г. и историей операций по дебетовой карте за период с 01.04.2020 по 30.04.2020 г.

Расписка от 20.05.2020 года на сумму 1 000 000 рублей была выдана продавцом покупателю до платежа и до подачи документов на государственную регистрацию, то есть 20.05.2020 года, под условием, что денежные средства в размере 1 000 000 рублей, поступят на расчетный счёт ответчика № в АО «Альфа-Банк».

Однако, как следует из предоставленных суду документов, истица за квартиру заплатила ответчице путём перечисления на счёт в АО «Альфа-банк» всего 907 000 руб., а именно: 20.05.2020 года - 500 000 рублей по платежному поручению № и 21.05.2020 года - 407 000 рублей по платёжному поручению №. Оставшаяся сумма в размере 93 000 рублей до подачи документов в МФЦ покупателем продавцу перечислено не было, что подтверждается выписками по счёту.

Всего покупатель перечислила продавцу 987 000 рублей, тогда как, согласно расписки должна была перечислить 1 000 000 рублей.

02.06.2020 года продавец отправила покупателю требование о расторжении договора или об изменении договора, которое осталось без ответа, и покупатель вернула продавцу всю полученную от нее сумму на её банковский счёт в АО «Альфа-Банк» №, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 907 000 рублей и № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 80 000 рублей.

Доводы представителя истца о том, что его доверителем были переданы ответчице оставшиеся 93 000 рублей наличными без какого либо документального оформления, подтвержденные свидетелями в судебном заседании свидетелями ФИО8 и ФИО9, не могут приняты судом во внимание, так как являются недопустимыми доказательствами.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан, направленные на прекращение гражданских обязанностей.

ФИО3 по договору купли-продажи квартиры имеет перед ФИО4 обязанность оплатить цену договора. Действие по оплате цены является действием, направленным на прекращение обязанности по уплате цены. Такое действие в силу ст. 153 ГК РФ является сделкой.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 000 рублей.

Сделка по уплате 93 000 рубля превышает 10 000 рублей, и следовательно, она должна быть совершена в простой письменной форме.

Согласно ч. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Следовательно, ФИО3 не имеет права подтверждать факт платежа 93 000 рублей свидетельскими показаниями. Такие показания в силу ст. 60 ГПК РФ являются недопустимыми доказательствами.

При таких обстоятельствах получается, что в нарушение условий договора купли-продажи квартиры от 21.05.2020 года, покупатель ФИО3 обязанность по уплате цены квартиры продавцу не выполнила и как следствие этого, не может требовать от ответчицы передачи квартиры.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ, в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Акт приема-передачи по договору купли-продажи квартиры от 21.05.2020 года сторонами не подписывался.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Поскольку <адрес> пгт.Тлюстенхабль, не была передана по акту приема-передачи, дополнительное соглашение между сторонами не было заключено, деньги, полученные продавцом от покупателя, в полном объеме возвращены покупателю продавцом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3 о признании права собственности на объект недвижимости и принятии решения о государственной регистрации права собственности.

ФИО4 предъявила встречный иск о расторжении договора купли-продажи квартиры от 21.05.2020 года и признании этого договора недействительным. В дополнительных требованиях к встречному иску просит принять решение об удовлетворении того требования, которое по результатам рассмотрения дела суд найдет законным и обоснованным, так как они являются альтернативными.

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд считает, что невыполнение покупателем ФИО3 обязанности по уплате цены квартиры по договору купли-продажи от 21.05.2020 года существенным нарушением договора и является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры от 21.05.2020 года.

Согласно ч.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

02.06.2020 года ФИО4 направила уведомление ФИО5 с предложением о расторжении договора купли-продажи квартиры от 21.05.2020 года, однако в предусмотренные законом сроки ответа от ФИО5 не последовало. В судебном заседании встречный иск ФИО4 о расторжении договора ФИО5 не признала.

При таких обстоятельствах требования по встречному иску ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 21.05.2020 года являются законными и обоснованными, и поэтому подлежат удовлетворению.

Доводы ФИО4 о признании сделки недействительной суд находит не подлежащими удовлетворению ввиду их необоснованности.

Действительно, в соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно ч. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжёлых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Однако, доводы истца по встречному иску о том, что она находилась под влиянием заблуждения, суд признает несостоятельными, так как не знание средне рыночной стоимости квартиры продавцом не может быть признано нахождением под заблуждением, так как сторона покупателя не принимала никаких действий по введению продавца в заблуждение относительно реальной рыночной стоимости продаваемой ею квартиры. Она не была ограничена в получении этой информации, и сторона покупателя не принимала никаких мер к тому, чтобы ввести продавца в заблуждение относительно истиной стоимости квартиры.

Согласно ч. 1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Суд также отвергает доводы истца по встречному иску о том, что сделка является недействительной ввиду ее кабальности, так как суд считает, что заявителем не предоставлены суду каких либо доказательств, что продавец была вынуждена совершить сделку вследствие стечения тяжёлых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась. Потеря работы не может быть признана следствием тяжелых жизненных обстоятельств. Также суду не предоставлено никаких доказательств того, что покупатель воспользовался этим обстоятельством.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для признания сделки недействительной.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО3 к ФИО4 о признании права собственности на <адрес> в пгт.<адрес> Республики Адыгея и государственной регистрации перехода права собственности от ФИО4 к ФИО3 на указанную квартиру, отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО4 к ФИО3 о признании недействительным, заключенного между ними 21.05.2020 года договора купли-продажи <адрес> в пгт.<адрес> Республики Адыгея, отказать.

Иск ФИО4 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, удовлетворить, и расторгнуть договор от 21.05.2020 года, заключенный между ФИО3 и ФИО4 купли-продажи <адрес> в пгт.<адрес> Республики Адыгея.

Взыскать с ФИО3 в доход государства неуплаченную государственную пошлину при подаче искового заявления в размере 8 600 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Теучежский районный суд в течение 1 месяца с момента составления мотивированного решения в окончательной форме, которое изготовлено 12.10.2020 года.

Председательствующий