Решение № 2-392/2024 2-392/2024~М-374/2024 М-374/2024 от 4 декабря 2024 г. по делу № 2-392/2024

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Дело № 2-392/2024

79RS0003-01-2024-000631-80


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 декабря 2024 года с.Ленинское ЕАО

Ленинский районный суд Еврейской автономной области в составе судьи Щиканова А.В., при секретаре Искандаровой О.С.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителей ответчика ФИО3 и третьего лица ФИО4 по доверенности ФИО5, ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора аренды здания зернохранилища от 01.07.2021,

у с т а н о в и л:

истец ФИО1 обратился в Ленинский районный суд ЕАО с исковым заявлением к ФИО3 о расторжении договора аренды здания зернохранилища от 01.07.2021. Требования мотивированы тем, что истец является собственником указанного здания зернохранилища с 21.11.2014 г., расположенного по адресу: <адрес>, площадью 4764,5 кв.м., которое передано по договору аренды от 01.07.2021 ответчику ФИО3 Согласно п. 4.1 и п. 5.1 договора-аренды, Арендатор обязан выплачивать арендную плату в размере 10000 руб. до 28 числа каждого месяца, однако с 01.07.2021 по настоящее время арендная плата ответчиком не выплачивалась. Истец ФИО1 просит суд расторгнуть договор аренды, заключенный 01.07.2021 между истцом и ответчиком.

Определением суда от 25.10.2024 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по ЕАО.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, просила расторгнуть договор аренды нежилого здания, здания зернохранилища от 01.07.2021 г. между истцом ФИО1 и ФИО3 в связи с неоплатой арендной платы предусмотренной договором аренды. Срок исковой давности не пропущен, так как договор аренды был зарегистрирован только в декабре 2022 года, ФИО1 имел желание и ранее расторгнуть этот договор аренды, Чжао обращался в суд с требованием о признании договора аренды указанного нежилого помещения не заключенным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, решением суда от 19.06.2024 г. суд отказал в удовлетворении требований. В том судебном заседании ответчик говорил, что не производил арендную оплату, были высказаны такие предположения, что были попытки оплатить, но ФИО1 отказался от получения денег, но таких попыток оплатить не было. Уведомление о расторжении сделки направляли ответчику ФИО3 на указанный им адрес, по которому ФИО3 не проживает. Оплата за аренду ФИО3 не произведена, постоянно находится на связи со своим доверителем Чжао, кроме того в с.Ленинское постоянно бывает его жена, которая допрашивалась в судебном заседании по делу 2-216/2024, у нее выяснялся вопрос, была ли произведена какая-то оплата, она пояснила, что никто никаких денег не платил за пользование складом, на данное время никаких предложений об арендной оплате не было. Предупреждение о расторжении договора аренды ФИО3 направляли, ФИО3 через знакомых сказал, что он не получает никакой корреспонденции, что он проживает в Китае.

Ответчик ФИО3, третье лицо ФИО4, представитель третьего лица Управления Росреестра по ЕАО в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО3 и третьего лица ФИО4 по доверенности ФИО5 в судебном заседании пояснил, что он полностью не согласен с исковыми требованиями истца. Доверитель ФИО3 в настоящий момент не является арендатором указанного здания зернохранилища. С 16.09.2023 в соответствии с заключенным соглашением о переуступки требований по договору аренды, права и обязанности арендатора в полном объеме перешли к ФИО4, это известно истцу. Считает, что арендатором указанного здания сейчас является ФИО4, то есть претензии, которые направлялись ФИО3, были направлены не по адресу, имеющиеся претензии могут быть адресованы только ФИО4, а ФИО4 никаких претензий не направлялось. ФИО3 является ненадлежащим ответчиком и не может нести обязанности по настоящему иску, потому что он передал свои права ФИО4. Договор аренды от 01.07.2021 между ФИО1 и ФИО3 заключался, фактически он был заключен в 2022 году. ФИО3 получил склад в свое пользование в августе 2022 года. Договором аренды была предусмотрена арендная плата 10000 рублей в месяц, Сульдин владел этим зданием август и сентябрь 2022 года, в октябре 2022 года по желанию собственника истца ФИО1 здание было передано третьему лицу. Арендная плата ФИО3 не вносилась. Первые два месяца (август и сентябрь) ФИО3, получив это здание не вносил оплату, это было связано с техническими проблемами, потому что ФИО1 находился в Китае, деньги нужно было направлять в Китай, и чтобы направить деньги в размере 20000 рублей, они согласовывали моменты, как их передать. С октября месяца по желанию собственника ФИО1 передал здание третьему лицу ООО «<данные изъяты>», ФИО3 был лишен возможности его использовать, и он им не пользовался до этого года. После того как здание было передано 16.09.2023 Плехову по договору перенайма, Плехов предпринимал попытки произвести оплату посредством китайского мессенджера, но деньги не принимались. ФИО4, осозновая необходимость и ответственность по договору, произвел платежи за аренду этого здания в следующем порядке: 09.09.2024 он перечисли ФИО1 на расчетный счет в <данные изъяты> 220000 рублей и 01.11.2024 – 100000 рублей. ФИО4 гасил недоплату за ФИО3 за 2022 год и за 2023 год, и оплатил аренду по март 2025 года включительно. Эта оплата была произведена до того момента, когда была направлена претензия в адрес ФИО3. Попытки решить вопрос с оплатой предпринимались, в судебном заседании по делу 2-216/2024 присутствовала жена ФИО1 но они критически противодействовали любым попыткам, потому что считали, что договор аренды неправильный и подлежит отмене. Просил в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Представитель ответчика, третьего лица ФИО6 по существу дела пояснил, что он поддерживает сказанное ФИО5., кроме того поскольку оплата перечислена на счет ФИО1, которым он владеет и руководит, просил отказать в удовлетворении требований истца. Ему неизвестно знает или нет ФИО1 о перечислении денег за аренду здания на его счет.

. В соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, которые извещены о рассмотрении дела, предоставили в суд своих представителей.

Суд, выслушав пояснения представителя истца ФИО2, представителей ответчика и третьего лица ФИО5, ФИО6, изучив и исследовав материалы дела, пришел к следующему.

В судебном заседании установлено следующее.

Согласно договору аренды от 01.07.2021 арендодателем гражданином <данные изъяты> ФИО1 предоставлен арендатору ФИО3 во временное владение и пользование объект недвижимости – здание зернохранилища, общей площадью 4764,5 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, принадлежащее арендодателю на праве собственности, о чем в ЕГРН сделана запись № № от 21.11.2014.

Согласно договору аренды здание передается арендатору для использования под осуществление любой незапрещенной законом деятельности (п.1.1). Право на аренду здания возникает у арендатора со дня подписания настоящего договора (п.1.2)

Срок действия настоящего договора и срок аренды устанавливается до 31.12.2050, при отсутствия возражений сторон, заявленных в письменном виде не позднее чем за один год до момента истечения срока аренды, договор считается продленным на следующие 20 лет, продление возможно неограниченное количество раз (п.п. 1.3, 7.2 Договора).

Передача здания в аренду оформляется сторонами актом приема-передачи (п.2.1)

В обязанности арендатора входят выплачивать арендодателю арендную плату за пользование Зданием в размере, сроки и форме, указанные в разделе 5 договора (п. 4.1), использовать здание для осуществления законной деятельности и не допускать его использование для любой запрещенной деятельности (п. 4.2), соблюдать правила пожарной безопасности, правила эксплуатации оборудования и техники безопасности (п. 4.3), содержать здание, а также находящиеся в нем внутреннее оборудование, двери, окна и инженерное оборудование в исправном состоянии, и осуществлять при необходимости их текущий ремонт (4.4), позволять арендодателю и его уполномоченным лицам в приемлемое дневное время проверять здание (п. 4.5), в надлежащем порядке исполнять условия договора (п. 4.6), арендатор вправе сдавать здание и/или его части в субаренду, получение письменного согласия арендодателя на сдачу в субаренду не требуется (п. 4.7), арендатор вправе переуступать право аренды по договору другому лицу, передавать арендные права по настоящему договору в залог, вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ, получение письменного согласия арендодателя на такие действия не требуется (п.4.8).

Стороны согласовали, что Арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 10000 рублей за все здание (п. 5.1). Арендатор вносит плату за здание в срок до 28 числа текущего месяца (п. 5.4).

Изменение арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке не попускается (п. 5.2).

При просрочке арендных платежей арендатор обязан за каждый день просрочки уплачивать пени в размере 0,0001 % в день (п. 6.1), при нанесении зданию ущерба арендатор, при наличии вины, обязан возместить арендодателю возникшие в связи с этим убытки (п. 6.2), кроме имущественной арендатор несет любую иную ответственность за ущерб или вред, причиненный несоблюдением п. 4.3 договора (п. 6.3), по вопросам имущественной ответственности, не урегулированным в договоре, стороны руководствуются действующим законодательством (п.6.4).

Арендная плата начинается и уплачивается с момента передачи Здания Арендатору и подписания соответствующего акта(п.5.5 Договора)

На основании акта приема-передачи от 01.07.2021 арендодатель ФИО1 передал, а арендатор ФИО3 принял во временное владение и пользование объект недвижимости – здание зернохранилища по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. В акте указано состояние здания. В п.3 АКТа указано, что здание передано, течение срока аренды и начисление арендной платы начались.

Договор аренды от 01.07.2021 и акт приема-передачи от 01.07.2021 подписаны ФИО3 (арендатором) и ФИО1 (арендодателем).

Подписание договора аренды и акта приема-передачи к нему сторонами по делу не оспаривалось.

Указанный договор аренды от 01.07.2021 на основании заявления ФИО3 от 07.12.2022 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

16.09.2023 между ФИО3 и КФХ ФИО4 заключено соглашение о передаче новому арендатору прав и обязанностей по договору аренды от 01.07.2021, в соответствии с которым во временное владение и пользование передан объект недвижимости – здание зернохранилища общей площадью 4764,5 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, принадлежащее арендодателю-собственнику гражданину <данные изъяты> ФИО1 на праве собственности.

Из п.4 соглашения следует, что за передачу прав и обязанностей, указанных в пункте 1 соглашения, новый арендатор уплачивает Арендатору 10000 руб.. Оплата вознаграждения производится Новым арендатором в момент подписания настоящего Соглашения путем передачи денежных средств наличными. Данное соглашение зарегистрировано 22.09.2023 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

В соответствии с ч.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п.1 ст.310 ГК РФ).

Представителем ответчика ФИО5 предоставлено суду два платежных поручения № 63 от 09.09.2024 и № 72 от 01.11.2024 о перечислении КФХ ФИО4 на расчетный счет ФИО1 оплаты за аренду по соглашению от 16.09.2023 к договору аренды от 01.07.2021 денежных средств в сумме 220000 руб. и 100000 руб.

Сторонами не оспаривалось, что ответчик с начала действия договора аренды арендные платежи в установленном в договоре аренды от 01.07.2021 размере не вносил.

Ссылки представителя ответчика ФИО3 и третьего лица Плехова по доверенности ФИО5 на то, что ФИО4 оплатил за ФИО3 арендную плату здания по март 2025 года являются необоснованными, поскольку согласно п.4 Соглашения предусмотрено, что новый арендатор уплачивает арендатору ФИО3 10000 рублей в месяц. Кроме того, арендатор ФИО3 арендную плату по договору аренды от 01.07.2021 арендодателю ФИО1 не оплачивал вообще столь продолжительное время, а исходя из подписанного договора аренды и АКТу приема-передачи от 01.07.2021 которым предусмотрено, что здание передано, течение срока аренды и начисление арендной платы начались, аренда здания ФИО3 составляет 41 месяц, а ФИО4 за ФИО3 произведена оплата в сентябре и ноябре 2024 г. только за 32 месяца в сумме 320000 руб., за девять месяцев аренда указанного здания не оплачена по настоящее время.

В соответствии со ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, при этом, в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Материалами дела установлено, что ответчик ФИО3 в нарушение условий договора, оплату арендных платежей не производил с момента заключения договора аренды - 01.07.2021 г..

Истцом направлено 19.06.2024 ответчику ФИО3 предупреждение о необходимости произвести в течение семи дней оплату аренды здания согласно договора от 01.07.2021 за весь период аренды. Ответчику сообщено, что договор аренды подлежит расторжению в силу нарушения взятых обязательств по договору.

Направлено 19.06.2024 истцом на адрес регистрации ответчика уведомление о досрочном прекращении договора аренды в соответствии со ст.619 ГК РФ.

Направленные истцом по почте ответчику предупреждение и уведомление возвращены как не врученные, однако суд считает, что ответчик ФИО3 был уведомлен о требованиях ФИО1 о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным, желании расторгнуть указанный договор аренды в связи с обращением в мае 2024г. истца в суд с первоначальными исковыми требованиями о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным (дело № 2-216/2024) ответчик ФИО3 извещался, так же ФИО3 был извещен о поступивших 24.10.2024 и принятых судом исковых требованиях истца ФИО1 по данному делу о расторжении договора аренды от 01.07.2021, согласно телефонограммы ФИО3 сообщил, что в судебном заседании будет участвовать его представитель.

Решением Ленинского районного суда от.19.06.2024 г. вступившим в законную силу 06.09.2024 исковые требования ФИО1 к ФИО3, главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 о признании договора аренды здания зернохранилища с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, корп. 2 незаключенным, применении последствий недействительности ничтожной сделки – оставлены без удовлетворения.

Доводы представителя ответчика ФИО3 и третьего лица Плехова по доверенности ФИО5 о том, что ФИО3 в настоящий момент не является арендатором указанного здания зернохранилища, что с 16.09.2023 права и обязанности арендатора в полном объеме перешли к ФИО4, что претензии могут быть адресованы только ФИО4, что ФИО3 является ненадлежащим ответчиком, что между ФИО1 и ФИО3 договор аренды фактически был заключен в 2022 году, что Сульдин владел указанным зданием только два месяца август и сентябрь 2022 года, что в октябре 2022 года здание было передано ООО «<данные изъяты>», что ФИО3 не знал как оплачивать аренду, как передать деньги истцу за аренду здания, что ФИО3 не пользовался указанным зданием являются необоснованными, поскольку договор аренды от 01.07.2021 указанного здания подписан сторонами, этот договор не расторгнут, каких либо договорных отношений с ООО «<данные изъяты>» суду не предоставлено, в соответствии с ч.2 ст.615 ГК РФ ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, Соглашением от 16.09.2023 предусмотрен п.4 новый арендатор ФИО4 уплачивает арендатору ФИО3 10000 руб. в месяц, а арендатор ФИО3 по договору аренды от 01.07.2021 оплачивает аренду здания арендодателю ФИО1.

С учетом изложенного, руководствуясь вышеприведёнными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая подтвержденный материалами дела факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды, нарушения принятых на себя договорных обязательств, предусмотренных п.п.51, 5.4 договора (с момента заключения договора аренды арендная плата ответчиком не вносилась), а также соблюденный претензионный порядок урегулирования спора, установленный статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора, в связи с чем требование истца о досрочном расторжении договора аренды от 01.07.2021 между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Учитывая расторжение договора аренды ответчик в силу условий договора обязан освободить арендуемое нежилое помещение и передать его истцу по акту приема-передачи.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора аренды здания зернохранилища от 01.07.2021 - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 01 июля 2021 г. здания зернохранилища, общей площадью 4764,5 кв.м., инв № №, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер № заключенный между гражданином <данные изъяты> ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Решение суда является основанием для и исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации договора аренды от 01.07.2021 между ФИО1 и ФИО3 здания зернохранилища.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Еврейской автономной области через Ленинский районный суд Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 10.12.2024.

Судья Щиканов А.В.

<данные изъяты>

<данные изъяты>