Решение № 2-1-389/2017 2-389/2017 2-389/2017~М-403/2017 М-403/2017 от 13 июня 2017 г. по делу № 2-1-389/2017

2-1-389/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 июня 2017 года город Балашов

Балашовский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Тарараксиной С.Э.,

при секретаре Халтуриной Т.В.

с участием представителя истца по доверенности ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к администрации Балашовского муниципального района Саратовской области о государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3, ФИО2 заключены договоры купли-продажи доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

ФИО4 обратилась в суд с иском, в котором просит провести государственную регистрацию перехода права собственности по договорам купли- продажи доли жилого дома по указанному выше адресу. Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3, ФИО2 заключены в письменной форме договоры купли-продажи, соответственно за каждым 1/8 доли жилого дома, стоимостью по 1 000 000 рублей. Денежные средства были переданы ФИО2 и представителю ФИО3 в момент заключения договоров, о чем имеется подпись продавцов. После заключения договоров купли-продажи истец открыто владела спорным жилым помещением, однако после подписания договоров не было совершено действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности. Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> отказано ввиду отсутствия заявления продавцов о переходе права собственности. Договор купли-продажи до настоящего времени не зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> по причине смерти ФИО3 и ФИО2 Невозможность зарегистрировать право общей долевой собственности нарушает права собственника в отношении доли жилого дома, в связи с чем обратилась в суд с данным иском.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в отсутствие, доверяя представлять интересы в суде своему представителю по доверенности ФИО1

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, выдвигая в обосновании вышеизложенные доводы, просила суд удовлетворить их в полном объеме. Дополнила, что с момента приобретения ? доли жилого дома истец несет все расходы по его содержанию, и ремонту, однако отсутствие регистрации права собственности на долю жилого дома нарушает ее права как собственника. ФИО3 умер ДД.ММ.ГГГГ год, ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ, после их смерти наследственных дел не заводилось. Считала, что истцом исполнены все обязательства по договорам купли-продажи.

Администрации Балашовского муниципального района <адрес> о дне, месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, не обеспечила явку своего представителя, согласно письменному заявлению просили дело рассмотреть без их участия, вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о дне, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, согласно письменному заявлению просили дело рассмотреть без участия представителя, не согласившись с исковые требованиями ФИО4, указывая на то, что специфика осуществляемой деятельности Управления состоит в том, что государственная регистрация проводится по заявлениям правообладателей и на основании представленных ими правоустанавливающих документов, фактически сформированных к моменту проведения регистрации. На основании представленных документов, вносятся записи в Единый государственный реестр недвижимости. Требование истца о возложении обязанности осуществить регистрационные действия, в данном случае, противоречат ст.15 Закона о регистрации №218-ФЗ. Согласно ст.14 вышеуказанного закона, одним из оснований для осуществления регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По смыслу закона, отчуждение имущества по договору купли-продажи покупателю допускается только собственником этого имущества.

В силу п. п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя, в частности, здание, сооружении или другое недвижимое имущество.

Материалами дела бесспорно установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, в лице представителя ФИО7 и ФИО4 заключен договор купли-продажи 1/8 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Стоимость определена в 1 000 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4 заключен договор купли-продажи 1/8 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Стоимость определена в 1 000 000 рублей.

В соответствии с п. 4 договора расчет между сторонами произведен при подписании настоящего договора. Передача денежных средств по договору купли- продажи подтверждена подписью продавца соответственно ФИО7 (представителем ФИО3) и ФИО2

Наличие у ФИО3 и ФИО2 на момент заключения договоров купли-продажи права собственности на жилое помещение, указанное в иске, подтверждено надлежащими документами, а именно: свидетельством о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10), а также справкой Саратовского филиала ФГУП « Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ » от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 9), из которой также усматривается, что ФИО3 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию № от ДД.ММ.ГГГГ год принадлежит 1/8 доли жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию № от ДД.ММ.ГГГГ год принадлежит 1/8 доли жилого дома, расположенного по адресу <адрес>.

Порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним урегулирован Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Согласно пункту 7 указанного Федерального закона при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Соответствующие разъяснения приведены в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 11 которого указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 61 вышеуказанного Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно абзацу 2 этого же пункта существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Оценив представленные доказательства и проанализировав положения договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к выводу о согласовании всех существенных условий, необходимых для договоров данного вида.

Как следует из квитанций, представленных стороной истца, ФИО4 оплачиваются коммунальные услуги в ПАО «Саратовэнерго», ООО «Газпром межрегионгаз Саратов» (43-46).

Сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ истице отказано в государственной регистрации по причине не предоставления заявления и иных необходимых документов на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации, в случаях если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Как следует из свидетельства о смерти № ФИО2, выступающий стороной в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в качестве продавца, умер ДД.ММ.ГГГГ, о чем ДД.ММ.ГГГГ составлена запись акта о смерти №.

Согласно актовой записи о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, выступающий стороной в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в качестве продавца, умер ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>.

Таким образом, продавцы ФИО2, ФИО3 умерли до обращения заявителя за государственной регистрацией перехода права собственности, и, следовательно, заявлений о переходе права собственности от ФИО2, ФИО3 в регистрирующий орган не поступило.

Согласно ответам нотариусов: <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, наследственного дела к имуществу умершего ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ, не заводилось (л.д.14), нотариального округа р.<адрес> и <адрес> наследственного дела к имуществу умершего ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ, не заводилось (л.д.25).

Изложенное свидетельствует о том, что государственная регистрация перехода к истцу права собственности на объект недвижимости в полном соответствии с требованиями ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а именно: на основании заявлений сторон договора, не может быть осуществлена.

Согласно пункту 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Статьей 12 ГК РФ установлен перечень способов защиты гражданских прав.

При наличии у заявителя права на самостоятельный выбор способов защиты гражданских прав, перечисленных в ст. 12 ГК РФ, либо иных предусмотренных законом способов, избранный способ защиты, должен соответствовать нарушенному праву.

Исследуя доказательства спорного правоотношения, суд полагает, что при наличии заключенного и исполненного договора купли-продажи и смерти ФИО2 и ФИО3 (продавцов), заявитель вправе требовать произвести государственную регистрацию перехода права в отсутствие заявления продавцов недвижимости.

Данный вывод не противоречит абзацу 4 пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Поскольку факт возникновения права у продавца имущества не связан с фактом государственной регистрации, то право собственности у покупателя ФИО4 возникло вне зависимости от наличия или отсутствия такой регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено, что продавцы имели право на отчуждение спорного имущества по договорам купли-продажи, требования, предъявляемые к форме сделки, и существенные условия сторонами соблюдены, на заключение данной сделки имелось выражение согласованной воли двух сторон, обязательства по передаче денежных средств и предмета договора сторонами сделки исполнены, каких-либо правопритязаний относительно доли в спорном жилом доме и требований о признании сделки недействительной при жизни ФИО2, ФИО3 не заявлялось, спорное имущество передано истцу и эксплуатируется им, истцом предпринимались меры к регистрации прав на приобретенные доли объекта, однако в совершении регистрации перехода ему собственности отказано.

На основании исследованных в судебном заседании доказательств установлено, что сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, не оспорена, и единственным препятствием для регистрации перехода права собственности является отсутствие заявления продавцов.

При таком положении суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права по сделке (пункт 2 статьи 165 ГК РФ), учитывая, что с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ФИО3, ФИО2 не обращались.

Решение суда об осуществлении государственной регистрации будет заменять заявления продавцов объекта недвижимого имущества, необходимые для регистрации перехода права собственности.

Из п. 1 ст. 235 ГК РФ следует, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, переход права собственности на долю жилого помещения к новому собственнику является основанием для прекращения права пользования прежних собственников.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО4 к администрации Балашовского муниципального района Саратовской области о государственной регистрации перехода права собственности, удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности на ФИО4 по договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на ? долю жилого дома, общей площадью 75,1 кв. метр, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца в Саратовский областной суд со дня изготовления мотивированного решения с 19 июня 2017 года, путем подачи апелляционной жалобы через Балашовский районный суд Саратовской области

Судья С.Э. Тарараксина