Решение № 2-3977/2025 2-3977/2025~М-1011/2025 М-1011/2025 от 8 сентября 2025 г. по делу № 2-3977/2025

47RS0011-01-2025-001487-38

Дело № 2-3977/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ломоносов 09 сентября 2025 года

Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Амелькович Е.С.

при секретаре Плехановой О.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и обязании произвести возврат недвижимого имущества,

УСТАНОВЛЕНО:

ФИО1 обратился в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и обязании произвести возврат недвижимого имущества, просил суд: расторгнуть договор купли-продажи здания с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, обязать ФИО2, произвести возврат здания хранилища, общей площадью 478,1 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, ФИО1; прекратить право собственности ФИО2 на здание хранилища, общей площадью 478,1 кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, с последующей регистрацией права собственности на указанный объект за ФИО1; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 69 500 рублей 00 копеек.

В обоснование иска указал, что 18.04.2022 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Ленинградской области, номер регистрации №-№ от 22.04.2022. Согласно п. 2.1. Договора указанный Объект оценен сторонами в <данные изъяты> рублей; расчет должен быть произведен не позднее 22.05.2022. Данное условие покупателем (ответчиком) не выполнено, сумма в размере <данные изъяты> рублей не оплачена, что является существенным нарушением условий договора, в связи с чем указанный договор подлежит расторжению, а объект недвижимости возврату в собственность истца.

В судебное заседание истец не явился, извещен судом надлежащим образом, доверил право представлять свои интересы представителю по доверенности ФИО3, который в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Ответчик и его представитель по устному ходатайству, допущенный к участию в судебном заседании в порядке ст. 53 ГПК РФ, ФИО4 в судебное заседание явились, против удовлетворения иска возражали, дали пояснения, что денежные средства в размере <данные изъяты> рублей были переданы фактическому владельцу здания ФИО11 ФИО12 до сдачи документов (в Управление Росреестра Ленинградской области), при этом, какая-либо расписка не составлялась. Ранее к материалам дела приобщен письменный отзыв ответчика на исковое заявление, согласно которому ФИО11 и ФИО13 попросили ответчика оформить на его имя кредит для передачи в беспроцентный займ, в феврале 2022 года ответчику одобрен в Сбербанке кредит на <данные изъяты> рублей. Ответчик согласился с условием, что они оформят на него хранилище (спорное здание) для гарантий долга, в связи с чем 18.04.2022 ответчик с ФИО1 оформили договор купли-продажи на хранилище, которое до 2017 года принадлежало ФИО8 В феврале 2023 года ответчик передал им денежные средства в размере 6 300 000 рублей. ФИО8 предложил ответчику оформить письменную расписку о том, что он должен ответчику 12 800 000 рублей, которая так и не была составлена (л.д. 55).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Горковенко (ранее – ФИО5.) А.С. в судебное заседание явилась, полагала исковые требования подлежащими удовлетворению.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (далее – Договор).

Согласно п. 2.1. Договора указанный Объект оценен сторонами в <данные изъяты> рублей (л.д. 19).

В п. 2.2 Договора определен порядок расчета: сумма в размере <данные изъяты> рублей оплачивается покупателем (ответчиком) перед сдачей документов на государственную регистрацию настоящего договора и перехода права собственности в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области;

- сумма в размере 4 500 000 рублей оплачивается покупателем не позднее 30 дней с момента получения документов с государственной регистрации перехода права собственности покупателя.

Пунктом 2.3 Договора установлено, что исполнение обязанности покупателя по оплате Объекта недвижимости в сумме, указанной в п. 2.2 настоящего договора подтверждается распиской, переданной продавцом покупателю о получении наличных денежных средств. Стороны по соглашению могут выбрать иной способ расчета (л.д. 19).

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ленинградской области, номер регистрации №-№ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21, оборотная сторона). Право собственности ответчика зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32).

Учитывая изложенное, полный расчет по Договору должен был быть произведено сторонами не позднее 22.05.2022.

Истцом указано, что денежные средства во исполнение обязательств по Договору за объект недвижимости ответчиком ему не передавались.

Истец направил ответчику претензию о расторжении Договора ввиду невыполнения условий договора об оплате продавцу стоимости Объекта недвижимости в размере <данные изъяты> рублей (л.д. 25-27).

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ).

С учетом приведенных правовых положений, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 указанного кодекса.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с ч. 1 ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Согласно п. 2.1. Договора указанный Объект оценен сторонами в <данные изъяты> рублей (л.д. 19).

Пунктом 2.3 Договора установлено, что исполнение обязанности покупателя по оплате Объекта недвижимости в сумме, указанной в п. 2.2 настоящего договора подтверждается распиской, переданной продавцом покупателю о получении наличных денежных средств. Стороны по соглашению могут выбрать иной способ расчета (л.д. 19).

Поскольку на выбор иного способа расчета стороны в ходе рассмотрения дела не ссылались, суд исходит из буквального толкования условий заключенного сторонами Договора и учитывает, что надлежащим доказательством уплаты ответчиком стоимости Объекта недвижимости должна являться расписка, переданная продавцом покупателю о получении наличных денежных средств.

В нарушение ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено суду доказательств уплаты стоимости недвижимого имущества в размере, установленном п. 2.2 Договора.

Напротив, из пояснений ответчика установлено, что расписок при передаче денежных средств не составлялось; денежные средства, по словам ответчика, передавались ФИО8, который стороной спорного Договора, как и собственником Объекта недвижимости не является; каких-либо соглашений о произведении взаимозачета между истцом и ФИО8 суду не представлено.

Согласно статье 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии с положениями статей 161, 162 Гражданского кодекса Российской Федерации, факт передачи денежной суммы во исполнение договора при несоблюдении простой письменной формы может подтверждаться различными доказательствами, кроме свидетельских показаний.

Утверждения ответчика о том, что он полностью уплатил цену Объекта недвижимости, не могут быть приняты во внимание, поскольку они не признаны продавцом (истцом) и не подтверждены отвечающими требованиям относимости и допустимости доказательствами.

Представленный ответчиком кредитный договор, заключенный между ФИО2 и ПАО Сбербанк 28.02.2022, на сумму 2 045 454, 55 рублей не подтверждает исполнение ответчиком перед продавцом ФИО1 условий Договора, поскольку названный кредитный договор не носит целевого характера, является потребительским, что предполагает его использование на любые виды нужд заемщика, а также, суд принимает во внимание позицию ответчика, высказанную в судебном заседании, согласно которой денежные средства в размере <данные изъяты> рублей были переданы фактическому владельцу здания ФИО11 ФИО14 до сдачи документов (в Управление Росреестра Ленинградской области), при этом, какая-либо расписка не составлялась (л.д. 137).

Таким образом, представленный кредитный договор доказательством того, что денежные средства в размере <данные изъяты> рублей передавались ответчиком продавцу ФИО1 не является.

Учитывая, что неоплата ответчиком цены по Договору в полном объеме (<данные изъяты> рублей) с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, суд приходит к выводу о существенном нарушении ФИО2 условий заключенного им с ФИО9 договора купли-продажи здания от ДД.ММ.ГГГГ.

В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца. При этом сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора.

Поскольку фактически покупателем оплата по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме не произведена, истец отказался от исполнения договора с указанием на полное неисполнение ответчиком обязательств по оплате цены договора, допустимых в соответствии со ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации письменных доказательств своевременного исполнения условия об оплате цены договора ответчик в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представил, суд приходит к выводу об удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи здания с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, с обязанием ФИО2, произвести возврат здания хранилища, общей площадью 478,1 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, ФИО1.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект продавца.

Учитывая, что исковые требования судом удовлетворены, на основании ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 69 500 рублей 00 копеек, понесенные истцом при подаче настоящего иска (л.д. 7).

Руководствуясь статьями 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и обязании произвести возврат недвижимого имущества удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи здания с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, обязать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>-<адрес>, паспорт №, произвести возврат здания хранилища, общей площадью 478,1 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцу <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>-<адрес>, паспорт №, на здание хранилища, общей площадью 478,1 кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, с последующей регистрацией права собственности на указанный объект за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>-<адрес>, паспорт № в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 69 500 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 23.09.2025

Судья Е.С. Амелькович

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>