Апелляционное определение № 33-103/2026 33-3353/2025 от 28 января 2026 г.

Судья Лобанова И.Ю. УИД 65RS0017-01-2025-000612-52 (2-690/2025)

Докладчик Михайлова О.А. Дело № 33-103/2026 (33-3353/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 января 2026 года город Южно-Сахалинск

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Михайловой О.А.,

судей Лавровой О.В., Портнягиной А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кейш К.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ф.И.О.1 к Ф.И.О.2 о признании договора купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру заключенным, возложении обязанности исполнить обязательства по договору,

по апелляционной жалобе истца Ф.И.О.1 на решение Холмского городского суда Сахалинской области от 05 августа 2025 года.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Михайловой О.А., выслушав пояснения представителя ответчика Ф.И.О.2 - ФИО1, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ф.И.О.1 обратился в суд с иском к Ф.И.О.2 о признании заключенным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 1/2 доли в праве собственности на квартиру № <адрес>; возложении на ответчика обязанности исполнить обязательства наследодателя Ф.И.О.3 по данному договору и передать истцу ? долю в праве собственности на унаследованную ею квартиру по вышеуказанному адресу, взыскании ? доли расходов истца на ремонт квартиры в размере 211 590 рублей.

В обоснование иска указал, что Ф.И.О.3 является его отчимом. Ф.И.О.3 обратился к нему с просьбой помочь в проведении косметического ремонта в спорной квартире. Исходя из состояния жилого помещения, требующего проведения капитального ремонта, соотношения затрат на его проведение с кадастровой стоимостью, они с Ф.И.О.3 достигли доверенности о том, что Ф.И.О.1 за свой счет произведет ремонтные работы, а Ф.И.О.3 передаст ему в собственность ? долю в праве собственности на квартиру <адрес>. Во исполнение данной договоренности истец изготовил «Договор б/н купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру» датированный ДД.ММ.ГГГГ, с условия которым Ф.И.О.3 согласился. С учетом его финансового положения и по просьбе Ф.И.О.3 оформление договора было отложено на конец февраля 2023 года. Однако, договор подписан не был в связи с госпитализацией Ф.И.О.3 с диагнозом «<данные изъяты>», повлекшим <данные изъяты>. В период нахождения Ф.И.О.3 в лечебных учреждениях истец для выполнения ремонтных работ заключил договор подряда, и выехал за пределы <адрес> до ДД.ММ.ГГГГ года. В спорной квартире проведены ремонтные работы на сумму 423 180 рублей. Ф.И.О.3 в период прохождения реабилитации ДД.ММ.ГГГГ получил <данные изъяты> травму, из-за которой утратил способность самостоятельно передвигаться, говорить. Ф.И.О.3 умер ДД.ММ.ГГГГ. Наследство после его смерти в установленном законом порядке приняла дочь Ф.И.О.3 - Ф.И.О.2

Определением Холмского городского суда Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ прекращено производство по делу в части исковых требований о взыскании с Ф.И.О.2 ? доли затрат на ремонт спорной квартиры в размере 211 590 рублей в связи с тождественностью спора, так как решением Холмского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № года данные требования разрешены по существу.

Решением Холмского городского суда Сахалинской области от 05 августа 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

На указанное решение суда истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, как вынесенное с существенным нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об удовлетворении его исковых требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы указывает на неправильное определение обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, и неверное применение норм материального права. При заключении спорного договора стороны не могли предвидеть тяжелое заболевание Ф.И.О.3 повлекшее в итоге его смерть. Суд, оценивая условия договора, пришел к необоснованному выводу о его кабальности для Ф.И.О.3, так как реальные расходы составили 432 000 рублей, а цена спорного договора определена только в 300 000 рублей. Кроме того, предметом договора являлось не конкретное имущество, а только нематериальная доля в праве на него. Решения по делам 2-70/2024 и 2-83/2024 имеют преюдициальное значение для разрешения данного спора по существу, так как ими установлен факт родственной близости и доверительных отношений между истцом и Ф.И.О.3, что указывает на то, что указание в договоре на получение Ф.И.О.3 денежных средств являлось формальностью необходимой для его регистрации, не имело для сторон существенного значения, обещание Ф.И.О.3 предать ему ? долю квартиры зависело не от получения денежных средств, а от факта проведения ремонта. Указание в договоре о передаче ключей от квартиры и платёжных документов для оплаты коммунальных услуг также носило формальный характер, так как у истца в этом необходимость отсутствовала. Ф.И.О.3 не отказывался от подписания договора, отложив оформление сделки непосредственно в регистрирующем органе на поздний срок. Выводы суда о том, что условия оферты отличались от согласованных сторонами договора немотивированы, не основаны на материалах дела. Предполагает, что Ф.И.О.3 подписал свой экземпляр договора, но он утрачен. Тот факт, что между ним и Ф.И.О.3 не состоялась фактическая передача квартиры не имеет юридического значения исходя из предмета спора, кроме того ключи от нее впоследствии переданы Ф.И.О.2 именно во исполнение условий договора, и последняя их не забирала во время проведения ремонтных работ вследствие отсутствия на это волеизъявления Ф.И.О.3 Стороны договора согласовали стоимость ? доли права на квартиру путем зачета расходов истца на ее ремонт, бремя доказывания недостатка в которых лежит на ответчике. Судом не учтены руководящие разъяснения постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №49 от 25 декабря 2018 года о том, что сторона, принявшая от другой полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе недобросовестно ссылаться на не заключение договора, а при наличии спора о действительности или заключенности договора суд должен исходить из того, что он заключен, и при толковании условий договора, приоритет должен отдаваться тому варианту, при котором договор сохраняет силу.

Возражения на апелляционную жалобу не поступили.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО1 просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно, в этой связи на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке пункта 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив эти доводы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с положениями статей 420, 421, 422, 424, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и по общему правилу понуждение к заключению договора не допускается. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с ч. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно части 1 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положениями статей 549 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с руководящими разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 Гражданского кодекса Российской Федерации). Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой (пункты 1-2).

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества относится к консенсуальным договорам и считается официально заключенным в момент достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям, что выражается в подписании его сторонами. Факт подписания договора стороной свидетельствует о его волеизъявлении на его заключение, в отношении спорных правоотношений на совершение сделки купли-продажи на указанных в договоре условиях. О фактическом заключении договора купли-продажи, свидетельствуют совершенные сторонами действия явно выражающие волю на отчуждение и приобретение имущества, исполнение условий договора по оплате и передаче имущества.

Как следует из материалов дела Ф.И.О.3 умерший ДД.ММ.ГГГГ, являлся отчимом истца Ф.И.О.1, и отцом ответчика Ф.И.О.2 В собственности Ф.И.О.3 находилась квартира <адрес>. После смерти Ф.И.О.3 наследство в установленном законом порядке, в том числе в виде спорной квартиры приняла Ф.И.О.2

В квартире <адрес> на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ИП Ф.И.О.6 договора подряда проведены ремонтные работы, которые оплачены истцом на общую сумму 423 180 рублей. Доказательства того, что Ф.И.О.3 знал о данном договоре, его содержании, и согласился с ним, он заключен с его участием, отсутствуют. Ф.И.О.1 добровольно и самостоятельно принял на себя обязательства по договору подряда.

В материалах дела имеется договор б/н купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру датированный ДД.ММ.ГГГГ, из текста которого следует, что его сторонами являются продавец – Ф.И.О.3, покупателем – Ф.И.О.1, предмет – ? доля в праве собственности на квартиру <адрес> (кадастровый №), стоимость которой определена в 330 000 рублей (пункты 1, 6, 7 договора). Согласно п.7 договора передача ? доли квартиры состоялась до подписания договора. В пункте 13 договора содержится условие о том, что договор считается заключенным с момента подписания его сторонами. В договоре имеется подпись только Ф.И.О.1

Также из материалов дела следует, что Ф.И.О.3 ДД.ММ.ГГГГ госпитализирован в ГБУЗ «Холмская ЦРБ» вследствие <данные изъяты>, повлекшего у него <данные изъяты>. В результате лечения Ф.И.О.3 начал самостоятельно передвигаться, частично восстановилась речь. Однако впоследствии Ф.И.О.3 ДД.ММ.ГГГГ получил <данные изъяты> травму, вследствие которой вновь утратил способность самостоятельно передвигаться и говорить. Ф.И.О.3 умер ДД.ММ.ГГГГ.

Наследство после смерти Ф.И.О.3 приняла его дочь Ф.И.О.2, что следует из материалов наследственного дела.

В материалах дела отсутствуют, и сторонами не предоставлены доказательства, которые при отсутствии подписи Ф.И.О.3 в договоре купли-продажи, явно и однозначно свидетельствуют о наличии у Ф.И.О.3 волеизъявления на продажу ? доли спорной квартиры, о совершении им действий на ее отчуждение.

Пунктом 6 договора стоимость ? доли квартиры определена в 330 000 рублей, и данным пунктом предусмотрено, что указанная сумма получена Ф.И.О.3 до подписания договора. Однако, истец не оспаривает, подтверждает, что денежные средства от Ф.И.О.3 не получал, поскольку оплата производится путем выполнения им ремонтных работ за свой счет.

Из пункта 7 договора следует, что передача отчуждаемой ? доли квартиры состоялась до подписания договора, вместе с ключами от нее, документами по оплате коммунальных платежей. При этом из пояснений истца следует, что документы по оплате коммунальных услуг ему не передавались, ключи от квартиры он от Ф.И.О.3 не получал, их ему дала Ф.И.О.2 в связи с проведением ремонта, а Ф.И.О.3, находящийся в лечебном учреждении, по состоянию здоровья передать ключи не мог.

ФИО2 О.1 о том, что Ф.И.О.2 передала ключи от квартиры именно по поручению, с согласия Ф.И.О.3 и в подтверждение его волеизъявления на отчуждение спорного имущества, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Имеющийся в материалах дела договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не подписан Ф.И.О.3 Как следует из пояснений истца Ф.И.О.3 ДД.ММ.ГГГГ подписывать договор отказался, отложив заключение договора на февраль 2023 года. Доказательства того, что впоследствии Ф.И.О.3 подписал данный договор не предоставлены, а молчание, и бездействие исходя из характера спорных правоотношений не являются акцептом.

Таким образом, в материалах дела доказательства волеизъявления Ф.И.О.3 на заключение договора купли-продажи ? доли квартиры <адрес> на указанных в нем условиях отсутствуют: денежные средства истцом Ф.И.О.3 переданы не были, также как и Ф.И.О.3 ключи от квартиры именно во исполнение условий договора купли-продажи.

Доказательств, что спорное имущество было передано Ф.И.О.3 истцу материалы дела не содержат: акт приема-передачи спорного имущества отсутствует, ключи истцу переданы дочерью Ф.И.О.3 - Ф.И.О.2, как следует из ее пояснений для проведения ремонтных работ, а не во исполнение условий договора купли-продажи. Тот факт, что документы по оплате коммунальных платежей истцу не были переданы, последний не оспаривал. Таким образом, доказательств исполнения обязательства продавца по передаче имущества покупателю не установлено. Фактическое нахождение спорной квартиры в пользовании истца в период проведения ремонта, не свидетельствует о передаче имущества ответчиком истцу в связи с наличием договорных отношений между ними.

Доводы апелляционной жалобы Ф.И.О.1 о том, что не соответствие реальных условий договора купли-продажи, о которых он и Ф.И.О.3 пришли к соглашению, указанным в письменном договоре не имеют юридического значения, основаны на неверном толковании действующего законодательства. Заявлены требования о признании заключенным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по указанным в нем условиям. При оценке доказательств родственные и доверительных отношений между сторонами договора не имеют значения при установлении волеизъявления Ф.И.О.3

Позиция ответчика о необоснованности вывода суда первой инстанции о кабальности условий договора судебной коллегий признается ошибочной. В оспариваемом решении суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что при намерении оплаты стоимости ? доли квартиры путем проведения ремонтных работ, но указании при этом в договоре об уже свершившейся передаче стоимости имущества продавцу покупателем, лишало Ф.И.О.3 возможности в случае фактического неисполнения договора со стороны Ф.И.О.1 взыскать с последнего стоимость имущества.

Доводы апелляционной жалобы о немотивированности решения суда, не соответствуют действительности, так как судом первой инстанции подробно указаны мотивы по которым он пришел к выводу о доказанности или недоказанности тех или иных обстоятельств.

Основания для применения положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующих толкование договора, отсутствуют, так как истец не оспаривает, что соглашение между ним и Ф.И.О.3 достигнуто фактически по иным существенным условиям договора купли-продажи по сравнению с письменным договором.

Позиция ответчика о необходимости применения к спорным правоотношениям положений пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №49 от 25 декабря 2018 года о том, что сторона, принявшая от другой полной или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе недобросовестно ссылаться на не заключение договора, а при наличии спора о действительности или заключении договора суд должен исходить из того, что он заключен, и при толковании условий договора, приоритет должен отдаваться тому варианту, при котором договор сохраняет силу, не может быть принята во внимание, так как указанные разъяснения относятся к иной правовой ситуации. Доказательства, свидетельствующие об определении сторонами договора способа оплаты стоимости ? доли спорной квартиры путем проведения в ней ремонтных работ, отсутствуют, в письменном договоре, данное условие не указано.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что между сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, указанным в предлагаемых истцом считать заключенным договоре.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат данных, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела, но имели бы существенное значение для его разрешения или сведений, опровергающих выводы суда, не свидетельствуют о наличии обстоятельств, оставленных без внимания судом первой инстанции и имеющих правовое значение для правильного разрешения заявленных требований, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, а потому основанием для отмены или изменения решения суда не являются.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Холмского городского суда Сахалинской области от 05 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Ф.И.О.1 - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 3 месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 09 февраля 2026 года.

Председательствующий Михайлова О.А.

Судьи Лаврова О.В.

Портнягина А.А.