Решение № 2-3132/2019 2-3132/2019~М-3104/2019 М-3104/2019 от 24 декабря 2019 г. по делу № 2-3132/2019

Дело № 2-3132/2019


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 декабря 2019 года

г.Миасс

Миасский городской суд Челябинской области в составе:

Председательствующего судьи

ФИО1-Е.В.,

при секретаре судебного заседания

ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к администрации Миасского городского округа Челябинской области о признании договора аренды земли действующим на неопределенный срок, права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к администрации Миасского городского округа Челябинской области о признании договора аренды земельного участка по адресу: АДРЕС кадастровый НОМЕР НОМЕР от ДАТА возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; права собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности – 90%, расположенный по адресу: АДРЕС, кадастровый НОМЕР.

Требования мотивированы тем, что ДАТА между сторонами был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, площадью ....м., по адресу: АДРЕС на срок по ДАТА. ДАТА ответчиком истцу выдан градостроительный план земельного участка. ДАТА между сторонами на основании постановления администрации Миасского городского округа Челябинской области от ДАТА был заключен договор вышеназванного земельного участка, сроком по ДАТА. За время пользования земельным участком истцом был возведен объект незавершенного строительства, степень готовности которого составляет 90%. ДАТА истец обратился в Управление Росреестра по Челябинской области, однако регистрация права на объект незавершенного строительства была приостановлена, в связи с окончанием действия договора аренды земельного участка. ДАТА ответчиком истцу дан ответ о том, что в настоящее время рассмотреть вопрос о продлении договора аренды земельного участка не представляется возможным, поскольку отсутствуют правоустанавливающие документы на объект незавершенного строительства, в этой связи истец был вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

В судебном заседании истец ФИО3, его представитель ФИО5 исковые требования поддержали по основаниям указанным в иске.

Представитель ответчика администрации Миасского городского округа Челябинской области – ФИО6, представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что ответчик не возражает против заявленных требований в части признания за истцом права на объект незавершенного строительства, однако не признает иск в части признании договора аренды земельного участка по адресу: АДРЕС кадастровый НОМЕР НОМЕР от ДАТА возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (л.д. 139).

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО3 подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением администрации Миасского городского округа АДРЕС НОМЕР от ДАТА, утверждена схема расположения земельного участка в АДРЕС, между домами НОМЕР и НОМЕР площадью ... кв.м. из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – индивидуальное жилищное строительство, присвоен адрес: АДРЕС который предоставлен в аренду ФИО3 сроком на три года (л.д.13).

На основании вышеуказанного постановления администрации Миасского городского округа Челябинской области НОМЕР от ДАТА, между Миасским городским округом в лице администрации Миасского городского округа Челябинской области и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка по адресу: АДРЕС, кадастровый НОМЕР, сроком с ДАТА по ДАТА (л.д.14-16).

ДАТА администрацией Миасского городского округа Челябинской области ФИО3 был выдан градостроительный план земельного участка НОМЕР (л.д.22-25).

Постановлением администрации Миасского городского округа АДРЕС НОМЕР от ДАТА ФИО3 продлен срок аренды земельного участка по адресу: АДРЕС кадастровый НОМЕР на три года с заключением нового договора аренды (л.д.27).

ДАТА между Миасским городским округом в лице администрации Миасского городского округа Челябинской области и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка № НОМЕР по адресу: АДРЕС кадастровый НОМЕР, сроком с ДАТА по ДАТА (л.д.28-29).

Уведомлением от ДАТА Управления Росреестра по Челябинской области ФИО3 приостановлена государственная регистрация собственности в отношении объекта незавершенного строительства, степень готовности – 90%, по адресу: АДРЕС, кадастровый НОМЕР, в связи необходимостью предоставления правоустанавливающего документа на земельный участок, расположенный под названным объектом недвижимости (л.д.36).

Ответом администрации Миасского городского округа Челябинской области, выраженным в письме НОМЕР от ДАТА, на заявление истца от ДАТА, ему предложено представить правоустанавливающие документы, подтверждающие факт наличия на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером: НОМЕР объекта незавершенного строительства (л.д.38).

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу с ст. 610 этого же кодекса предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1).

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2).

Согласно условиям договора аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА, срок аренды земельного участка по адресу: АДРЕС кадастровый НОМЕР, с ДАТА по ДАТА, по истечении срока, указанного в п.2.1 договора, его действие прекращается без направления арендатору уведомления об этом (п.6.5 Договора).

По смыслу ст. 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в информационном письме от 01 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества.

В п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что п.2 ст. 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

В рассматриваемой ситуации спор касается не досрочного расторжения договора аренды, а правомерности отказа арендодателя от продолжения арендных отношений, которые приобрели бессрочный характер.

На основании п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что истцу однократно испрашиваемый земельный участок предоставлялся для завершения строительства, что сторонами в ходе процесса не оспаривалось.

Поскольку норм права, возлагающих на арендодателя обязанность в любом случае продлить срок действия ранее заключенного с арендатором договора аренды или заключить с ним новый договор, не имеется, арендодатель правомерно отказался от спорного договора на основании ст.610 ГК РФ. При таком положении сохранение правоотношений по спорному договору аренды на неопределенный срок будет противоречить требованиям действующего законодательства.

В такой ситуации реализация арендодателем предоставленного законом права на отказ от договора аренды в полной мере соответствует смыслу приведенных норм действующего земельного законодательства и не может быть квалифицирована как злоупотребление правом.

Вместе с тем, в соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Согласно положения ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

В силу п. 28 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку, может быть признано, если постройка создана без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Исходя из требований п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30.1 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Судом установлено, что на земельном участке по адресу: АДРЕС кадастровый НОМЕР имеется объект незавершенного строительства (готовность - 18%), назначение: объект в стадии строительства, площадь ... кв.м, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДАТА, поставленный на кадастровый учет ДАТА, с присвоением кадастрового номера: НОМЕР, без указания его правообладателя (л.д. 92-96).

Представленный истцом технический план объекта незавершенного строительства, подготовленный кадастровым инженером ФИО4 ДАТА, в связи с созданием объекта незавершенного строительства, подтверждает, что площадь объекта составляет ....м., процент готовности – 90, расположен на земельном участке по адресу: АДРЕС кадастровый НОМЕР (л.д.46-58).

Заключение ЗАО «... от ДАТА НОМЕР подтверждает наличие на указанном выше земельном участке объекта незавершенного строительства, степенью готовности 90%, площадью ....м., который соответствует требованиям надежности и безопасности, установленным Федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384 – ФЗ от 30 декабря 2009 года (л.д.60-61), то есть объект соответствует параметрам площади застройки, этажности, объема, указанным в разрешении на строительство.

Материалами дела подтверждается принятие истцом надлежащих мер к легализации самовольной постройки. Истец обращался в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, однако в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ему было отказано.

Соответствующими заключениями, представленными в материалы дела, подтверждается, что состояние объекта соответствует техническим требованиям, объект не представляет опасности жизнедеятельности, не создает угрозы жизни и здоровью людей, не нарушает права третьих лиц, находится в работоспособном состоянии, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что истец принимал меры к легализации объекта, ответчик не возражает против удовлетворения указанного иска в данной части, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о признании за ним права собственности на самовольную постройку.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 – удовлетворить частично.

Признать за ФИО3, ДАТА года рождения, уроженцем АДРЕС, гражданином Российской Федерации, паспорт серия НОМЕР, выдан ... ДАТА, код подразделения НОМЕР право собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности – 90%, расположенный по адресу: АДРЕС, кадастровый НОМЕР.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО3 к администрации Миасского городского округа Челябинской области о признании договора аренды земельного участка по адресу: АДРЕС, кадастровый НОМЕР НОМЕР от ДАТА возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок – отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд Челябинской области.

Председательствующий судья: И.-ФИО7

Мотивированное решение составлено 31 декабря 2019 года