Решение № 3А-1425/2025 3А-1425/2025~МА-0088/2025 МА-0088/2025 от 7 октября 2025 г. по делу № 3А-1425/2025

УИД 77OS0000-02-2025-000120-67


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 октября 2025 года г. Москва

Московский городской суд в составе

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре Мелихове М.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1425/2025 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил по состоянию на 01.01.2023 год установить кадастровую стоимость в размере рыночной в отношении нежилого помещения, с кадастровым номером 77:01:0003027:2874, расположенного по адресу: <...>/5 в размере 92 688 720 руб.

В обоснование требований истец указал на то, что указанное нежилое помещение принадлежит ему на праве собственности, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данного объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушают права истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта.

Исследовав в открытом судебном заседании материалы дела, выслушав представителей истца по доверенности ФИО2, ФИО3, ФИО4, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, с кадастровым номером 77:01:0003027:2874, расположенное по адресу: <...>/5.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2023 года установлена кадастровая стоимость в размере 165 249 729,26 руб.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона г. Москвы от 19.11.2014 N 51 "О налоге на имущество физических лиц" является плательщиком налога на имущество и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 27 декабря 2024 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отчет, составленный ООО «Митра Групп».

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертному учреждению ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ».

Согласно заключению ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ» отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

По состоянию на 01.01.2023 год рыночная стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером 77:01:0003027:2874 составляет 154 968 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «Митра Групп» и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (VI) экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, в частности, его площадь, месторасположение; количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; характеристика нежилого помещения, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на их стоимость. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и доходного подходов.

Суд соглашается с мнением эксперта ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ» о неверном определении оценщиком ООО «МИТРА ГРУПП» класса объекта оценки, что привело к недостоверному результату рыночной стоимости объекта оценки. Суд отмечает, что решением Московского городского суда рыночная стоимость объекта оценка по состоянию на 01.01.2021 год установлена в размере 124 673 000 рублей. Согласно выводам ООО «МИТРА ГРУПП» рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2023 год составляет 92 688 720 рублей. Причины, по которым рыночная стоимость объекта оценки снизилась более чем на 30 000 000 рублей при том, что экспертами на рынке за указанный период отмечается рост средневзвешенной цены за квадратный метр, оценщиком ООО «МИТРА ГРУПП» не приведены.

Учитывая изложенное, суд признает недостоверным результат рыночной стоимости объекта оценки определенный специалистами ООО «МИТРА ГРУПП» и полагает, что более достоверно рыночная стоимость определена в заключении ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ», которое содержит результаты исследования сегмента рынка, а также анализ остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость. Корректировки к объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат явных математических, методических и арифметических ошибок и сомнений в их достоверности не вызывают.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2023 год должна быть определена на основании экспертного заключения ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ».

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 27 декабря 2024 года.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0003027:2874 расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер г. муниципальный округ Басманный, улица Большая Почтовая дом 26В, стр.2 помещение 8/5 в размере рыночной 154 968 000 рублей.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является 27 декабря 2024 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суд изготовлено 08.10.2025 года.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.