Решение № 3А-172/2020 3А-24/2021 3А-24/2021(3А-172/2020;)~М-163/2020 М-163/2020 от 1 апреля 2021 г. по делу № 3А-172/2020

Дело № 3а- 24/2021

33OS0000-01-2020-000251-65


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 2 апреля 2021 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Самылова Ю.В.,

при секретаре Малыгиной В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 обратилась во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований указала, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу: Владимирская область, р-н Александровский, МО г. Струнино (городское поселение), <...> относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** утверждена постановлением администрации Александровского района Владимирской области от 18 ноября 2016 г. № 1982 « Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Александровского района Владимирской области, за исключением земельных участков, находящихся в государственной собственности Владимирской области» в размере **** рублей по состоянию на 1 января 2016г.

Вместе с тем, согласно отчету № **** от 26 октября 2020 года, выполненному оценщиком ООО «Агентство Оценки Плюс», рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2016 года составляет **** (****) рублей.

По мнению административного истца, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером **** ведет к необоснованному увеличению арендных платежей, рассчитываемых из кадастровой стоимости земельного участка, а также нарушает права административного истца как покупателя земельного участка.

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере **** рублей по состоянию на 1 января 2016 года.

Административный истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО2, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Ранее от представителя административного истца ФИО2 в суд поступило письменное ходатайство, в котором последний просит о рассмотрении административного дела № 3а-24/2021 в его отсутствие, указав, что поддерживает заявленные требования.

Административный ответчик – администрация Александровского района Владимирской области, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя для участия в судебном заседании не направил. В письменном ходатайстве, ранее представленном в суд, поддерживает возражения, изложенные в отзыве на административное исковое заявление, в полном объеме, просит рассмотреть дело без участия своего представителя. Указывает, что право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной не оспаривает ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, также не оспаривает заключение эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО3 № **** от 5 февраля 2021 года.

Административный ответчик – Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, представило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, указав, что право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не оспаривает ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размер рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером ****, определенный заключением эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО3 № **** от 5 февраля 2021 года). Данное заключение эксперта, его форму, содержание и размер определенной в нём рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** – **** рублей ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области также не оспаривает.

Заинтересованное лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области), надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направило. Ранее представило письменное ходатайство, в котором просит о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, указав, что право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной Управление не оспаривает, правильность заключения эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО3 № **** от 5 февраля 2021 года, его форму и содержание, а также размер определенной им рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** – **** рублей по состоянию на 1 января 2016 года под сомнение не ставит.

Заинтересованное лицо – администрация г.Струнино Александровского района Владимирской области, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, о причинах неявки не сообщило, ходатайств об отложении дела не заявило.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся административного истца ФИО1 и её представителя по доверенности ФИО2, представителей административных ответчиков – администрации Александровского района Владимирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области; заинтересованных лиц - Управления Росреестра по Владимирской области, администрации г. Струнино Александровского района Владимирской области, поскольку их явка не признана судом обязательной.

Исследовав и оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №1 35-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Как установлено и следует из материалов дела, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** утверждена постановлением администрации Александровского района Владимирской области от 18 ноября 2016 г. № 1982 « Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Александровского района Владимирской области, за исключением земельных участков, находящихся в государственной собственности Владимирской области» в размере **** рублей по состоянию на 1 января 2016г. ( т. 1, л.д. 149,150).

Земельный участок с кадастровым номером **** является ранее учтенным (дата постановки земельного участка на государственный кадастровый учет – 14 августа 2013 г.).

Согласно договору аренды земельного участка № **** от 10 декабря 2010 г., заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района и ФИО4, и Приложению № 3 к договору аренды последний вносит арендную плату за земельный участок исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка ( т. 1, л.д. 11,12, 14).

В соответствии с договором уступки прав (цессии) от 9 августа 2012 г. ФИО4 (Цедент) уступает, а ФИО2 (Цессионарий) принимает права и обязанности в полном объеме по договору аренды земельного участка № **** от 10 декабря 2010 г.( т. 1, л.д. 16).

По соглашению от 10 декабря 2013 г. к договору аренды земельного участка № **** от 10 декабря 2010 г., заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района и ФИО2, стороны согласились внести изменения в вышеуказанный договор аренды ( т. 1, л.д. 15).

Согласно п. 6 договора купли – продажи хозблока и уступки права требования на земельный участок от 11 сентября 2020 г., заключенному между ФИО2 и ФИО1, ПРОДАВЕЦ ФИО2 передаёт, ПОКУПАТЕЛЬ ФИО1 принимает права и обязанности по Договору аренды № **** от 10 декабря 2010 г., запись в Едином государственном реестре недвижимости № **** от 15 февраля 2011, где предметом данного договора аренды является указанный в п. 5 настоящего договора земельный участок( т. 1, л.д. 17).

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, затрагивает права и обязанности административного истца, как плательщика арендной платы, расчет которой осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, 19 ноября 2020 года ФИО1 обратилась с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд (т.1 л.д. 2,3).

Поскольку размер арендной платы, уплачиваемой ФИО1 на основании вышеуказанного договора аренды за земельный участок с кадастровым номером **** исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости влияет на обязанность административного истца по уплате арендной платы и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Административным истцом при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о значительном превышении кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью представлен выполненный оценщиком ООО «Агентство Оценки Плюс» ФИО5 отчет № **** от 26 октября 2020 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года составляет **** (****) рублей ( т. 1, л.д.29-94).

В ходе рассмотрения дела судом была назначена оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2016 года и проверки отчета № **** от 26 октября 2020 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, составленного оценщиком ООО «Агентство Оценки Плюс» ФИО5, на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д.155-161).

Согласно заключению эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО3 № **** от 5 февраля 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2016 года составляет **** (****) рублей. Относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что при проведении исследования выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. В частности указано, что в нарушение требований пункта 11 а) ФСО № 7 в Отчете отсутствует анализ политической ситуации в стране и регионе расположения объекта оценки. В нарушение требований пункта 7 ФСО № 7 в Отчете отсутствует информация об экологическом состоянии объекта оценки. В соответствии с требованиями пункта 8 д) ФСО № 3 отчет об оценке должен содержать информацию обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчетов об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки. В соответствии с пунктом 13 ФСО № 3 в случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете должен быть приведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным. В нарушение данных требований на странице 32 Отчета приводится методика, использующая экспертное мнение без проверки результатов на соответствие рыночным данным. Экспертным путем определяются числовые метки, используемые в расчете стоимости ( страницы 29-30,32,33 Отчета). В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3 информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена. В соответствии с пунктом 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае если информация при опубликовании на сайте в информационно – телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. В нарушение данных требований, не представляется возможным проверить и подтвердить информацию по имеющимся ссылкам на страницах 18-19 Отчета, страницах 17-18 Отчета (пункты 8-10 таблицы 7.2). В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию, не представляется возможным проверить и подтвердить отсутствие информации после даты оценки (пункт 8 ФСО № 1).

В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию по имеющимся ссылкам на страницах 17-18 Отчета (таблица 7.2), не представляется возможным проверить и подтвердить анализ фактических данных о ценах и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка объектов оценки и интервал значений цен на страницах 17,18 Отчета ( пункт 11 в) ФСО № 7).

В связи с тем, что не представляется возможным по имеющимся ссылкам проверить и подтвердить информацию анализа ценообразующих факторов (страницы 18 – 19 Отчета), не представляется возможным проверить и подтвердить анализ факторов, влияющего на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (пункт 11 г) ФСО № 7) и на стоимость (пункт 8 з) ФСО № 3).

В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию, не представляется возможным проверить и подтвердить вывод на страницах 20-21 Отчета (пункт 11 д) ФСО № 7).

В соответствии с пунктом 4 ФСО № 3 отчет об оценке содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить значения числовых меток (страницы 29-30, 32, 33 Отчета), не представляется возможным подтвердить корректировки на местоположение (страница 29 Отчета), транспортную доступность (страница 30 Отчета), наличие инженерных коммуникаций (страница 30 Отчета) и стоимость объекта оценки. Выявленные нарушения не позволяют проверить и подтвердить полноту и достоверность исходной информации (пункт 11 ФСО № 1), достоверность и достаточность информации для анализа цен и характеристик объектов – аналогов (пункт 13 ФСО № 1). В нарушение пункта 5 ФСО № 3 содержание Отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

В связи с изложенным, представленный административным истцом отчет № **** от 26 октября 2020 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, выполненный оценщиком ООО «Агентство Оценки Плюс» ФИО5, суд не принимает в качестве доказательства по данному делу.

Проанализировав и оценив заключение эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО3 № 5/2021 от 5 февраля 2021 года в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему.

Экспертное заключение № 5/2021 от 5 февраля 2021 года подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно сотрудником общества с ограниченной ответственностью «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» – ФИО3, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 г., стаж работы судебного эксперта с 2015 г., предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО3 № 5/2021 от 5 февраля 2021 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 КАС РФ, а также требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, федеральным стандартам оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО№3 «Требования к отчету об оценке» и ФСО№7 «Оценка недвижимости», а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 КАС РФ, участвующими в деле лицами, в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, данное заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2016 года, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО3 № **** от 5 февраля 2021 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив заключение эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО3 № **** от 5 февраля 2021 года в соответствии с правилами статьи 84, ч. 8 ст. 82 КАС РФ, суд признает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ****, определенной по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Представленный административным истцом отчет № **** от 26 октября 2020 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, подготовленный оценщиком ООО «Агентство Оценки Плюс» ФИО5, вышеуказанным критериям не отвечает, опровергнут заключением проведенной по делу оценочной экспертизы, в связи с чем, не может быть положен в основу выводов суда.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки, по состоянию на 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости **** (****) рублей.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления, а в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона).

С учетом изложенного датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости следует считать 19 ноября 2020 года, то есть дату её обращения в суд.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, настоящее решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки, по состоянию на 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости **** (****) рублей.

Считать датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости – 19 ноября 2020 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Владимирского областного суда Ю.В. Самылов

Мотивированное решение изготовлено 9 апреля 2021года.