Решение № 2-114/2020 2-114/2020(2-3671/2019;)~М-3727/2019 2-3671/2019 М-3727/2019 от 19 мая 2020 г. по делу № 2-114/2020

Дело № 2-114/2020


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 мая 2020 года г. Элиста

Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Карвеновой Е.В.,

при секретаре Деляевой Г.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства,

у с т а н о в и л:

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее – министерство) обратилось в суд с указанным иском, мотивируя тем, что на основании распоряжения Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 17.08.2016г. № 1816-р между министерством и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка от 17.08.2016г. № 559/2016-д/а, находящегося в собственности Республики Калмыкия, с кадастровым номером №, площадью 750 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, предназначенного для индивидуального жилищного строительства. С 01.01.2016 года на основании Закона Республики Калмыкия от 20 ноября 2015 года №147-М-3 "О перераспределении полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста Республики Калмыкия" полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста Республики Калмыкия, переданы в министерство. Согласно п. 2.1 Договора срок аренды земельного участка установлен с 17.08.2016г. по 16.08.2019 г. Вышеуказанный договор был заключен без проведения торгов на основании ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, в связи с нахождением на земельном участке объекта незавершенного строительства (жилого дома), с кадастровым номером 08:14:030421:236, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.07.2016г. и выпиской из ЕГРН. Ответчик не представил в адрес министерства по истечении трехлетнего срока действия договора аренды земельного участка документы, подтверждающие факт завершения строительства по договору от 17.08.2016 года № 559/2016-д/а, который истекал 16.08.2019 года, в связи с чем, 23.07.2019 года в адрес гр. ФИО2 было направлено уведомление № ОУ-10/5803 об отказе от дальнейшего исполнения обязательств по Договору.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ФИО2 было реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а срок договора аренды земельного участка № 559/2016-д/а от 17.08.2016г. истек.

Просят изъять у ФИО2 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 08:14:030421:236, площадью 172,5 кв.м., степень готовности объекта – 18%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

В судебном заседании представитель истца ФИО1 заявленные требования поддержал, приведя доводы, изложенные в иске.

Ответчик ФИО2, надлежаще извещенная о дне судебного слушания, в судебное заседание не явилась.

Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.

Выслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

С 1 января 2016 года на основании Закона РК от 20 ноября 2015 года № 147-М-З «О перераспределении полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста Республики Калмыкия» полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Элисты РК, переданы в Министерство по земельным и имущественным отношениям РК.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункты 1 и 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ).

При этом п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в частности в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подп. 10 п. 2 указанной статьи).

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона РФ от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 указанной статьи).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительства – назначение жилое, площадью застройки – 172,5 кв.м., степенью готовности объекта 18%, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.07.2016г.

На основании распоряжения Министерства от 17 августа 2016 года № 1816-р, однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства, между Министерством и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории г. Элисты Республики Калмыкия № 559/2016-д/а. Предмет договора: земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, расположенный на территории г. Элисты, с кадастровым номером №, площадью 750 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды земельного участка с 17 августа 2016 г. по 16 августа 2019 г. Указанный земельный участок был передан ФИО2 по акту приема-передачи 17.08.2016г.

09 июля 2019 г. ФИО2 обратилась в Министерство с заявлением о перезаключении договора аренды от 17.08.2016г. № 559/2016-д/а.

В письме от 23 июля 2019 г. ответчику отказано в перезаключении договора аренды в связи с отсутствием оснований для перезаключения Договора на новый срок без проведения торгов, предусмотренных п. 3 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ. Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ФИО2 было реализовано.

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, учитывая, что действие договора аренды, который был заключен между сторонами в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, прекращено, и данный срок в соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ является пресекательным, однако строительство объекта ответчиком завершено не было, суд приходит к выводу, что указанный объект подлежит изъятию.

В соответствии с п. 4 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 года № 1299 утверждены Правила, которые устанавливают порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных по результатам аукциона, в связи с прекращением действия договоров аренды таких земельных участков.

В соответствии с п. 2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

В подп. «з» п. 7 Правил установлено, что начальная цена предмета аукциона определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

На основании определения суда от 03.12.2019 г. ИП ФИО3 выполнена судебная экспертиза – заключение эксперта № 01-19/2020 согласно которому, стоимость объекта незавершенного строительства составляет 503 300 руб.

Представитель истца не согласился с результатами экспертизы, в связи с чем судом назначена повторная судебная товароведческая экспертиза, порученная эксперту - ИП ФИО4

Согласно заключению эксперта № 10 от 13 апреля 2020 года, составленному ИП ФИО4, рыночная стоимость недвижимого имущества – объекта незавершенного строительства – жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, определенная в рамках затратного подхода, площадью застройки 172,5 м.кв., составляет 326 087 руб.

Данное экспертное заключение отвечает требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, является ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим существенных противоречий, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанных в его результате выводов, выполнено по результатам непосредственного осмотра объекта незавершенного строительства дипломированным специалистом (экспертом), прошедшим профессиональную подготовку для проведения подобного рода исследования, который является членом Союза финансово-экономических судебных экспертов (свидетельство №448 от 25.01.2019 г.), включен в реестр Российского общества оценщиков 07.07.2008г. регистрационный № 004691.

Каких-либо обоснованных возражений на заключение эксперта, а также доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность выводов экспертизы, стороной ответчика не приведено и не представлено.

При таких обстоятельствах спорный объект подлежит изъятию у ответчика путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 326 087 руб.

В силу ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 Налогового кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию ответчика в бюджет г. Элисты Республики Калмыкия как с физического лица в размере 300 руб. (за требования имущественного характера, не подлежащие оценке).

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия удовлетворить.

Изъять у ФИО2 объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, площадью застройки 172,5 кв.м., со степенью готовности объекта 18%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», установив начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства в размере 326 087 рублей.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета г. Элисты государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Элистинский городской суд Республики Калмыкия.

Председательствующий: Е.В. Карвенова